岛上每张防水卷材都有一个日期。当屋顶到期时，《区分所有权法》使工程成为强制性的——不表决是否做，只表决摊款如何分摊——而《民法典》即使在私人露台之下也把屋顶视为共有。由谁决定、储备基金和份额如何分摊科拉莱霍一栋楼 48,000 欧元的屋顶费用、技术规范应包含什么、验收前的蓄水试验，以及应写进合同的保修。
岛上的每一张防水卷材都有一个日期，不管有没有人把它写下来。九十年代铺在科拉莱霍某栋楼屋顶上的一张沥青卷材，已经在让沥青比任何厂家表格预计得更快老化的烈日下度过了三十个夏天，经历了三十个被风横扫的雨季，以及好几轮把排水口塞满尘土的卡利马沙尘。我们的渗漏一文解释了当水最终穿过天花板时由谁付钱。这一篇讲的是屋顶本身：业主委员会何时有义务重做防水、由谁决定、账单如何在业主之间分摊——包括住在曼彻斯特的那一位——以及要向承包商提出哪些要求，好让卷材上的下一个日期离得远远的。
《民法典》把「地面、上空、地基和屋顶」列为建筑物的共有部分（Código Civil 第 396 条）。屋顶不会因为顶层业主独享铺在它上面的露台就不再是共有的：它的结构和防水层仍属于业主委员会，由委员会负责修缮，并对老化卷材在楼下造成的损害承担责任——最高法院于 2024 年 1 月就此一锤定音，就是我们在渗漏一文中讲过的那个案子。属于私人的是业主使用的表面，以及因其自身使用不当造成的任何损害。仅凭这一区分，就在召集任何会议之前决定了由谁支付重做防水的费用：所有人按份额分摊，而不是碰巧在上面散步的那位业主。
《区分所有权法》把工程分为两类，整个程序取决于屋顶落在哪一类。
保养工程是强制性的，无需事先表决。 该法规定，「为建筑物及其共有设施和设备的适当维护和履行保养义务所必需的工作和工程，无论如何都包括为满足安全、宜居和无障碍基本要求所必需的工程」，属于强制性工程，并免除业主大会的事先决议（Ley de Propiedad Horizontal 第 10.1.a 条）。寿命到头的卷材是一个宜居问题——防水是每一栋建筑的基本要求之一（Ley de Ordenación de la Edificación 第 3.1.c 条）——因此更换它不是委员会可以决定去做的事，而是委员会必须做的事。大会的角色比业主通常以为的要窄：对于强制性工程，决议「仅限于分摊相应的特别摊款并确定其支付条件」（第 10.2.a 条）。没有哪位业主能投票让屋顶不修。
改良工程是可选的，适用另一条规则。 「对建筑物的适当保养、宜居、安全和无障碍并非必需」的新设施或改良，需要五分之三的业主和份额同意，且当其安装份额超过三个月的普通管理费时，持异议的业主不受约束（第 17.4 条）。重做防水不属于此列。而在新卷材上铺设保温层以减轻楼下住户的热负荷，则是一项能效工程，有自己的多数决规则和上限——扣除补贴后不超过十二个月的普通管理费，简单多数即可（第 17.2 条）——值得一并决定，因为脚手架和施工队已经到位。
当业主对工程属于哪一类意见不一时，法律把问题交回大会，并允许相关方申请仲裁或技术意见（第 17.10 条）。实际上，一份写着「卷材已失效」的技术报告在争论开始前就能终结它。
在任何大会之前，两个机构先行动。物业管理人必须「负责楼宇的保养和维护，安排紧急的修缮和措施」并立即向主席报告（第 20.c 条）——这就是为什么十一月出问题的屋顶能在十一月就打上补丁。而大会「批准楼宇所有修缮工程的预算和实施，无论是常规还是非常规工程，并听取管理人所采取紧急措施的通报」（第 14.c 条）——这就是全面翻新如何被安排到来年春天的。
因此，表决的是预算、承包商和摊款——而不是是否修缮。这些决议按普通多数通过：第一次召集时，代表多数份额的多数业主；第二次召集时，持有出席份额过半的出席者多数（第 17.7 条）。经正式通知而未出席的业主，除非在获知决议后三十个自然日内向秘书书面提出异议，否则计为赞成票（第 17.8 条），而有效通过的决议约束每一位业主（第 17.9 条）。认为决议违法或严重损害利益的业主可以向法院提出异议——三个月内，若决议违反法律或章程则为一年——但前提是已缴清费用或先行提存债务（第 18 条），并且除非法官裁定，异议不会叫停工程。
对海外业主而言，实用规则见我们的会议指南：以签名书面文件委托代理（第 15.1 条）、在西班牙登记一个用于送达召集通知的地址（第 9.1.h 条），以及会议纪要送达后三十天的窗口期——若您想提出异议，就是此时。拖欠费用的业主可以出席但不能投票（第 15.2 条）。
每位业主「按产权文件确定的参与份额或特别约定」出资（第 9.1.e 条）。对屋顶而言，这意味着按 cuota de participación——您房产证上的百分比——而不是按楼层、朝向或用途：底层商铺和顶层复式按各自份额出资，拥有私人露台的顶层业主也正好只付自己的份额，不多一分——除非委员会章程对屋顶或露台费用另有分配，岛上一些老旧产权文件确实如此，管理人会在起草摊款前核对。摊款的各期与普通费用一样附着于房屋：房产为本年度及此前三年未付部分承担责任（第 9.1.e 条和第 10.2.c 条），买方继承这项责任——这正是卖方必须在公证处出具的欠费证明会列明所欠款项（包括摊款）的原因，详见我们的管理费与摊款指南。
摊款之前先看储备基金。每个委员会都必须按份额设立储备基金，不低于上一年度普通预算的 10%，专门「用于楼宇的保养、修缮和翻新工程」（第 9.1.f 条）。它很少能付清整个屋顶，但能支付技术报告、第一笔发票和紧急补漏，并让大会把余下部分分期。
计算示例。 科拉莱霍一栋四十户的楼，年度普通预算 96,000 欧元，储备基金至少 9,600 欧元。技术报告估算屋顶和两个共用露台的全面防水翻新需 48,000 欧元。大会批准预算，从基金中动用 8,000 欧元，并决议分四个季度征收 40,000 欧元摊款。份额为 2.5% 的业主共付 1,000 欧元，每季 250 欧元；份额 4% 的大复式业主付 1,600 欧元，份额 1.5% 的商铺付 600 欧元。没人为景观付钱。
技术标尺是《建筑技术规范》关于防潮的章节——Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1——它规定屋顶必须做到什么，而不是用哪种产品：连续的防水层、把水引向排水口的坡度，以及接缝、泛水和排水口——几乎每一处渗漏的起点，即所谓 puntos singulares——都要处理妥当，使卷材在屋顶与墙体、天窗或排水口交接处不致撕裂。在加那利的平屋顶上，通常的做法是热熔沥青卷材或液态聚氨酯体系，铺在修正过的坡度上，沿女儿墙上翻，在每个排水口加强，再以保护层收尾——碎石、瓷砖或反射涂层——因为在岛上的紫外线下，没有保护层的卷材正是这里许多屋顶十年而非二十年就失效的原因。
我们的三条做法写进每一份屋顶合同：
《建筑法》著名的保修——结构缺陷十年，影响宜居（包括防水）的缺陷三年，饰面一年（Ley de Ordenación de la Edificación 第 17.1 条）——适用于该法范围内的建筑工程：新建建筑以及改变建筑配置、需要设计方案的干预（第 2.2 条）。在既有屋顶上更换卷材通常不在其中，因此委员会得到的保修就是写进合同里的那一份。我们的合同包含三项：至少三年的施工保修，比照该法的宜居保修期，针对施工缺陷；卷材厂家的系统保修，主要品牌在由认证施工方铺设并遵循技术规范时可达十年——须以书面形式、以委员会而非承包商的名义出具；以及对部分价款的保留金——该法自身的参照是第一年扣留工程款的 5%（第 19.1.a 条）——待第一个雨季滴水不漏地过去后释放。签约前核查承包商的责任保险，竣工证明、蓄水试验记录、发票和保修单归入委员会的技术档案，下一次建筑检查和保险公司的鉴定人都会来查看。
富埃特文图拉的屋顶要按天气规划，而不是按财务年度。找上老化卷材的雨水在秋冬到来；施工本身需要干燥的月份，热熔卷材还需要没有强劲信风的日子。在我们管理的社区里行之有效的顺序是：冬天出技术报告，此时渗漏看得见；春天的年度大会作决定，带上预算和摊款；夏天之前签合同、办告知；夏末施工；第一场秋雨之前完成蓄水试验和验收。海外业主每一步都收到抄送，因为工程需要进入私人露台——每位业主都必须允许楼宇运行所需的修缮，并让委员会进入施工，同时有权就工程造成的损害获得赔偿（第 9.1.c 和 d 条）——而在排定的那天锁着的露台，让委员会白白付掉一支施工队的工钱。
我们在富埃特文图拉的管理人负责委托技术报告，把预算和摊款以海外业主可通过代理投票的形式提交大会，让三份报价在同一技术规范下比较，以委员会名义持有保留金和保修，并保管下一次检查会索要的技术档案。请查看我们的社区维护服务，或索取报价。
业主大会可以拒绝重做失效屋顶的防水吗？
不可以。为建筑物的保养、安全和宜居所必需的工程，依据《区分所有权法》第 10.1.a 条属于强制性工程，无需事先决议；大会只决定摊款如何分摊和支付。质疑工程必要性的业主可以要求技术意见，但关于卷材的报告通常足以定论。
我拥有带露台的顶层复式。我要为屋顶多付钱吗？
不用。即使露台归您私人使用，屋顶及其防水层仍是共有部分，因此您和其他业主一样只按普通参与份额出资——除非委员会章程对屋顶费用另有分配。只有因您自己使用不当造成的损害才由您独自承担。
如果我在国外、没有参加大会，费用如何分摊？
和所有人一样按参与份额分摊，无论您是否出席，决议都对您有约束力。若您已被正式通知，且在获知决议后三十天内未书面提出异议，则视为投了赞成票。您可以凭签名书面文件委托代理投票。
委员会应该为新卷材取得什么保修？
至少三年的书面施工保修；厂家的系统保修——由认证施工方遵循技术规范时通常为十年——以委员会名义出具；以及在第一个雨季过后释放的部分价款保留金。《建筑法》的十年、三年和一年保修适用于其范围内的工程，更换卷材通常不在其中，所以保修就在合同里。
