楼里已有十一套公寓在做旅游出租，一位新业主也想开始。本文说明加那利法律对新的出租要求什么（先要市政厅的规划证明）、给已有的出租什么（五年、巩固用途，以及须在 2027 年 7 月 31 日之前向市政厅提交的通报），2026 年 8 月新增的三十一天推定，国家登记被撤销之后广告上该写哪个号码，以及大会可以凭五分之三决定什么。
科拉莱霍的一栋楼里有四十套公寓，其中十一套多年来一直出租给游客。三楼的一位新业主想让这个数字变成十二。住户想要一部更清静的电梯和一个周围少些行李箱的泳池，主席则在报纸上读到两件事：最高法院撤销了「登记」，加那利的法律「给了五年」。这两件事都是真的，却都回答不了大会即将被问到的问题。三套规则在这栋楼的门口相遇：决定一套住宅究竟能不能出租给游客的加那利法律、要写在广告上的登记号，以及规定业主大会可以决定什么的《水平产权法》。其中两套在 2026 年有了变动，第三套则在前一年改过。本文说明这三者在 2026 年 10 月 4 日各自的状况，写给已经在出租的业主、想要开始出租的业主，以及理事会。引文为西班牙语原文，并附中文释义。
加那利关于住宅旅游用途的法律（Ley 6/2025）自 2025 年 12 月 13 日起生效。按照这部法律，旅游出租从向岛屿议会（Cabildo）提交一份责任声明开始，而这份声明的分量，取决于它背后的文件。其中一份几乎决定一切：Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate，即一份规划证明，显示市镇的规划明确允许在这一套住宅里从事旅游住宿（第 7.7 条）。
规划不能随意开放。按一般规则，开放旅游用途时 deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial，即必须至少保留 90% 的住宅建筑容量，留给不出租给游客的住宅（第 4.1 条）；而被开放的住宅 deben tener una antigüedad mínima de diez años，即房龄必须至少十年，除非规划自己缩短这一期限（第 5.1 条）。规划没有开放的地方，任何新的出租都无法开始。该法的序言自己承认，市政厅迟迟不调整规划 implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas，即事实上会使住宅的旅游出租无法起步；它给出的补救是一条后备办法：自 2030 年 12 月起，Cabildo 将适用该法的补充规则（第八项过渡条款）。这些补充规则为独立式独户住宅打开了门（第 5.2 条），而对公寓，法律说得很明白：En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal，即多户住宅楼或联排楼中适用水平产权制度的独立住宅，在任何情况下都不视为独立式住宅（第 2 条）。照我们的理解，社区里的一套公寓，只有在市镇规划明文允许的地方，才可能成为旅游出租。富埃特文图拉六个市镇各自的规划状况，我们没有逐一核实；证明由市政厅出具，问题首先要问到那里。
文件齐备之后，其余的事很快。这份声明 permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación，即自提交之日起就可以开始经营（第 8.1 条），并且 habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años，即使持有人有权经营五年（第 10.1 条），只要住宅仍符合全部要求就可以续期。由此产生两个业主很少料到的后果。Cabildo 向市政厅发出的通知，被视为 la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico，即关于住宅规划用途由居住变更为旅游的事先通报（第 9.1 条），业主还必须向地籍部门申报这一变更。市政厅则通知各公用事业公司，以便适用旅游用途的费率和收费。
按 2015 年规则登记的住宅并没有被关停。法律给了它们一套过渡制度，而 2026 年 8 月的一部修正法（Ley 7/2026）又给这套制度加上了一个日期。
| 您的情况 | 法律给您什么 |
|---|---|
| 公寓是您的，您是登记的经营人，并且在该法之前已出租一年以上 | 您可以在 2030 年 12 月之前到市政厅申报巩固的旅游用途。它没有终止日期 |
| 其他任何依法登记的出租 | 五年，到 2030 年 12 月为止；如果在 2029 年 12 月之前提出申请并举证，可延长一次，最多再延五年 |
| 您经营的公寓属于别人 | 到您与业主的约定结束为止，且不超出这五年 |
| 在该法之前已登记，但市政厅从未收到分类经营活动的事先通报 | 在 2027 年 7 月 31 日之前提交通报，否则停止经营 |
| 公寓被出售 | 巩固用途终止，买方从头开始 |
| 公寓被继承 | 继承人可以接手该声明，最长十年 |
一般规则是第二行。经营人 dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo，即有五年时间按原来的条件继续出租该住宅（第二项过渡条款）；五年期满，经营必须停止，除非该住宅已按新规则获得开放。第一行的巩固用途更好，也更窄。它没有期限，但在它存续期间，la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional，即该住宅不得有任何居住用途，连业主本人也不行；它终止于 la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título，即住宅所有权以任何名义转让之时（第一项过渡条款）。公寓不再「带着执照」出售。自 2026 年 8 月起，唯一的例外是继承。
第四行就是那个新日期。它针对的是那些只向 Cabildo 提交了声明、却没有向市政厅提交任何文件的情形。这些声明的持有人必须在 2027 年 7 月 31 日之前到市政厅提交分类经营活动所要求的通报，并附上市镇证明和技术人员的报告；不这样做的后果写得毫不含糊：el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata，即当事人必须立即停止旅游经营活动（第十项过渡条款）。
同一部修正法还划了一条线，这条线会碰到那些没有人当作旅游出租的公寓。除非有相反证明，住宅通过旅游销售渠道做广告时，或者在其中提供住宿 por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días，即连续三十一天或更短、一年之内一次或多次时，就推定为旅游出租（第 11 条）。短期出租仍然可以是普通租赁，但出租人必须询问承租人为什么在这段时间需要住处，并把理由写进合同。如果合同没有写，el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística，即该合同被视为旅游性质的出租（第 12 条）。
对一个社区来说，这比看上去更要紧。一套不经登记、按周出租并称为「季节性出租」的公寓，在加那利法律看来就是旅游出租；而照我们把两部法律合起来的理解，章程或大会就旅游出租所作的决定也适用于它。2026 年 9 月 29 日的一部国家法令曾在租赁法里写下它自己的三十一天界线；众议院在 10 月 2 日废止了它，第二部法令 Real Decreto-ley 29/2026 又自 10 月 8 日起把它重新写入，尚待其自身的表决；而作为自治区法律的加那利推定，两部都没有触动。真正的季节性出租需要什么，见我们的姊妹文章季节性合同；随那部法令一同失效的内容，见十月法令一文。
自 2025 年 7 月 1 日起，旅游出租还需要第二个号码，这个号码依据一部国家法令（Real Decreto 1312/2024）通过不动产登记处核发。最高法院在 2026 年 5 月 19 日的第 620/2026 号判决以及其后的判决中撤销了该法令的这一部分：el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración，即国家无权制定该法令中关于短期租赁统一登记程序的规定。它保留下来的是国家的数字窗口，各平台通过它报送数据。
号码并没有消失，只是换了主人。一部自 2026 年 5 月 20 日起适用的欧洲条例（第 2024/1028 号（欧盟）条例）告诉各平台：凡是存在登记程序的地方，它们 garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración，即应当确保房东在获准提供短期租赁服务之前先提供登记号；条例还要求 una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro，即一个单元不得受一个以上登记程序的约束。在加那利，这个程序就是自治区的程序。Cabildo 把声明载入群岛的旅游登记簿，而这项登记带有 un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio，即一个在任何发布或广告中都必须写明的登记号（第 8.6 条）。要保留在房源广告上的就是这个号码。现行规定中没有任何一条要求 2025 年的那个国家号码。各平台的表格具体怎么写，我们没有核实；我们对条例的理解是，平台应当索要的是加那利的号码。
自 2025 年 4 月 3 日起，《水平产权法》从四个方面谈到旅游出租。
把这些和加那利法律放在一起，科拉莱霍那栋楼的情形是这样的。在 2025 年 4 月之前已经登记并在经营的那十一套出租不需要大会许可，而照我们对法律的理解，现在作出的表决也关不掉它们；它们的时钟是加那利的时钟，到 2030 年 12 月为止，除非它们有资格取得巩固用途。第十二套首先需要大会的明确批准，然后才是市政厅的证明。有两件事仍然悬而未决，我们照实说：今天表决通过的加重份额，能否向表决之前就已开始的出租收取；以及能在多大程度上对它附加条件。对这两点，我们都会在起草决议之前先征求律师的意见。章程里早已存在的禁令则是另一回事：照我们的理解，这两条规则都救不了章程早已禁止的出租。
五分之三是按全体业主计算的，而不是按到会者计算。在一栋半数业主住在国外的楼里，难处全在这里，而法律给了一项帮助：经合法通知而缺席的业主，如果在得知决议之后 no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales，即没有在 30 个自然日内向履行社区秘书职责的人表示异议，其票数就计为赞成票（第 17.8 条）。因此，一项适用于整栋楼的规则，其表决是在大会之后的几周里、靠把通知做好而赢下来的。对于只让某一套公寓受益的批准，我们不会指望沉默：法律不把这项帮助给予为某一业主私人利益所作的变更，实打实的赞成票更稳妥。如果主席不肯把这件事列入议程，我们关于临时大会的文章说明了四分之一的业主怎样提出召开请求。
加那利法律没有为社区另立规则；它把这件事交给《水平产权法》，并要求提供证明。社区内一套公寓的声明必须附有 certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias，即业主大会出具的证明或文件，证明设立文书、章程以及社区任何可以对抗第三人的决议，都没有排除惯常居住以外的用途（第 7.7 条）。选择巩固用途的业主也要提供同样的证明，可以来自不动产登记处，也可以采用法律上有效的其他方式。这项请求会落到秘书的案头，在它到来之前，有三件事值得知道。
作为秘书和管理人，我们保管章程和会议记录簿，在业主需要时出具证明，用法律本身的措辞把关于旅游出租的决议列入议程，对照完整的业主和份额名单计算五分之三，通知缺席的业主，并在某项决议应当送去不动产登记处时告诉理事会。我们不经营旅游出租，也不是律师；遇到该由律师回答的问题，我们会直说。我们此前关于您所在社区里的旅游出租的文章更详细地解释了 2025 年的改革。从业主角度看的加那利法律，见我们的姊妹文章：Olga Caballero & Co. 的那一篇，以及连同税务一起讲的 AAA+ Consultants 的那一篇。这项服务见我们的社区管理页面，想作比较的社区可以索取报价。
社区能关掉楼里已经存在的旅游出租吗？
靠表决不行。关于旅游出租的决议不具有溯及力，在 2025 年 4 月 3 日之前已依旅游法规出租的业主，只要这些法规允许，就可以继续。例外是章程早已禁止的出租。
我的公寓多年前就登记了。现在还需要做什么吗？
需要，两件事。核实市政厅有没有您的分类经营活动事先通报；如果没有，请在 2027 年 7 月 31 日之前提交。并在 2030 年 12 月之前弄清楚您能否申报巩固用途；否则登记届时终止。
我还需要国家登记号吗？
自最高法院在 2026 年 5 月撤销国家的登记程序以来，现行规定中没有任何一条要求它。每一条广告上必须出现的，是加那利旅游登记簿的号码。
我每次把公寓出租三周。这算旅游出租吗？
在加那利，自 2026 年 8 月起，只要住宿是三十一天或更短，就推定是。如果合同写明承租人为什么需要临时住处，这一推定即被推翻。
社区能向旅游出租多收费吗？
能：经全体业主和份额的五分之三通过，以特别份额或共同费用分摊的方式最多多收 20%，而且绝不溯及既往。
