主席说漏水的屋顶可以等到年度大会再议。《水平产权法》允许四分之一的业主，或持有 25% 份额的业主，迫使大会召开；2025 年 6 月，最高法院确定了顺序：先向主席提出请求，只有在他不作为时才能自行召集。本文说明怎样写请求书、要等多久、召集通知和议程必须写什么、通知期限、法定人数和多数、国外业主的委托书，以及罢免主席或管理人。
科拉莱霍一栋楼的屋顶露台，自上一场暴风雨以来一直往三套公寓里渗水。住在一楼的主席答复说，这件事会列入三月份年度大会的议程。露台下面的业主不想等五个月，《水平产权法》也没有要他们等：一群业主可以迫使大会召开。法律没有说清楚的是怎么做，而 2025 年 6 月 2 日，最高法院在同一天里说了两遍。在塞维利亚和大加那利岛拉斯帕尔马斯，份额绰绰有余的业主没有先向主席提出请求，就自行召集了大会，两起案件中法院的裁决都对大会不利。本文说明谁可以提出请求、怎样提出、主席拒绝或者不作答复时怎么办，以及怎样写出一份经得起异议的议程。引文为西班牙语，附中文释读。
法律规定，大会每年召开一次以审议预算和账目，此外在主席认为适当的其他场合召开，o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación，即或者在四分之一的业主提出请求时，或者在所代表的参与份额至少达到 25% 的若干业主提出请求时召开（Ley 49/1960 第 16 条）。这两个标准是二选一的。在一栋四十套公寓的楼里，十位业主就够了，不论他们的份额是多少；三位大户型的业主也够，只要他们的份额合计达到总数的四分之一。
年度大会之外的任何大会都是临时大会，大会能做的事它都能做：批准工程和为此分摊的费用、更换管理人，或者更换主席。对于各项职务，法律甚至指明了途径：Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria，即被任命者可以在任期届满之前，经以临时会议形式召集的业主大会决议而被免职（第 13 条）。
多年来，各省法院对于达到门槛的业主能否自行发出召集通知意见不一。最高法院在 2025 年 6 月 2 日的两份判决（第 867/2025 号和第 868/2025 号）中作了了断。它的出发点是法律使用的那个动词：El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva，即所用的动词「请求」意味着一项请求，而不是一个执行行为。请求需要有人接收，这个人就是主席。因此，la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente，即发起人召集的资格不是直接的，而是以主席先前的不作为为条件。
两起案件都不是技术细节。在塞维利亚，2016 年 9 月 5 日举行的一次大会以 15 票对 8 票罢免了主席；召集大会的业主人数足够，却没有先向她提出请求，决议被撤销。在大加那利岛拉斯帕尔马斯，持有 29.23% 份额的业主直接召集了两次大会，下级法院认定有效，最高法院予以撤销。两起案件中都有人主张，提出请求毫无意义，因为主席正是大会要讨论的那个人。法院回答说，法律已经考虑到这种风险：业主提出请求，而Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria，即如果主席无正当理由不在合理期限内召集，发起人自行召集的补充资格即告成立。用法院的话说，la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta，即主席的消极不能无限期地阻止大会的召开。
法律没有规定任何形式，而这两份判决说明了形式为什么重要：多年以后，总得有人证明曾经向主席提出过请求，以及是在什么时候。一份称职的请求书包含四项内容。
单独一位业主的权利要小一些。Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad，即任何业主都可以书面请求主席，要求大会研究社区关心的任何事项并作出决定，主席必须把它列入下一次召开的大会的议程（第 16 条）。这不能使大会提前召开。但能保证该事项不会被排除在下一次大会之外。
请求书本身可以很短。用西班牙语写，因为它要用这种语言来读：«Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día»。意思是：「我们，以下签字的业主，代表超过四分之一的参与份额，依照《水平产权法》第十六条，请求主席在十五天内召集临时大会，议程如下」。随后是议程，然后是签名。
这时，也只有在这时，提出请求的业主才取代主席的位置：La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión，即大会的召集由主席进行，主席不召集的，由会议的发起人进行。取代他的位置，意味着做他本该做的一切。召集通知发出时须con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria，即写明要处理的事项，以及第一次召集或在必要时第二次召集的开会地点、日期和时间。通知要发给每一位业主，而不只是意见相同的业主，寄到各人向秘书报备的地址：法律说的是el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones，即在西班牙境内用于传唤和通知的住所，没有报备的，就以公寓本身为准（第 9 条）。
有两个细节常让发起人栽跟头。La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad，即召集通知须附上未清偿对社区到期债务的业主名单，并提示他们将不能投票；名单在管理人手里，所以请求书里应当索要。会议记录还必须载明El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido，即召集人是谁，以及在适用时由哪些业主发起（第 19 条）。请把请求书、送达证明和主席的答复（或者没有答复的证明）同会议记录一起保存。
一般说来，大会只能就议程所宣布的事项作出决定。2026 年 5 月 7 日，最高法院在第 700/2026 号判决中重申了它的判例：No servirán a este fin las enunciaciones vagas，即含糊的表述达不到这一目的，并举了「工程」「分摊费用」和「社区关心的事项」为例；也不能用「其他事项」作掩护，去决定一个本应单列一行的新问题。标准是el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación，即议程必须提供足够的信息，使业主不费力、不需揣摩就能认出将要提交讨论并在必要时提交表决的具体问题。
对那栋露台漏水的楼来说，「屋顶」不是一项议程。「修缮 3A、3B 和 3C 公寓上方的屋顶露台：批准一份报价以及为支付该费用的特别分摊」才是。远在曼彻斯特的业主读到这一行，就知道要不要寄委托书。
| 步骤 | 规则 |
|---|---|
| 谁可以请求召开大会 | 四分之一的业主，或持有四分之一份额的业主 |
| 谁发出召集通知 | 主席；只有在他不作为时才由发起人发出 |
| 年度大会的通知期限 | 至少六天 |
| 临时大会的通知期限 | 足以让通知送达每一位业主 |
| 第二次召集 | 同一天，半小时之后，前提是召集通知这样写明 |
| 法定人数 | 第一次召集：过半数业主并代表过半数份额。第二次召集：没有要求 |
| 大多数决议 | 第一次召集：全体业主和份额的过半数。第二次召集：出席者及其份额的过半数 |
| 对决议提出异议 | 三个月；违反法律或章程的，一年 |
对于临时大会，法律没有规定天数：通知的发出要con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados，即留出尽可能的时间，使所有有关的人都能知悉（第 16 条）。在半数业主住在国外的楼里，这是留两个星期而不是两天的理由。第二次召集可以在同一天举行，pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior，即只要距第一次已过半小时；在第二次召集时，serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes，即出席者的多数通过的决议有效，但该多数须同时代表出席者份额价值的一半以上（第 17 条）。罢免主席或管理人，所需要的也不过如此。
欠费的业主分量比他们以为的要轻。他们podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto，即可以参加讨论，但没有表决权，他们的份额也不计入计算（第 15 条）。
提出请求和投票，都不需要任何人飞过来。就大会而言，出席可以是本人，也可以通过代理，bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario，即一份由业主签字的书面文件就足以证明代理（第 15 条）；法律不要求更多，也不要求公证。就请求书而言，每位业主可以在自己的那一页上签字，写明姓名、单元和份额，寄给负责收集的人。法律没有规定的是视频出席：我们关于视频大会的文章说明了目前可以怎么做，关于身在国外的业主的年度大会的文章则说明了通知地址和委托书在实践中如何运作。
这种情况很常见。议程项目必须明白写出：「罢免主席并选举新主席」「终止管理人的任命并任命新的管理人」。被请求召集一次关于自己罢免的大会的主席，正处在最高法院审理的那种情形之中，答案也一样：向他提出请求，他不作为，就由发起人召集。更换管理人涉及什么，见我们关于更换社区管理人的文章；主席一职意味着什么，无论对住在国外的业主还是住在楼上的业主，见关于主席职责的文章。
我们为富埃特文图拉的社区担任秘书和管理人，这些社区的年度大会和临时大会，都以西班牙语和英语召集、主持并制作会议记录。业主想开大会时，我们希望尽早知道：一份带着正确签名和清楚议程送到主席手里的请求书，用一份召集通知来回应，比用一场纠纷来回应容易得多。这项服务见我们的社区管理页面，想作比较的社区可以索取报价。
需要多少业主签字？
四分之一的业主，或者份额合计达到总数四分之一的业主。两个标准满足其一即可，请求书应当列明姓名、单元和份额，以便核对。
签名够了，我们可以自己发出召集通知吗？
不能马上发。自 2025 年 6 月起，最高法院要求业主先向主席提出请求；只有在主席未在合理期限内召集时，他们才可以自行召集。直接召集的大会，连同它所作的一切决定，都可能被撤销。
要等主席多久？
法律没有给出数字，法院也只说合理期限。自己写明日期的请求书，加上送达日期的证明，是等待时间合理的最好证据。
临时大会可以罢免主席吗？
可以。法律规定，以临时会议形式召集的大会可以在任期届满前予以免职，普通多数即可。罢免必须在议程上明白写出。
