岛上手记。

住在国外的业主 2026年9月16日

在业主共同体内买卖房产：欠费证明（LPH 第 9.1.e 条）——由谁出具、必须写明什么、七天规则

您在西班牙业主共同体内购买的公寓，要为前业主拖欠的费用负责，范围是购买当年及之前三年，而卖方必须交给公证人的欠费证明是买家唯一的保护。由谁出具、期限多长，必须写明什么、为什么「已缴清」不等于「无待缴特别分摊」，卖方在契约前后的义务，匆忙签下的豁免声明，以及如何从海外申请。

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法规 2026年9月15日

无障碍工程：社区何时必须付钱——七十岁以上、残疾、十二个月上限与补贴

一位七十多岁的业主要求安装电梯，其他人不愿付钱。法律用三条规则回答：无障碍工程在扣除补贴后不超过一年普通费用的范围内无需表决即为强制性，超过上限由多数通过，反对者与所有人一样付费。科拉莱霍的实例、储备基金与分摊款、加那利政府开放的国家计划补贴、地区扣除，以及我们如何主持业主大会。

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共同体生活 2026年9月14日

站得住的社区规约：噪音、宠物与停车——业主社区能规范什么，不能规范什么

每个社区都有规约，而大多数规约的价值取决于业主大会对法律的了解。哪些规则属于章程（一致同意），哪些属于内部规约（多数通过），富埃特文图拉适用的安静时段和室内噪音限值，2026年社区在宠物和停车方面能做什么规定，以及把规则变成法院命令的四级程序。

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住在国外的业主 2026年9月11日

业主社区的保单：在富埃特文图拉必须保什么、通常排除什么，以及如何读懂保额

富埃特文图拉的大多数业主社区靠惯性投保——直到一场风暴、一起泳池事故或一根爆裂的立管把保单翻开。社区是否必须投保、楼宇保单保什么又悄悄漏掉什么、为什么保额必须是重建成本而非市场价值、Consorcio 每年420欧元补上什么，以及在三份报价之间做出决定的八行。

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维护保养 2026年9月10日

屋顶与露台重做防水：业主委员会何时必须做、谁投票、摊款如何分摊、该要求什么保修

岛上每张防水卷材都有一个日期。当屋顶到期时，《区分所有权法》使工程成为强制性的——不表决是否做，只表决摊款如何分摊——而《民法典》即使在私人露台之下也把屋顶视为共有。由谁决定、储备基金和份额如何分摊科拉莱霍一栋楼 48,000 欧元的屋顶费用、技术规范应包含什么、验收前的蓄水试验，以及应写进合同的保修。

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住在国外的业主 2026年9月9日

为您的西班牙房产出具授权书：在国内签什么、海牙认证，以及您的管理人随后能做什么

为科拉莱霍的一套公寓签五个名，只有一个需要公证：在国内办错就会在西班牙被拒的那一个。什么需要公证授权书、什么只需签字文件；从海外办理的三种途径——西班牙公证人、领事馆、您本国公证人加海牙认证、宣誓翻译和等效性检验——以及2023年起通过视频会议的第四种；授权书里写什么，如何撤销，以及您的管理人随后能用它做什么。

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法规 2026年9月8日

在共同体车库安装电动车充电桩：个人权利（LPH第17.5条）、通知与费用承担

新车比电缆先到科拉莱霍。根据《Ley de Propiedad Horizontal》第17.5条，自有车位上的私人充电桩只需事先通知共同体，最高法院也在2025年12月裁定，电缆穿过车库顶板不改变任何事情。通知写什么、电气规程的四种接线方案、谁付什么钱、公共设施何时需要五分之三多数，以及今年的补贴情况。

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共同体生活 2026年9月7日

身在海外却被选为业主共同体主席：能否拒绝、承担什么责任、轮值如何运作

会议记录寄到了汉堡：周四的业主大会上，主席一职落到了您头上。这一职务是强制性的，但法律给您一个月时间向法官申请免职，任期一年，可以有一位副主席代理，还有一位管理人承担文书工作。只有主席才签署的文件、个人责任从哪里开始到哪里结束，以及我们让海外业主无需坐飞机就能履职的流程。

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共同体生活 2026年9月4日

身在海外如何读懂业主共同体的年度账目：预算对比实际、欠费名单、储备金一行

十月，PDF随会议通知一起发来：十四页、三栏数字和一场你不会亲自出席的会议。法律对这些文件的要求（LPH第14、15、16、19条），最重要的五页——预算对比实际、银行对账、欠费名单、不低于10%的储备金一行、单列的特别分摊款——，身在海外的十分钟核查，危险信号，以及如何在委托投票之前把问题列入议程。

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维护保养 2026年9月3日

楼层之间的渗漏与潮湿：谁付钱、共同体保险何时介入、以及鉴定报告

卡莱塔德富斯特一片天花板上的褐色水渍和一位身在杜塞尔多夫的业主：水从哪里来，共有与专有部分的界线（立管共有、分支管专有，露台的防水层即使露台归你也属共有——最高法院第80/2024号判决），LPH第9、10条下谁来付钱，保险法的七天通知和四十天赔付期限，决定大多数漏水案件的鉴定报告，以及我们管理人执行的流程。

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共同体生活 2026年9月2日

夏去秋来：有海外业主的业主社区秋季清单

业主大会、2027年预算与储备金；欠费名单与五年时效；按规定关闭泳池、雨季前检查屋顶与排水、证书与保险；社区自身的111表与新的账户冻结通道——以及海外业主的对照清单，包括12月31日前的210表。

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住在国外的业主 2026年8月22日

Hacienda 现在可以一夜之间冻结西班牙银行账户——这对海外业主意味着什么

自 2026 年 11 月起，西班牙税务局可在签发命令后数小时内冻结银行、支付账户和数字银行的余额。对住在海外的业主来说，危险不在于速度——而在于信件送到了空置的公寓，而停摆的恰恰是那个用来缴纳业主委员会费用的账户。

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法规 2026年8月18日

社区费欠款：2026 年业主社区如何追讨——以及买家会继承什么债务

追讨期限五年（最高法院已定论）、支付令程序前的强制步骤，以及您所购房产需承担的三年欠费。

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维护保养 2026年7月31日

富埃特文图拉岛的楼宇健康：ITE、维护保养与那些让业主共同体措手不及的期限

加那利群岛的 ITE 规则与本土网站上写的并不一样。您的业主共同体究竟必须检查、维护和记录什么 — 以及这笔钱从哪里来。

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住在国外的业主 2026年7月31日

以非居民身份在西班牙持有房产：2026 年义务清单

NIE、IBI、210 表格、保险与业主共同体义务 — 富埃特文图拉岛的非居民业主每年要做什么，不做又会怎样。

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住在国外的业主 2026年7月31日

人在国外时的业主大会：西班牙的 junta 如何对您产生约束力

会议召集、委托书、各类表决比例与 30 天规则 — 西班牙的 junta de propietarios 如何运作，以及为什么无论您是否出席，它的决议都对您有约束力。

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共同体生活 2026年7月31日

社区费与特别分摊费详解 — 写给富埃特文图拉岛的外国业主

您的 cuota 究竟买了什么、您的分摊系数从何而来、特别分摊费在什么情况下合法，以及业主拖欠不缴会发生什么。

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法规 2026年7月31日

您所在业主共同体中的旅游出租：2025 年有何变化，在富埃特文图拉岛意味着什么

2025 年改革允许业主共同体以五分之三多数批准、限制或禁止旅游出租，加那利群岛又通过了自己的法律。这对业主意味着什么。

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共同体生活 2026年7月31日

如何在西班牙更换业主共同体的物业管理人 — 以及何时更换

法律对罢免与任命物业管理人的真实规定、所需的表决比例、您应当要求的交接内容，以及最合适的更换月份。

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