您所在业主共同体中的旅游出租：2025 年有何变化，在富埃特文图拉岛意味着什么

在十一个月之内发生了两件互不相干的事，而富埃特文图拉的业主把它们弄混，也是情有可原。

第一件是全国性的：自 2025 年 4 月 3 日起，《水平财产法》给了业主共同体一条清晰的、以特别多数批准、附条件许可或禁止楼内旅游出租的路径。第二件是区域性的：2025 年 12 月 10 日，加那利群岛通过了 Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas，凡与 2015 年法令相抵触之处一律以该法为准，并重新界定了哪些住宅才可以出租给游客。

这两者不是二选一。如今富埃特文图拉一栋公寓楼里的旅游出租，必须同时满足两边 — 业主共同体，以及区域与市镇的规则手册。2025 年到来的全国登记制度已不再叠加在二者之上：最高法院于 2026 年 5 月将其撤销（详见下文）。

2025 年改革究竟说了什么

改革是通过 Ley Orgánica 1/2025 的第四附加终则实现的，它重写了 LPH 第 17.12 条。关键条文值得看看原文：

"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."

用平实的话说：批准、限制、附条件许可或禁止旅游出租的明确决议，需要双重五分之三多数 — 全体业主的五分之三，且他们合计持有五分之三的份额。不是全体一致。不是简单多数。而且是「全体业主」的五分之三，不是「到场者」的五分之三。

由此有三点推论，而它们比标题更重要。

这把刀是双刃的

自 2019 年起，双重五分之三多数就已经可以限制旅游出租或为其附加条件；2024 年 10 月，最高法院认定它同样可以禁止旅游出租；2025 年的改革把这一点写进了法律。改革新增的是另一半：「除非被禁止、否则该活动自由」的旧假设没有了，法律现在说的是明确的事先批准。想在多户住宅楼里开始出租的业主，再也不能把共同体当成可以忽略的存在。

「限制或附条件」是被低估的选项

多数共同体并不想要禁令。他们想要的是垃圾桶被清空、泳池不在凌晨两点变成派对场地、电梯不在早上六点运送拉杆箱。同一条法律允许共同体为该活动附加条件 — 管理规约、钥匙交接安排、每套出租单元指定一名联系人 — 所需的同样是五分之三多数。很多时候，真正能通过的正是这样的决议。

费用可以分摊得不一样

同一条法律还允许共同体，为从事该活动的住宅设定特别费用份额，或提高其在共有费用中的比例 — 上限为提高 20%。这反映的是任何管理人都能量化的事实：一年换五十拨住客的单元，对电梯、走廊和泳池的使用方式，与住着一户人家的单元并不相同。

那已经在做的出租怎么办？

法律在两处作了回答。第 17.12 条以这句话结尾：Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos，即这些决议不具有溯及力。2025 年的改革还增加了第二附加条款，针对在 2025 年 4 月 3 日之前已依旅游法规向游客出租的业主：该业主 podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma，即可以按照这些法规所定的条件和期限继续从事该活动。因此，在该日期之前已合法进行的出租，无须共同体批准即可继续；能继续多久，由下文所述的加那利法律决定。还剩两条界限。照我们的理解，这两条规则都救不了设立文书或章程早已禁止的出租。至于一项后来的决议能在多大程度上给先前的出租附加条件，或对它收取加重的份额，法律并没有明说。它取决于您的设立文书、您的章程，以及决议是怎么写的 — 而这正是把决议写好值得花功夫的原因。

然后加那利群岛又加了一部自己的法律

对富埃特文图拉来说，Ley 6/2025 是更大的结构性变化，因为它在共同体表决之前就先决定了这套住宅究竟能不能做旅游出租。

主要脉络：

• 按市镇设上限。 一般规则是，市镇住房存量中至少 90% 保留给居住用途，最多留出 10% 供旅游使用。只有埃尔耶罗、拉戈梅拉和拉帕尔马的余量更宽（20%）。富埃特文图拉适用一般规则。
• 新建住宅要等。 新建成的住宅在建成后 十年内不得转为旅游用途（压力较小的岛屿以及有人口困难的市镇为五年）。
• 实打实的技术要求。 最小面积（使用面积 35 平方米；更小但达到住宅法定最小面积的房屋，只有具备清单所列附加条件之一才行，例如供客人使用的停车位或泳池）、随入住人数递增的卫生间数量，以及能效下限 — 大致为 2007 年前建筑 F 级、之后建筑 D 级 — 外加可再生来源的热水和无障碍合规。富埃特文图拉不少老公寓需要的是施工，而不是文书。
• 一个过渡期。 现有的 viviendas vacacionales 自该法生效起可以再经营 五年，到 2030 年 12 月为止，经申请可延长一次至十年；既是业主又是登记经营人、且在该法之前已经营一年以上的，可以改为申报 uso turístico consolidado，它没有期限，但房产一旦易手即告终止。自 2026 年 8 月起，有一个日期排在前面：在该法之前已经登记、却没有向市政厅提交分类经营活动事先通报（comunicación previa）的业主，必须在 2027 年 7 月 31 日之前提交，否则就得停止经营（Ley 7/2026）。
• 不再有伪酒店。 规划不得把旅游出租定为一块用地的主要用途；而在被许可为旅游设施的楼里，一套公寓算作住宿单元，而不是可以登记的住宅。
• 执照不再随买卖转移。 巩固用途在房产以任何名义转让时即告终止；自 2026 年 8 月起，唯一的例外是继承，继承人可以接手该声明，最长十年 — 这一点会改变「买一套带出租执照的公寓」这笔账。付钱之前先核实。

而这两者之下，有一层刚刚脱落：Real Decreto 1312/2024 曾建立全国统一的租赁登记簿和一个数字单一窗口，自 2025 年 7 月 1 日起短租房源需要国家登记号。2026 年 5 月 19 日，最高法院（第 620/2026 号判决，第三庭）撤销了该登记簿及登记义务——旅游与住房属自治区权限——只保留了数字窗口以及平台向国家报送租赁数据的义务。国家登记号不再是发布房源的条件；支撑您经营权利的登记是加那利登记。旅游出租可以在行政上「干脆不存在」的时代依然结束了——只是真正重要的登记簿搬到了群岛。

这对您意味着什么，取决于您是谁

如果您在一个共同体里有公寓并出租给游客。 请按这个顺序核查三件事：这套住宅在 Ley 6/2025 和您市镇的数字下是否仍然合格、您的加那利登记是否有效、市政厅是否已有该法要求在 2027 年 7 月 31 日之前提交的分类经营活动事先通报（comunicación previa），以及您共同体的章程和会议纪要里已经写了什么。禁令可能早在 2025 年之前就写进了章程。

如果您是主席或管理委员会成员。 五分之三的门槛是对着全体业主和全部份额来计算的 — 这意味着在一半业主住在国外的共同体里，这场表决是靠参与率赢下或输掉的，而不是靠意见。在六十位业主的共同体里由十四个人表决通过的决议，够不到门槛。这是把会议召集办规范的最实际理由：足够的通知期、用法律本身的措辞写好议程事项、尽早分发委托书表格，以及用非居民业主读得懂的语言真正去联系他们。

如果您是楼里的业主并反对出租。 您现在有了一条不需要邻居同意的路径。请主席把一项明确决议列入议程，并现实地判断哪个版本 — 附条件批准、限制还是禁止 — 才真正凑得到五分之三。

我们怎么处理这件事

我们是物业管理人，不是律师，这一点我们直说。我们做的是让这个决定在程序上无懈可击：会议通知写到让决议不会因程序瑕疵而被推翻、在会前而不是会后按真实份额表计算多数、把委托书追齐让门槛可及，以及把会议纪要写到确实反映真正议定的内容。当共同体需要正式的法律工作时 — 章程修改、决议撤销之诉、求偿 — 我们也会直说，并在开始前出具书面报价。这正是我们的法律支持服务存在的意义。

住在国外的业主，通过自己的登录看到这一切：通知一发出就能看到、委托书表格随时可签、议程事项有英语、西班牙语或德语版本，会议纪要一封存就能读到。为自己楼宇的未来投票，不该取决于您三月是不是恰好在岛上。

如果您的共同体正要进入这场讨论，而您希望它被办得像样，把您共同体的情况告诉我们 — 或者看看我们的业主共同体管理服务包含什么。