咸风、粉化的漆面、阳台边缘的锈迹：这条海岸上的每一栋楼迟早都要重新粉刷。西班牙法律把修缮定为无须表决的义务，把颜色留给社区自己的规则，按份额分摊账单，并让主席在搭脚手架前十五天带着事先通知去市政府。本指南以科拉莱霍一栋二十四套公寓的楼为例走完每一步，并用欧元算出摊款。
十年的咸风，对科拉莱霍一栋二十四套公寓的楼做了它对这条海岸上每一栋建筑都会做的事：漆面粉化，阳台边缘渗出锈迹，南墙上有两道裂缝一路向下。主席桌上放着三份报价。一位业主想趁机把米色换成白色，另一位去年没问任何人就把自家露台封上了玻璃，还有一位说，他不会为一面自己从来不看的墙付钱。他们每个人问的都是不同的法律问题。本文依次回答：外立面归谁、什么时候修它是一项义务、换颜色需要什么、账单怎样分摊、搭脚手架之前市政府要什么，以及靠近海岸时有什么不同。
《民法典》把外立面列为共有部分，并且把范围说得很仔细：las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración，即外立面，连同露台、阳台和窗户的外部饰面，包括其形象或构造（第 396 条）。阳台归您使用。它的外侧、颜色和轮廓属于整栋楼。
《水平产权法》由此得出结论。业主可以改动自己公寓内部的东西，只要不触及楼的安全、结构或外观，而出了自家的门，规则很短：En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna，即在楼的其余部分，他不得作任何改动（Ley 49/1960 第 7.1 条）。封了玻璃的露台、换了颜色的遮阳篷、挂在临街墙上的空调外机、按业主自己口味重新粉刷的阳台，都在其内。大会事后追认这类事情，也不一定救得了它们：2025 年，阿利坎特上诉法院维持了一项决议的无效，该决议追认了一个以白色为统一外观的小区里两栋被漆成棕色的房子，理由是它服务的是这两位业主，而不是社区（2025 年 10 月 20 日第 494/2025 号判决）。
要不要修一面正在损坏的外立面，不付表决。该法规定，为维护楼宇、履行保养义务所必需的工程，包括安全、宜居和整洁外观所需要的工程，Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios，即具有强制性，无须业主大会事先作出决议（第 10.1 条）。大会仍然有它的任务，而法律对此作了限定：费用由业主承担，limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono，即大会的决议仅限于分配相应的摊款并确定其缴纳条件（第 10.2 条）。选哪家施工方、定什么日程，属于日常事务，以简单多数决定。
这项义务并非来自社区自己的规则。它来自土地法，该法要求每一位建筑物的所有人 Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato，即把建筑物保持在法定的安全、卫生、无障碍和整洁外观的状态（Real Decreto Legislativo 7/2015 第 15 条）。在加那利群岛，市政府以执行令来落实这项义务，执行令被置之不理时，它可以自己施工、费用由业主承担，或者采取 Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas 的措施，即处以最多十次强制罚款，间隔不短于一个月，每次最高为所命令工程估算费用的 10%（加那利群岛 Ley 4/2017 第 272 条）。无正当理由阻挠或拖延执行令的业主，要个人承担随之而来的罚款（Ley 49/1960 第 10.2 条）。
可能引出这种执行令的技术检查，是我们关于楼宇健康与 ITE一文的主题；让楼宇无障碍的工程另有自己的制度和上限，见我们关于无障碍工程一文。
按原色重新粉刷是保养。换一种颜色、加一层新的外墙饰面或更换栏杆，则是一项决定，而法律里没有专门为颜色写的规则。它的三条规则都可能适用。
一种新的色调落在三者中的哪一个，马贝拉的一起案件作了回答。一个社区以多数把各栋楼从赭黄色改成了米白色，有些业主主张必须一致同意。马拉加上诉法院认定，章程为遮阳篷和阳伞规定了颜色，却没有为外立面规定；新的色调相近，并且适用于所有楼栋；因此不要求一致同意，于是 pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría，即该决议可以以简单多数通过（2023 年 5 月 8 日第 289/2023 号判决）。这份判决针对的是相近的色调和没有规定的章程。新的材料或不同的样式更接近第二条规则；业主对所表决的工程属于哪一类有分歧时，法律让大会来决定，并允许其中任何人请求仲裁或技术意见（第 17.10 条）。
每位业主按自己的份额付钱，也就是其公寓在设立文件中所占的百分比，不管他从窗口看到的是什么，除非设立文件或章程另定了标准。账单的一部分可以出自储备金，它是为保养和修缮工程而设的，并且 en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario，即在任何情况下都不得低于社区上一年度普通预算的 10%（第 9.1 条）。其余的就是一笔摊款，即 derrama。份额、摊款和欠费是怎么回事，见我们关于社区费与特别分摊费一文。
以科拉莱霍的这栋楼为例。选定的报价是 62,000 欧元：修补裂缝和生锈的阳台边缘，涂一道适合海边空气的底漆，两道面漆，外加脚手架。工程按 7% 的一般税率缴纳 IGIC，即 4,340 欧元，因为加那利税法文本给住宅工程的零税率只留给保障性住房（Decreto Legislativo 1/2025 第 32 和 38 条）。合计 66,340 欧元。大会从储备金中拿出 10,000 欧元，其余 56,340 欧元按份额分摊，分六个月缴清。数字是为说明方法而虚构的。
| 公寓与份额 | 56,340 欧元中的份额 |
|---|---|
| 底层公寓，3.2% | 1,802.88 欧元 |
| 标准公寓，4% | 2,253.60 欧元 |
| 带露台的顶层公寓，5.5% | 3,098.70 欧元 |
| 商铺，8% | 4,507.20 欧元 |
对标准公寓来说，就是六个月里每月 375.60 欧元。那位从不看南墙的底层业主，和其他人一样缴他的 3.2%。工程摊款怎样表决、该向施工方要求什么保修，见我们关于屋顶与露台重做防水一文。
加那利的土地法把工程分为需要许可证的、只需要事先通知（comunicación previa）的和什么都不需要的。外立面工程通常会碰到它的三条规则。
各市政府还有自己的表格和规费，我们只点名读过其文本的两个。罗萨里奥港在 2024 年通过了一项条例，规定既有建筑工程的事先通知应附哪些文件：保养和维护不在其内，超出保养和维护的工程需要一份由有资质的技术人员签字的技术报告。拉奥利瓦的规费条例把不实质改变外立面构成或材料的外部工程（包括粉刷）列为只需告知的工程，需要脚手架的除外。在安蒂瓜和帕哈拉，要问市政府的是同样的问题：用哪张表、缴什么费，以及脚手架它要什么。
岛上许多楼位于《海岸法》的保护地带之内，这一地带从海岸向内陆 100 米，在该法 1988 年生效时已划为城市用地的土地上为 20 米（Ley 22/1988 第 23 条和第三项过渡规定）。在该法之前就合法存在于那里的建筑可以修缮、改善和更新，siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes，即只要工程不增加既有建筑的体量、高度或面积（第四项过渡规定）。业主证明已向自治区行政机关提交了这样的责任声明之前，市政府不能放行。对一次重新粉刷来说，声明很短，而且要在事先通知之前提交。
外立面合同每次都在同样的地方出问题，而每一处都可以在开工第一天之前在纸面上解决。
在我们管理的社区里，工程是带着桌上的三份报价、逐行比较之后才上大会的，我们的收费是按单元计的固定费用，从不按工程的百分比收，也从不收供应商的佣金。这项服务见我们的业主社区管理页面，您可以为自己的社区索取报价。
重新粉刷外立面需要表决吗？
修不修这个决定不需要：保养是强制的。大会分配摊款、确定怎样缴纳，并以简单多数选定施工方。
社区可以换颜色吗？
可以，需要什么多数取决于它自己的规则。章程规定了颜色的，改章程需要一致同意。章程没有规定而新色调相近的，法院接受了简单多数。新的材料或样式则指向五分之三，因为那是对共有部分的改变。
我可以粉刷自己的阳台或者装遮阳篷吗？
不能自行其是。露台和阳台的外侧，包括它的样子，是共有部分；在您的公寓之外，没有社区同意您什么也不能改。
重新粉刷需要许可证吗？
不需要。在加那利群岛，修缮和重新粉刷只要在开工前至少十五天提交事先通知就够了。外立面的整体变更、受保护的建筑，以及立在车行道上的脚手架，才需要许可证。
如果社区什么都不做会怎样？
市政府可以命令施工，可以自己施工而由业主承担费用，也可以处以最多十次强制罚款，而阻挠工程的业主要个人承担这些罚款。
