住宅楼不能跳过的检验：给社区的一份日历

每一位社区主席迟早都会拆开这样一封信，说某项检验到期了：电梯、电气设施、灭火器、燃气。其中一些信写明了法规和日期。另一些则来自某家公司，它推销的正是它自称法律要求的那张证书。分辨这两种信，比想象的要难，因为没有哪一部法律把一栋住宅楼该做的检验列全：每种设施都有自己的法规、自己的时钟和自己的检验人，加那利群岛还在上面加了自己的规定。

下面是给富埃特文图拉业主社区的清单，一项设施一项设施地说：依据哪条规定、多久一次、谁在文件上签字。清单里还点出两样东西，它们出现在许多检查表上，却根本没有任何官方检验。

每个日期背后的义务

起点是《建筑法》（Ley de Ordenación de la Edificación）：业主必须conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento——通过适当的使用和维护使建筑保持良好状态。《技术建筑规范》把它落实为三件事：执行建筑的维护计划，把每一次修理记入建筑档案，以及Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación——进行法规规定的检验并保存相应文件。

在公寓楼里，公共设施属于社区，所以这项义务落在社区身上，日常则落在管理人身上，《水平产权法》交给管理人的职责是Atender a la conservación y entretenimiento de la casa——负责房屋的保养和维护。检验结束时如果列出一串缺陷，修理并不需要表决：为保全建筑及其公共设施所必需的工程，依该法第 10.1.a 条属于强制工程，业主大会只决定特别分摊款如何分配、如何缴纳。

下文反复出现两个名称。维护公司按合同照看一项设施，对某些设施来说，这份合同本身就是强制的。检验机构（organismo de control，通常简称 OCA）是经认可的独立检验人，每隔若干年检查一次设施并出具证书。它们是两类不同的公司，做的是不同的事，而检验人由社区选择并委托。

一张表看懂日历

下面的周期都是法规规定的。表后的各节说明每个门槛从何而来，以及哪些建筑不在其内。

电梯

电梯的制度最严，我们已经专门写过一篇。自 2024 年 7 月 1 日起，由第 355/2024 号王室法令批准的技术规程规定了定期检验的周期：住宅超过二十套或服务楼层超过四层的建筑，电梯每四年检验一次；其他住宅电梯每六年一次；工业建筑和公众聚集场所每两年一次。检验由社区委托检验机构进行，规程对谁不能委托说得毫不含糊：La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora——定期检验在任何情况下都不得由维护公司委托。不过，维护公司必须至少提前三个月把日期通知社区；如果到期而没有检验，它会让电梯停止使用。检验人可以写下什么、老电梯必须做哪些改造，见我们关于 RD 355/2024 之后的电梯 的文章。

电气：十年一次的检验，谁该做

《低压电气规程》（REBT，第 842/2002 号王室法令）把由检验机构进行的检验留给特别重要的设施，其规程 ITC-BT-05 把住宅楼的公共设施列入其中。受检的是cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW——每 10 年一次，总装机功率超过 100 千瓦的住宅楼公共设施。

很少有社区知道自己的总装机功率，加那利政府在 2016 年 11 月 16 日的一项决议中解决了这个问题。功率按每套住宅不少于 5,000 瓦计算，再加上商铺和经由建筑接入线路供电的其他一切：车库、泳池、楼梯、增压泵组、花园、电梯。决议随后划出一条实用的界线：En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales——实际上，住宅和商铺合计有 20 个或以上供电户的建筑都包括在内。有这么多供电户的建筑，只有能证明总装机功率为 100 千瓦或以下才能免检；规模较小但有文件证明功率更高的建筑，同样在内。

检验人检查的是公共部分：从总保护箱到每位业主自有设施之间的连接设施，公共服务（门厅和楼梯照明、电梯供电、增压泵组），以及附属于建筑的特殊区域，例如泳池、车库、室外照明、花园、发电机组和可再生能源设施。住宅内部不在检验之列。

时钟取决于建筑的年龄。在 2003 年 9 月 18 日，也就是规程生效之日以后申报投入使用的建筑，满十年时应做第一次检验，此后每十年一次。更老的建筑被指定了固定日期，从 2006 年 9 月 18 日到 2009 年 9 月 18 日，最老的最先。所以，一栋八十年代的楼如果从未检验过，它并不是在等日期：它已经逾期。没有文件留存的，年龄按首次供电的日期推定；再没有，就按居住许可证或市政许可证推定。

检验由社区自己向检验机构申请，该机构libremente elegido por el titular de la instalación——由设施持有人自由选择。证书分为合格、有条件和不合格三种。严重缺陷对应有条件证书和不超过六个月的期限；修理由获许可的电气安装商完成，缺陷纠正后由其出具证明，文件提交加那利政府的工业部门。非常严重的缺陷对应不合格证书，并立即送交该部门；构成迫在眉睫危险的设施可以被断电。

建筑的某些部分时钟更短。按同一规程，首次使用之前就需要检验的设施每五年复检一次，其中三种在住宅小区里很常见：车库、装机功率超过 10 千瓦的泳池，以及超过 5 千瓦的室外照明。就车库而言，国家层面的文本只排除小的：excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas——不足 25 个车位的停车场除外——而加那利法令的表格把线划在超过 25 个车位；正好是这个数的，请问检验机构。电动车充电站只有在设施需要工程设计时才进入清单；业主自己的充电桩，见我们关于社区车库充电桩的文章。加那利的决议要求尽可能让五年一次的检验与十年一次的检验同时进行。

还有两条加那利的规定值得知道。按合同维护电气设施的公司，必须提前一个月、以留有凭证的方式通知社区检验到期，并且必须向政府报告逾期三个月的设施。法令的表格只在车库超过 5,000 平方米时才强制要求这样的合同；没有合同的社区收不到任何提醒，所以日期必须写在它自己的日历上。另外，申请公共资金用于节能改造的，必须证明已经做过定期检验。自带变电站的小区还多一个日期，因为中压和高压设施至少每三年检验一次。

消防：维护永远要做，检验只针对较大的车库

消防设备适用第 513/2017 号王室法令批准的规程，它把两件常被混淆的事分开了。只要有设备，每栋建筑都必须维护。附件二规定了两次操作之间的最长间隔：灭火器每三个月检查一次、每年保养一次，每五年做一次压力试验；消火栓箱每三个月检查一次，每年及每五年保养一次，水带至少每二十年更换一次；干式立管每六个月检查一次、每五年试验一次；报警和探测系统每三个月检查一次、每年测试一次。三个月和六个月一次的检查可以由社区自己的人员来做。每年和每五年的操作由获许可的维护公司负责，签字的记录至少保存五年。

由检验机构进行的检验是另一回事。第 22 条规定至少每十年检验一次，随后豁免了若干场所，其中包括用途为Uso residencial vivienda——住宅居住用途——以及Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2——建筑面积小于 500 m2 的停车用途——的场所，前提是其中没有高度特殊风险区域，也没有仓储区域。只有灭火器之类的设备或应急照明的地方，同样不要求检验。因此，楼梯平台上放着灭火器的公寓楼，要做维护，不必检验。500 平方米及以上、配有消火栓箱或报警的车库，按我们对这一条的理解，不在豁免之内：《技术建筑规范》把超过 100 平方米的车库视为一种独立用途和单独的防火分区，住宅的豁免够不着它。这是我们的理解，具体到某个车库，检验机构会予以确认。对于规程在 2017 年 12 月 12 日生效时已经存在的设施，第一次检验在投入使用满十年时到期，已经超过这个年限的，给了一到三年的期限。

燃气

《燃气规程》（第 919/2006 号王室法令）区分由配气管网供气的设施和由气瓶或自有储罐供气的设施。建筑接入管网的，接收设施每五年由配气公司或获许可的燃气安装商检验一次，公共部分包括在内；配气公司必须提前三个月通知，费用转嫁给用户。没有管网的，则由持有人自己每五年委托获许可的燃气安装商做一次检修。

社区共用的液化石油气储罐另有三项义务：与设有常设应急服务的安装商签订维护合同；储罐的检修与其所供设施的五年检修同时进行；每十五年做一次压力试验，由社区委托检验机构进行。制裁就嵌在供气本身里：No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC——如果持有人不能向供气商证明已经完成本规程规定的检修，就不得向任何设施供应液化石油气。每套住宅内部的设施由其业主或住户自行检修，同样是五年的时钟。

热水、太阳能板和空调

热力设施，即供暖、制冷、通风和热水，适用 RITE（第 1027/2007 号王室法令），其中几乎一切都围绕一个数字：70 千瓦的装机热功率。超过这个数，社区必须与获许可的公司签订维护合同，由该公司每年签署一份维护证书；热源或冷源每四年接受一次能效检验，由社区选择的经认可的独立检验人进行；设施使用超过十五年后，要对整套设施检验一次，此后每十五年再检一次。

5 千瓦至 70 千瓦之间没有官方检验，但维护仍由获许可的公司按设施手册进行，间隔由规程规定最低要求：例如太阳能集热板至少每年一次。在住宅小区里，够得上这些规定的设施是集中热水、屋顶的太阳能板、恒温泳池或中央空调。

水：水箱和泳池

许多建筑在水表和住宅之间设有水箱，它没有检验人，却有一条点名社区的规定。2023 年的饮用水法令规定，建筑的所有人或社区deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado——必须定期清洗内部水箱，包括除垢、消毒和冲洗——通过专业人员进行，频率按市政府的标准、视水质和水箱大小评定。管辖冷却塔和按摩池的军团菌法令，把位于edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda——专供居住使用的建筑——之内的设施排除在外，只要它们不影响建筑的外部环境。我们关于富埃特文图拉的水的文章讲了水箱、水泵和账单。

泳池更多是卫生问题而不是工业问题，它的管控由社区自己负责。加那利的泳池规章要求水质2 veces al día: apertura y máxima afluencia——每天 2 次：开放时和人流高峰时——测量，泳池开放的每一天都要测，结果记入泳池登记簿，淋浴设施每年至少清洗、除垢并消毒一次，以防军团菌。泳池的电气设施超过 10 千瓦的，就是电气一节里五年一次的那一项。救生员、登记和实验室检测，见我们关于社区泳池的文章。

建筑本身

建筑技术检查，即 ITE，是大多数业主都听说过的日期，对大多数建筑来说也是最遥远的一个。加那利的土地法允许行政机关要求业主证明其建筑的保养状况，方式是一项检查，该检查deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años——必须由有资质的技术人员进行，有效期为二十年。它适用于在 2018 年 6 月 30 日已满八十年的集合住宅建筑，其余建筑则在满八十年时适用。一栋 1990 年竣工的楼，要到 2070 年才到这个年龄。细节见我们关于建筑的健康与 ITE 的文章。

两样没有官方检验的东西

有两项内容出现在许多维护报价里，仿佛法律要求为它们出具证书。其实没有哪条法律这样要求。

• 避雷针。 《技术建筑规范》通过比较预计的雷击频率和可接受的风险，决定一栋建筑是否需要防雷保护，但没有为这套系统规定任何定期检验。它和建筑的其他部分一样，按建筑的维护计划来保养。
• 车库门。 工业部关于这类门的报告把由谁负责说得很清楚：El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente——门的所有人对其得到妥善维护负法律责任——而在实行水平产权的建筑里，这个所有人就是社区。维护按制造商的说明进行，大多数情况下需要专业人员，并记入车库门的维护簿。没有任何检验机构对它进行检验。

如果一封信说某张证书是强制的，请对方指出条文。本文里的每一项检验都有条文可查。

一个例子

以科拉莱霍一个 2008 年竣工的小区为例：三十二套公寓和两间商铺，一部服务五层的电梯，一个四十个车位、1,100 平方米的地下车库，一个水泵和照明合计 12 千瓦的泳池，车库里有消火栓箱和报警，每层楼梯平台有灭火器，有供热水用的太阳能板，还有一个带增压泵组的水箱。

电梯每四年检验一次，因为这栋建筑的住宅超过二十套。供电户有三十四个，所以公共电气设施每十年检验一次：2018 年一次，2028 年再一次。车库和泳池走五年的电气时钟，年份重合时，社区请检验机构把它们和十年一次的检验合并进行。消防设备有它每季度、每年和每五年的维护，而车库超过 500 平方米，按我们的理解，每十年要由检验机构单独检验一次。太阳能板每年至少由获许可的公司保养一次，水箱按市政府标准所定的间隔清洗。ITE 要到 2088 年才到期。

错过日期的代价

《工业法》列为严重违法的行为之一是Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones——在未通过检验、检修或核查的情况下继续让设施运行——还有在必须签订维护合同时没有签订。没有及时纠正检验发现的缺陷，属于轻微违法。罚款上限远远高于一个社区可能遇到的数额，轻微违法最高 60,000 欧元，严重违法最高 6,000,000 欧元，实际罚款按损害、故意程度和违法者的经济能力确定；但加那利关于电气检验的决议明确援引了这些处罚。

实际的代价来得更早。检验逾期的电梯会被停用。没有做检修的燃气储罐不会被加注。构成迫在眉睫危险的电气设施可以被断电。想为节能工程申请补助的社区，必须证明检验已经做过。而检验所要求的修理是强制工程，由全体业主按份额承担，期限以月计算。

给社区委员会的检查清单

• 列出楼里有什么。 电梯、公寓和商铺的数量、车库的车位数和建筑面积、泳池的装机功率、燃气储罐、集中热水或太阳能板、水箱、消防设备。本文里的每个门槛都是这些数字中的一个。
• 找出投入使用的日期。 每个时钟都从设施投入使用或上一次检验时开始。文件在社区的档案里，或在维护公司那里；一份都没留下的，就以首次供电的日期为准。
• 请每家维护公司书面告知日期。 电梯公司必须提前三个月通知；社区签有合同的电气维护公司，必须提前一个月通知。
• 自己委托检验机构。 检验机构由社区选择；就电梯而言，维护公司被禁止委托检验机构。
• 预算里要有整改的钱，而不只是检验的钱。 严重缺陷带着不超过六个月的期限，而且工程是强制的。
• 保存好证书。 加那利的法令要求持有人在电气设施的整个使用寿命内保管其技术和行政文件，消防维护记录至少保存五年。

我们在所管理的社区里做什么

在我们管理的社区里，维护日历在前 90 天内制定，并每年复核：泳池、电梯、外墙、花园和供水系统，每一项都有自己的季节和预算科目，并与社区议定。本文里的日期在这份日历上有它们的位置，就排在它们所跟随的维护旁边。检验之后需要施工的，有分量的工程会连同三份可比报价一起提交社区，工程与报价一致、并经到场核对后才付账。证书与社区的文件存放在一起，和会议记录在同一个登录入口之下。希望自己的建筑这样管理的业主，可以阅读社区维护的介绍，并索取报价。

常见问题

每栋建筑都需要十年一次的电气检验吗？

只有公共设施总装机功率超过 100 千瓦的建筑才需要。在加那利，这实际上指住宅和商铺合计有 20 个或以上供电户的每一栋建筑，除非它能证明功率为 100 千瓦或以下。2003 年 9 月 18 日以后投入使用的建筑，满十年时应做第一次检验；更老的建筑，期限在 2006 年到 2009 年之间。

谁选检验人，谁付钱？

由社区在经认可的检验机构中选择；就电梯而言，明确禁止维护公司委托检验。费用是按份额分摊的一般开支，证书所要求的工程也是如此：它们是强制的，不需要表决。

灭火器需要官方检验吗？

在住宅建筑里不需要：消防规程豁免了居住用途，不必接受检验机构十年一次的检验。但它们需要维护：每三个月检查一次，每年由获许可的公司保养一次，每五年做一次压力试验。500 平方米及以上、配有消火栓箱或报警的车库，按我们的理解，是另一种情况。

我们的建筑该做 ITE 了吗？

在加那利，这项检查适用于在 2018 年 6 月 30 日已满八十年的集合住宅建筑，其余建筑在满八十年时适用；做完之后有效期为二十年。八十年代或更晚建成的楼，离它还有几十年，不过在安全需要时，行政机关仍然可以下令修理。