不同意业主大会决议的业主有三种理由、一个取决于其投票方式的诉讼资格、一笔必须先清偿的债务，以及三个月或一年的期限，没有任何信件能够中断它。第18条怎么说、共同体内部更省钱的办法、最高法院2013年和2026年关于保留投票的立场、2024年被宽泛解读的欠费例外、如今暂停时钟的协商请求，以及在富埃特文图拉普通程序的费用。
十月业主大会的会议记录在会议结束三周后送到科拉莱霍一个住宅区的一位业主手中，她当时发言反对的那项决议白纸黑字写在上面：泳池费用的新分摊方案，落到了她底层公寓的头上。在大多数情况下她有三个月时间，而可选的办法比她想的要少。西班牙的区分所有权法只允许业主基于三种理由对大会决议提起诉讼，只有在她的投票以特定方式作出的情况下，只有在她付清所欠款项之后，而且只能在一个法院拒绝延长的期限之内。在这一切之前，法律也给了她在业主共同体内部更省钱的办法，而且自2025年4月起，法律要求她在法官阅读其起诉状之前先尝试协商。本文就是实际操作中的顺序：什么算理由，先试什么，谁可以起诉，时钟如何走，协商步骤对时钟有什么影响，起诉不能阻止什么，以及在富埃特文图拉走法院途径要花多少钱。
《区分所有权法》第18条列出了可以在法院被攻击的决议。第一种理由是合法性：Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios，即决议违反法律或业主共同体章程。第二种是对共同体本身的损害：Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios，即决议为了一名或数名业主的利益而严重损害共同体的利益。第三种是对某一业主的损害：Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho，即决议给一名没有法律义务承受的业主造成严重损害，或者是滥用权利作出的（第18.1条）。
名单上缺少的是最常见的愤怒原因：一项你单纯认为错误的决议。你觉得太高的预算、你不会选的承包商、一种油漆颜色、多数派在其权限内作出的决定，这些都不是理由。法律在关于多数表决的条文中说得明白：Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios，即有效通过的决议对全体业主有约束力（第17.9条）。提起诉讼不是对多数派判断的上诉；它是在主张多数派违反了某项规则、损害了共同体，或以法律不允许的方式损害了你。外国业主可以向西班牙业主共同体要求什么，从委托书到她不会得到的翻译，都写在我们律师事务所关于业主共同体的指南里；本文讲的是在她拒绝的决议之后接下来的顺序。第一段里的那位业主只有在新的分摊方案偏离了产权文件或章程规定的参与份额、而又没有这些文件所要求的多数的情况下才有案可立，而这正是律师对照契据一小时就能核实的事。
法律提供了三件不花钱、不需要律师的工具，而律师会问你是否用过它们。第一件是议程。任何业主都可以向大会提出问题：Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad，即任何业主都可以要求大会研究并就共同体关心的任何事项表态，方式是书面致函主席，主席必须把它列入下一次大会的议程（第16.2条）。大会匆忙通过的决议可以在下一次会议上重新考虑，而书面要求重新考虑却被拒绝，是法官日后会看到的事实。
第二件是临时大会。四分之一的业主，或持有四分之一份额的业主，可以要求召开，如果主席不行动，他们可以在合理等待之后自行召集；我们关于如何促成临时大会的文章阐述了最高法院2025年关于如何操作的判决。对于一项在第二次召集时由出席者的微弱多数通过的决议，一次有缺席业主出席的完整大会往往是最快的解药。
第三件是会议记录本身。许多纠纷争的是记录写了什么，而不是大会决定了什么，法律为此设有修正途径：Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración，即只要记录明确写明日期和地点、出席及受委托者、附有赞成票与反对票及份额的决议，并有两个签名，记录的缺陷和错误就可以更正；而且Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación，即更正必须在下一次大会之前作出，并由该次大会予以批准（第19.3条）。我们关于会议记录的文章解释了它必须包含什么以及你何时应当收到它。反对票被遗漏在记录之外的业主，首先要求这项更正，因为她投票的记录就是她的诉讼资格。
还有一件工具常被误认为是起诉，但它不是。当一项决议在你缺席时通过、且不向你收取你未投票支持的服务费用时，法律会把你的票算作赞成，除非你反对：经正式召集并被告知决议的缺席业主，如果no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales，即未在三十个日历日内向秘书表示异议，则被计为赞成票（第17.8条）。这一异议保护你不被当作你不想要的改善项目的支持者而收费；它不撤销任何东西，也不能代替法院诉讼或其期限。
诉讼资格是共同体律师首先核查的东西，也是大多数起诉夭折的地方。第18.2条把它赋予los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto，即在大会上保留了自己投票的业主、因任何原因缺席的业主，以及被不当剥夺投票权的业主。投了赞成票的业主不能起诉反对他帮助通过的决议。缺席者可以，不论缺席的原因是什么：法律说的是«por cualquier causa»，除此之外对她别无要求。
惹麻烦的措辞是«salvar el voto»，保留自己的投票。最高法院在2013年5月10日的第242/2013号判决中确定了它的含义，并在2026年6月2日的第844/2026号判决中重申：这一要求no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene，即不约束投票反对决议的业主，只约束弃权的业主。投反对票就足够了；弃权者必须在大会上声明自己保留立场，例如因为缺乏投票所需的信息。在2026年的案件中，奥维耶多两处商铺的业主出席了会议，拒绝就一条他们认为与己无关的坡道投票，之后却起诉了：法院认定他们既没有投反对票，也没有保留自己的投票，limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto，即仅仅表示此事与他们无关，法院无法把这当作保留投票；只有那位因欠费而被不当剥夺投票权的业主得到了实体裁决，而且输了。第一段那位业主得到的教训是机械式的：投反对票，说清楚，并核对记录写上了。
第二个条件是钱。要起诉，业主deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas，即必须付清对共同体的全部到期债务，或事先向法院提存（第18.2条）。对这笔债务本身有争议的业主，保留异议付款或提存后再起诉；否则起诉从第一天起就不被受理。法律开了一个例外：Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación，即这一规则不适用于对设定或变更参与份额的决议的起诉。最高法院对这一例外作宽泛解读。在2024年2月28日的第287/2024号判决中，涉及托雷莫利诺斯一个按不同于契据系数的基础向业主收费的共同体，它重申了其第613/2013号判决的立场，即se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título，即例外的范围不仅包括变更产权文件所定份额的决议，还包括建立费用分摊制度的决议，无论是一般性的还是针对特定费用的，无论是永久性的还是仅针对某一次的。像第一段里泳池费用那样的分摊方案就落在这一例外之内，因此争议费用上的欠款不妨碍起诉；其他任何欠款则会妨碍。
第18.3条规定了期限：La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año，即诉权在大会通过决议三个月后失效，如果决议违反法律或章程，则为一年；而且Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo，即对缺席业主而言，期限自按第9条规定的方式通知决议之日起算。因此，出席者从大会当天起算，不论记录多晚才到；不在场的业主从记录送达她提供给共同体的地址或电子邮箱之日起算，而没有提供任何地址的人则在公寓本身向住在其中的人送达，若不成，则通过公告栏送达，张贴三天后生效（第9.1.h条）。损害类理由，即第18.1条的第二和第三种，始终适用三个月；只有合法性理由适用一年。
这些是除斥期间，不是诉讼时效，差别很重要：除斥期间不会因一封信、一次投诉或一次会议而中断。拉斯帕尔马斯省法院在2025年6月11日的第365/2025号判决中就是这样说的，案件涉及特尔德的一个共同体，其业主出席了2019年12月26日的大会并于2020年4月起诉，法院提醒说法律确定了这些期限，señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción，即设定了一个与时效不同、不允许中断的除斥期间，并认定la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta，即自大会起已过去三个多月，诉权已经失效，对除违法以外的一切理由均是如此。今天唯一合法的时钟暂停是下一节的协商请求，而它在2020年还不存在。
最高法院在一年之外留了一道窄门。当被攻击的不是有瑕疵的决议，而是根本不存在任何决议时——由无权召集的人召集、没有法定人数、脱离一切规则的大会——法院把这些行为视为当然无效，且不因一年期满而治愈：在2024年3月6日的第332/2024号判决中，一起特内里费的案件，两个管理委员会和两名管理人各自声称管理阿罗纳的同一个共同体，法院重申，所faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad，即缺少的正是决议本身，这是对制度本质的侵犯，除斥期间无法治愈。这是为混乱局面设的例外，不是为你认为违法的普通决议设的；那些决议适用一年，仅此而已。
| 你的情况 | 时钟与条件 |
|---|---|
| 你出席并投了反对票 | 自大会起三个月；如果决议违反法律或章程，则为一年 |
| 你出席但弃权 | 只有在你于大会上保留立场且记录写明的情况下；拒绝投票不算保留 |
| 你因任何原因缺席 | 自记录通知到你之日起三个月，或一年 |
| 你被不当剥夺投票权 | 你可以起诉；期限按出席者的方式计算 |
| 你欠共同体钱 | 起诉前付清每一笔到期债务，或向法院提存，除非决议设定或变更份额或费用分摊方式 |
| 你缺席而决议把你算作赞成 | 三十个日历日内向秘书发送异议（第17.8条）；该异议不是起诉 |
| 记录歪曲了大会 | 在下一次大会之前更正，并由其批准（第19.3条） |
| 你发出协商请求 | 时钟自尝试送达起暂停，若三十天内没有会面或书面答复则重新开始 |
自2025年4月3日起，在西班牙提起民事诉讼必须先尝试和解才能受理，而对共同体决议的起诉是和其他任何民事诉讼一样的民事诉讼。效率法，即Ley Orgánica 1/2025，要求en todos los procesos declarativos del libro II，即在《民事诉讼法》第二编的所有宣告之诉中都进行尝试，例外清单很短，其中没有区分所有权（第5.2条）。我们律师事务所关于这项要求的文章解释了它可以采取的形式；最简单的是法律本身点名的那种，因为se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad，即当协商由当事人直接进行，或由其律师依其指示进行时，即视为满足要求（第5.1条）。一封致主席和管理人、提出更正方案、注明日期并要求会面的说理信函，就是这种协商。
这封信还对时钟做了一件别的东西都做不到的事。根据同一法律第7.1条，开启协商的请求如果恰当地界定了协商对象，interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte，即自有证据表明已尝试将该请求送达对方之日起，中断时效或暂停诉权的除斥期间。第18.3条的三个月在向共同体地址尝试送达burofax的当天停止。如果对方不作反应，它会重新开始：协商在下列等情况下视为无协议终止，Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito，即自对方收到最初协商请求起三十个日历日过去，而没有举行旨在达成协议的第一次会面或接触，也没有得到书面答复（第10.4条）。自协商结束起，las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año，即当事人必须在一年内提起诉讼，要求才算满足（第7.3条），但《区分所有权法》重新起算的除斥期间是更短的那根绳子，要盯的是它。法院想要的证据很简单：cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar，即任何能证明对方已收到协商请求或邀请及其日期和完整内容的文件（第10.2条）；带内容认证的burofax可以做到；普通电子邮件更难证明。
合在一起，第一段那位业主的顺序是：核对记录写明了她的反对票；在三个月内留有充分余地时，以burofax向主席和管理人发出协商请求，写明决议和她想要的更正；等待三十天，或者参加共同体提议的会面；如果毫无动静，就在三个月剩余的天数用完之前起诉，除斥时钟从停下的地方继续走。
起诉不会冻结决议。第18.4条说得明确：La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios，即起诉不暂停决议的执行，除非法官应原告申请、在听取共同体意见后以保全措施的方式作出这样的命令。工程照常进行，承包商照常聘用，分摊款照常开单。记录一经封闭，决议即可执行：Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario，即自封闭起决议即可执行，除非法律另有规定（第19.3条）。
这对起诉的业主有一个实际后果：她要继续付款。案件进行期间她拒付的分摊款，会让她在下一次大会上成为欠费者，而欠费的业主podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto，即可以参与讨论但没有投票权（第15.2条），并使她面临共同体在此期间可以提起的付款之诉。想让工程停下来的业主，在起诉的同时向法官申请保全性暂停，证明等待会造成的损害，并可能被要求提供担保；共同体先被听取意见，而申请很少被批准，因为每一次暂停都让其他业主付出代价。
对共同体决议的起诉不论金额都适用普通程序：《民事诉讼法》（Ley 1/2000）把这类诉讼交给该程序，Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad，即在行使《区分所有权法》赋予业主大会和业主的诉权时，只要不是纯粹的金钱请求（第249.1.8.º条）。管辖法院是建筑物所在地的法院，En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca（第52.1.8.º条）；对富埃特文图拉的每一个市镇而言，这意味着罗萨里奥港的一审法院，该岛唯一的司法辖区。普通程序中律师和诉讼代理人是强制的，因为豁免只涵盖小额的言词程序，En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros（第23条和第31条），而决议起诉从来不属于那一类。
各阶段由法律规定，实践中进展缓慢。共同体被传唤并答辩，para que la conteste en el plazo de veinte días，即在二十天内（第404.1条）；随后是传唤后二十天内的庭前听证（第414.1条），然后是庭审，然后是应在庭审结束后二十天内作出的判决（第434.1条）。司法总委员会衡量整个过程要花多久：在其2026年4月的工作簿中，2025年结案的普通程序在加那利群岛一审历时13.4个月，而全西班牙为15.5个月，向拉斯帕尔马斯省法院上诉还要再加上数月。在2026年11月起诉一笔用于一月开工工程的分摊款的业主，实际上是在为已经花掉的钱打官司。
费用有两面。如果起诉完全失败，las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho，即一审诉讼费用由全部请求被驳回的一方承担，除非法院认定并说明理由，该案存在严重的事实或法律疑问（第394.1条）：这时业主除了自己的律师和诉讼代理人，还要支付共同体的律师和诉讼代理人。如果起诉成功，由共同体支付，而共同体的钱是全体业主的钱，包括原告的那一份，因为共同体自身的辩护是依第9.1.e条从管理费中支出的一般费用。这就是一位好顾问在burofax发出之前写在纸上的算术：决议让你付出什么，输了官司要花多少，赢了能收回多少。
我们在二十四小时内用平实的语言回答业主或管理委员会关于某项决议的问题：法律怎么说，你的章程补充了什么，以及你手上的是否构成理由。当事情有后果时，各种选项会写在纸上，包括每条路要花多少钱、要多久、可能出什么岔子。如果业主或共同体选择正式途径，案卷会连同完整文件转到隔壁——集团设在科拉莱霍的律师事务所——而且没有事先的书面报价，什么都不会提交。面向业主共同体的法律支持是问题落脚的地方；报价表格是把问题交给我们的最快方式。
我当时在国外，记录通过电子邮件送达，我不同意其中一项决议。我的期限从什么时候开始？
从记录通知到你的那一天起：损害类理由为三个月，违反法律或章程的决议为一年，前提是共同体把记录寄到了你提供给它的地址。如果你从未向共同体提供地址，向住在你公寓里的人送达即算数，若送达失败，建筑物公告栏上的公告在张贴三天后视为通知；时钟从那时开始。
我投了赞成票，现在后悔了。我能起诉吗？
不能。诉讼资格属于投反对票或保留投票的人、缺席者，以及被不当剥夺投票权的人。你的途径是议程：书面要求主席把此事提交下一次大会，或者凑够四分之一的业主召开临时大会。
我想起诉的决议正是我拒绝缴纳的那笔费用。我必须先付吗？
如果决议设定或变更参与份额或费用分摊方式，不必：最高法院把这一例外解读为涵盖任何费用分摊，无论一般的还是特定的，永久的还是一次性的。对于其他任何决议，你必须付清所有到期债务，或在起诉前向法院提存争议金额。
寄burofax会给我更多时间吗？
写明决议和你的诉求的协商请求，自尝试送达之日起暂停除斥期间，如果共同体在三十天内既不与你会面也不书面答复，期限重新开始。普通投诉、要求列入议程的请求或依第17.8条提出的异议都不暂停任何期限。
如果我赢了，共同体会支付我的律师费吗？
当你的全部请求都得到支持时，法院通常判令共同体承担诉讼费用，其中包括官方标准内的你的律师和诉讼代理人费用。共同体从你通过管理费出资的共同基金中支付，而如果你完全败诉，判令就反过来。
