Apontamentos da ilha.

Arrenda o seu apartamento em Corralejo por um ano e vive no estrangeiro. O condomínio continua a exigir-lhe as quotas, diga o que disser o contrato; a cláusula que as transfere para o inquilino precisa de um valor anual e, desde 8 de outubro de 2026, nem o IBI nem a agência podem ser transferidos. O regulamento interno alcança o seu inquilino pelo artigo 7.2, as notificações consideram-se feitas no apartamento, o seu inquilino pode levar a sua procuração mas não votar. Outubro de 2026.

Chapas onduladas, tubos de queda e depósitos de fibrocimento são comuns nos edifícios de Fuerteventura anteriores a 2002; a proibição não ordenou a sua remoção. O que a lei pede: o material são pode ficar, o deteriorado tem de sair como obra obrigatória; só uma empresa inscrita no registo do amianto pode tocar-lhe, com um plano de trabalho aprovado pela autoridade laboral canária; o resíduo sai da ilha por um gestor autorizado; quem vota e quem paga; o censo e os apoios, outubro de 2026.

Quem compra em Fuerteventura e quem vive aqui são duas perguntas diferentes com duas respostas oficiais. O relatório dos notários de 15 de outubro de 2026 sobre o primeiro semestre, a quota estrangeira dos conservadores em Las Palmas até junho de 2026 e o registo do ISTAC a 1 de janeiro de 2025 por município, lidos para um condomínio: residentes contra não residentes, as nacionalidades e o que cada número significa para a morada, a procuração, as dívidas e a língua das atas.

«Fuera de ordenación» não é uma situação mas três, e a cobertura e o elevador de um condomínio são julgados por uma lista diferente em cada uma. O que a Ley 4/2017 permite a um edifício consolidado desde a reforma de janeiro de 2026, a lista curta do edifício fuera de ordenación, o relógio dos quatro anos e as obras que nunca prescrevem, as regras da Lei de Costas nos primeiros cem metros, que papel diz onde está o seu edifício, e porque a ITE se aplica na mesma.

O proprietário que não concorda com uma deliberação da assembleia tem três fundamentos, uma legitimidade que depende de como votou, uma dívida a saldar antes e três meses, ou um ano, que nenhuma carta interrompe. O que diz o artigo 18, os passos mais baratos dentro da comunidade, a linha do Supremo de 2013 e 2026 sobre a reserva do voto, a exceção da dívida lida com generosidade em 2024, o pedido de negociação que hoje suspende o relógio e o que custa o processo ordinário em Fuerteventura.

Em nome de quem está a conta do condomínio, quem pode mover o dinheiro e como a vê um proprietário no estrangeiro: o número fiscal com H, o fundo de reserva que pertence ao condomínio para todos os efeitos, as assinaturas que a assembleia fixa, o que o administrador paga sem votação, as contas anuais, a documentação e a auditoria, o Modelo 347 e as retenções, o que um credor leva primeiro e o e-mail que altera o IBAN de um fornecedor.

A Ley 7/2026 permite a um condomínio canário pagar a uma ordem ou a uma entidade acreditada o relatório técnico por que o seu processo de licença está à espera. O que o relatório cobre e o que deixa à câmara, o teto de 0,5 a 3 por cento do seu preço, o prazo de três meses que não se move, o veto do plenário municipal, quem responde por um relatório errado e a que obras de Fuerteventura chega sequer.

Um proprietário morre, os herdeiros vivem no estrangeiro e as quotas da comunidade continuam a vencer-se enquanto ninguém é proprietário. Esta nota explica quem deve as quotas até a herança ser aceite, o que um herdeiro assume ao aceitar, como uma comunidade pode demandar uma herança e como a reclamação chega a uma família no estrangeiro (com um caso de Lanzarote decidido pelo Supremo Tribunal em 2026), o que dizer ao administrador, quem vota entretanto, e o que acontece com a venda e o seguro.

Porque é que um apartamento paga 2,40 por cento de tudo enquanto as lojas do rés-do-chão não pagam nada pelo elevador? As respostas estão no título constitutivo do edifício e nos seus estatutos, papéis que quase nenhum proprietário leu. Esta nota explica o que decide cada texto, como foi fixada a quota, como o Supremo Tribunal lê as cláusulas de isenção (com duas sentenças de 2026), porque alterá-los exige todos os proprietários e onde obter uma cópia.

Um condomínio assina contratos o ano inteiro: o elevador, a piscina, o jardim e, de vez em quando, uma obra no edifício. A lei espanhola diz quem decide e quem assina, nada diz sobre os três orçamentos e diz mais do que a maioria dos presidentes espera sobre o que acontece quando algo corre mal: um subempreiteiro por pagar, um empreiteiro com dívidas à Segurança Social, uma obra com duas empresas e sem coordenador de segurança. Esta nota acompanha um contrato desde a votação até à última fatura.

O administrador que lhe escreve por causa da fuga não é a pessoa que tem as suas chaves, nem a agência que se ofereceu para gerir tudo. A lei espanhola dá a cada um dos três um cliente, poderes e uma fatura diferentes: o administrador do condomínio, um gestor com um mandato e uma agência de arrendamento cujos honorários o senhorio paga. Esta nota explica o que cada um faz por um proprietário no estrangeiro, de que papel precisa e quem paga a quem.

Vento salgado, tinta a esfarelar, ferrugem nos bordos das varandas: mais cedo ou mais tarde, todos os edifícios desta costa são repintados. A lei espanhola faz da reparação um dever que não precisa de votação, deixa a cor às regras da própria comunidade, divide a conta por quota e manda o presidente à câmara com uma comunicação prévia quinze dias antes de o andaime subir. Este guia segue cada passo com um edifício de vinte e quatro apartamentos em Corralejo, com a quota calculada em euros.

Um condomínio de Costa Calma reúne-se em inglês, e dois proprietários protestam: um quer espanhol, o outro uma ata que consiga ler. O que diz o direito espanhol sobre a língua da assembleia, da convocatória e da ata: o acórdão do Supremo Tribunal de 2002, os de Málaga, a deliberação anulada em Tenerife por uma convocatória em italiano, que texto conta, o que pode pedir quem vive no estrangeiro e quem paga.

Onze apartamentos do prédio já são arrendamentos turísticos e um novo proprietário quer começar. O que a lei canária exige a um arrendamento novo (primeiro, a certidão urbanística da câmara) e dá a um existente (cinco anos, uso consolidado e uma comunicação à câmara antes de 31 de julho de 2027), a presunção dos trinta e um dias acrescentada em agosto de 2026, que número vai no anúncio depois da anulação do registo estatal e o que a assembleia pode decidir por três quintos.

O presidente diz que a cobertura com infiltrações pode esperar pela assembleia anual. A lei espanhola permite que um quarto dos proprietários, ou proprietários com 25 % das quotas, forcem uma assembleia, e em junho de 2025 o Supremo Tribunal fixou a ordem: primeiro pede-se ao presidente, e só se ele não agir convocam os promotores. O pedido, a espera, a convocatória e a ordem de trabalhos, antecedência, quórum e maiorias, procurações e a destituição de um presidente ou de um administrador.

O jardineiro pago em dinheiro todas as quintas-feiras é empregado do condomínio, e a lei trata o condomínio como qualquer empregador. Quem decide e quem assina, o contrato e a inscrição antes do primeiro dia, o documento de informação devido desde 5 de outubro de 2026, o custo de um posto com o salário mínimo de 2026, a prevenção, a casa do porteiro e porque é que contratar uma empresa já não livra o condomínio do risco depois do acórdão do Supremo Tribunal de 2022.

Nenhuma lei enumera as inspeções que um prédio tem de fazer: cada instalação tem o seu regulamento, o seu relógio e o seu inspetor. Em Fuerteventura, uma tabela com a regra, a frequência e quem assina: o elevador, a inspeção elétrica decenal que nas Canárias abrange todos os edifícios com 20 ou mais fornecimentos, garagens e piscinas de cinco em cinco anos, incêndios, gás, água quente, o depósito, a piscina e a ITE. Mais duas coisas sem inspeção oficial, e quanto custa uma data falhada.

O administrador pede uma conta espanhola e ela não é precisa: um condomínio que cobra por débito direto em euros tem de aceitar um IBAN de qualquer país da UE, e o Banco de España qualifica a recusa de ilegal. O mandato e quem o guarda, as oito semanas para anular um recibo errado, porque é que uma transferência permanente fica para trás sem avisar, onde ficam as contas britânicas e suíças, e os três custos de um recibo devolvido: juros, comissão do banco e voto. Com lista de verificação.

Dentro das suas paredes pode fazer quase tudo; do lado de fora, quase nada. A lei da propriedade horizontal nomeia o fecho dos terraços: três quintos de todos os proprietários, sem votos por silêncio quando a obra é para aproveitamento privativo. O ar condicionado é apreciado com flexibilidade mas caso a caso, tolerar não é consentir, o condomínio tem trinta anos para exigir a reposição da fachada, e a câmara municipal é uma segunda autorização. Com uma tabela de obras, maiorias e licenças.

Para um proprietário que não esteve na sala, a ata é a assembleia. O artigo 19.º da lei da propriedade horizontal diz o que tem de indicar, que o presidente e o secretário a encerram em dez dias de calendário, que é enviada para a sua morada em Espanha e que os seus erros podem ser sanados antes da assembleia seguinte. Este guia lê-o tal como está em outubro de 2026, com os dois relógios que arrancam quando a ata chega e o livro digital que nunca chegou a ser lei.

Um apartamento num condomínio espanhol chega com uma quota, regras, decisões já votadas e um secretário que ainda não sabe que existe. Os primeiros trinta dias por ordem: a comunicação da mudança de proprietário, a morada em Espanha que a lei exige, as quotas, o fundo de reserva e as quotas extraordinárias já votadas, os papéis a pedir, chaves e contadores, o seu próprio seguro, o aviso antes de qualquer obra e o seu voto na primeira assembleia. Com uma lista e um caso de Corralejo em números.

Por trás da reparação de uma tempestade num condomínio espanhol há três pagadores. Com rajadas acima de 120 km/h, e nas inundações e no mar, paga o Consorcio nas condições da apólice do condomínio, sem franquia. Abaixo dessa linha paga a seguradora do condomínio se a cláusula de vento e chuva estiver preenchida, e um ralo entupido é conta do próprio condomínio. O que é extraordinário, o que fica excluído, os primeiros sete dias e uma tempestade em Caleta de Fuste em números.

Cada litro em Corralejo ou Costa Calma era água do mar dias antes. Quem a dessaliniza e a move, a quem o consórcio fatura e como funcionam o rol mensal e o período executivo, o que a emergência 2020–2025 mudou, como um condomínio com um só contador divide a fatura segundo a lei da propriedade horizontal, a regra de 2022 que poupa os escalões punitivos ao proprietário com uma fuga oculta se reclamar em três meses, e o decreto que nomeia o condomínio para limpar o depósito.

Quem pode ver as gravações da câmara da piscina, se o condomínio pode afixar a lista de devedores na entrada e quem deu o seu número ao grupo de WhatsApp. O Regulamento, a LOPDGDD e a lei da propriedade horizontal lidos em conjunto, com o guia da AEPD de 2025 e seis das suas decisões contra condomínios: a votação que torna lícitas as câmaras, a regra do mês, os dois lugares onde a lei põe os atrasos, a regra dos três dias do quadro e os seus direitos a partir do estrangeiro.

Um complexo em Fuerteventura é normalmente vários condomínios à volta de uma piscina, jardins e um portão, e os proprietários chamam «a mancomunidad» a essa camada partilhada. O artigo 24.º da LPH dá-lhe três formas jurídicas e decide quem vota sobre a piscina, quem paga os jardins e onde se impugna uma deliberação. A assembleia de presidentes, as permilagens e os critérios que o título pode mudar, um exemplo de quatro blocos, o bloco turístico, a morosidade e o prazo de três meses.

Um preço por fração quase nada diz até se saber o que leva dentro. As cinco funções que o artigo 20.º da lei da propriedade horizontal coloca no cargo e a sexta que abre a porta aos extras, porque não há tabela desde 2009, o que um orçamento tem de lhe dar segundo a lei dos serviços, o que garante a ordem de Las Palmas e como consultar o seu registo, as cláusulas que deviam preocupar uma direção, e dois orçamentos para um mesmo edifício de quarenta frações num ano tranquilo e num ano com obras.

Desde março de 2026 um terço dos proprietários pode deliberar uma instalação solar ou aerotérmica, e só pagam os que votaram sim; uma maioria simples vincula todos quando o custo anual cabe em doze mensalidades, e o fundo de reserva pode pagar essa via. As duas maiorias da lei, a comunicação prévia canária, o que paga o plano de habitação 2026-2030, a dedução de 60 % que os residentes têm e os não residentes não, e uma cobertura de 30 kW em Caleta de Fuste calculada das duas maneiras.

Os residentes na UE não precisam de representante fiscal em Espanha; britânicos, suíços ou americanos só quando as Finanças o exigem, sob coima de 2.000 euros. O que qualquer um pode fazer — um representante voluntário na declaração cadastral — importa mais: sem ele, o seu apartamento é o seu domicílio fiscal, um porteiro pode assinar a carta, e duas tentativas falhadas mais um anúncio no jornal oficial dão-na por entregue.

A lei da propriedade horizontal foi escrita para uma sala e não diz uma palavra sobre vídeo. O artigo 16.º foi alterado pela última vez em 1999; que as juntas possam ser online «desde a reforma de 2025» é um mito. A única norma expressa, de 2021, caducou a 31 de dezembro de 2021. A proposta que acrescentava a participação por vídeo, o e-mail e o livro digital caducou com a dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026. Entretanto: a junta híbrida com uma procuração atrás de cada ecrã.

Uma piscina de condomínio em Fuerteventura é uma piscina coletiva inscrita cujo titular é o próprio condomínio. O que exigem o decreto canário de 2005, o estatal de 2013 e o da legionela de 2022: um nadador-salvador, salvo se uma piscina residencial, ou um estabelecimento turístico até quarenta unidades, tiver uma barreira conforme ao código técnico; a inscrição no registo; o livro com duas leituras por dia; o bloco trimestral de laboratório; o tratamento anual dos duches; quem paga.

Um apartamento vazio em Fuerteventura mantém todos os deveres que a Ley de Propiedad Horizontal impõe ao dono: consentir as reparações do condomínio e deixá-lo entrar, manter as instalações privativas, receber as notificações à porta. Quem guarda a chave e com que mandato, quem pode entrar numa emergência e porque a resposta é o 112 e não um serralheiro, o que fechar antes de partir, como as apólices tratam uma casa vazia e o protocolo numa página.

Desde 1 de julho de 2024, uma nova instrução fixa com que frequência se inspeciona o elevador de um condomínio, o que o inspetor pode escrever e que melhorias um elevador antigo tem de receber em prazos fixos: um ano para o dispositivo de comunicação, a cortina fotoelétrica, o controlo de carga e o nivelamento, três a dez para as guias. Quem contrata a inspeção, porque as obras não se votam, e um bloco de Caleta de Fuste resolvido.

O apartamento que compra num condomínio espanhol responde pelas quotas que os anteriores proprietários deixaram por pagar, e o certificado de dívidas que o vendedor deve entregar ao notário é a única proteção do comprador. Quem o emite e em que prazo, o que deve dizer e porque «em dia» não é «sem quotas extraordinárias pendentes», os deveres do vendedor antes e depois da escritura, a dispensa assinada à pressa e o pedido a partir do estrangeiro.

Um proprietário com mais de setenta anos pede um elevador e os outros não querem pagar. A lei responde com três regras: as obras de acessibilidade são obrigatórias sem votação até um ano de quotas ordinárias depois das ajudas, a maioria aprova-as acima desse limite e o dissidente paga com todos. Um exemplo em Corralejo, o fundo de reserva e a quota extraordinária, as ajudas do Plano Estatal que o Governo das Canárias abre, a dedução regional e como conduzimos a assembleia.

Toda a comunidade tem um regulamento, e a maioria vale o que a assembleia sabia da lei. Que regras vão para os estatutos (unanimidade) e quais para o regulamento interno (maioria), as horas de silêncio e os limites de ruído interior que vigoram em Fuerteventura, o que uma comunidade pode dizer sobre animais e estacionamento em 2026, e o procedimento de quatro degraus que transforma uma regra numa ordem judicial.

A maioria dos condomínios de Fuerteventura está segurada por inércia — até que uma tempestade, um acidente na piscina ou uma coluna montante rebentada abrem a apólice. Se o condomínio tem de segurar, o que cobre e o que deixa de fora uma apólice de edifício, porque é que o capital seguro tem de ser o custo de reconstrução e não o valor de mercado, o que o Consorcio acrescenta por 420 euros por ano, e as oito linhas que decidem entre três orçamentos.

Cada tela da ilha tem uma data. Quando a cobertura lá chega, a lei da propriedade horizontal torna as obras obrigatórias — não se vota se, só como se divide a derrama — e o Código Civil mantém a cobertura comum mesmo sob um terraço privativo. Quem decide, como fundo de reserva e quota dividem 48.000 euros em Corralejo, o que o caderno de encargos deve conter, o ensaio de inundação e as garantias do contrato.

Cinco assinaturas por um apartamento em Corralejo e só uma precisa de notário: a que, mal feita em casa, é recusada em Espanha. O que exige procuração notarial e o que basta com um escrito assinado, as três vias a partir do estrangeiro — notário espanhol, consulado, o seu notário com a apostila da Haia, tradução certificada e o teste de equivalência — e a quarta por videoconferência desde 2023, o que pôr na procuração, como a revogar e o que o seu administrador pode depois fazer com ela.

O carro novo chega a Corralejo antes do cabo. Com o artigo 17.5 da Ley de Propiedad Horizontal, um ponto de carregamento de uso privado no seu próprio lugar exige apenas comunicação prévia ao condomínio, e o Supremo decidiu em dezembro de 2025 que um cabo pelo teto da garagem não muda nada. O que diz a comunicação, os quatro esquemas de ligação do regulamento elétrico, quem paga o quê, quando uma instalação comum precisa de três quintos e como estão os apoios este ano.

A ata chega a Hamburgo: na assembleia de quinta-feira a presidência calhou-lhe a si. O cargo é obrigatório, mas a lei dá-lhe um mês para pedir a dispensa ao juiz, um mandato de um ano, um vice-presidente que o substitua e um administrador que leve a papelada. O que só o presidente assina, onde começa e onde acaba a sua responsabilidade pessoal, e o protocolo que usamos para que um proprietário no estrangeiro exerça o cargo sem apanhar um avião.

O PDF chega em outubro com a convocatória: catorze páginas, três colunas e uma assembleia a que não irá pessoalmente. O que a lei exige dos papéis (LPH 14, 15, 16, 19), as cinco páginas que importam — orçamento contra realizado, conciliação bancária, lista de morosos, fundo de reserva a 10 %, derramas à parte —, uma verificação de dez minutos a partir do estrangeiro, os sinais de alarme e como pôr uma pergunta na ordem do dia antes de votar por procuração.

Um mapa castanho num teto de Caleta de Fuste e um proprietário em Düsseldorf: de onde vem a água, a linha entre partes comuns e privativas (colunas comuns, ramais privativos, a impermeabilização do terraço comum mesmo que o terraço seja seu — Supremo 80/2024), quem paga segundo os artigos 9 e 10 da LPH, os prazos de sete e quarenta dias da lei do seguro, a perícia que decide a maioria das infiltrações e o protocolo dos nossos administradores.

A assembleia, o orçamento de 2027 e o fundo de reserva; a lista de devedores e o relógio dos cinco anos; fechar a piscina como manda a norma, coberturas e escoamentos antes das chuvas, certificados e seguro; o modelo 111 do próprio condomínio e o novo canal de penhoras — e a lista espelho do proprietário que vive fora, modelo 210 até 31 de dezembro incluído.

A partir de novembro de 2026 a Agência Tributária espanhola bloqueia saldos de bancos, contas de pagamento e neobancos poucas horas depois de emitir a ordem. Para um proprietário que vive no estrangeiro o perigo não é a velocidade — é que as cartas chegam a um apartamento vazio, e que a conta que paga o condomínio é a que para.

Cinco anos para reclamar (o Supremo resolveu-o), o passo obrigatório antes do monitorio e a dívida de três anos por que responde o imóvel que compra.

A regra canária da ITE não é a que se lê nos sites do continente. O que o seu condomínio tem mesmo de inspecionar, manter e documentar — e como o financiar.

NIE, IBI, o Modelo 210, seguros e deveres perante o condomínio — o que um proprietário não residente em Fuerteventura tem de fazer todos os anos, e o que acontece se não o fizer.

Convocatória, procurações, maiorias e a regra dos 30 dias — como funciona uma junta de propietarios espanhola e por que razão as suas decisões o vinculam, tenha estado presente ou não.

Para que serve realmente a sua quota, de onde vem o seu coeficiente, quando é legítima uma quota extraordinária (a «derrama» espanhola) e o que acontece a quem fica em atraso.

A reforma de 2025 permite que um condomínio aprove, limite ou proíba o arrendamento turístico por maioria de 3/5, e as Canárias aprovaram lei própria. O que isso significa para os proprietários.

O que a lei diz realmente sobre destituir e nomear um administrador, a maioria necessária, a transição que deve exigir e o mês certo para o fazer.