每个社区都有规约，而大多数规约的价值取决于业主大会对法律的了解。哪些规则属于章程（一致同意），哪些属于内部规约（多数通过），富埃特文图拉适用的安静时段和室内噪音限值，2026年社区在宠物和停车方面能做什么规定，以及把规则变成法院命令的四级程序。
每个业主社区都有一套规约，而大多数规约的价值，恰好等于当初制定它的那场业主大会对法律的理解程度。举手表决就写进内部规约的禁犬条款；没有任何测量依据的"十点以后不得有噪音"；与产权文件相抵触的停车规定；谁也无法执行的泳池规定，因为那块拼图属于卫生法规。我们接管的每一个社区都带着这样的规约，而我们做的第一件事，就是核查其中哪些能在法庭上站得住。本文讨论富埃特文图拉的业主社区能规范什么、不能规范什么：西班牙《区分所有权法》（Ley de Propiedad Horizontal）允许的两类规则、各自所需的表决多数、塞满我们邮箱的三大议题——噪音、宠物和停车——以及当某位业主或其租客拒不遵守时，把规则变成强制命令的程序。
法律给社区两件工具，把它们混为一谈是我们最常纠正的错误。
章程（estatutos）是设立文件的一部分。它可以包含"关于建筑物及其各套住宅或商铺、设施与服务的使用或用途、费用、管理与治理、保险、保养与维修的规定"（Ley de Propiedad Horizontal，第5条）。由于章程触及每位业主权利的内容，修改章程需要一致同意——代表全部份额的全体业主投赞成票（第17.6条）——并且只有在产权登记处登记后才对买受人产生约束力（第5条）。章程可以禁止在私有部分从事某项活动：专业用途、底层开酒吧、旅游出租（自2025年起，这一项禁令有了自己的五分之三规则，见我们的度假出租文章）。
内部规约——normas de régimen interior——则是另一回事。业主可以"在法律和章程设定的限度内，为规范共同生活的细节以及对公共服务和公共物品的适当使用"而制定内部规约，它对每位业主均有约束力，"直至按照管理事项决议的规定方式予以修改"（第6条）——也就是由业主及份额的普通多数，或第二次召集时到会者的多数通过（第17.7条），这些多数规则在我们的业主大会指南里有详细说明。因此内部规约触及的是细节：泳池开放时间、烧烤区的使用、自行车停放位置、对讲机的使用方式、垃圾何时投放、安静时段。它做不到的，是只有章程才能做的事：设立侵入私有权利内容的禁令。一条禁止养狗、禁止出租住宅、或把公共车位永久分配给某位业主的内部规约，其实是伪装成内部规约的章程——一旦有人提出异议，它当天就会倒下：自决议起三个月内，或者在其违反法律或章程时一年内（第18条）。
两者的分界线，就是"某事如何做"与"某事能否做"之间的分界线。"公共区域内狗必须牵绳，且不得进入泳池平台"是内部规约；"禁止养狗"是章程。
噪音是永不停歇的投诉，也是唯一一个社区无需自创标准的议题，因为国家和市政府已经写好了。
国家噪音条例为住宅室内设定了声环境质量目标：起居室白天和傍晚不应超过45 dB(A)，夜间不超过35 dB(A)；卧室白天和傍晚不超过40 dB(A)，夜间不超过30 dB(A)——在房间内测量，包含建筑自身设备和邻居的噪音（Real Decreto 1367/2007，附件二，表B）。这些是技术人员据以测量的数字，也是法官阅读的数字。
市政府则加上时钟。帕哈拉（Pájara）2024年噪音条例把一天分为三个时段——工作日白天07:00至19:00、傍晚19:00至23:00、夜间23:00至07:00，周末和节假日的夜间为午夜至08:00——采纳国家室内目标，要求家庭活动和邻里关系遵守这些目标，把饲养宠物的条件定为"不给邻里造成滋扰——吠叫、嚎叫、喵叫，尤其是夜间"，并禁止在住宅楼内于22:00至08:00使用施工机械（当噪音传到住宅时）；罚款轻微违规100至750欧元，严重违规751至1,500欧元，特别严重违规1,501至3,000欧元（Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara，第8条及以下）。拉奥利瓦（La Oliva）把最吵的施工机械限制在09:00–18:00，并于2024年起草新条例；安提瓜（Antigua）和图伊内赫（Tuineje）各有各的规定。社区的安静时段规则应当照抄所在市政府的时段，而不是另起炉灶，因为与条例一致的规则可以执行两次——社区依法律执行，市政府依条例执行——而与之相抵触的规则谁也执行不了。
两个实际后果。对邻居电视声的投诉，在有人测量之前不构成法律案件，所以物业管理人的第一步是委托技术人员或地方警察在条例规定的时段做声级测量。设定安静时段的规则可以执行；写着"不得有噪音"的规则不能，因为法律惩罚的是一般规定意义上的滋扰性活动（第7.2条），而滋扰是可以测量的东西。
2023年《动物福利法》改变了讨论，却没有改变《区分所有权法》。它没有创设在任何住宅内饲养动物的绝对权利，法院也已明言：维戈（Vigo）一家一审法院于2026年维持了一项经一致同意通过并登记的章程性禁养条款，理由正是法律规定了形式而社区遵守了形式；一家省级法院（Audiencia Provincial）通过法律针对滋扰活动的停止之诉，责令一套用于收容犬只的住宅停止该用途。两种解读并存，社区两者都应了解：禁养宠物是对私有权利的限制，因此它存在于章程之中，须一致同意并登记——绝不能存在于多数表决通过的内部规约；而只停留在纸面上的禁令，如果社区无法证明滋扰，就一文不值，因为法律提供的制裁是停止之诉，法院是针对滋扰而不是针对一只猫作出判决。
内部规约可以做、也应该做的：公共区域内狗必须牵绳；泳池平台和儿童游乐区不得有动物；主人清理自家动物的排泄物；动物造成滋扰时不得独自留在露台、阳台或车库——帕哈拉条例也是这么说的。对于我们管理的、业主大量身在海外的社区，最要紧的宠物规则是关于租客和住客的那一条：度假住客的狗依法由业主负责，法律让每位业主对其他业主就所犯违规行为和所造成损害承担责任（第9.1.g条），而停止之诉的被告除了住户还包括业主（第7.2条）。
法律针对"在住宅或建筑物其他部分从事章程禁止的、对物业有害的、或违反关于滋扰性、不卫生、有害、危险或非法活动的一般规定的活动"的业主或住户所规定的程序有四级台阶，跳过任何一级都会输掉官司（第7.2条）。
这架阶梯中没有任何一级要求规则写在章程里：法律自身的滋扰活动清单已经足够，这就是为什么噪音测量比内部规约的措辞更重要。其中也没有任何一级允许社区自行动手：规则由法官依据社区的证据执行。我们的主席文章解释了身在海外的主席如何签署催告并委托其余事务。
在我们于本岛管理的社区，内部规约只有两页，用西班牙语和业主的语言写成，经普通多数通过，交给每位租客和每位度假住客：安静时段照抄市政条例（23:00–07:00，周末午夜–08:00）；泳池开放时间和卫生法规强加的规则（我们本月的泳池文章将予说明）；狗须牵绳，不得进入泳池平台，主人负责清理；访客车位有标识、有时限、禁止洗车修车；施工须报备，时段依条例，建筑垃圾每日清运，八月不施工；烧烤在指定区域，晾衣不超出露台线，屋顶封闭；管理人的报事渠道是所有这些事项的第一联系方式。凡是会侵入业主权利的内容——宠物、出租、用途——要么写进章程，要么哪儿也不写。
我们在富埃特文图拉的物业管理人会审核每一个接管社区的章程和内部规约，重写内部规约使每一条都可执行、每个议题都放在正确的文件里，为业主和租客翻译规约，在收到投诉时委托噪音测量，起草主席的催告，并在业主大会授权后推进停止之诉。请查看我们的业主社区管理和社区法律支持服务，或索取报价。
业主社区可以禁止在住宅内饲养宠物吗？
只能通过章程，且须一致同意并在产权登记处登记——绝不能通过内部规约的多数表决。2026年法院维持了已登记的章程性禁令，也曾以滋扰活动为由责令用于收容动物的住宅停止该用途；2023年《动物福利法》没有创设饲养动物的绝对权利。想规范而非禁止的社区使用内部规约：牵绳、动物不得进入泳池平台、不得滋扰、业主对租客和住客负责。
富埃特文图拉的法定安静时段是什么？
由市政府规定。帕哈拉2024年条例把夜间时段定为工作日23:00至07:00、周末和节假日午夜至08:00，禁止住宅楼内22:00至08:00使用施工机械，并适用国家室内目标——卧室夜间30 dB(A)——罚款100至3,000欧元。拉奥利瓦把最吵的施工机械限制在09:00–18:00。社区的规则应照抄所在市镇的时段。
社区可以对违反内部规约的业主罚款吗？
不能。《区分所有权法》没有赋予社区罚款权。途径是主席正式催告停止、业主大会授权，如行为持续，则向法院提起停止之诉，其结果可能是业主被剥夺最长三年的住宅使用权，或租客被驱逐。噪音的市政罚款由市政府依据测量结果作出。
内部规约对我的租客或度假住客有约束力吗？
有。法律的禁令适用于业主和住宅的住户，每位业主对其他业主就所犯违规行为和所造成损害承担责任。请把规约用租客和住客的语言交给他们，并把管理人的联系方式留在住宅里：催告和起诉都会把您和他们一并列入。
