Ley 7/2026 允许加那利的业主社区付费请公会或经认可的机构出具其许可卷宗正在等待的技术报告。报告涵盖什么、把什么留给市政厅，其价格 0.5% 至 3% 的上限，不变的三个月期限，市政议会的否决权，谁为错误的报告负责，以及它究竟涉及富埃特文图拉的哪些工程。
科拉莱霍的一个业主社区在三月表决通过了外立面工程，建筑师四月交付了项目，到了十月，卷宗仍在等市政厅的技术报告。法律规定许可在三个月内作出决定；该法的序言本身把市政厅的拖延称为它要消除的缺陷，并把技术报告指为拖延的首要原因：la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia，即该技术报告出具的迟延是许可申请办理拖延的最主要原因。自 2026 年 8 月 15 日起，加那利群岛有了专门针对这种等待的工具：社区可以付费请专业公会或经认可的私营机构自行撰写技术报告，连同申请一并提交，市政技术人员对该报告已确认的事项便不必再写一份。本文说明 Ley 7/2026 允许社区做什么、费用多少、哪些不变、报告有误时谁负责，以及它究竟适用于富埃特文图拉的哪些工程。
社区申请工程许可时，市政厅在决定之前必须收齐两份报告：一份技术报告和一份法律报告，按此顺序。技术报告从五个方面核查项目：规划与环境规范、项目编制专业人员的资格、项目的形式内容（包括需要时的公会签证）、许可必须核查的行业技术规范，以及在适用时的无障碍与宜居性（Ley 4/2017 第 342.3 条，按 Ley 7/2026 所作的措辞）。卷宗就是卡在这份报告上：它需要市政编制内有合格的技术人员，而序言把拖延归咎于市政厅自身手段的不足。
法律允许由第三方来写。所谓 informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración，是一份提交到卷宗后 constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal，即确认所审查项目符合法律所列事项的全部、部分或其中一项的报告，并且由三类机构之一出具：有权限的专业公会、市政自有机构，或称为 entidad urbanística de colaboración 的经认可私营机构（Ley 7/2026 第 1 条）。申请人可以利用其中两类：toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado，即任何工程许可的申请人都可以自愿在申请中附上一份关于所提交项目的技术报告，直接向公会或协作机构取得（第 5 条）。当申请人没有提交或只提交了部分报告时，市政厅也可以向三类机构中的任何一类自行委托此类报告（第 6 条）。该制度适用于许可申请，不适用于事先通报：对于 comunicación previa，市政可以委托核查报告，但申请人没有什么可附的（第 10 条）。
这个想法比法律更早。加那利政府在 2025 年 4 月把它写进了 Decreto ley 3/2025，而 2026 年 7 月 31 日的法律在作为法案经议会审议后取代了该法令；2021 年和 2024 年的两次先前尝试已被该法令废止。法律于 2026 年 8 月 14 日在 Boletín Oficial de Canarias 上公布，次日生效；10 月 6 日，BOE 上 Ley 4/2017 的合并文本仍显示第 342 条 2025 年 4 月的措辞，因此应当阅读的是 BOC 上法律自身的文本。
专业公会在代表有权编制该项目的职业时可以出具报告，对建筑工程而言，实践中指建筑师公会或技术建筑师公会，取决于谁可以编制项目（第 2 条）。私营机构需要更多条件：经营范围包含此项审查职能、不存在与公共部门订立合同的禁止情形、经 ENAC 按 UNE-EN-ISO/IEC 17020 标准认可为 A 类机构、至少有一名在建筑项目和规划文书的编制与指导方面具有十年经证明经验的专业人员、cuantía mínima de 1.000.000 de euros 的民事责任保险，即最低一百万欧元，以及向加那利政府国土规划部门提交的事先通报（第 4 条）。通报本身就是执业凭证；该部门将机构登入一份登记效力仅为宣示性的登记簿，而已通报但尚未登记的机构，只要向市政厅证明符合条件，即可执业。登记证明足以在群岛任何市政面前作为证据。
撰写报告的人必须 con imparcialidad, confidencialidad e independencia，即公正、保密、独立地撰写；签署人必须具有该项目所要求的同等资格，报告还须声明所有参与者均不存在国家公共部门规范所规定的回避或申请回避事由。项目作者属于同一公会，明文规定不构成此类事由（第 1.2 条）。遗漏、伪造或篡改实质内容的报告，对出具者而言是严重的城市规划违法行为，在存在回避事由的情况下签署报告亦然（Ley 4/2017 第 372.3 条 h 项和 j 项，按该法重写的措辞）。
由社区付费。申请人委托的报告的费用 será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante，即由申请人承担，绝不由市政厅承担，按公会或机构核定的收费标准计算，而该标准（不含 IGIC）no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad，即根据复杂程度，不得超过所审查项目材料施工预算的 0.5% 至 3% 之间的金额（第 8.2 条）。对一个材料施工预算为 180,000 欧元的外立面项目，这意味着不含 IGIC 的上限在 900 至 5,400 欧元之间，而加那利政府可以通过决议修改这些百分比。2025 年 4 月的法令对同一收费的上限规定不同，为 equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística 的金额，即相当于办理工程许可应缴的规费；法律用预算百分比取代了这一尺度。报告不取代许可规费：使用报告 no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias，即不影响许可审批规费的一般制度（第 8.3 条），也不影响建设税，凡需要许可的工程，无论是否取得许可，均应缴纳该税（Real Decreto Legislativo 2/2004 第 100 条）。
报告买到的东西是明确的。在它确认的事项上，Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal，即免除市政技术报告的强制性，并且在这些事项上无需市政自有人员的后续确认（第 7.2 条）。在它未涵盖或作出不利结论的事项上，它没有任何效力，市政技术人员仍须就这些事项出具报告（第 7.2 和 7.3 条）。它仍然是一种意见：这些报告 Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes，即在程序的决定中作为无约束力的报告予以考虑，而市政自有部门还可以应决定机关有理由的请求，就已确认的事项再出具报告，或要求出具者补正或补充。法律报告从不离开市政厅：它 en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante，即在任何情况下都由市政自有部门出具，而当两份报告对规划规范的解释不一致时，由市政秘书处作出裁断（Ley 4/2017 第 342.3 条 b 项和 c 项）。报告必须遵循市政厅在其网站上公布的指示、解释标准和技术规程，因此首先要问出具者的是，它是否读过您所在市政的那些文件。
期限不变。作出决定并送达的期限 es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales，即自申请进入任一市政登记处之日起计算三个月，条例可以缩短但绝不能延长（Ley 4/2017 第 343 条）。报告改变的是市政厅在这几个月内还剩多少事要做。当期限届满而没有决定时，对国家土地法意义上的建筑工程（包括新建和扩建），沉默视为拒绝；对其余工程，除非项目明显违反现行规划，沉默视为许可（第 344 和 345 条）；这些规则的买方视角，连同四年时钟和买方必须查看的文件，见我们 Olga Caballero 同事关于加那利的建筑许可与 cédula de habitabilidad 的文章。
责任随选择而定。社区提交的报告中的缺陷 se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado，即归责于提交报告的建设方，不妨碍向出具机构或签署的专业人员追究责任（Ley 7/2026 第 9.4 条）。当许可因报告未发现的缺陷被撤销，或迟交的报告导致期限届满时，申请人可以请求市政厅说明责任人，该请求中断责任诉讼的时效，而付了款的市政厅可以向责任人追偿（第 9.1 和 9.2 条）。说白了：委托报告的社区应当向一家它看过保险和认可资质的机构委托，并把委托函与社区文件一起保存。
8 月 15 日之前已提交申请的社区并未被排除在外。该制度适用于已在进行中的程序，在这些程序中申请人 podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos，即可以在许可申请之后的阶段提交技术报告，除非市政报告或受委托的报告已经出具；法律赋予申请人先询问卷宗进展的权利（过渡条款第 2 款）。
市政可以整体拒绝这一机制。通过全体议会决议，它可以 rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado，即拒绝在其辖区内接受利害关系人直接委托出具的协作制报告，在此情况下，对该决议日期之后启动的所有程序，市政报告仍为强制性，同时市政保留自行委托此类报告的权力（第 5.4 条）。2026 年 10 月 6 日，在罗萨里奥港、拉奥利瓦、安提瓜、贝坦库里亚、帕哈拉和图伊内赫在网上公布的内容中，我们没有找到这样的决议；这类决议是议会行为，不是条例，而在为报告付费之前向市政厅提出的正确问题是，其议会是否通过了这样的决议，以及它是否与公会签订了协议，因为已经做了后者的市政会自行把卷宗送交公会。
报告服务于许可申请，因此只对需要许可的工程有意义。在加那利，对未列入保护名录的建筑进行的保养、修复、维修和翻新工程，只要不增加体量或建筑面积，需要的是事先通报而非许可，不属于外立面整体改变的外部工程亦然（Ley 4/2017 第 332.1 条）；哪种社区工程走哪条路，包括脚手架，见我们关于屋顶重新防水的文章。许可是以下情形的途径：任何形式的扩建、外立面的整体改变或通过整体外立面项目对露台进行封闭玻璃化、对受保护或已登记建筑的任何干预，以及搁在车行道上或使人行道净宽不足 1.20 米的脚手架、吊车或支撑（第 330.1 条 f、i、p 项）。建在外立面之外的电梯井、加在屋顶上的一层、受保护建筑的修复：这些正是让社区损失数月、也正是合格性报告赚回其费用的卷宗。建在既有楼梯间内、不增加新体量的电梯通常属于事先通报，其所需多数和费用上限见我们关于社区必须支付的无障碍工程的文章。建筑检查后被责令进行的工程是另一种常见情形；检查是什么、它触发什么，见我们关于富埃特文图拉的建筑技术检查的文章。
许可一经明示或以沉默方式授予，工程并不能就此开工：社区必须 con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio，即至少在计划开工日期前十天通知市政厅，若许可是针对初步设计授予的，还须附上施工图设计，此外不需要任何其他凭证；如果市政技术人员在这几天内不到场标定建筑红线和标高，建设方、技术负责人和施工企业可以签署放线记录并开工（Ley 4/2017 第 346 条，按该法重写的措辞）。
我们负责许可卷宗中社区一方的准备：逐行比较的报价、以清晰文件准备的表决、列入业主批准预算的项目费用和许可成本，以及开工后的现场监督；当工程符合某条开放的补贴渠道时，我们准备并提交申请材料。我们不是建筑师，不编制项目也不撰写合格性报告；那属于编制项目的专业人员和社区委托的公会或机构。我们增添的是：文书工作是我们的事，不是主席的事——卷宗从表决到交付全程跟进，每个阶段都为每位业主留档。请查看我们的工程与补贴服务，或索取报价。
合格性报告能保证获得许可吗？
不能。它在其确认的事项上取代市政技术报告，并作为无约束力的意见予以考虑；法律报告仍由市政厅出具，市政厅仍作决定，且仍在三个月内。它免除的，是等待市政技术人员的时间。
谁付费，社区还是市政厅？
由社区委托时由社区付费：按公会或机构的收费标准，上限为项目材料施工预算的 0.5% 至 3% 加 IGIC，这是在许可规费和建设税之外另付的。当市政厅依据自己的协议委托报告时，由市政厅付费。
我们的市政厅可以拒绝接受吗？
可以，通过其全体议会决议，该决议随后适用于该日期之后启动的程序。2026 年 10 月 6 日，在富埃特文图拉六个市政在网上公布的内容中我们没有找到任何此类决议；在为报告付费之前先问市政厅，并问它是否已与公会签约。
我们的申请从春天起一直悬而未决。还能补交报告吗？
可以，只要市政技术报告尚未出具：法律允许程序进行中的申请人在后续阶段提交报告，并赋予其先询问卷宗进展的权利。
它适用于维修的事先通报吗？
不适用。报告是为许可申请准备的。未列入保护名录建筑的维修、防水和大多数室内工程走事先通报，社区提交通报后即可开工，无需等待任何报告；市政厅事后可以用自己的报告核查该通报。
