富埃特文图拉的一套空置公寓，仍保有《区分所有权法》加于业主的每一项义务：容许共同体的维修并让其进入、维护专有设施、在门前接收通知。谁应保管钥匙、凭什么书面委托，紧急情况下谁可以进入、为什么答案是 112 而不是开锁匠，离开前要关闭什么，家庭财产保险如何对待空置住宅——从三天到三十天——以及一页纸上的协议。
科拉莱霍的这套公寓在九月最后一周人去楼空，要到复活节才会再见到主人。两次到访之间，它将面对厨房水槽下的一根软管、露台的一个地漏和秋天的第一场雨、某个夜里在一台没有清空的冰箱上方跳闸的漏电保护器、一处需要穿过您的浴室去追查的邻居漏水，以及一份送达到空门前的业主大会召集通知。这些都不需要您在岛上。但这些都需要一个有钥匙的人、一张写明他可以做什么的纸，以及一条告诉您发生了什么的渠道。这就是我们请所管理共同体中的海外业主留下的"离家协议"——以及支撑它每一行的法律。
离家并不改变《区分所有权法》（Ley de Propiedad Horizontal）的任何内容，而这正是问题所在：它加于业主的每一项义务，在公寓空置期间都继续有效。您必须保持自己的单元及其专有设施处于良好状态，«en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder»——即不得损害共同体或其他业主，并赔偿因您的疏忽或您须负责之人的疏忽造成的损害（LPH 第 9.1.b 条）。您必须在自己的公寓内容许 «las reparaciones que exija el servicio del inmueble»——楼宇运行所需的维修——以及共同工程所必需的临时地役，并有权就由此造成的损害获得共同体赔偿（第 9.1.c 条）；您还必须 «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores»——为上述目的允许共同体进入（第 9.1.d 条）。如果您发现楼宇需要紧急维修，必须 «sin dilación»——毫不迟延地——告知管理人（第 7.1 条）。
最容易让海外业主中招的，是那条最安静的义务。每位业主都必须向共同体秘书告知一个在西班牙的送达地址；如未告知，«se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo»——公寓本身即视为送达地址，交给当时住在里面的任何人的通知均具有完全法律效力。如果在那里也无法送达，通知将张贴在共同体的公告栏上，三个自然日后即产生完全效力（第 9.1.h 条）。换言之，一套空置公寓会在公告栏上收到它的召集通知、欠费名单和分摊款，而无论您是否读到，期限照样起算。
LPH 背后是一般规则。因过错或过失给他人造成损害者，有义务修复该损害（《民法典》第 1902 条）；楼宇的所有人对因其毁损而产生的损害负责，«si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias»——如果毁损是由于未进行必要的维修（第 1907 条）。一根爆裂的软管淹了楼下，在法律眼中不是运气不好，而是一项未妥善维护的专有设施，账单跟着源头走，正如我们的漏水专文所解释的那样。
保管钥匙的人，就是整个协议的化身。住在楼里的邻居、岛上的朋友、保洁员、中介、管理人的办公室：任何一位都可以，选谁并不如随钥匙一起交出的那张纸重要。
把钥匙连同进入和处置的权限交给他人，在法律上是一项委托（mandato）。《民法典》允许委托 «expreso o tácito»（明示或默示），而明示委托可以 «por instrumento público o privado y aun de palabra»——以公证文书或私人文件作出，甚至口头作出（《民法典》第 1710 条）。口头委托有效，却毫无用处：当钥匙保管人带着水管工站在您的门厅里，而邻居想知道他凭什么进来的那一天，答案就是一张签了字的纸。《民法典》还划定了一般委托的边界：«no comprende más que los actos de administración»——它只涵盖管理行为，任何处分该不动产的行为都需要明示委托（第 1713 条）。让共同体的承包商进门、关闭总阀、叫水管工、给公寓通风并拍照，都是管理行为。签署任何与该不动产有关的文件则不是，这张纸应当写明这一点。
我们请所管理共同体中的每一位海外业主在这张纸上写明、并将副本存放在管理人处的内容：
两把钥匙，而不是一把：保管人手里一把，另一套放在保管人丢失第一把时能够取到的地方。再说说钥匙盒。拧在门框上的小型密码盒很方便，而它恰恰是家庭财产保险要问的事项：我们读到的第二住宅条款在住宅不具备特别条款中申报的安全措施时不承保盗窃，另一份条款则不承保因被保险人疏忽而发生的盗窃。安装之前请以书面方式询问您的保险公司，而且永远不要把密码留在盒子所在的地方。
水从楼下公寓的天花板往下淌，紧闭的门后冒出烟，楼道里有煤气味。法律区分三种情形。
经同意，任何时候均可。 如果您或您的钥匙保管人开门，或者您授权管理人放承包商进去，任何人的权利都不受触碰。钥匙保管人存在的意义正在于此：共同体的水管工当天上午就能进屋，第 9.1.d 条的进入义务即告履行。
未经同意，但属真正的紧急情况。 根据宪法，住宅不受侵犯：«Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito»——未经所有人同意或无司法裁定，不得进入或搜查，现行犯情形除外（《宪法》第 18.2 条）。紧急情况的例外属于警察，而不属于主席。根据《公民安全法》，«será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad»——在灾难、灾害、即将坍塌或其他类似的极端紧急情形下，为避免对人身或财物造成迫在眉睫的严重损害的必要性，即构成进入住宅的充分合法事由（第 4/2015 号组织法第 15.2 条），警员随后须毫不迟延地将笔录送交法院（第 15.4 条）。《民事保护法》在紧急情况需要进入住宅时适用同一规则（第 17/2015 号法律第 7 bis.4 条）。因此，对一套联系不上主人、却正在往外淌水的公寓，处理流程不是找开锁匠，而是拨打 112：由楼道里的警员或消防员决定情况是否严重到需要开门。开锁匠仅凭邻居一句话、既无业主同意又无这通电话就开门，会让所有相关人员面临非法侵入住宅罪的风险（《刑法典》第 202 条）。
未经同意，也无紧急情况。 一处缓慢的渗漏、一项业主大会已通过的维修、一次保险公司要求的检查——外加一位不回复或拒绝的业主。共同体没有任何自力救济的权利。它的救济途径是法院：LPH 赋予业主大会和业主的诉讼，除纯粹的金钱请求外，均通过普通程序审理（《民事诉讼法》第 249.1.8.º 条）——这条路以月计算，其间损害持续，拒绝的业主依第 9.1.b 条不断累积责任。这每一个月，本可由一位钥匙保管人和一份签了字的委托书省下。
无论是哪扇门，管理人的角色都写在法律里：负责楼宇的保养，«disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente»——安排紧急的维修和措施，并立即向主席报告（LPH 第 20.c 条），而主席在诉讼内外代表共同体（第 13.3 条）。证据从楼道就开始了：在任何东西被擦干之前拍下带时间的照片、承包商关于水从哪里来的说明、邻居的陈述，以及理赔一开启就介入的保险公司鉴定人——这份卷宗决定谁来付钱。
清单很短，每一行都排除掉一种经典的理赔案。
水。 关闭总阀——公寓内部的那个，通常在入口附近的小检修口后面或厨房水槽下面；如果水表在公共表箱里，要知道哪个阀门是您的。水槽下、马桶后和洗衣机后的软管是专有漏水最常见的源头，而停水后恢复压力的那一刻，正是老化软管失效的经典时刻。从断路器处关闭电热水器。清理您露台的地漏：一个夏天的卡利马沙尘会让它们在秋天第一场雨前就堵满。屋顶的排水口是共同体的事，因此它们列在我们的秋季清单上，而老化的防水膜正是我们屋顶专文的主题。
电和气。 清空冰箱并让门虚掩：我们读到的条款中有三份在住宅空置超过十天后不承保变质食品，所以一台满满的冰箱加上一个跳掉的断路器，是没有人会赔的损失。切断不需要的回路，保留必须运行的：报警器，以及如果您远程监控公寓的话，路由器。关闭任何丁烷气瓶的阀门，可能的话把气瓶放在厨房之外。
空气。 富埃特文图拉的空气带着盐分，冬天的湿度是真实存在的；一套关闭的公寓会在北墙和衣柜里长霉。钥匙保管人的每月上门——开窗一小时、放水以免存水弯干涸、检查天花板和水槽下的柜子——比任何小装置都值钱；一个把读数发到您手机上的廉价湿度传感器，则是不错的第二道防线。
邮件和通知。 第 9.1.h 条正是信箱重要的原因：送到公寓的召集通知或分摊款通知即为有效送达。以能证明收讫的方式向共同体秘书告知一个在西班牙的地址——依我们授权书专文所述的委托，可以是管理人的办公室，也可以是一位会转寄来件的人——并请钥匙保管人每次上门都清空信箱。把您的电话和电子邮件以及钥匙保管人的联系方式留给管理人：一项等待答复的维修，等的就是您。
离开时的记录。 十张带日期的照片——已关闭的总阀、配电箱、天花板、露台——为保险公司固定公寓的状态；如果共同体的工程损坏了屋内的东西，也为第 9.1.c 条赋予您的赔偿固定证据。
如果公寓在您离开期间出租，实际上的钥匙保管人就是托管方或租客，委托书应写明这一点；度假出租需要共同体做什么，则是另一个专题。
共同体的楼宇保单承保共有部分和共同体的责任——我们关于共同体保单承保什么的文章逐项梳理过——却不承保您公寓内的任何东西。海外业主需要一份自己的家庭财产保险，而这份保单需要知道，这套公寓一年中大部分时间是空的。
《保险合同法》对您规定了三项与离家相关的义务。限制您权利的条款必须在保单中特别标明，并 «específicamente aceptadas por escrito»——经书面专门接受（第 50/1980 号法律第 3 条）；关于空置住宅的条款正属此类，它们就是必须读的那几页。合同期间，您必须尽快向保险公司告知问卷中申报情况的任何加重风险的变化（第 11.1 条）：一套按常住住宅投保、如今一年只去两次的公寓，在我们读到的条款里正是这样一种变化——它们对第二住宅的定价和条件都不同。保险事故必须在您知悉后七天内通知，除非保单给出更长期限（第 16 条）；您还必须运用手头的手段减轻损失（第 17 条）——早上八点关掉总阀的钥匙保管人所做的，正是法律要求的事，而这类施救的合理费用由保险公司承担。
条款怎么说。2026 年 9 月，我们读了在西班牙经营的几家保险公司的一般条款，各种门槛的差异远超业主的想象。一份把常住住宅定义为 «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año»——一年中连续空置不超过 30 天的住宅，把第二住宅定义为每月至少居住一次或每年居住十五天的住宅，把空置住宅定义为每年居住不足十五天的住宅：三个类别，三种价格，报在错误类别下的理赔就是有麻烦的理赔。另一份只以专门的产品形态承保第二住宅，并把被保险人每年居住不足四个月的任何住宅都视为第二住宅。关于水，一份第二住宅条款在 «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos»——住宅连续空置超过 3 天——的情况下，不承保管道冻结以及未关闭水龙头或阀门造成的损害。关于盗窃，保险箱之外的珠宝在两份条款中于住宅连续空置 96 或 120 小时后不再承保，在第三份中则是连续三十天后；有一份条款在住宅出租或连续空置超过三十天时干脆不承保无暴力的窃取；变质食品在十天后出局。这些都不是法律规定——它们是合同条款，您的会有所不同——但每一条都是理由：把公寓如实申报，书面询问保险公司在您的保单里 «deshabitada» 是什么意思，并把钥匙保管人的每次上门记录在案。
对于我们所管理共同体中的海外业主，离家协议存放在单元档案里：钥匙保管人及其替补、委托书、保险公司和保单号、送达地址、能联系上的人。一起事件——邻居的照片、门房的电话、楼梯上的积水——从手机上报；我们派出经审核的承包商，并以前后对比照片关闭工单，无论您住在哪里，当天就能看到。保险续保也在我们为您盯着的期限之列。请查看我们的非居民业主管理服务和维护与承包商服务，或索取报价。
我在国外时，共同体可以进入我的公寓吗？
只有在经同意、严重紧急情况下通过 112，或依法院裁定时才可以。《区分所有权法》第 9.1.c 条和第 9.1.d 条要求您容许楼宇运行所需的维修，并为此让共同体进入，但它们不赋予任何人撬开您家门的权利：持有签字委托书的钥匙保管人即可履行这一义务；没有的话，威胁造成严重损害的紧急情况依第 4/2015 号组织法第 15.2 条由警方处理，其余一切都要走法院。
我必须告诉保险公司公寓一年中大部分时间是空的吗？
必须。《保险合同法》要求您尽快申报问卷中所述情况的任何加重风险的变化，而我们读到的条款按每年居住的天数把住宅分为常住、第二住宅或空置——各有专门的产品形态、水损和盗窃的除外责任，以及从连续三天到三十天不等的门槛。把公寓按第二住宅申报，并在需要之前读一读关于 «vivienda deshabitada» 的条款。
书面的钥匙委托书应当写什么？
谁保管钥匙、谁替补；他可以做什么——为共同体的维修和检查进入、紧急情况下进入、每月上门、为您指定的承包商开门——以及不经询问可以花多少钱；每次进入都要记录日期、事由和照片；他不得转交钥匙或签署任何文件；以及期限到何时。一份一般性委托只涵盖管理行为，而这恰恰是您想要的范围。
我不在时，共同体的通知会怎样？
除非您已向秘书告知一个在西班牙的地址，否则公寓就是您接收一切通知的地址，交给住在里面的人即为有效送达，无法送达的通知会张贴在共同体公告栏上，并于三个自然日后生效。请书面告知一个地址——依委托的管理人办公室，或岛上的某个人——并让钥匙保管人每次上门都清空信箱。
