您在西班牙业主共同体内购买的公寓，要为前业主拖欠的费用负责，范围是购买当年及之前三年，而卖方必须交给公证人的欠费证明是买家唯一的保护。由谁出具、期限多长，必须写明什么、为什么「已缴清」不等于「无待缴特别分摊」，卖方在契约前后的义务，匆忙签下的豁免声明，以及如何从海外申请。
在富埃特文图拉，凡是业主共同体内公寓的买卖，都要经过一份买卖双方通常直到公证人索要时才第一次听说的文件：该单元对共同体的欠费证明，即 certificado de deudas。西班牙《区分所有权法》把它嵌入买卖流程，理由令外国买家吃惊：公寓本身要为前业主拖欠的共同体费用负责，范围是购买当年以及之前三年，无论今天房子属于谁。本文逐一说明规定该证明的法律条款、由谁出具及期限、必须载明的内容与两种常见措辞的区别、买家承接的「四年规则」、卖方在签署公证契约前后的义务、买家在匆忙中被要求签署的豁免声明，以及如何从海外申请这份证明。非居民出售的税务部分，即 3 % 预扣税与 plusvalía，见我们的配套文章非居民卖房；共同体这一侧在这里。
法律用一款话说完。「在区分所有权制度下取得住宅或商铺的人，即使其产权已在不动产登记处登记，也须以所取得的不动产本身，对前业主为一般费用而欠付业主共同体的款项负责，以购买当年已到期部分及之前三个自然年度应分摊的数额为限。该公寓或商铺依法为履行此义务而受担保。」接着是操作机制：「在以任何名义转让住宅或商铺的公证文书中，转让人须声明其已缴清业主共同体的一般费用，或说明所欠数额。转让人须在此时提交一份与其声明一致的、关于其对共同体欠费状况的证明，缺少该证明不得批准签署公证文书，除非取得人明确免除转让人的这一义务。该证明须由履行秘书职责的人在收到申请后最多七个自然日内出具，并经主席签署认可；二人在有过错或疏忽的情况下，对证明所载数据的准确性以及因延迟出具造成的损失负责」（Ley de Propiedad Horizontal，第 9.1.e 条）。三个角色、一个期限、一项责任：出具证明的秘书、副署的主席、七个自然日，以及对错误数字的个人责任。
证明由履行秘书职责的人签署。在设有专业物业管理人的共同体里，就是管理人，通常两职由一人兼任：法律允许秘书与管理人合并于一人，并将担任秘书、保管共同体文件供业主查阅列为管理人的职责（第 13.6 条及第 20.e 条）。主席的签署认可使证明完整；没有管理人的共同体里，主席即秘书，独自签字。法律规定了期限和责任，却没有规定内容，而买家是否受到保护恰恰取决于内容。我们为每一宗买卖出具的证明，以共同体信头纸并注明出具日期，载明：单元及其参与份额；截至该日已开具并已缴付的日常费用，以及任何未缴分期款及其金额；大会批准的每一项特别分摊，其总额、已到期与尚未到期的分期及各自日期；储备基金的缴款；针对该单元正在进行的任何追索；以及一行汇总的余额。
流行两种措辞，而它们并不相同。Al corriente de pago，即「已缴清」，意思是截至证明日期已到期的每一期款项都已付清；对大会五月批准、分期十一月才到期的特别分摊，它什么都没说。Sin deudas ni derramas pendientes，即「无欠款、无待缴特别分摊」，才是买家想要的那句话，而它只有在证明核对过最近几次大会的会议记录、而不只是账簿时才成立。一份对尚有三期特别分摊未到期的公寓写着「已缴清」的证明，准确而无用；把它读成「无需付款」的买家，会在第一期到期时明白过来。
担保是这一款的核心。共同体对一般费用的债权是优先债权，公寓为之受担保，因此共同体可以就前业主未付的费用，即取得当年及之前三个自然年度，向买家的公寓追索，哪怕买家善意购买并已登记契约（第 9.1.e 条）。买家的保护正是这份证明：证明未列出的债务，由秘书和主席个人负责；证明列出的债务，则是买家已接受或已在价格中谈妥的。超出四年的部分，以及一切不属于一般费用的款项，债务跟随卖方本人，共同体的途径是我们关于欠缴费用的文章所讲的特别支付令程序（第 21 条）。
有一条规则颠覆了多数买家的预期。用于支付改善工程的特别分摊「由款项到期时的业主承担」（第 17.11 条）：在出售前批准、分期却在出售后到期的分摊，属于买家而非卖方，除非私下合同另有约定。因此我们的证明列出每一项已批准的分摊及其未来日期，也因此我们建议的合同专门用一条处理它们：降价、公证人处留存款项，或由卖方在成交前付清全部分摊。
卖方在契约中声明已缴清或说明所欠，并交出证明；公证人将其载入契约。两项义务在签字后仍然存在。卖方必须以能证明送达的方式将业主变更通知秘书；未通知者「对转让后产生的对共同体的债务，继续与新业主承担连带责任」，并有权向新业主追偿，除非共同体已通过其他途径知悉变更，或转让已众所周知（第 9.1.i 条）。出售当月的费用则按双方约定分担；法律没有规定，契约日期是惯常的分界线。
证明也保护卖方。留下一笔证明所载债务的卖方，已经把金额固定下来；留下一笔证明未载债务的卖方，留下的是一项先找到买家的公寓、再经由买家找到卖方的追索。我们给每一位海外卖房业主的建议都一样：在接受买家报价的当天就申请证明，而不是去公证处的前一天，这样证明显示的内容才来得及付清或谈判。
法律允许买家免除卖方提交证明的义务，公证人此时仅凭卖方的声明批准契约。豁免是为等不了一周的交易而设的；签下它的，更多是不明白自己放弃了什么的买家。豁免的买家承担了公寓上四年的潜在债务，却没有任何证明可以追究任何人，也无法向什么都没出具的秘书提出主张。十五年来，我们见过豁免让买家付出一部电梯的分摊、一位停缴业主两年的费用，还有一次是共同体在已提起的诉讼中的诉讼费。证明最多七个自然日，好的管理人两天就能出具；从价款中留存证明所示金额，是一个不花一分钱的替代方案。
申请由卖方或其代表，即律师、持授权的中介、经卖方同意的买家，以能证明日期的方式向管理人提出，因为七天从申请之日起算。我们在期限内以签署的 PDF 答复，主席的签署认可以电子方式收集，应要求直接发给公证处；卖方对所示余额的付款在到账当天确认，随后出具新的证明。在我们管理的共同体里，申请就在业主门户中：业主点击，计时开始，证明送达。成交之后，新业主的资料，即姓名、通知地址、电子邮件、银行授权，凭买家的通知或公证副本进入登记簿，下一期费用便向正确的人收取。
我们在富埃特文图拉的管理人，对我们管理的共同体中的每一宗买卖，都在法定七天内出具欠费证明，把特别分摊及其日期写在文件正面，以电子方式收集主席的签署认可，直接与公证处对接，在签约当天登记业主变更和买家资料，并就成交前应付清或谈判的事项为卖房业主提供建议。请查看我们的共同体账目与费用和欠费追收服务，或索取报价；我们的费用与特别分摊指南解释证明究竟在计算什么。
在西班牙买公寓，买家会承接前业主的共同体债务吗？
会，但有上限：公寓要为前业主未付的一般费用负责，范围是购买当年及之前三个自然年度，即使契约已登记也是如此。超出部分的债务由卖方本人承担。卖方必须在公证处提交的欠费证明固定了金额；证明未列出的债务，由签署证明的秘书和主席负责。
欠费证明由谁出具，需要多长时间？
由履行秘书职责的人出具，多数共同体里就是管理人，并经主席签署认可，自申请起七个自然日内完成。法律规定二人在有过错或疏忽时，对数字的准确性以及延迟造成的损失承担个人责任。申请应以能证明日期的方式提出。
「al corriente」与「sin deudas ni derramas pendientes」有什么区别？
「已缴清」指截至证明日期已到期的每一期款项都已付清；它不涵盖大会已批准、分期日后才到期的特别分摊，那些由到期时持有公寓的人承担。「无欠款、无待缴特别分摊」才是买家需要的那句话，而它必须出自一份列明已批准分摊及其日期的证明。
没有证明可以签署契约吗？
只有在买家明确免除卖方提交义务时才可以；公证人此时仅凭卖方的声明批准契约。豁免的买家承担四年的潜在债务，却没有任何证明可以追究任何人。既然证明最多七天就能拿到，豁免很少值得；交易等不及时，从价款中留存一笔是更稳妥的替代方案。
