社区账户是谁的名字，谁能动这笔钱，国外业主如何看到它：以 H 开头的税号、在各方面都属于社区的储备金、大会确定的签字、管理人无需表决即可支付的款项、年度账目、文件与审计、Modelo 347 与代扣、债权人最先拿走的东西，以及更改供应商 IBAN 的那封电子邮件。
业主社区的钱放在一个银行账户里，身在国外的业主对它提出的问题永远是同样三个：账户是谁的名字，谁能动这笔钱，以及我怎样不飞到富埃特文图拉就能看到它。西班牙《区分所有权法》只回答了一部分，因为它写于网上银行出现之前，而且从未说出"银行账户"这个词。它说的是谁代表社区、谁付款和收款、谁批准账目、谁保管文件，从这些条文、从赋予社区自己编号的税务规则以及从这一行业的职业守则中，可以得出一套简短的规则。本文把它们一一列出：以社区名义开立的账户、签字、管理人可以和不可以用它做什么、业主核对它的三种方式、账户带来的申报义务、社区欠钱时会发生什么，以及把付给供应商的款项转到陌生人账户的欺诈。
业主社区没有法人资格，但西班牙税法仍然把它当作纳税人：《税收通则》把 las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición——即待继承遗产、共有财产以及其他虽无法人资格却构成可征税的经济单位或独立财产的实体——列为纳税义务人（Ley 58/2003 第 35.4 条）。因此社区有自己的税号，而规定这些编号构成的部令为它保留了一个字母：H. Comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal，即 H 代表区分所有权制度下的业主社区（Orden EHA/451/2008 第 3 条）。以 H 开头的 NIF 是社区的，收取业主分摊费的银行账户用它开立，户名是社区。
这是第一条规则，法律从另一面支持它。每个社区都必须持有的储备金，至少为上一个普通预算的 10 %，法律把它定义为 cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad——即其所有权在各方面都属于社区的基金（Ley 49/1960 第 9.1.f 条），同一条还允许社区用它购买楼宇保险或签订维护合同。一笔在各方面都属于社区的基金，不可能放在属于别人的账户里。普通分摊费也一样：当社区因债务被起诉时，法律规定它 responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor，即以其名下的全部资金和债权对第三方承担债务，只有在此之后债权人才能向每位业主追索其份额（第 22.1 条）。法律所说的资金，就是账户里的钱。
有些管理人至今仍以事务所的名义开设一个单一的"管理账户"，多个社区的钱都从中经过。行业的职业守则没有提到这种做法，我们通读守则就是为了找这一行：守则要求的是，每位注册管理人都必须为 la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados en el ejercicio de su actividad profesional——即其在执业中就受托保管或托付的资金、财产和权利可能承担的责任——投保，并应要求出示该保险的证明（Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas 的 Código Deontológico 第 6 条），并且管理人不得在未事先征得委托人同意的情况下收取 por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante，即因从委托人账户支出的费用而产生的佣金或折扣（第 2.2 条第 3 项）。因此，混合账户并不为守则所禁止，但也不是我们推荐的做法：它把社区的钱与事务所的钱以及其他社区的钱混在一起，使更换管理人时的交接从一次签字变成一场谈判，而且如果事务所倒闭，社区只是众多债权人之一；这也是我们关于管理人收费与报价一文中的警示信号之一。我们关于更换管理人的文章说明了交接时应要求什么；以社区名义、用社区 NIF 开立的账户是那份清单的第一项。
法律赋予社区一位主席，他 ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten，即在涉及社区的一切事务中，在诉讼内外依法代表社区（第 13.3 条）；还有一位管理人，其职责包括 efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes，即进行应付的付款和应收的收款（第 20.1.d 条）。银行问谁可以签字，法律没有回答；回答的是业主大会，以普通决议，因为一切关系社区共同利益的事务都归它决定（第 14.e 条），章程也可以一劳永逸地定下规则。
我们推荐的安排有两层。主席在任何情况下都是账户的签字人，这样社区的代表能支配自己的钱，银行也知道 H 号码背后有一个不是事务所的人。管理人是法律委托给他的日常付款的签字人，限于大会批准的预算之内。超过社区设定门槛的金额、新的供应商或任何预算外转账都需要两个签字——主席和管理人——在网上账户里这意味着转账发出前要有第二次批准。而主席以及大会指定的任何业主，都拥有只读权限，当天就能看到每一笔动账。门槛和名单写进会议记录；银行收到一份副本；没有新的决议谁也不能更改。
这一安排带来两件业主有时会抵触的事。主席的签字是工作：大会已经作出的决议仍然需要一个人批准付款，身在国外的主席需要银行的应用程序才能在那里操作。而只读权限不是对管理人的不信任投票；它是业主看自己的钱，这正是法律要求管理人 custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad——即把社区文件保管好供业主查阅——的意思（第 20.1.e 条）。
管理人支付社区决定支付的款项，收取应收的款项。法律让他为大会准备并提交 el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos，即可预见支出的计划，并提出应对这些支出所需的手段（第 20.1.b 条），执行大会批准的工程并进行应付的付款和应收的收款（20.1.d），以及照管楼宇的维护，disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios，即安排紧急的修理和措施，并立即向主席或视情况向业主报告（20.1.c）。因此预算内的日常账单、紧急修理和分摊费的收取由管理人负责；工程合同、新的服务、贷款或特别分摊则由大会决定，管理人在表决之后执行，而不是之前。大会批准 el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes，即可预见收支计划和相应的账目（第 14.b 条），在它批准之前，账户里的钱只用于上一预算所涵盖的事项以及法律称为紧急的事项。
有三项做法建立在法律之上，我们把它们当作服务的一部分而不是额外项目。分摊费通过直接扣款收入社区的账户，绝不收入事务所的账户。每张发票都从社区账户付到供应商账户，使银行对账单和发票档案讲的是同一个故事。而且管理人从不持有现金：办公室里的一个现金箱，是任何对账单都不会显示的一笔钱。
第一种是年度大会。法律让社区 por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas，即每年至少召开一次会议以批准预算和账目（第 16.1 条），想把问题列入议程的业主把它书面送交主席，主席 los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre，即把它列入下一次召开的大会的议程（第 16.2 条）。大会批准的账目就是这一年的报表，我们关于从国外阅读年度账目的文章说明了表决前该在其中看什么。批准是一项和其他决议一样的决议，按法律为普通决议规定的多数通过（第 17.7 条），它是业主的第一道控制：一笔没有解释的款项是投票反对账目的理由，而不是投赞成票再在会议记录里写一句投诉的理由。
第二种是文件。管理人把文件保管好供业主查阅（第 20.1.e 条），而秘书——往往是同一个人——保管会议记录簿并保存 durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones，即在五年内保存会议的通知、函件、授权书和其他相关文件（第 19.4 条）。业主可以要求查看账目背后的银行对账单和发票，回答说这些是保密的管理人误读了法律：钱是业主的，文件也是业主的。在我们管理的社区里，报表每月在业主门户发布，每位业主看到的数字相同，发票归档在业主能看到的地方。
如果答复仍然是不行，路先是法律自己的路，然后才是法院的路，拉斯帕尔马斯的 Audiencia 已经这样适用过。2016 年 12 月，它审理了一家合作社的案子：这家合作社自称拥有大加那利岛拉斯帕尔马斯一栋楼里的一套公寓，在提起任何诉讼之前就请求法院强制社区出示会议记录簿、税号、账目、账簿和 2010 年至 2015 年的银行对账单，以及社区账户自设立以来的全部流水。请求失败，并被判承担费用，理由有三条，国外业主应当读两遍：合作社没有证明公寓属于它；它从未按第 9.1.i 条的要求把购房一事告知社区；而它想要的文件 está a disposición de los titulares de la Comunidad de Propietarios pues es obligación del secretario administrador de la Comunidad custodiarla a disposición de estos，即由业主社区的业主们随时查阅，因为秘书兼管理人必须这样保管它们，这就赋予被拒绝的业主 la facultad de pedir la convocatoria de una Junta o que se incluya en el orden del día de una Junta que sea tratado cualquier tema de interés para la Comunidad，即要求召集大会或把任何与社区有关的事项列入议程的权能（Audiencia Provincial de Las Palmas，第 470/2016 号 auto，12 月 14 日，采用了塞维利亚 Audiencia 的措辞）。法院还补充说，这样规模的清单 más propia de una auditoría，更像是一次审计所需，而不是合作社声称正在准备的诉讼所需。这份裁定是业主的路线图：先让社区知道你是谁，书面向管理人提出，然后找主席，然后上议程，并保留信件；法官最后才出场，手里拿着这些信件。
第三种是审计，法律既不规范也不禁止。社区可以指定一两位业主作为账目审核人，按西班牙的说法叫 censor de cuentas，他们在大会前查看对账单和发票并向大会报告；也可以委托外部会计师进行审阅或全面审计。两者都是第 17.7 条下大会的普通决议，费用是社区的支出。由业主进行的审阅不花钱，却能发现大部分要紧的事：付了两次款的供应商、收了却没入账的分摊费、转到谁也不认识的账户的汇款。全面审计在更换管理人之后、大型工程之后，或者当大会不再信任账目、表决正在变成争吵时，值得它的价钱。
一个使用社区 NIF 的账户让社区成为有报税日历的纳税人，这些义务属于国家层面，无论在哪个岛都向国家税务机关申报。两项适用于几乎每个社区，一项适用于部分社区。
第一项是年度第三方交易申报，Modelo 347。自 2014 年起，业主社区被明确要求在其中列入 las adquisiciones en general de bienes o servicios que efectúen al margen de las actividades empresariales o profesionales, incluso aunque no realicen actividades de esta naturaleza，即其在任何经营或专业活动之外购买的一般货物或服务，即使它们不从事此类活动（Real Decreto 1065/2007 第 31.1 条），对象是年度交易额超过 3,005.06 欧元的每一家供应商；条例随后为社区排除了供社区消费的电力和燃料供应、供社区消费的供水以及公共部分的保险（第 33.5 条）。一个有电梯合同、园丁和清洁公司的社区每年二月申报；由管理人办理。
第二项是代扣。所得税条例把 Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas——即法人和其他实体，包括业主社区和按归属制度纳税的实体——列为代扣义务人（Real Decreto 439/2007 第 76.1.a 条）。向自雇管理人、律师、建筑师或受雇门房付款的社区，要对这些款项代扣所得税并按季度缴纳，另附年度汇总。管理人自己的发票是最常见的情况，全额支付而不代扣的社区会有一个问题，它将在一封信里浮现。
第三项适用于社区有收入的情形：把屋顶租给电信运营商、外墙上的广告牌、租给邻居的储藏室。这笔收入在税务上不属于社区；它按份额归属于各业主，该实体必须就 las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, residentes o no en territorio español——即应归属于其成员、继承人、共有人或参与人（无论是否在西班牙居住）的收入——提交信息申报（Ley 35/2006 第 90.1 条），即 Modelo 184，除非它不从事经济活动且收入不超过每年 3,000 欧元（第 90.5 条）。然后每位业主申报自己的份额，非居民在 Modelo 210 中申报。某个具体社区负有这三项中的哪些，以及社区出租公共部分时是否还要加上加那利间接税的义务，是社区税务顾问要回答的问题，而不是本文；属于这里的是，以社区名义开立的账户是每一项申报所依据的书面凭证，而把钱放在混合账户里的管理人无法干净地完成申报。
账户也是债权人最先看的地方。法律的顺序很严格：社区 con todos los fondos y créditos a su favor，即以其名下的全部资金和债权承担责任，只有在补充性地、previo requerimiento de pago al propietario respectivo，即事先向相关业主催告付款之后，债权人才能向每位曾是案件当事人的业主追索其未付份额（第 22.1 条）。已向社区缴清费用的业主可以通过证明这一点来反对该项执行（第 22.2 条）。实际的解读有两层。按法律的本意把储备金留在账户里的社区，在判决和业主的口袋之间有一层缓冲。而按时缴费的国外业主拥有法律交给他的抗辩，前提是收据存在，这又多了一个理由通过直接扣款付入社区自己的账户并保留对账单。
相反的情形——不缴费的业主——是法律详细规范的：特别支付令程序、债务证明和大会可以设定的利息（第 21 条）；而西班牙账户被税务机关冻结、以致直接扣款被退回的国外业主，有一篇专门的文章谈被冻结的账户。这里要紧的是，社区的债权要收入社区的账户，而管理人以现金或收入事务所账户的分摊费，是社区尚未收回的债务。
最常落到社区头上的欺诈是银行账户变更。一封电子邮件从供应商的地址、或从只差一个字母的地址发来，附带下一张发票的新 IBAN；发票是真的，工程做了，而汇款去了陌生人那里。之后社区的处境很糟：供应商没有收到款，仍是债权人，而银行会说转账是经授权的。三个习惯可以阻止它。供应商的银行账户只有在拨打社区已有的电话号码核实之后才更改，绝不打邮件里的号码。预算外转账的第二个签字——主席的签字——是盯着 IBAN 的第二双眼睛。而让业主看到动账的只读权限，意味着错误的转账在几天内就被发现，而不是等到年度大会。
同样的习惯也保护另一个方向。社区自己的 IBAN，也就是业主付款的账号，随会议记录以书面形式一次性发给业主；在消息里收到不同账号的业主，付款前先打电话问管理人。
在我们管理的社区里，我们起草年度预算，通过直接扣款收取分摊费，每月用浅显的语言在业主门户发布报表，每位业主看到相同的数字，把每张发票归档并可查看，带着三份可比报价把重大支出交给社区决定，并在年末把账目提交社区批准；以社区名义开立的账户和大会决定的签字，是这项服务赖以建立的基础。我们不是审计师，也不取代大会的表决：社区指定的账目审核人、它委托的外部审计以及决定某个社区负有哪些申报义务的税务顾问，都是社区自己的选择。请看我们的账目与费用服务，或索取报价。
我们的管理人说钱放在事务所的"管理账户"里。这合法吗？
法律不禁止，行业守则也没有提到，所以它本身并不违法；守则要求管理人就受托的资金投保。但这仍然是错误的安排：法律把储备金和社区资金当作社区自己的，债权人会以社区的名义去找这笔钱，而从混合账户交接是一场谈判。请要求以社区的名义和 NIF 开立账户，由主席担任签字人。
作为业主，我能看银行对账单吗？
能。管理人必须把社区文件保管好供业主查阅（第 20.1.e 条），对账单和发票就是这些文件。管理人可以请您到办公室，或者在门户上发布；但不能拒绝。如果拒绝，就把这项要求列入下一次大会的议程，主席必须将其列入（第 16.2 条）。
谁必须在转账上签字？
大会或章程决定的人，因为法律把主席定为代表、把管理人定为付款的人，但没有规定银行授权。我们的建议是：主席在任何情况下都在账户上签字，管理人负责预算内的日常付款，超过大会设定的门槛则需两个签字。
社区必须报税吗？
通常两项：对年内付款超过 3,005.06 欧元的供应商申报 Modelo 347（公用事业、供水和公共部分保险除外），以及对自雇管理人或其他专业人士的费用按季度代扣，并附年度汇总。如果社区从公共部分取得收入，还要申报 Modelo 184，每位业主申报自己的份额。由管理人根据社区的记录办理。
我们更换管理人时账户会怎样？
如果账户是社区的，什么都不会发生：大会撤销一位签字人并任命另一位，银行更新授权，对账单继续。如果钱放在原事务所的混合账户里，新管理人必须去索要，而这花掉的时间是社区的。我们关于更换管理人的文章列出了交接时应要求的事项，账户排在第一位。
