RD 355/2024 之后的电梯：下次检验将要求什么、改造期限，以及需要规划的分摊款

电梯是楼里唯一一台每位业主都在用、却没人会想起的机器——直到它停下来的那一天。自 2024 年 7 月 1 日起，一套新规则决定了电梯多久检验一次、检验员可以写什么、老旧电梯必须在固定期限内完成哪些改造——而对于富埃特文图拉的业主共同体来说，岛上大多数楼房建于八十年代到两千年代初，新规下的第一次检验，就是账单出现的时刻。本文说明条例对作为电梯持有人的共同体有何要求、检验日程、发现缺陷后的期限、强制改造清单及其时间表，以及由此产生的分摊款如何决定和分担。

整栋楼的全貌——ITE 技术检查、证书日程、储备金——见我们关于富埃特文图拉楼宇健康的文章。本文只谈电梯。

规则手册：RD 355/2024 与 ITC AEM 1

2024 年 4 月 2 日第 355/2024 号王室法令批准了技术规程 ITC AEM 1《电梯》，自 2024 年 7 月 1 日起生效。它规范西班牙每一台电梯的投入使用、改造、维护和检验，并加入了旧规程所没有的内容：附件七——一份现有电梯必须在规定期限内加装的最低安全措施清单。在该日期前投入使用的电梯仍沿用其建造时的基本安全规则，但新规程的维护、检验和改造规则从第一天起就适用于它们，附件七也是。

在业主共同体中，电梯的 titular——条例用语中的持有人——就是共同体本身，其义务由主席和管理人履行。这些义务列在第 4 条，比多数管委会以为的更具体。

共同体每年必须做的事

• 维护合同，永远要有。 只有在与持牌维护公司（empresa conservadora）的合同有效期内，电梯才可使用（第 4.1 条）。维护公司为电梯保存一份维护计划，并在每次上门后十天内交付书面记录（第 5.3 和 5.5 条）。
• 每月上门。 普通住宅电梯，维护公司必须每月上门，两次之间不少于二十天、不多于四十五天。只有独户电梯和小型现代电梯——带 CE 标志、不超过三个停靠层、服务不超过二十套住宅——可以按每四个月的节奏（第 5.4 条）。
• 二十四小时义务。 事故须立即报告维护公司；异常、缺陷或疏于养护须在二十四小时内报告（第 4.3 条）。维护公司书面通知某部件须修理或更换时，共同体须在其设定的期限内行动——或要求电梯停用；若对诊断有异议，可委托检验机构核查（第 4.4 条）。
• 检验由共同体预约，绝不能由维护公司预约。 定期检验由持有人向独立检验机构（organismo de control，OCA）委托，条例禁止维护公司委托检验（第 4.5 条）。但维护公司必须至少提前三个月将期限通知共同体（第 7.6 条）——期限过了仍未检验，它必须在二十四小时内让电梯停用并告知加那利政府工业部门（第 7.7 条）。
• 档案。 共同体保存投用登记、CE 或 EU 符合性声明（如有）、技术资料表、操作手册、维护登记簿、合同和每一份检验证书，供地区主管部门随时查阅（第 4.8 条）。更换维护公司时，原公司把登记簿移交新公司——新公司须提交一份在新合同签订前三十天内完成的检验（第 4.1 和 7.11 条）。
• 主动停用电梯。 共同体临时停用电梯时须向地区申报，并附维护公司的证明；只有维护公司能重新启用，停用超过三个月须做一次年检范围的检修，若停用期间检验到期，重启前须先取得合格检验（第 4.7 条）。

检验日程

第 11.4 条按建筑类型规定了定期检验的最低频率：

• 每两年：工业建筑或公众聚集场所的电梯——酒店、旅馆、餐厅、酒吧、达到一定人数的办公楼和商铺、超过五辆车的停车场。
• 每四年：超过二十套住宅或服务超过四层的建筑中的电梯。
• 每六年：其他所有电梯。

我们管理的大多数楼——科拉莱霍、卡莱塔德富斯特或科斯塔卡尔马四五层、二十到六十套公寓的楼——属于四年档。有前台且持酒店经营许可的度假综合体属于两年档；三层十二户的小型住宅楼属于六年档。条例还为混合用途建筑加了一句有用的话：一间诊所或一间律师事务所并不会把一栋以住宅为主的楼变成公众聚集场所——由建筑的主要用途决定。

检验员可以写什么

检验由经认可的 OCA 按 UNE 192008 规程进行，证书在十五天内送达地区、共同体和维护公司（第 11.10 条）。每一项缺陷都要定级（第 11.8 条），定级启动时钟（第 11.9 条）：

• 合格、无缺陷。 轿厢内贴上绿色标签。到下一周期前无需做任何事。
• 合格、有轻微缺陷（leves）。 须在发现后六个月内纠正，并由维护公司向 OCA 出具证明。下一次检验再次发现的轻微缺陷属于重复缺陷，地区可处罚。
• 不合格、有严重缺陷（graves）。 检验员按缺陷的重要程度设定期限——绝不超过六个月——在期限届满后的下一个工作日回访，或在共同体通知工作完成后三十天内回访。第二次仍不合格，或共同体或维护公司阻碍第二次回访，交由地区处理，地区将下令停用电梯。此间轿厢贴有「CONDICIONADA」标签。
• 不合格、有极严重缺陷（muy graves）。 在场的维护公司当场让电梯停用；直到缺陷纠正且同一 OCA 的全新完整检验合格为止，不再给予任何期限。标签贴在轿厢内和底层层门上。

对老旧电梯而言，第 11.8 条有一句话比什么都重要：未在期限内完成附件七的某项措施，本身就是严重缺陷。 下面的改造不是建议；从期限届满那天起，它们就把合格检验变成不合格。

附件七：改造项目及其期限

附件七适用于所有没有 2014 年《电梯指令》或机械规则下符合性声明的电梯——实际上就是 2016 年以前安装的一切，也就是岛上的大部分存量——每项措施都有自己的触发条件和期限：

1. 平层精度。 因平层不良发生事故后，或更换曳引机时，电梯须在六个月内达到 ± 10 毫米的停靠精度和 ± 20 毫米的平层精度；单速电动电梯在定期检验中测得超出这些数值的，有一年时间——实际办法是加装变频器。
2. 门保护。 自动门电梯须装有覆盖地坎以上 25 毫米至 1,600 毫米开口的保护装置——光幕——自首次记录其缺失的检验起一年内（事故后六个月内）完成，前提是技术可行且比更换门便宜。
3. 防意外移动保护。 曳引机与控制系统同时更换之日起要求。
4. 双向通话。 每一台没有双向装置、无法让被困乘客随时呼叫救援中心的轿厢，都必须加装一台，且须方便残障人士使用，自首次记录其缺失的检验起一年内完成。
5. 导轨。 配旧式安全钳的圆形、轨式或木制导轨必须更换。1967 年 4 月 1 日以后安装的电梯，期限为自首次记录的检验起十年；1967 年前的电梯，木制或空心圆形导轨为三年，其余为六年或八年。
6. 载荷控制。 没有超载保护装置的电梯，须自首次记录其缺失的检验起一年内加装一台，前提是无需更换控制柜即可实现。
7. 对重导向须符合 EN 81-20 标准，期限阶梯与导轨相同，为三到十年。
8. 2005 年的措施——已属强制：底坑停止开关、照明和插座；轿厢地坎下的护脚板；带位置指示的轿厢门；应急照明和警报；滑轮防护；松绳触点；双接触器；顶部间隙超过 30 厘米时的轿顶护栏；更换制动器时清除石棉；新液压机组配手动泵——对每一台现有电梯仍然有效。

更换导轨、主机或控制系统属于第 9 条所称的重大改造：由维护公司在电梯停用状态下实施，其符合性经检验机构认证（第 10 条）。有两个安全阀。当某项措施在技术上不可能实施时，共同体可向加那利政府工业部门申请豁免，附 OCA 的有利报告和等效的替代措施（过渡条款 1.2）。而规程本身没有成本触发条件：它有的是期限，期限从第一次把缺陷写下来的检验开始——对于四年周期、在 2025 或 2026 年检验的电梯，这意味着一年期项目在 2026 或 2027 年到期，十年期项目在 2036 年前后到期。

账单，以及共同体如何分担

检验证书要求的电梯改造，属于《横向产权法》（Ley de Propiedad Horizontal）第 10.1.a 条意义上的养护工程：强制性的、无需大会表决，由每位业主按份额支付（第 10.2 条）。大会的角色是第 14.c 条赋予的——批准预算及其执行——并按第 10.2.a 条分配分摊款、确定付款条件。第 9.1.f 条要求储备金保持不低于上一年度普通预算 10% 的水平，正是为了养护和维修工程，它是第一笔资金来源；derrama（分摊款）补足其余部分，我们关于共同体费用与分摊款的文章解释了分摊款如何发出和收取，包括向海外业主收取。凡超出强制清单的——新轿厢、无机房改造、第二台电梯——都是第 17 条下的改善工程，确实需要大会多数通过。

公共补助遵循同一条线。国家住房计划的无障碍项目资助在没有电梯的楼里安装电梯，或使现有电梯无障碍化，上限见我们关于无障碍工程的文章；它不资助现有电梯本身的安全改造，而加那利政府最近一次无障碍申报已于 2024 年截止。共同体应当用自己的储备金和分摊款为附件七编列预算，把任何补助都当作额外收获。

算一笔账。 卡莱塔德富斯特的一栋楼，五层二十四套公寓，一台 1996 年安装的电梯——无 CE 标志，四年检验周期。2026 年春天，它在新规程下的第一次检验记录了四项缺失：双向通话、门光幕、载荷控制，以及单速主机平层超差；同时记录了原装的圆形导轨。证书为合格，四项缺失的期限为一年，导轨为十年。维护公司对四项一年期项目的报价为 7,200 欧元——在我们的楼里，通话装置和光幕各是三位数的工程，变频器和载荷控制占大头。储备金有 4,000 欧元；大会批准预算，从储备金中取 3,000 欧元，发出 4,200 欧元的分摊款——按等额份额每套公寓 175 欧元，在检验周年日前分两期缴纳。导轨是五位数的工程，作为每年的拨备列入十年计划，这样 2035 年就不会有哪次大会需要一次性表决那么大的一笔分摊款。

我们的角色

对于我们管理的共同体，我们保管电梯档案，在维护公司的三个月通知一到就向独立 OCA 预约检验，对照附件七核对每一份证书并把每个期限写进日程，为改造项目征集竞争性报价，并把预算和分摊款连同已算清的储备金状况提交大会。请查看我们的共同体维护和工程与补助服务，或为您的共同体索取报价。

常见问题

新规下我们的电梯多久检验一次？

酒店或办公楼等公众聚集场所的建筑每两年一次；超过二十套住宅或服务超过四层的建筑每四年一次；其他每六年一次。共同体在维护公司必须给出的三个月通知之后，向独立检验机构预约检验——维护公司不得代为预约。

检验期限过了会怎样？

维护公司必须在二十四小时内让电梯停用，并告知加那利政府工业部门。电梯将一直停用到取得合格检验为止，共同体还可能依据《工业法》被处罚。

附件七的改造真的是强制的吗？

是的。每项措施都有自首次记录其缺失的检验起计算的期限——通话装置、门光幕、载荷控制和单速电梯的平层为一年；导轨和对重导向按电梯年代为三到十年。逾期本身就被定为严重缺陷，会使下一次检验不合格。当某项措施在技术上不可能实施时，共同体可凭检验机构的有利报告向地区申请豁免。

大会必须表决这些工程吗，谁来付钱？

检验证书要求的工程无需表决：它们是《横向产权法》第 10.1.a 条下的养护工程，具有强制性，由每位业主按份额支付。大会批准预算并决定分摊款如何分期；储备金可以支付一部分。只有超出强制清单的改善工程——新轿厢、第二台电梯——才需要第 17 条规定的多数。