您刚在业主社区里买了房：最初三十天，一步一步来

罗萨里奥港的公证人合上卷宗，卖方把两套钥匙和一个车库遥控器从桌上推过来，一对来自米兰的夫妇就这样拥有了科拉莱霍一处五十户小区里的一套公寓。桌边没有人提的是，他们同时也加入了另一样东西：一个业主社区，有预算、有规章、有每年一次的大会，还有一位尚不知道他们存在的秘书。《横向产权法》交给每位新业主一份简短的义务清单，却没有规定任何完成日期。本文按最初三十天的顺序把这些义务排好，依据的是 2026 年 10 月现行的法律。这三十天是我们的工作日历，不是法律的期限：大约就是第一笔社区费用被扣收之前的时间，下面的每一件事，在那一天之前办都比之后办容易。

在公证人的桌边，您加入了什么

随公寓而来的有三样东西，不管有没有人提到。第一样是参与份额，即写在楼宇产权文书里的那个百分比，它决定您在每一笔开支中的分担：每位业主 con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido——按产权文书确定的参与份额或按特别约定的方式分担。第二样是社区在您签字当天已经作出的各项决定。法律规定 Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios——依本条有效通过的决议对全体业主具有约束力——买方接手的是大会留下来的那栋楼：现行的预算、三月份表决通过的特别分摊款、多年前商定的泳池开放时间。第三样是公寓本身对卖方欠缴费用所承担的责任，hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores——以取得当年已到期部分以及此前三个自然年度应摊的金额为限。这条规则以及保护买方的那份证明，是我们关于欠费证明的文章的主题，这里不再重复。

有两样东西没有随公寓而来。社区的登记册上仍然是卖方的姓名、地址和银行账户，也没有人把您的信息交给管理人。把这件事改过来是第一周的工作；这个月剩下的时间，用来读懂您加入的是什么。

第一周：通知秘书公寓已有新业主

这项义务列在每位业主的义务清单里：Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local——以任何能够留下送达凭证的方式，把住宅或商铺的产权变更通知履行社区秘书职责的人。后果落在卖方身上：Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular——不履行这项义务的人，对转让之后产生的社区债务继续与新业主承担连带责任。如果社区的管理机构已经通过其他途径、或者通过新业主本人的明确行为得知了这次出售，或者转让已是众所周知，法律就免除这一后果。

所以这份通知保护的是卖方，细心的卖方会发出它。买方也应当发一份，理由不必法律来讲：在登记册上写上您的名字之前，缴费单、会议通知和会议纪要都会寄给一个已经不再拥有这套公寓的人。该写信给谁，就写在您手里已有的一份文件上。卖方在公证处出示的欠费证明，由履行秘书职责的人签署，在由专业人员管理的社区里，这个人通常就是管理人。写一封要求回执的电子邮件，附上公证书中载明公寓和买方的几页（公证人给的简易副本即可），并写明公证书日期、您的全名、身份证件号码或 NIE 号码、电话和电子邮箱。

第一周：一个在西班牙的地址，以及没有它会怎样

第二项通知放在同一封邮件里。每位业主都必须告知秘书 el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad——用于与社区有关的一切传唤和通知的西班牙境内地址。米兰的地址不符合这条规则，电子邮箱也不是法律所指的地址，尽管包括我们在内的大多数管理人都会同时用电子邮件发送所有文件。

没有这个地址会怎样，对住在国外的业主最为要紧。En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo——没有作出这项告知的，就以属于该社区的那套公寓本身作为地址，交给公寓居住人的文件具有完全的法律效力。居住人可能是租客，也可能是度假的客人。如果通知无法在公寓送达，就张贴在社区的公告栏上，由秘书签字、主席签认，并且 La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales——以这种方式作出的通知，在三个自然日内产生完全的法律效力。一份会议通知、一份追缴欠费的函件，或者一份让决议的异议期限开始计算的会议纪要，都可能就这样有效地送达给您，而您当时正在另一个国家。

怎么选是个实际问题。如果有您信得过的人到公寓收信，公寓就可以作为地址。如果没有，就指定一位已经同意代收并转寄社区信件的西班牙境内人士：一位亲属、您的律师、替您申报非居民税的顾问。不管是谁，都要书面告知秘书，以后每次变更也要再告知一次。会议通知、议程和委托书怎样送到身在国外的业主手里，见我们的年度业主大会指南。

第一周：社区费用、储备金和已经表决的特别分摊款

向管理人要三样东西：您的参与份额，普通费用的金额和缴付日历，以及大会已经批准的特别分摊款清单，连同每一期的到期日。日期之所以要紧，是因为法律里的一句话：Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras——为支付楼宇已完成或将要进行的改良而收取的特别分摊款，由款项到期应付之时的业主承担。对于楼宇必需的工程，即养护和无障碍工程，法律让公寓本身负担：Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales——各套公寓按照第 9 条为一般费用规定的相同条件，对这些工程产生的费用承担担保责任。无论哪一种，一笔在您购买之前表决、而分期款在公证书之后到期的特别分摊款，都会向您收取。您和卖方在合同里的约定，只决定最终由两人中的哪一位负担。我们的社区费用和特别分摊款指南说明了两者各自怎样计算。

储备金是另一个意外。每个社区都必须设立储备金，其数额为 una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario——在任何情况下都不得低于其最近一期普通预算的 10%——法律把它描述为这样一笔基金：cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad——其所有权在一切意义上都属于社区。出售时不向卖方退还任何款项，也不因加入而向买方另收款项：这笔基金原地不动，您从第一笔费用起按份额向它缴款。

然后安排缴付。法律没有规定费用怎样缴，但规定了迟缴的代价：los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo——社区的债权自应当付款而未付之时起计息。在大会上还有第二重代价，下文会讲到。第一周就签好的银行代扣，可以把两者都免掉。把账户交给管理人并签署授权书；如果您更愿意用定期转账，就问清楚用来识别您那套公寓的附言，因为一笔管理人无法对应到具体单元的转账，在账上就是一笔未缴的费用。

第二周：应当索取的文件

卖方手里那份关于社区的卷宗，很少会随钥匙一起移交。法律把社区的文件交到两双手里：El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios——秘书保管业主大会的会议纪要簿——而管理人的职责包括 custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad——保管社区的文件，供业主随时查阅。您现在就是这些业主中的一员。请索取五样东西。

• 章程。 章程载于楼宇的产权文书之中，可以规定公寓的用途、开支和维修，formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad——构成一项专门的章程，未在房产登记处登记的，不得对抗第三人。请阅读登记在册的文本：一项用途禁令，或者一项免除部分单元某项开支的条款，只要写在里面，就对您有约束力。
• 内部规章。 泳池开放时间、停车、垃圾、噪音。它们是 normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración——内部管理规范，在按照管理事项决议的方式加以修改之前，同样约束每一位权利人。它们可以规定什么、不可以规定什么，见我们关于社区规章的文章。
• 最近两三次大会的会议纪要。 法律规定 El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9——会议纪要按照第 9 条规定的程序送交各位业主——但最近的几份寄给了卖方。纪要里可以看到正在讨论的工程、已经表决的特别分摊款和尚未了结的纠纷。
• 当年预算和最近一次批准的账目。 大会每年至少召开一次，para aprobar los presupuestos y cuentas——以批准预算和账目。这两份文件告诉您费用花在哪里，以及储备金是否真的存在。
• 社区的保险单。 您需要它，才能知道自己的保单应当保什么，这是第三周的工作。

第二周：钥匙、遥控器、门禁卡和水电表

这些都不在法律里，但第一天办都比以后办省钱。把卖方交出的东西和楼里实际使用的东西对一遍：公寓、单元大门、信箱和储藏间的钥匙，车库大门的遥控器，泳池的门禁卡或钥匙扣。问问管理人社区怎样补发、收多少钱：大门和泳池门锁属于共用设施，它们的遥控器和门禁卡通常要通过社区写码，而不是在店里买。住在国外的业主还应当现在就决定由谁在富埃特文图拉保管一把备用钥匙，并告诉管理人这个人是谁。我们关于公寓空置的文章说明了社区什么时候可能需要进门、应当由谁来开门。

水电表是交接的另一半。在拿到钥匙的当天给水表和电表拍照，这样卖方的最后一笔用量和您的第一笔用量，就由一个读数分开，而不是由一场争执分开。然后把合同过户到自己名下。在由岛上的公共联合体 CAAF 供水的地方，它会要求看到您是谁、公寓属于您：它列出的供水申请文件中包括户主的身份证件和 Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral——产权文件，即买卖、继承或赠与的公证书，房产登记处最新的登记摘要，或者登记证明。它的电子办事处要求数字证书或 Cl@ve 系统，所以身在国外的业主通常通过代理人办理，或者亲自到罗萨里奥港、科拉莱霍和大塔拉哈尔的登记窗口办理。在只有一块总表的老楼里，没有合同可以过户：联合体的客户是社区，您的水费随社区的缴费单一起到来。问问管理人您的楼属于哪一种；我们关于富埃特文图拉用水的文章对两种情况都有说明。

第三周：社区的保险和您自己的保险

社区的保单保的是楼宇：结构、屋顶、楼梯间、泳池，在多数保单里还包括每套公寓的固定部分。它不保您的家具、您的电器，也不保您的洗衣机把楼下邻居的天花板泡了之后您对他的责任。这是以您本人名义投保的家庭保险的任务；将要离开好几个月的业主，签字之前应当读一读其中关于房屋空置的条款。无论是国家法律还是加那利的法律，在这里都不强制社区为楼宇投保，所以请核实是否确有一份保单，以及它的保额是多少。我们的社区保险指南说明了怎样读懂它。

动工之前：先告诉社区

大多数新业主在头几个月都会改点什么：厨房、卫生间、地面。在公寓内部，法律允许这样做，但有一个界限和一个条件。业主可以改动公寓的建筑构件、设施或设备，cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario——只要不损害、不改变楼宇的安全、总体结构、外部形态或外观状况，也不损害其他业主的权利——debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad——并且必须事先把这些工程告知代表社区的人。要紧的就是「事先」这两个字：通知要在工人进场之前，通过管理人送到主席手里，写明日期和工程内容。

在公寓之外，规则只有一行：En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna——在楼宇的其余部分，业主不得作任何改动。封闭露台、装遮阳篷、在外立面挂空调外机，都不算装修自己的公寓：它动的是楼宇，这件事要先同社区谈，而不是同施工方谈。市政府的许可是另一回事，两者不能互相替代。

第一次大会之前：您的表决权

从成为业主的那一天起，您就有表决权，法律对新业主有三点要求。第一是不欠费。大会开始时对社区有到期债务、既没有向法院提出异议也没有办理提存的业主，podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto——可以参加讨论，但没有表决权。第二点关系到夫妇以及一切与他人共同购买的人：共有的一套公寓只有一票，共有人要指定一名代表，代全体出席并表决。第三是委托。可以亲自出席，也可以由代理人出席，bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario——凭业主签字的一份书面文件即可证明；法律不要求公证，也不要求海牙认证。

新业主也可以把一件事摆到桌面上。Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad——任何业主都可以请求业主大会研究与社区利益有关的任何事项并作出表态——方式是写信给主席，由主席把它列入下一次大会的议程。

来自富埃特文图拉：一套公寓的三十天

回到那对来自米兰的夫妇。他们的公寓是科拉莱霍一处带泳池和花园的小区里五十套中的一套，参与份额为 2%。社区 2026 年的普通预算是 90,000 欧元，所以这套公寓每年缴 1,800 欧元，分四期按季度收取，每期 450 欧元，储备金至少应有 9,000 欧元。3 月，大会批准了一笔 40,000 欧元的特别分摊款，用于安装可视对讲系统和车辆自动门，分四期缴付，每期 10,000 欧元，分别在 7 月、10 月、1 月和 4 月到期：这套公寓共摊 800 欧元，每期 200 欧元。7 月那一期由卖方付了。

他们在 2026 年 9 月 1 日星期二签字。欠费证明写明公寓没有欠费，并列出那笔特别分摊款以及尚未到期的三期。当天下午，他们清点了两套钥匙、一个车库遥控器和两张泳池门禁卡，并给两块表都拍了照。星期三，他们写信给在证明上签字的管理人：公证书的相关页、两人的姓名和 NIE 号码、电子邮箱、电话，以及作为西班牙境内地址的科拉莱霍一位顾问的办公室，这位顾问替他们申报非居民税，并已同意代收社区的信件。到星期五，他们已经签好了银行代扣授权书。

第二周，文件到了：登记在册的章程、两页内部规章、最近两次大会的会议纪要、2026 年的预算和保单。纪要里有那笔特别分摊款，此外没有别的未了事项。账目显示储备金有 11,300 欧元，高于法律要求的 9,000 欧元。保单保的是楼宇，对室内财物只字未提，于是第三周他们为自己投保了一份家庭保险。第四周，他们通过管理人告诉主席，厨房和卫生间将在 11 月更换，并附上施工方的名字和日期。

10 月 1 日星期四，也就是第三十一天，社区扣收了 650 欧元：当季的 450 欧元和 10 月到期的那一期 200 欧元。加上 1 月和 4 月的两期，他们为一笔在自己到来之前就已表决的特别分摊款所付的金额将达到 600 欧元，正是欠费证明在公证人桌边告诉他们的那个数字。

我们在所管理的社区里做什么

在我们于科拉莱霍、卡莱塔德富斯特和南部管理的楼宇里，业主变更只是一条记录和一张短短的清单。通知到达的当天，我们登记新业主、通知地址和银行授权，书面确认参与份额、缴费日历和每一笔特别分摊款及其日期，并且不等业主开口，就把章程、内部规章、最近的会议纪要、预算和保单一并寄出。新业主会得到我们业主门户的登录账号，对账单、社区文件和带照片的报修记录都在那里，下一次大会的通知也会连同委托书表格一起出现在那里。希望自己的社区也这样管理的业主，可以看看我们为住在国外的业主做些什么，并索取报价。

常见问题

公寓卖出后，应当由谁通知社区，卖方还是买方？

法律把这项通知列入每位业主的义务，并把后果放在卖方身上：在以能够留下送达凭证的方式通知秘书之前，卖方对出售之后产生的债务继续与买方承担连带责任。如果社区的管理机构已通过其他途径得知出售，或者转让已是众所周知，这项责任即告终止。买方也应当写信，因为在登记册更正之前，缴费单、会议通知和会议纪要都会寄给前业主。

我住在国外。可以把国外的地址作为接收社区通知的地址吗？

不能作为法律要求的那个地址，它必须在西班牙境内。如果您一个地址都不提供，公寓本身就算作您的地址，交给居住人的文件即为有效；如果在那里无法送达，通知就贴到社区的公告栏上，并在三个自然日内完全生效。可以提供公寓的地址（如果有人在那里收信），或者提供一位已同意代收的西班牙境内人士，再加上一个电子邮箱作为并行渠道。

大会在我购买之前批准了一笔特别分摊款。公证书之后到期的各期，我必须缴吗？

社区会向您收取。对于用来支付改良工程的特别分摊款，法律明文规定由款项到期时的业主承担；对于楼宇必需的工程，法律让公寓本身负担其费用。您同卖方的约定，只决定您能否向卖方追回这些款项。正因为如此，欠费证明应当列出每一笔已批准的特别分摊款及其日期，新业主也应当在第一周向管理人索取同一份清单。

购买之后的第一次大会，我可以表决吗？

可以，从成为业主的那一天起就可以，但有两个条件。大会开始时，您对社区不得有到期未付的债务，否则可以发言，但不能表决。如果公寓属于两个或两个以上的人，他们要指定一名代表，因为这套公寓只有一票。如果您不能到会，凭业主签字的一份书面文件就可以委托他人代为出席。