在知道单价包含什么之前，它几乎说明不了什么。《横向产权法》第 20 条放进管理人职务的五项职责和打开额外收费之门的第六项、为什么 2009 年起不再有收费标准、报价按服务法必须提供的信息、拉斯帕尔马斯公会的会籍保障什么以及如何查询其富埃特文图拉的公开名册、应当让委员会警惕的条款，以及同一栋四十单元楼在平静一年和有工程一年的两份报价算例。
本月，科斯塔卡尔马一个业主委员会的桌上放着三份报价：一份每单元每月 6.50 €，一份 4.90 €，一份 7.20 €「全包」。委员会的问题正是我们每年九月，在批准下一年度预算的年度大会前几周都会听到的那个问题：到底哪一份更便宜？诚实的回答是，单元单价本身几乎说明不了什么，因为西班牙的《横向产权法》（Ley de Propiedad Horizontal）把一个固定的工作核心放进了管理人的职务之中，而把其余一切交给合同。本文在第 20 条中读出这个核心，读出法律关于收费如何确定、报价在签约前必须告诉你什么的规定，读出加入行业公会保障了什么以及如何核实，读出那些应当让你警惕的条款，并为同一栋四十个单元的楼，在平静的一年和有工程的一年里，分别算一遍两份示例报价。引文为西班牙语原文，并附中文解读；比较中的数字是我们自己设定的，用来展示机制，不是收费标准。
《横向产权法》第 20 条列出六项职责，前五项是每个社区为其批准的报酬所应得的基础服务。管理人必须 Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios——照看楼宇及其设施、服务的良好运行——并在出现问题时提醒业主（第 20 条 a 项）。必须 Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos——及早编制可预见支出的预算、提出筹资办法并提交大会（第 20 条 b 项）。必须负责楼宇的养护与维修，disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente——安排紧急的修缮和措施，并立即向主席报告（第 20 条 c 项）。必须 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes——执行有关工程的决议，办理应付款项和应收款项（第 20 条 d 项）。而在职务合并的情况下，还要担任大会秘书并 custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad——保管社区文件并供业主查阅（第 20 条 e 项）。
第六项职责是通往其余一切的门：Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta——大会授予的所有其他职权（第 20 条 f 项）。这一行解释了为什么两份单价相同的报价可以描述两种不同的服务。大会或合同在五项职责之外增加的内容可以商量，没有增加的内容就不在应得之列。
围绕第 20 条的是塑造工作量的规则。大会任免管理人，并须 resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos——裁决业主针对其行为提出的投诉（第 14 条 a 项）；大会批准预算和账目（第 14 条 b 项），这也是为什么在国外读懂年度账目是同一项义务在业主一侧的体现。大会必须 por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas——每年至少召开一次以批准预算和账目（第 16 条第 1 款），通知须附欠费业主名单（第 16 条第 2 款）。会议记录必须 dentro de los diez días naturales siguientes——在会后十个日历日内——签署完成并寄送每位业主（第 19 条第 3 款），秘书须将通知、委托书和文件保存五年（第 19 条第 4 款）。报酬本身是一项一般费用，每位业主按份额分担（第 9 条第 1 款 e 项），在预算中批准。
自 2009 年 12 月起，任何行业公会都不得公布收费表。《行业公会法》（Ley de Colegios Profesionales）第 14 条由 Ley 25/2009 增设，规定公会 no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales——不得制定指导性收费表或任何其他关于职业收费的指引、建议、指令、规范或规则。每家事务所自由定价，一些业主向我们询问的「官方费率」并不存在。存在的是市场惯例：按每套住宅或每单元收取月费，有时是整个社区的年度总额，再加按一般税率计算的 IGIC：El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7%——加那利间接税的一般税率为 7%（Decreto Legislativo 1/2025 批准的加那利合并文本第 32 条第 1 款）。
推动这个数字的是背后的工作：有多少单元、其中多少是商铺或车库，楼里是否有电梯、泳池、花园或雇员，合同包含多少次会议，多少业主住在国外、使用哪些语言，社区背负多少欠费管理，账目是每月记录并公布还是一年重建一次。不说明这些的报价只是一个数字，不是要约。
关于服务活动自由准入的 Ley 17/2009 适用于管理人，正如适用于任何服务提供者，其第 22 条列出了他们在签约前必须提供的信息：身份、法律形式、税号和地址（第 22 条第 2 款 a 项），登记数据（第 22 条第 2 款 b 项），受规管职业的资质及所属公会（第 22 条第 2 款 d 项），El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio——当提供者预先为某类服务定价时，含税的完整价格（第 22 条第 2 款 g 项），以及 el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro——所要求的保险或担保，特别是保险人的信息和保险的地域范围（第 22 条第 2 款 i 项）。应要求，他们还须提供 un presupuesto suficientemente detallado——足够详细的报价（第 22 条第 3 款 a 项）、合同期限（第 22 条第 3 款 b 项）以及防止利益冲突的措施（第 22 条第 3 款 d 项）。
把第 22 条当作核对清单，它就是委员会在征集报价时应当随附的要求：含 IGIC 的价格、书面的服务范围、保险证明、合同期限及其终止方式，以及每家事务所都应毫不犹豫回答的一个问题：你从自己推荐的供应商那里收取任何东西吗？
| 基础报酬之内（法律规定的五项职责） | 通常另行计价（第 20 条 f 项：合同） |
|---|---|
| 预算和年度大会：附欠费名单的通知、出席、十日内的会议记录 | 超出合同包含次数的临时大会 |
| 每月账目、付款与收款、以社区名义开立的银行账户 | 大型工程的管理：招标、现场查看、验收，常按工程款比例计价 |
| 事件处理、紧急修缮及向主席的报告 | 欠费的司法追讨（依第 21 条第 3 款由债务人承担） |
| 供应商管理和年度合同：电梯、清洁、泳池、保险 | 保险理赔的全程处理 |
| 文件保管以及业主出售时所需的证明 | 雇员：社区员工的工资和社会保险 |
| 以合同承诺的语言回应业主 | 补贴申请、检查档案、数据保护文书 |
右栏不是滥收费的清单，而是法律留给合同的正当额外工作。问题在于把左栏定价很低、右栏含糊其辞的报价，因为一个屋顶待修或有十二位欠费业主的社区，会把一整年花在右栏里。有一项额外收费值得单独说明。第 21 条第 3 款允许社区在追讨债务时计入 todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor——追讨所涉的全部费用和成本，包括秘书兼管理人介入所产生的费用，由债务人承担。因此，为出具欠费证明和提出追讨收费是正常的；把它算给社区而不是债务人，是报价应当解释的选择，而我们关于欠缴费用的文章逐步讲解了追讨本身。
法律对谁可以担任该职务是开放的。第 13 条第 6 款允许任何业主、personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida——具备充分且获法律认可的职业资质的自然人——以及法人担任。加入行业公会并非法律强制：《行业公会法》仅在 cuando así lo establezca una ley estatal——国家法律如此规定时——才要求强制入会（第 3 条第 2 款），而没有任何法律对物业管理人作此规定。正因如此，会籍才值得核实：它是事务所选择给出的保障。
在本省，核实是公开的。拉斯帕尔马斯物业管理人公会（Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas）的辖区涵盖大加那利、富埃特文图拉和兰萨罗特，它以 Encuentra a tu colegiado/a——找到你的注册管理人——为标题公布会员名册，可按岛屿和地点检索；我们在 2026 年 9 月查看时，富埃特文图拉列有二十七名会员。其「单一窗口」页面链接到名册、投诉表格和本行业的职业道德准则。这份由 Consejo General de Colegios 发布的准则，正是写明各项保障的地方。第 6 条要求注册管理人投保，覆盖其职业责任以及 la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados——对受托的资金、财产和权利可能承担的责任——并规定 A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías——应利害关系人要求，注册管理人必须出示证明这些保障有效的证书。第 2 条规定了委员会最应关心的行为规则：Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste——未经委托人事先同意，不得就从其账户支付的开支收取佣金、折扣或利益（第 3 项规则），以完全透明的方式选择供应商并开具发票（第 4 项规则），披露任何其持有利益的供应商（第 5 项规则），除法律允许的紧急情况外未经授权不得承担开支（第 2 项规则），以及 informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose——准确告知委托人所提供服务的收费，必要时逐项列明（第 10 项规则）。
我们自己的事务所由一位自 1998 年起在拉斯帕尔马斯律师公会注册的律师主持，并投有职业责任保险；我们应要求出示证书，也期望你用来与我们比较的任何事务所都这样做。
以卡莱塔德富斯特一栋有电梯、泳池和园丁的四十单元楼为例。报价 A 每单元每月 6.50 €，每年 3,120 € 加 IGIC，包含年度大会、一次临时大会、每月在线账目、事件处理，以及 15,000 € 以内工程的管理不另收费。报价 B 每单元 4.90 €，每年 2,352 € 加 IGIC，并列出额外收费：每次临时大会 150 €，任何工程的管理收预算的 4%，每个欠费案件 90 €，每个保险理赔 60 €。
在平静的一年里，一次年度大会、无工程、两次理赔和三个欠费案件，报价 A 花费 3,120 €，报价 B 花费 2,352 € 加理赔 120 €，共 2,472 €，欠费案件的费用依第 21 条第 3 款向债务人收取。B 便宜约 650 €。在有一项 30,000 € 屋顶修缮、两次临时大会、同样的理赔和六个欠费案件的一年里，A 花费 3,120 € 加上超出其 15,000 € 工程上限部分的收费，假设为超出部分的 2%，即 300 €，合计 3,420 €；B 花费 2,352 € 加会议 300 €、工程 1,200 € 和理赔 120 €，合计 3,972 €。这时 A 便宜约 550 €，而且社区的工程还是由全年为这栋楼负责的事务所管理的。两份报价都不是错的。要点在于，委员会若不把上表右栏与自己预期的年份对照阅读，就无法在两者之间做出选择，而 7% 的 IGIC 还要加在每一个数字之上。
我们在富埃特文图拉管理的社区，收取按单元计算的固定月费，服务范围写入合同：年度大会及所含临时大会的次数、每月在线公布的账目、由岛上三个服务点处理的事件、面向海外业主的双语团队，以及在需要之前就列明价格的额外收费清单。保险证明和第 22 条要求的身份信息随报价一并提供，你桌上已有的任何方案都可以与我们的逐行对照。我们的社区管理服务说明了这一标准；索取报价，你将在一页纸上看到范围、额外收费和税款。
管理人的报酬由所有业主分担吗？
是的。它是第 9 条第 1 款 e 项所指的一般费用，除非产权文件或章程另有规定，否则按参与份额分担，并在大会依第 14 条 b 项表决的年度预算中批准。业主不能退出分担，欠费业主在大会上失去表决权，但义务不变。
我们可以按任务而不是按单元向管理人付费吗？
法律没有规定方式；第 20 条 f 项把增加的内容交给大会和合同。按任务付费的模式是合法的，但无论采用何种模式，第 20 条的五项法定职责都必须覆盖，因此对编制预算或年度大会另行收费的合同，是在为职务的核心收费。
我们必须任命注册管理人吗？
不必。第 13 条第 6 款允许业主、有资质的自然人或公司担任，而法律并未强制管理人加入公会。会籍是事务所提供的保障：拉斯帕尔马斯公会的公开名册、投诉渠道、职业道德准则，以及你可据此索取的保险证明。
追讨欠费业主时，管理人的费用由谁支付？
由债务人支付，只要追讨已通过社区的债务程序提出。第 21 条第 3 款允许在追讨中计入全部追讨费用，包括秘书兼管理人介入的费用，由债务人承担；第 21 条第 5 款还加上使用律师和诉讼代理人时的费用。在追讨之前，催款和出具证明的工作属于常规服务，或属于合同定价的额外项目。
