社区费与特别分摊费详解 — 写给富埃特文图拉岛的外国业主

如果您在富埃特文图拉买了一套公寓，而收到的第一份东西是一封讲 cuotas、coeficientes 和某个 derrama 的西班牙语通知，那您并不孤单。正是这三个词决定了您的房产每年花您多少钱，而在成交那一刻，几乎没人会把它们讲给买家听。

下面是完整的说明，用平实的语言。

您的 cuota：它是什么，为什么和邻居的不一样

《水平财产法》第 9.1.e 条把这项义务写得很简单：每位业主都必须*"contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título"* — 按照楼宇设立文书中确定的份额比例分摊。

那个份额 — 您的 coeficiente de participación — 是附着在您那套单元上的一个百分比，而不是附着在您这个人身上。它是在楼宇被划分为各个单元时确定的，依据是每套单元的使用面积占整体的比例，以及它在楼中的位置和可以合理预期它对共有服务与共有部分的使用程度。共同体的每一项日常支出，都按这些百分比分摊。

由此有三点推论，而每一点每年都会让某个人吃惊：

• 单元越大，缴得越多。 不是因为用得多，而是因为持有的楼宇份额更大。
• 从不下泳池的顶层业主，照样要为泳池付钱。 共有费用按份额分摊，不按使用量。除非您的章程免除某套特定单元的某项特定费用 — 有些章程确实会这样，针对底层商铺和电梯 — 否则泳池就是大家的。
• 修改份额非常困难。 它写在设立文书里，因此修改需要代表全部份额的全体业主一致同意（第 17.6 条）。在一个业主分散于四个国家、共六十人的共同体里，「一致同意」是「不行」的礼貌说法。

如果您从没见过白纸黑字写着的自己那个份额，就去要。它应当出现在您的产权文书上，也应当出现在您收到的每一份对账单上。

日常社区费究竟花在哪里

富埃特文图拉一个共同体的常规年度预算，通常包含：

• 共有区域的维护与维修 — 那些没人单独拥有、却人人都依赖的部分。
• 签约服务：电梯保养及其强制检验、清洁、园艺、泳池处理及随之而来的卫生主管部门义务、虫害防治。
• 供给：共有区域的水电，而在岛上许多共同体里最大的一项单笔支出 — 灌溉和泳池用水。
• 楼宇与民事责任的保险。
• 人员，当共同体直接雇用门房、保洁或园丁时，还包括随之而来的社会保险与薪资义务。
• 管理与银行费用。
• 储备金。

最后这一项是法定义务，不是可选项。第 9.1.f 条要求储备金不低于共同体上一次常规预算的 10%，可用于楼宇的保存与维修，并在较近的几次改革之后，也可用于无障碍与节能改善。

一个储备金空空如也、或者只是象征性存在的共同体，将来迎接下一次屋面工程时靠的会是一笔特别分摊费，而不是一份计划。这就把我们带到了业主真正害怕的那个词。

特别分摊费：西班牙人说的 derrama

特别分摊费（西班牙语称 derrama，即临时集资）是由业主大会表决通过的额外摊派，用来支付常规预算覆盖不了的事情：一面外墙、一次电梯更换、一次结构维修、一次泳池翻新、一场诉讼。

它既不神秘，也没有任何自由裁量的空间。特别分摊费合法，当且仅当三件事同时成立：

1. 业主大会已经通过，以法律对该类决定所要求的表决比例，在依规召集且议程中列有该事项的会议上通过。
2. 它按份额分摊，与日常社区费完全一样，除非章程或决议本身依法另有规定。
3. 它对应一笔真实的、已报价的成本。 在一个管理得当的共同体里，这意味着表决之前桌上就摆着三份可比的书面报价，而不是表决之后。

您的物业管理人不能决定一笔特别分摊费。如果预算不够用，答案是一笔由业主表决通过的额外摊派 — 绝不是管理人一个人定出来的数字。我们对接手的每一个共同体都把这句话说得很清楚。

如果公寓卖掉了，特别分摊费由谁承担？

一般原则是：义务随决议产生。在您买房之前表决通过的特别分摊费，在卖方与买方之间属于卖方；在您买房之后表决通过的则属于您。但那是内部分配，共同体并不受它约束 — 见下一节，那才是真正让外国买家掏出真金白银的地方。

业主不缴费会发生什么

西班牙法律很认真地对待共同体欠费，而且后果会逐级加重。

您会失去表决权。 第 15.2 条写得很明确：在会议开始时尚未结清全部到期共同体欠款的业主，可以参加讨论，"si bien no tendrán derecho de voto" — 但没有表决权。会议通知本身就必须载明欠费业主名单（第 16.2 条），所以这并不是一件私事。

您也没法去推翻决议。 想依据第 18 条在法院撤销共同体的决议，您必须先结清欠款，或把所欠金额提存于法院。因为不同意某项决定而扣着社区费不缴，反而让您失去了就该决定提出异议的资格。

共同体可以通过快速程序求偿。 第 21 条规定了 proceso monitorio 的路径，且求偿成功时，欠款人在程序法规定的限度内承担律师和 procurador 的费用。

而且债务跟着房子走。 这一点在公寓易主时至关重要。第 9.1.e 条规定，住宅的受让人*"responde con el propio inmueble adquirido"* — 以所取得的不动产本身承担责任 — 对前手业主所欠的金额负责，范围为当年度的相应部分以及此前三个自然年度。该单元在法律上被这项义务所负担。您可能买下一笔与自己毫无关系的债务。

那份常被劝着放弃的保护

正因如此，第 9.1.e 条也给了买家一面盾牌。在任何转让单元的公证文书中，卖方都必须声明自己已结清共同体费用，或写明欠了多少 — 并且必须提交一份由秘书兼管理人出具、经主席认可的欠款状况证明，自被要求之日起最多 七个自然日内出具。没有这份证明，公证人就不能出具该文书，除非买方明确放弃这一要求。

那份放弃声明，只是文书里的一行字，在忙乱的签约现场被「体贴地」递过来 — 人们就是这样把别人的欠费买回家的。不要放弃。而且要看清那份证明没有说什么：它证明的是欠款，而不是已经通过、尚未开单的特别分摊费。请另外索取最近两年的会议纪要，以及已议定但尚未开单的工程清单。

作为业主，您本应能看到什么

只要数字摆在明处，上面这一切都不难。我们的立场是：业主不该还要开口去要自己共同体的财务情况：

• 对账单在线公布，按月，而不是一年一次在业主大会上；
• 一份季度报告 — 已缴社区费、已解决的报修、即将到来的表决；
• 支撑这些数字的文件，集中在一处；
• 而这一切都在一次登录之后，提供英语、西班牙语或德语。

三月发现的错误是一次更正。同样的错误到十二月的业主大会上，就是一场争吵。

如果您共同体的账目难以看懂，那是一个可以解决的问题 — 这正是我们的账目、预算与社区费服务所做的事；而如果真正的症结在欠费，欠费追收就是那个具体的答案。如果您是从国外持有房产，我们的非居民业主页面会覆盖其余部分。