为什么一套公寓要负担全部费用的 2.40%，而底层商铺却不用分担电梯费用？答案在建筑物的设立文件和章程里，而这些文件几乎没有业主读过。本文说明每份文本决定什么、份额是怎样确定的、最高法院怎样解读豁免条款（附 2026 年的两份判决）、为什么修改需要全体业主同意，以及到哪里取得副本。
电梯的分摊款通知到了，科拉莱霍一处小区里的一位业主在上面读到两件她看不懂的事：她的公寓要负担全部费用的 2.40%，而底层的商铺一分也不用出。这两个数字都不是管理人、主席或者去年的业主大会决定的。它们都出自在第一套公寓卖出之前就签好的文件，大多数业主从没读过这些文件，而且原则上不能靠举手表决来改。本文说明这些文件是什么、各自决定什么、法院怎样解读那些让部分业主免于分担某项费用的条款、它们怎样修改，以及到哪里去拿副本。
第一份文本是建筑物的设立文件，即 título constitutivo。《水平产权法》规定了它要写明的内容：整栋建筑物以及每套住宅或商铺，包括面积、四至、楼层和车库、阁楼或地下室等附属部分（Ley 49/1960 第 5 条）。设立文件还确定了一个只要您是业主就一直跟着您的数字：A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo，即每套住宅或商铺都被赋予一个相对于不动产总价值的参与份额，以百分之几表示（第 3 条）。
第二份文本不是必需的，通常就写在第一份里面。设立文件可以包含关于建筑物及其住宅、商铺、设施和服务的使用，关于费用、管理、保险和维修的规则，formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad，即构成一部专门的章程，未在产权登记处登记的，不得损害第三人（第 5 条）。这就是章程，即 estatutos：一栋楼在这里写明底层不分担电梯费用，或者住宅不得改作办公室。
第三份文本分量最轻。为了规范共同生活和使用公共服务的细节，业主可以通过 normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración，即内部规则，在按照管理事项决议的方式修改之前，它同样约束每一位业主（第 6 条）。泳池开放时间和倒垃圾的时间就写在这里；至于为什么禁止某种用途不能写在这里，见我们关于内部规则、噪音与宠物的文章。
| 文本及其决定的事项 | 如何修改 |
|---|---|
| 设立文件：建筑物、每套住宅或商铺及其附属部分，以及各自的份额 | 全体业主同意，或由法院决定 |
| 份额：您分担的一般费用比例和您表决权的分量 | 作为设立文件的一部分；住宅分割或合并时，以五分之三重新确定 |
| 章程：楼内可以做什么、哪项费用由谁负担、共有体如何管理 | 全体业主同意，法律要求较低的情形除外：电梯为过半数，门房或保安服务以及旅游出租为五分之三 |
| 内部规则：共同生活和使用公共服务的细节 | 业主大会的普通多数 |
通常是开发商确定的。法律列明了谁可以确定：份额 determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial，即由建筑物的唯一所有人在开始按套出售时确定，或经全体现有业主协议、仲裁裁决或法院裁判确定（第 5 条）。它不是简单地数平方米。依据是 la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes，即每套住宅或商铺相对于整栋建筑物的使用面积、朝内还是朝外、所处位置，以及可以合理推定它对公共服务或公共部分的使用情况。
此后份额有两个用处。它是每位业主分担一般费用的尺度，con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido，即按照设立文件确定的参与份额或者按照特别约定（第 9 条）；我们的物业费与分摊款指南讲的就是这笔钱。它也是每一票的分量，因为法律对业主大会的多数要算两遍：按业主人数算，再按份额算（第 17 条）。
有两条规则保护这个数字。业主对自己住宅所做的事不会改变它：Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida，即住宅或商铺的改善或减损不改变已赋予的份额（第 3 条）。不使用某项东西也不是理由：一般费用照样要付，sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes，即不使用某项服务并不免除相应的义务（第 9 条）。
第 9 条的这最后几个字，就是章程进来的那扇门。一栋楼可以不按份额而用别的办法分摊某项费用，常见的一种条款是免除临街的底层商铺分担门厅、楼梯和电梯的费用。最高法院多次解读过这类条款，我们完整读了其中四份判决。它们划出了三条线。
措辞概括的条款涵盖很广。法院的学说是：las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios，即章程条款中以不使用该项服务为依据、对商铺作出的概括性费用豁免，既包括普通费用，也包括特别费用；这包括改造或更换已有的电梯（最高法院第 531/2019 号判决，10 月 10 日，重申此前的判决）。
但条款的措辞仍然起决定作用。在同一个案件中，洛格罗尼奥一栋楼的章程只免除两个楼层分担门厅、楼梯和电梯的清洁、普通保养和电费。等到老旧的电梯必须更换时，这些楼层的业主也得和其他人一起出钱，dado que la exención no era genérica，即因为该豁免不是概括性的。
而任何关于电梯费用的条款，都不涵盖原来没有的电梯。法院说，豁免条款 han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor，即必须始终作限缩解释，使其不及于安装电梯的费用（第 381/2018 号判决，6 月 21 日）。把已有的电梯延伸到与街面齐平，也作同样处理。2026 年 9 月 17 日，法院裁决了奥维耶多一栋楼的案件：该楼的章程免除商铺分担电梯费用，入口处也已经有坡道，但商铺仍须支付自己的份额，因为 debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento，即把电梯降到 0 标高应当理解为安装费用，而不是保养或维护费用（第 1440/2026 号判决，引用其 2021 年的判决）。在此之前的 6 月 2 日，法院对一处入口的坡道和推拉门也是这样说的，那里的电梯无法降到街面：tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble，即这类工程不是保养工程，也不是修理工程，而是保障建筑物普遍无障碍通行所必需的工程；章程免除其分担门厅保养和修理费用的商铺，也得支付自己的份额（第 844/2026 号判决）。在没有人被豁免的情况下这些工程由谁出钱，是我们关于无障碍工程一文的主题。
规则是：全体。凡批准或修改设立文件或章程中规则的决议，requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación，即须经全体业主一致同意方为有效，且这些业主须代表全部参与份额（第 17 条）；对设立文件的任何修改都适用 los mismos requisitos que para la constitución，即与设立时相同的要件（第 5 条）。
一致同意并不意味着人人都得到场。原则上，经合法通知而未出席的业主，在得知决议后如果 no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales，即没有在三十个自然日内向履行共有体秘书职责的人表示异议，其表决即计为赞成（第 17 条）。在这段时间里只要有一份书面异议，就足以挡住修改。
法律自己在少数情形下降低了门槛，而且每次都写明。电梯或者消除障碍的工程，可以由业主和份额的过半数通过，incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos，也就是说，即使涉及修改设立文件或章程也可以。设立或取消门房、保安或其他具有普遍利益的公共服务，需要五分之三；批准、限制、附加条件或禁止旅游出租的决议也是如此；分割一套住宅或合并两套住宅也是如此，此时业主大会以同样的多数确定新的份额（第 10 和 17 条）。
没有登记的修改只算做了一半。建筑物在产权登记处的登记包括 aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad，即设立文件和章程中构成这一所有权内容和行使方式的那些规则（Ley Hipotecaria 第 8 条）；而未登记的章程，按第 5 条的说法，不得损害第三人，买受人也在其中。
圣塞瓦斯蒂安的一个共有体，自上世纪七十年代起一直按 2.40% 向其中一间商铺收取费用。2015 年，这位业主看了自己的契据，上面写的是 1.30。共有体告到法院：设立文件里的份额加起来不到一百；另一些只有 13 平方米的商铺和他这间 98 平方米的一样都是 1.30；而他几十年来一直按较高的比例付钱，从没说过什么。共有体请求法院宣告真正的份额是 2.40。
2026 年 2 月 27 日，最高法院说不行（第 324/2026 号判决）。份额就是已登记的设立文件里的那个。业主相信管理人的账单没错而照单付款，并不因为付了款就同意了什么。面积只是第 5 条各项标准中的一项，所以面积大而份额小并不能证明有错。共有体想做的，其实是在没有法律所要求的同意的情况下修改设立文件。不过法院指出了确实存在的途径：a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota，即在全体现有业主未能达成一致时，如果设立文件作成时没有遵守确定份额应当考虑的标准，可以通过诉讼修改设立文件。法院还说，这样的诉讼必须把全体共有人都列为当事人。
对一栋普通的楼来说，由此可以得出三点。费用按设立文件分摊，而不是按惯例，不管这个惯例有多久。业主发现账单用的数字不是自己契据上的数字，可以要求改用契据上的数字。份额确实有错的，要么全体同意更正，要么由法官更正，绝不能靠多数表决。对确定或变更份额的决议提出异议的业主，甚至不必先付清欠共有体的款项，而法律对其他任何提出异议的人都有这项要求（第 18 条）。
真正算数的文本保存在产权登记处。申请一份建筑物主登记的信息摘录，即 nota simple，并要求逐字抄录，就能看到设立文件、已登记的章程和每一个份额；西班牙任何地方的房产，都可以向任何一位登记官申请（Ley Hipotecaria 第 222 条）。它是信息，不是证明：La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos，即信息摘录仅具有信息价值，不对登记内容作出证明。遇到争议，请申请登记证明书。
您自己的买卖契据写明了您的份额，您那套住宅的登记也会重复这个数字。第三个来源是管理人，因为法律把 custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad 列为管理人的职责之一，即保管共有体的文件，供业主随时查阅（Ley 49/1960 第 20 条）。内部规则不在登记处：它在通过这些规则的那次业主大会的会议记录里。
由多栋建筑物组成的度假小区，可能不止一份设立文件：每个共有体各有一份，它们共用的部分另有一份。我们关于多个共有体组成的小区一文说明了怎样判断您属于哪一种。
章程和内部规则属于我们为共有体提供的法律支持：我们起草、更新并办理登记，在有人向业主大会许诺章程所禁止的事情之前，先把章程仔细读一遍。业主和理事会的问题，我们用平实的语言回答：法律怎么说，你们自己的章程又加了什么；需要律师的时候，由集团的律师事务所接手，在任何正式步骤之前先给出书面报价。
我们不做的，是去动一个份额。管理人不能更正设立文件，业主大会的多数也不能：我们会在表决之前把这一点告诉共有体，并说明现有的两条途径。如果您有一个解释不了的条款或数字，请发给我们。
我的公寓在底层，从来不用电梯。我必须为它付钱吗？
必须，除非已登记的章程免除了您。不使用某项服务并不免除付费的义务。如果章程概括性地免除了底层分担电梯费用，那就涵盖电梯的保养乃至更换，但不涵盖安装原来没有的电梯，也不涵盖把电梯降到街面标高的工程。
共有体多年来一直按 2.40% 向我收费，而我的契据上写的是 1.30。以哪个为准？
以已登记的设立文件为准。2026 年 2 月，最高法院拒绝以某位业主几十年来一直按较高比例付款为由提高他的份额。请书面要求适用设立文件上的份额；以前多付的能追回多少，要带着账单去问律师。
我们把露台封起来了，公寓现在大了一些。我们的份额会提高吗？
不会。住宅的改善不改变它的份额，份额只能按法律规定的方式变更。封露台本身是另一回事：它需要业主大会批准。
业主大会可以用多数决修改章程吗？
原则上不可以。修改章程需要全体业主同意，未出席的业主在接到通知后三十个自然日内不提出异议的，计为赞成。例外是法律点名的那些情形，比如电梯、门房或保安服务以及旅游出租。
我正在买一套公寓。没有人给我看过的章程对我有约束力吗？
如果已经登记，有；所以签字之前值得先看一看建筑物登记的摘录。从未登记的章程，依法律的规定不得损害第三人，而买受人就是第三人。
