富埃特文图拉的度假社区通常是围绕一个泳池、花园和大门的几个业主社区，业主把这一共用层叫作«mancomunidad»。《横向产权法》第 24 条赋予它三种法律形态，并决定谁对泳池投票、谁为花园付钱、到哪里去撤销决议。主席会议、设立文件可以改变的份额与分摊标准、一个四栋楼的例子、旅游楼栋、欠费与泳池门禁、保险、责任，以及三个月的时限。
我们在富埃特文图拉管理的大多数度假社区并不是一个业主社区，而是好几个：分期建成的三四栋楼，每栋有自己的业主社区、自己的主席和自己的预算，围绕着一个泳池、花园、道路、照明和一道大门，这些都归大家共同所有。业主把管理这些共用部分的那一层叫作"mancomunidad"。西班牙《横向产权法》不用这个词；它把整体称为 complejo inmobiliario privado——私人房地产综合体——并用一条，即第二十四条，来规定它。这一条决定了卡莱塔德富斯特、科拉莱霍或科斯塔卡尔马的每位业主迟早要知道的三件事：谁对泳池投票，谁为花园付钱，以及有人不同意时到哪里去撤销决议。本文读的是这一条以及它所依托的条文。引文保留西班牙语原文并附中文释读；例子中的数字是我们自己的，为说明机制而选。
第 24 条以两个条件开篇。当一处不动产由 dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales——两栋或更多彼此独立、主要用途为住宅或商铺的建筑或地块——构成（第 24 条第 1 款 a 项），并且这些建筑或其分割出的住宅的所有人，作为其权利固有的一部分，共同享有 una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios——对其他不动产要素、道路、设施或服务的不可分割共有权（第 24 条第 1 款 b 项）时，综合体即告成立。泳池、花园、内部道路和围墙就是这些要素。两个条件都满足时，《民法典》第 396 条的特别产权制度适用于这一共用层，随之适用的还有本法，它把私人综合体列入其规范的社区之中（第 2 条 c 项）。
法律还点明了相反的情形——社区里的社区。当根据设立文件，varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica——若干业主以社区形式、为其专属使用和享有而持有某些具有功能或经济上统一性与独立性的共用要素或服务时（第 2 条 d 项），就存在 subcomunidad——子社区。四栋楼中只有两栋可以使用的泳池，就是这两栋楼的子社区，它的费用留在这两栋楼。
第 24 条第 2 款给综合体两种组织方式，第 4 款则涵盖两种都没选的度假社区。你的综合体属于三者中的哪一种，是我们在产权文件里最先核对的，因为答案会改变下面的一切。
第一种形态是整个综合体只有一个社区：综合体可以 Constituirse en una sola comunidad de propietarios——组成单一的业主社区（第 24 条第 2 款 a 项），通过第 5 条的程序，此时本法全面适用于它。每位业主在一个会议上、就一份预算、按一个覆盖全体的份额投票。这是最简单的形态，也是分期建造的度假社区里最少见的。
第二种是 agrupación de comunidades de propietarios——业主社区联合体（第 24 条第 2 款 b 项），也就是大多数业主所说的 mancomunidad。它需要一份设立文件，由 por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios——综合体的唯一所有人，或由将要组成联合体的全部社区的主席，经各自业主大会多数决议事先授权后——出具。该文件必须描述综合体整体以及共用的要素、道路、设施和服务，并 fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas——确定每个成员社区的参与份额，各成员社区 responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada——对其承担联合社区一般费用的义务共同负责。设立文件和章程可在不动产登记处登记，登记过的文件才是十年后到来的买家也要受其约束的那份。设立或变更综合体还需要市政府的许可或其公证证明，登记处才会受理，除非私有单元就是建筑许可已经允许的那些（土地法整合文本第 26 条第 6 款）。
第三种形态是根本没有形态。第 24 条第 4 款规定，没有采用上述任一形态的综合体，本法 supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios——作为共有人之间所订约定的补充——适用，并带有联合体的同样特别规定。富埃特文图拉许多老度假社区就活在这里：一个共用账户、每年开一次会的习惯、一套"一直就是这样"的费用分摊，以及一份从未登记的综合体文件。它一直运转到第一次纠纷为止，因为约定优先、法律只填补空白——而没人拿得出约定。
第 24 条第 3 款赋予联合社区 la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios——与业主社区相同的法律地位，附带三项特别规定。它的会议 estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad——除非另有约定，由联合体各成员社区的主席组成，主席代表各自社区的全体业主（第 24 条第 3 款 a 项）。单个业主不在度假社区的会议上投票；他在自己那栋楼的会议上投票，那次会议给主席下达指示，主席带着这一票去。从海外担任自己楼栋的主席因此也意味着在泳池和花园问题上代表你那栋楼发声。
其次，凡法律要求特定多数的决议，exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación——无论如何都要求先在联合体各成员社区的业主大会上分别取得该多数（第 24 条第 3 款 b 项）。新增一项设施、变更设立文件、拆除一处障碍：主席们不能私下决定；每栋楼必须先以自己会议所需的多数表决通过。第三，第 9 条的储备基金不适用于联合社区，Salvo acuerdo en contrario de la Junta——除非会议另有决议（第 24 条第 3 款 c 项）。在我们管理的度假社区里，我们建议决议设立它，因为泳池水泵和泵房正是第 9 条第 1 款 f 项那 10% 基金存在的理由。
第 24 条第 3 款的最后一句划出了边界。联合社区机构的权限 únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes——仅及于共用的不动产要素、道路、设施和服务，其决议 no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas——在任何情况下都不得削弱成员社区管理机构的权力。mancomunidad 决定泳池和大门；它不决定你那栋楼的屋顶、电梯或外墙颜色。
每个社区的一般规则是第 9 条第 1 款 e 项：每位业主 con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido——按设立文件确定的参与份额或按特别规定——分担无法个别归属的一般费用。在联合体里，同一规则分两步运作。综合体的设立文件确定每个成员社区的份额（第 24 条第 2 款 b 项）；每个社区从自己的预算里支付度假社区预算中的这一份；而在楼内，每位业主再按自己的份额分担本社区的那一份。份额本身就是第 5 条所描述的，在设立文件中依据 la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes——每套住宅或商铺相对整体的使用面积、其内部或外部位置、其所处状况以及合理推定其对共用服务和要素的使用程度——确定，第 3 条把它定为 módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios——确定负担和收益分配的基准。
o a lo especialmente establecido 这几个字就是分摊标准安身之处。综合体的设立文件或章程可以对某项费用采用不同于份额的分法：花园按份额而泳池按住宅数量；底层商铺免摊泳池和电梯；自有泳池的楼栋免摊公共泳池；安保只在大门实际服务的楼栋之间分摊。第 5 条允许设立文件载有关于 gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones——费用、行政与治理、保险、维护与修缮——的规则，构成一部只有登记后才约束第三人的私人章程。设立文件和章程没说的，由份额决定。
| 共用要素 | 默认标准 | 什么可以改变它 |
|---|---|---|
| 泳池、泵房及救生员季节 | 设立文件中各社区的份额，再到各业主在本楼内的份额 | 章程规定的按住宅分摊；商铺或自有泳池楼栋的豁免；第 2 条 d 项的子社区 |
| 花园、道路、照明、围墙 | 份额 | 章程规定的标准；设立文件排除的围墙之外的楼栋 |
| 大门、门卫或安保巡逻 | 份额 | 按该服务实际覆盖的楼栋分摊 |
| 度假社区的保险和行政管理 | 份额 | 很少改变；保单必须以综合体为被保险人，而不是某一栋楼 |
| 度假社区表决的新设施 | 份额——在第 17 条第 4 款的五分之三多数逐栋达到之后 | 第 17 条第 4 款的退出权：对费用超过三个月普通分摊额的非必要设施，反对者不受约束 |
以卡莱塔德富斯特的一处度假社区为例：四栋楼分别有 48、48、36 和 24 套住宅，共用预算每年 60,000 €：泳池 14,000 €，花园 16,000 €，公共区域电费 7,000 €，大门和门卫 12,000 €，综合体保险 4,000 €，行政管理和基金 7,000 €。设立文件给四栋楼的份额是 30%、30%、25% 和 15%，所以 A 栋每年付 18,000 €，A 栋里占四十八分之一的业主付 375 €。如果设立文件写的是"按住宅"，A 栋 156 套中的 48 套就是 30.77%，同一位业主要付 384.61 €。而如果 D 栋是有自己泳池的旅游楼栋，设立文件将其从公共泳池中豁免，那么泳池的 14,000 € 就按重新换算的份额在其余三栋之间分摊：A 栋的份额从 4,200 € 升到 4,941 €，那位业主每年多付约 15 €。这些数字没有一个是规则；每一个都是设立文件某一行的算术，所以要先读文件，再编预算。
改变分摊标准不是预算决定。泳池的另一种分法或某栋楼的豁免会修改设立文件或章程，第 17 条第 6 款为此要求 la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación——代表全部份额的全体业主一致同意——在联合体中按第 24 条第 3 款 b 项逐栋达成。第 17 条第 8 款对缺席者有帮助：经妥当通知的业主，如果在收到决议通知后 en el plazo de 30 días naturales——三十个日历日内——未向秘书表示异议，即视为赞成票，但费用不得转嫁给未投赞成票者的情形除外。
在岛上的三个度假区，某个成员社区常常不是住宅楼，而是由经营者运营的旅游住宿设施。加那利旅游法要求这种经营遵循 principio de unidad de explotación——统一经营原则，并将其定义为 el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos——每一处设施的旅游住宿经营活动均由单一企业承担（Ley 7/1995 第 38 条）。对 mancomunidad 而言，后果更多是实务上的而非法律上的：这栋楼像其他楼一样通过其主席坐在桌旁，支付设立文件给它的份额并对此负责；楼内发生的事，从它自己泳池的使用到酒吧的营业时间，都是经营者在其许可证下的事务，与度假社区无关。如果设立文件是在整个综合体还是酒店时写的、住宅楼栋后来才建，份额和分摊标准就是首先要重读的东西。
对于共用部分的日常，法律提供了第 6 条：Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes——为规范共同生活的细节和共用服务与物品的妥当使用——业主可以在法律和章程的限度内制定内部规章，这些规章 obligarán también a todo titular——同样约束每一位业主。主席会议可以按第 17 条第 7 款的普通多数为泳池、花园和大门通过这类规章，它们及于每栋楼的每位业主及其租客和访客。加那利关于泳池安全、登记和救生员的规定是另一层，见我们关于加那利社区泳池的文章；度假社区的内部规章位于其下。
度假社区层面的欠费遵循与楼栋欠费相同的法律。第 21 条第 1 款允许会议通过 medidas disuasorias frente a la morosidad——针对欠费的威慑措施，tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones——例如高于法定利率的利息或暂时剥夺对服务或设施的使用，前提是这些措施不滥用、不失比例、不影响住宅的可居住性且不溯及既往。欠费期间失效的泳池门卡，在章程或会议于上述限度内通过时是合法的；切断某套住宅的供水则不合法。而第 15 条第 2 款剥夺的是会议开始时未结清费用的业主的投票权，而不是发言权，其份额也不计入多数。追讨本身、欠费证明和诉讼途径见我们关于欠缴费用的文章；在联合体中，就其业主的费用而言债权人是成员社区，就该社区的那一份而言债权人是联合社区。
联合社区在一切意义上都是一个社区，因此它有自己的预算、以自己名义和税号开立的银行账户、每年在主席会议上批准一次的账目，以及自己的保险。保单必须是综合体的保单，载明泳池、泵房、花园设施和围墙，因为一栋楼的建筑保单到这栋楼为止；我们关于社区保单的文章解释了建筑保单保什么、不保什么。责任按第 22 条第 1 款的描述运行：社区以 con todos los fondos y créditos a su favor——其全部资金和债权——对债务负责，此后才在 previo requerimiento de pago al propietario respectivo——向相应业主催告付款之后——由债权人向曾为诉讼当事人的每位业主追索其在未付款项中的份额。在联合体中这意味着：先由度假社区以其资金负责，再由各成员社区按份额负责，然后在社区内部由各业主按各自份额负责。
度假社区会议的决议与其他任何决议一样，依第 18 条提出撤销。事由有三：contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios——违反法律或社区章程的决议（第 18 条第 1 款 a 项）；gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios——为一个或数个业主的利益而严重损害社区自身利益的决议（第 18 条第 1 款 b 项）；以及 supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho——使某位无法律义务承受的业主遭受严重损害、或以权利滥用方式通过的决议（第 18 条第 1 款 c 项）。有权提起的是 hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto——在会议上记录了反对票的业主、因任何原因缺席的业主以及被不当剥夺投票权的业主（第 18 条第 2 款），且须已向社区结清欠款或已向法院提存。
时限很短：La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo——诉权在决议通过后三个月失效，salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año——违反法律或章程的行为除外，此时诉权一年后失效（第 18 条第 3 款）。对缺席业主而言，时钟从依第 9 条向其通知决议之时起算，这就是会议记录必须寄出的原因。而提出撤销并不停止工程：La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución——对会议决议的撤销之诉不中止其执行，除非法官以保全措施予以裁定（第 18 条第 4 款）。
第 24 条没有回答的一个问题是：当联合会议的成员是主席而非业主时，谁可以撤销其决议。法院是逐案回答的，而实务上的路径就是稳妥的路径：持异议的业主在自己楼栋的会议上提出，在那里记录反对意见并指示主席，由楼栋的律师在三个月内接手。业主绝不能做的是等到下一次年度会议；到那时时限已经过了。
对于我们在富埃特文图拉管理的综合体，我们按法律勾画的方式经营这两层：联合社区一套预算和账目，每栋楼各一套，份额和分摊标准严格按登记的设立文件执行，主席会议按第 16 条要求的通知期、议程和欠费名单召集，需要特定多数时先召开各楼栋会议。对于没有联合体设立文件的度假社区，我们在第一次会议上就说明，并把在公证处和登记处将其正式化的成本与下一次纠纷的成本放在一起。海外业主通过岛上三个服务点，以合同承诺的语言收到度假社区和本楼栋的会议记录。我们的社区管理服务说明了这一标准；请附上楼栋数量和共用要素索取报价，我们会先读你的设立文件再作答复。
我从不用泳池，可以不再分摊它的费用吗？
不可以。第 9 条第 1 款 e 项把分担义务系于份额或设立文件的特别规定，而不是使用。只有写进设立文件或章程的豁免，或者把你的楼栋排除在泳池之外的第 2 条 d 项子社区，才能改变这一点，而现在加上它需要第 17 条第 6 款的一致同意，逐栋达成。
谁召集度假社区的会议？普通业主可以出席吗？
由联合社区的主席依第 16 条召集，通知期、议程和欠费名单与任何会议相同。成员是各楼栋的主席，除非设立文件另有规定（第 24 条第 3 款 a 项）；其他业主在会议允许时可以出席，但投票权属于主席，他带着本楼栋会议的指示。
度假社区的会议可以决定我那栋楼的工程吗？
不能决定你那栋楼自身的要素。第 24 条第 3 款把联合社区的权限限于共用的要素、道路、设施和服务，并禁止其决议削弱成员社区的权力。你那栋楼的屋顶、电梯和外墙属于你那栋楼的会议；泳池、花园和大门属于度假社区的会议。
我们的度假社区没有联合体设立文件，适用什么？
第 24 条第 4 款：先是各社区彼此订立的约定，约定沉默之处则适用带有联合体特别规定的本法。将联合体正式化需要第 24 条第 2 款 b 项的设立文件，由各主席在每栋楼取得多数后出具，加上市政府的许可或土地法第 26 条第 6 款的许可证例外，并办理登记。它的代价是一次公证和登记；另一条路的代价是第一次严重纠纷。
