每个星期四拿现金的园丁是业主社区的雇员，法律把社区当作和别人一样的雇主。谁决定、谁签字，合同和第一天之前的登记，自 2026 年 10 月 5 日起必须交付的信息文件，按 2026 年最低工资计算的岗位成本，劳动安全，门房的住房，以及为什么在最高法院 2022 年的判决之后，雇一家公司不再让社区免于风险。
园丁每个星期四都来，已经六年了。谁当那一年的主席，谁就用现金付他钱，没有人记得当初是谁第一次请他来的。等到他在棕榈树的梯子上伤了腰的那一天，或者劳动监察员问他为谁工作的那一天，答案将是业主社区：西班牙法律把业主社区当作和别人一样的雇主，要拟合同，要在第一天之前办登记，还要发工资。本文读的是 2026 年 10 月做到这些需要什么：谁决定、谁签字，合同，社会保障，自 10 月 5 日起每个雇主都要交付的信息文件，一个岗位的成本，劳动安全，门房的住房，以及另一条路——雇一家公司；自最高法院 2022 年的一项判决以来，这条路已不是许多理事会以为的那种没有风险的选择。
西班牙《工人章程》并不问雇主是不是企业。就该法而言，serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios——凡接受劳动者服务的自然人、法人或财产共有体，都是雇主（第 1.2 条）。它也不等签字才认定合同存在：Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel——凡为他人并在其组织和指挥范围内提供服务的人，与以报酬换取该服务的人之间，推定存在合同（第 8.1 条）。
这就是星期四那位园丁要过的检验。如果业主社区告诉他什么时候来、做什么，把工具借给他，并定期付给他一笔钱，那么无论这种安排叫什么，他都是社区的雇员。自雇的园丁是另一副样子：自己的工具和货车，别的客户，带着自己税号的发票，以及派别人来干活的自由。前者需要一份合同和一次登记；后者需要一张发票和已登记为自雇者的证明。
弄错了，在出事之前就有代价。No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio——不为进入其服务的劳动者申请初次参保或登记——属于严重违法，每名劳动者单独计算一次，罚款从 3,750 欧元到 12,000 欧元（Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social 第 22.2 条和第 40.1.e 条）。
用人是业主大会的决定。《横向产权法》把预算以及 necesarias o convenientes para el mejor servicio común——为最好的共同服务所必要或适宜的——各项措施交给大会（第 14 条），并为这项服务本身规定了加重多数：El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general——设立或取消门房、礼宾、看守或其他具有普遍利益的共同服务——需要全体业主五分之三的赞成票，且这些业主须同时代表五分之三的份额（第 17.3 条）。设立一个门房岗位，或者取消它，就是这样的决议。
合同随后由主席签署，因为 El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él——主席在诉讼内外依法代表社区（第 13.3 条）。管理人负责付款，并办理大会交给他的其他事项（第 20 条），在实践中这包括每个月的文书工作。对住在国外的业主来说，该看的地方是预算：人员是大会表决的账目中的一行，我们关于在国外怎样读年度账目的文章告诉您在哪里找到它。
| 文件 | 规则 |
|---|---|
| 社区作为雇主的登记 | 在雇用任何人之前（Real Decreto 84/1996 第 5 条） |
| 劳动者在社会保障的登记 | 在开始工作之前；注销在六天之内（第 32 条） |
| 书面合同 | 非全日制、季节性或超过四周的定期合同（《工人章程》第 8.2 条） |
| 信息文件 | 在开始工作之前，自 2026 年 10 月 5 日起（Real Decreto 723/2026） |
| 工时记录 | 每天，写明开始和结束时间（第 34.9 条） |
| 休假日程 | 每年三十个日历日，日期提前两个月告知（第 38 条） |
| 风险评估和预防计划 | Ley 31/1995 第 14、16 和 30 条 |
社会保障排在最前面，而且是两次。从未雇过人的社区必须登记为雇主，como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades——作为开始其活动的事先且不可缺少的条件——并在同一份申请中写明由哪个机构（实践中是一家互助保险机构）承保工伤（Real Decreto 84/1996 第 5 条）。然后为每名劳动者办理登记，con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador——在劳动者开始提供服务之前——而且不得早于此前 60 天（第 32.3 条）。第一天之后没有宽限期。离职则反过来：自 2026 年 8 月 1 日起，社区在工作结束后有六个日历日为劳动者办理注销，而此前是三天。
《工人章程》的出发点是长期：El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido——劳动合同推定为无固定期限订立（第 15.1 条）。定期合同只在因生产情况或为替代某位劳动者时才被允许，合同还必须写明是哪一种、为什么。对一个社区来说，真实的情形有两种：
其余一切都是无固定期限的，非全日制工作也在其中。每周四小时的保洁，是一份非全日制的无固定期限合同，采用书面形式，写明工时及其分配（第 12.4.a 条）。它的工时要记录：非全日制劳动者的工作时间 se registrará día a día y se totalizará mensualmente——逐日记录，按月汇总——并随工资单交给劳动者一份副本（第 12.4.c 条）。对全日制人员，社区要做每个雇主都要做的每日记录，写明 el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora——每名劳动者工作日开始和结束的具体时间（第 34.9 条）。每个季节都会回来的工作，例如夏季救生员，是一种固定间断合同，同样无固定期限（第 16.1 条）。
Real Decreto 723/2026 适用于《工人章程》范围内的所有企业和劳动者（第 2.1 条），雇了人的社区也在其中。凡是持续超过四周的工作，雇用的基本条款都必须以书面形式交给劳动者，con carácter previo al inicio de la relación laboral——在劳动关系开始之前：雇主是谁，工作地点和时间，工资及其构成，休假，预告期。在那一天已经在职的人员可以要求同样的信息，社区有三十个工作日来交付。我们的姊妹文章新的告知义务逐条解读了这项法令。
底线是最低工资。2026 年的标准是 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes——每天 40.70 欧元或每月 1,221 欧元——分十四次发放，因此任何全日制劳动者的年收入不得低于 17,094 欧元（Real Decreto 126/2026 第 1 条和第 3 条）。雇主的社会保障缴费在此之上再加约 30.65%，另加该活动的工伤保费：一名领最低工资的全日制门房，在计入这笔保费之前，每年让社区花费约 22,300 欧元。每周十小时的保洁员，成本是这个数的四分之一。逐行的算法，见我们的姊妹文章2026 年雇用一名员工的成本。
在底线之上，在本省只有合同。我们于 2026 年 10 月 4 日查询了全国集体协议登记处，其中没有适用于拉斯帕尔马斯省或整个加那利群岛住宅楼雇员的集体协议，而马德里的那一份在同一次检索中就出现了。没有集体协议，工资、岗位类别和补贴就以合同所写为准，但绝不低于《工人章程》和最低工资。如果您的管理人对社区的人员适用某一份集体协议，请问清是哪一份、为什么。
休假也属于预算。En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales——在任何情况下其期限都不得少于三十个日历日——而且劳动者必须至少提前两个月知道日期（第 38 条）。六月就知道门房何时不在的社区，可以安排好顶替，而不是临时凑合。
西班牙《劳动风险预防法》没有给小雇主留下例外：el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo——雇主必须在与工作有关的一切方面保障为其服务的劳动者的安全与健康（Ley 31/1995 第 14.2 条）。在实践中，这意味着一份预防计划和对实际工作任务的风险评估（第 16 条）：梯子、泳池化学品、垃圾房。这也意味着要有人来负责。法律只允许惯常在工作场所工作的小雇主亲自承担这项职责（第 30.5 条），而一个社区做不到这一点，所以通常的答案是与外部预防服务机构签约。当承包商的人员与社区自己的人员在楼里一起工作时，两个雇主必须相互协调（第 24 条）。
如果岗位附带一套住房，有两条规则可以解决大多数争议。住房是实物工资，而实物工资绝不能超过工资的百分之三十，ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional——也不得使最低工资的现金全额减少（《工人章程》第 26.1 条）。最低工资以现金支付，住房是另加的。而且这套住房不是租赁。租赁法把下面这种情形排除在适用范围之外：El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten——门房、看守、受薪者、雇员和公务人员因所任职务或所提供的服务而被分配的住房的使用（Ley de Arrendamientos Urbanos 第 5.a 条）。住在那里的权利随岗位而来，也随岗位而止。
取消这个岗位要走两步，而第一步不能代替第二步。大会以第 17.3 条规定的五分之三表决终止这项服务。随后的解雇要遵守《工人章程》，有它的事由和形式。如果是因客观原因解雇，解雇信要与法律所说的 la indemnización de veinte días por año de servicio——每服务一年二十天的补偿金，最多十二个月工资——一并交付（第 53.1.b 条）。
许多理事会把工作外包，就是为了避开上面这一切；就文书工作而言，这样做是有效的：雇主是那家公司。就风险而言，它不如从前有效。《工人章程》让把自己的「本身业务」外包出去的人为承包商负责。他要为承包商在合同期间欠下的社会保障债务负责，直到合同结束后三年；对未付的工资，他 responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo——在委托结束后的一年内承担连带责任（第 42.2 条）。多年来，法院认为业主社区不是那种发包人。2022 年 5 月 27 日，最高法院在一起关于门房服务的案件中作出了相反的裁决：La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico——业主社区具有经济主体的身份——而它外包出去的服务正是它的本身业务（社会庭第 486/2022 号判决）。社区被判与该公司连带支付公司拖欠其门房的工资。
从条文本身和这项判决中，可以得出三条预防措施：
那项判决涉及的是一名门房。它没有决定电梯维护公司或泳池处理公司从事的是不是社区的「本身业务」，我们不会想当然地认为是，也不会想当然地认为不是。
在我们于科拉莱霍和整个富埃特文图拉管理的业主社区里，人员是管理工作的一部分：合同拟好并登记，工资和社会保障每月由 AAA+ Consulting 的劳动事务专业人员申报——它是这个品牌背后的咨询公司——休假和顶替事先安排，成本在大会表决过的预算之内。当一个社区带着人员来到我们这里时，他们的权利也随之而来：我们审查合同，改正需要改正的地方，并把劳动关系延续下去。管理费包含什么，见我们关于管理人收费的文章；这项服务本身，见我们关于社区人员与工资的页面，您也可以索取报价。
每周只有几个小时的保洁，真的需要合同吗？
需要，只要这个人是定期为社区工作、听从社区的指示并领取报酬。小时数改变不了这一点；它改变的是合同，那将是一份非全日制合同，采用书面形式，写明并记录工时，而且劳动者要在第一天之前在社会保障办好登记。
富埃特文图拉有适用于门房的集体协议吗？
我们没有找到。我们于 2026 年 10 月 4 日查询的全国集体协议登记处，没有显示任何适用于拉斯帕尔马斯省或加那利群岛住宅楼雇员的协议。决定条件的是合同、《工人章程》和每月 1,221 欧元、分十四次发放的最低工资。
如果我们雇一家公司，社区就没有风险了吗？
不是。自最高法院第 486/2022 号判决以来，把门房服务外包出去的社区，要在合同结束后的一年内，对公司未付的工资承担连带责任，而《工人章程》对社会保障债务又加了三年。这种风险是靠证明和每月的凭证来管理的。
社区可以取消门房这个岗位吗？
大会可以用五分之三的业主和份额终止这项服务。之后，劳动关系必须按《工人章程》的要求终止；对因客观原因的解雇来说，这意味着每服务一年支付二十天工资，最多十二个月工资。如果岗位附带住房，住在里面的权利随工作一起结束。
