在西班牙的业主社区里，风暴之后的修理费背后有三个付款人。阵风超过 120 公里/小时，以及洪水和海浪，由 Consorcio de Compensación de Seguros 按社区保单的条件赔付，没有免赔额。低于这条线，满足保单的风雨条款时由社区的保险公司赔付；排水口堵塞则由社区自己承担。什么算特别风险，什么被排除，头七天谁做什么，索赔怎么走，以及卡莱塔德富斯特一场风暴的具体数字。
风暴把科拉莱霍屋顶露台上的一座凉棚掀掉，或者在卡莱塔德富斯特把海水推过花园的围墙，修理费背后可能站着三个不同的付款人，而由谁来付，取决于一个大多数业主从没听说过的数字：每小时 120 公里。超过这个数字，以及遇到洪水和海浪时，由一个名为 Consorcio de Compensación de Seguros 的公共机构赔付，条件就是社区自己那份保单的条件，而且没有免赔额。低于这个数字，由社区的保险公司赔付，前提是满足保单里关于风和雨的条款。如果原因是排水口堵塞，或是一个没人维护的屋面，那就由社区自己掏钱。本文按 2026 年 10 月的现行规定，把风暴损失分进这三个格子：特别风险条例、Consorcio 的章程及其给索赔人的指引、《保险合同法》、《横向产权法》，以及逐条读过的两份社区保单条款。然后跟着一场风暴走过这座岛上的一栋楼，一个原因一个原因、一张发票一张发票地看。
西班牙的保险把天气一分为二。《保险合同法》规定，保险人不承保战争，ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario——也不承保因特别风险给人身和财产造成的损害，另有约定的除外。这些特别风险归 Consorcio，每个投保人都通过保费上的一笔小额附加费为它出资；这笔附加费以及社区保单应当包含什么，我们在社区保险指南里讲过。Consorcio 承保的是 los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro——保单所定的同样的财产和同样的保险金额。它本身不承保任何东西：没有保单，就没有 Consorcio。
在讲细节之前，有两个误解值得先澄清。第一个是政府必须宣布灾害。Consorcio 用自己的话说的恰恰相反：Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización——事故可能只影响一个被保险人，而他完全有权获得赔偿，并不需要任何官方的灾区宣告。第二个是风暴总归 Consorcio 管。多数并不是：一场普通的冬季大风和一场普通的暴雨，要么留给社区的保险公司，要么谁也不管。
| 损失的原因 | 谁赔付 | 向谁索赔 |
|---|---|---|
| 阵风超过 120 公里/小时的大风，或龙卷风 | Consorcio | 向社区的保险公司索赔，由它先赔付再向 Consorcio 追偿 |
| 低于 120 公里/小时的风 | 社区的保险公司，前提是满足保单的风条款 | 社区的保险公司 |
| 海浪冲击海岸 | Consorcio | Consorcio |
| 雨水或河道泛滥造成地面被淹 | Consorcio | Consorcio |
| 落在屋面、露台、排水口或天井上的雨 | 社区的保险公司，前提是满足保单的雨条款 | 社区的保险公司 |
| 排水口堵塞、防水层老化、缺乏维护 | 社区，用自己的资金 | 无处索赔：这是维修，不是保险事故 |
条例列出了 Consorcio 承保的自然事件：地震和海啸、特别洪水、火山喷发、非典型气旋风暴，以及陨石坠落。对富埃特文图拉的一栋楼来说，其中三项要紧。
风只有达到一个确切的速度才算特别。条例把 Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora 定义为特别大风——即阵风超过每小时 120 公里的风——并把阵风定义为 el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos——持续三秒钟的风速最大值。这个数字在 2011 年 10 月之前是 135，旧的保单小册子上可能还印着它；现行的是 120。业主不必自己证明风速：数据由 Consorcio 向国家气象局取得，气象局逐个市镇划定受影响的区域。
洪水要算特别，必须是地面本身被淹：雨水、融雪或溢出河床的河流和天然水道造成的地面积水。同一条定义还加上了海，así como los embates de mar en las costas——以及海浪对海岸的冲击——而 Consorcio 自己的指引走得更远：Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento——即使没有造成积水，海浪对海岸的冲击也包括在内。对这座岛上的一线海景小区来说，这句话是整部条例里最值钱的一行。
定义排除了什么，同样精确。下面这种情况不算洪水：ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios——直接落在被保险建筑上的雨，或由它的屋面或屋顶露台、排水管网或天井汇集的雨。从上面进来的水，对 Consorcio 来说不是洪水，不管雨下得多大。
条例的除外清单很短，其中两项决定了社区里的大多数拒赔。Consorcio 不赔下面这类损失：Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento——因被保险物自身的瑕疵或缺陷、或因明显缺乏维护而造成的损失——也不赔单纯因时间流逝造成的损失。它给索赔人的指引把这些变成了一张直白的清单，列明什么留在外面：阵风不超过 120 公里/小时的风、冰雹、雪，以及 Goteras, filtraciones o humedades——滴漏、渗水和潮湿。
有三个条件取决于保单，而不是天气。保单必须有效且已缴费：Consorcio 赔付的前提是 siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima——损失发生时保单有效，且被保险人已按期缴纳保费。新保单在自然事件发生前必须已满七天，这个等待期在一份保单无间断地替换另一份时不适用。保额低于实际价值的楼，按比例赔付，和它自己的保险公司的赔法完全一样。
在 120 公里/小时以下，答案在社区的保单里，而各家保单并不一致。我们读了两份已公布的住宅楼保单条款。一份用数字说话：它承保风、雨、冰雹和雪，siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora——前提是记录到的降水超过每平方米每小时 40 升——而对风则要求 velocidades superiores a 90 km/hora——速度超过每小时 90 公里——并以国家气象局或最近的官方测量点的证明为凭。另一份不定数字：它承保雨、风和冰雹，条件是它们 se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate——以对当时当地而言异常的方式发生——并以官方报告证明，没有官方报告的，则以诸如附近结构坚固的建筑也被同一现象损坏之类的证据证明。
两种模式都留下了一个缺口，大多数争议就出在这个缺口里：70 公里/小时的风掀起了遮阳篷，或者每小时 25 升的持续降雨找到了一条裂缝。这类损失既不算特别风险，在按数字写的保单里也不在保障之内。国家气象局有助于在争论开始之前先把事实定下来：它逐省逐月公布降水强度或最大阵风 han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros 的气象站——即超过了保险保障中常用阈值的气象站——并应申请出具过往天气的证明。
撒哈拉沙尘，也就是 calima，两张清单上都没有：Consorcio 的事件里不包括它，而我们读过的一份保单条款明确把从未关闭的开口进入的沙子或灰尘排除在外。那是清洁，而清洁是楼宇的一项开支。
从屋面进来的雨是另一个话题，因为赔付室内损失的保单，很少赔付让雨进来的屋面。谁付修理费，我们写在屋面防水作为社区工程里；谁付损失，写在户与户之间以及来自公共部分的漏水里。
法律把第一步交给楼宇的管理人。《横向产权法》要求管理人照管房屋的养护，disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios——安排紧急的修理和措施，并立即向主席，或在相应情况下向业主们报告。抽干一间设备房或围挡一段掉落的女儿墙，用不着开会，业主大会事后得到通报：它应当 ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador——被告知管理人采取的紧急措施。先看到损坏的业主也有自己的义务：si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador——发现需要紧急修理的人，必须毫不迟延地通知管理人。
人在国外的业主还要在这张清单上加一通电话：打给自己的家庭财产保险公司，为的是房子里的家具和物品，这些不在社区保单的保障之内。我们关于房子空置时怎么办的文章说明了，当这通电话要从另一个国家打出时，钥匙应该在谁手里。
Consorcio 用自己的定损员评估损失，sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios——不受承保普通风险的保险公司可能作出的评估的约束。社区不同意的，可以自费指定自己的定损员，然后两人共同工作。
没有免赔额。把 Consorcio 的免赔额定为损失的 7% 的那份部令补充规定，no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas——对住宅以及住宅业主社区的损失，不扣任何免赔额。清理费用也赔，但有上限：清除淤泥、拆除以及清运瓦砾都算作建筑物的损失，而 La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada——这些附加费用的赔偿合计以保险金额的 4% 为限。
如果保单把公共部分和各户自有的固定构件一并承保，钱是一次付清的。Consorcio 的定损员对全部损失定损，el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada——Consorcio 把全部金额付给被保险的社区本身——因此 ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios——必须由社区来决定赔偿金在共有人之间如何分配。这要由业主大会决定，把定损员的明细摆在桌上。
对社区自己的保险公司，适用的是通常的期限。保险公司至少要支付它可能欠下的最低金额，期限是 dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro——自收到出险通知起四十天内；三个月仍不赔付的，要付利息；社区对它的诉权 en el término de dos años si se trata de seguro de daños 届满——财产保险为两年。
卡莱塔德富斯特一线海景的一个小区，有 48 套公寓，楼宇保额 6,000,000 欧元，在 2026 年 11 月 10 日星期二夜里遭遇一场冬季风暴。最近的官方气象站记录到的最大阵风是 104 公里/小时。到了早上，发生了三件事。风掀掉了凉棚的顶，并掀起了一段女儿墙压顶：18,400 欧元。海浪越过滨海步道冲进下层花园，把泳池设备房灌满了海水和淤泥：损失 41,700 欧元，另需 6,300 欧元清理淤泥和瓦砾。雨水则从一个被树叶堵住的露台排水口进了两套底层公寓：3,900 欧元。
管理人当天早上安排抽水、围挡和盖篷布，花费 2,150 欧元，向主席报告，并在淤泥被动之前把一切拍了照。两项索赔在 11 月 12 日星期四提交，在七天之内。
风速 104 公里/小时，在线以下：归保险公司，依据的是从 90 公里/小时起算的风条款，扣除保单自己的 300 欧元免赔额，即 18,100 欧元。海浪归 Consorcio：41,700 欧元加 6,300 欧元，合计 48,000 欧元，没有免赔额，清理费用远在 4% 的上限之内，这份保单的上限是 240,000 欧元。2,150 欧元的紧急工程作为减损费用计入索赔。排水口只能归社区自己：露台汇集的雨水不属于 Consorcio 的洪水，104 公里/小时的风也没有堵住排水口，这 3,900 欧元由社区的资金支付给房子受损的两位业主。
如果阵风是 126 公里/小时，凉棚也会归 Consorcio，而社区仍然会向自己的保险公司提交那项索赔。
在我们于科拉莱霍、卡莱塔德富斯特和南部管理的楼宇里，一次风暴预警启动的是一套例行程序，而不是一次会议。我们在风暴季节之前安排检查排水口和屋面落水口，因为排水口堵塞是唯一一种没有任何保险公司赔付的原因。风暴过后，我们安排法律交给管理人的紧急措施，用照片建立事件记录，让人在国外的业主看到自己的楼出了什么事，并在七天之内把每一项索赔交给该付款的一方，附上保单、保费收据和应急工程的发票。在下一次业主大会上，报告所采取的措施，出示定损员的明细，并就赔偿金的分配付诸表决。希望自己的楼宇也这样办理的业主，可以阅读我们的社区管理服务包括什么，并索取报价，注明住宅数量和现在的保险公司名称。
我在国外，风暴损坏了我的房子。我该打给谁？
打给两方。一是管理人，而且不要拖延，因为《横向产权法》要求每位业主报告需要紧急修理的情况，社区为楼宇提出的索赔也从这里开始。二是你自己的家庭财产保险公司，为的是室内财物以及你自己保单承保的其他项目。如果原因是洪水或海浪，Consorcio 的呼叫中心可以用英语或法语受理索赔，电话 +34 952 367 042，并会询问保单、受损财产和用于转账的银行账户。
政府必须宣布灾区，Consorcio 才赔吗？
不必。清单上的事件一旦发生，Consorcio 的保障自动生效；它自己的指引说，事故可能只影响一个被保险人，他完全有权获得赔偿，不需要任何官方宣告。它需要的是一份有效、已缴保费、并且至少已满七天的保单。
我们的社区没有保险。Consorcio 还会赔这栋楼吗？
不会。Consorcio 按保单的条件赔付，而且只在有保单的地方赔付，所以没有投保的楼对它没有任何请求权，不管风速多大。这时修理就是一项强制性的养护工程，由业主按份额通过一次特别分摊来支付。无论国家法律还是加那利法律，都不强制这里的社区为楼宇投保，正因如此，这个问题必须在风暴之前问。
保险公司说风速根本没达到保单里的数字。社区能做什么？
先核实事实，再争条款。国家气象局公布阵风超过保险常用阈值的气象站，并应申请证明过往的天气；如果保单说的是异常天气而不是一个数字，也可以用附近结构坚固的建筑受损之类的证据来满足。如果分歧在于金额，《保险合同法》让双方各指定一名专家，达不成一致的，再指定第三名。社区有两年时间提起诉讼。
