Appunti dall'isola.

Affitti il tuo appartamento di Corralejo e vivi all'estero. Il condominio continua a chiedere le spese a te, qualunque cosa dica il contratto; la clausola che le trasferisce all'inquilino richiede una cifra annua e, dall'8 ottobre 2026, né l'imposta sugli immobili né l'agenzia possono essere trasferite. Il regolamento interno raggiunge il tuo inquilino con l'articolo 7.2, le notifiche si intendono fatte nell'appartamento, il tuo inquilino può portare la tua delega ma non votare. Ottobre 2026.

Lastre ondulate, pluviali e serbatoi in fibrocemento abbondano negli edifici di Fuerteventura anteriori al 2002; il divieto non ne ha ordinato la rimozione. Ciò che la legge chiede: il materiale integro può restare, quello degradato deve andarsene come opera obbligatoria; solo un'impresa del registro amianto può toccarlo, con un piano di lavoro approvato dall'autorità del lavoro canaria; il rifiuto lascia l'isola con un gestore autorizzato; chi vota, chi paga; censimento e aiuti, ottobre 2026.

Chi compra a Fuerteventura e chi vive qui sono due domande diverse con due risposte ufficiali. Il rapporto dei notai del 15 ottobre 2026 sul primo semestre, la quota straniera dei conservatori per la provincia di Las Palmas fino a giugno 2026 e il registro dell'ISTAC al 1º gennaio 2025, comune per comune, letti per un condominio: residenti contro non residenti, le nazionalità, e che cosa significa ogni cifra per l'indirizzo da comunicare, la delega, la morosità e la lingua dei verbali.

«Fuera de ordenación» non è una situazione ma tre, e il tetto e l'ascensore di un condominio si giudicano con una lista diversa in ciascuna. Cosa la legge 4/2017 permette a un edificio consolidato dalla riforma del gennaio 2026, la lista corta dell'edificio fuera de ordenación, l'orologio dei quattro anni e i lavori che non prescrivono mai, le regole della legge delle Coste nei primi cento metri, quale carta dice dove sta il vostro edificio, e perché l'ITE si applica comunque.

Chi dissente da una delibera dell'assemblea ha tre motivi, una legittimazione che dipende da come ha votato, un debito da saldare prima e tre mesi, o un anno, che nessuna lettera interrompe. Cosa dice l'articolo 18, i passi più economici dentro la comunità, la linea della Corte suprema del 2013 e del 2026 sulla riserva del voto, l'eccezione del debito letta con generosità nel 2024, la richiesta di negoziazione che oggi sospende l'orologio e quanto costa il giudizio ordinario a Fuerteventura.

A nome di chi è il conto del condominio, chi può muovere il denaro e come lo vede un proprietario all'estero: il numero fiscale con la H, il fondo di riserva che appartiene al condominio a tutti gli effetti, le firme che l'assemblea fissa, ciò che l'amministratore paga senza voto, i conti annuali, la documentazione e la revisione, il Modelo 347 e le ritenute, ciò che un creditore prende per primo e l'e-mail che cambia l'IBAN di un fornitore.

La Ley 7/2026 permette a un condominio canario di pagare un ordine o un ente accreditato per la relazione tecnica che la sua pratica di licenza sta aspettando. Che cosa copre la relazione e che cosa lascia al comune, il tetto dallo 0,5 al 3 per cento del suo prezzo, il termine di tre mesi che non si muove, il veto del consiglio comunale, chi risponde di una relazione sbagliata e a quali lavori di Fuerteventura arriva, se arriva.

Un proprietario muore, gli eredi vivono all'estero e le quote della comunità continuano a scadere mentre nessuno è proprietario. Questa nota spiega chi deve le quote finché l'eredità non è accettata, che cosa assume un erede accettando, come una comunità può citare in giudizio un'eredità e come il reclamo raggiunge una famiglia all'estero (con un caso di Lanzarote deciso nel 2026), che cosa dire all'amministratore, chi vota nel frattempo, e che cosa succede con la vendita e l'assicurazione.

Perché un appartamento paga il 2,40 per cento di tutto mentre i negozi del piano terra non pagano nulla per l'ascensore? Le risposte sono nel titolo costitutivo dell'edificio e nei suoi statuti, carte che quasi nessun proprietario ha letto. Questa nota spiega che cosa decide ogni testo, come è stata fissata la quota, come il Tribunale Supremo legge le clausole di esenzione (con due sentenze del 2026), perché modificarli richiede tutti i proprietari e dove ottenerne una copia.

Un condominio firma contratti tutto l'anno: l'ascensore, la piscina, il giardino e, ogni tanto, un lavoro sull'edificio. La legge spagnola dice chi decide e chi firma, non dice nulla dei tre preventivi e dice più di quanto molti presidenti si aspettino su ciò che accade quando qualcosa va storto: un subappaltatore non pagato, un appaltatore in arretrato con i contributi, un'opera con due imprese e senza coordinatore della sicurezza. Questa nota segue un contratto dal voto all'ultima fattura.

L'amministratore che vi scrive per la perdita non è la persona che ha le vostre chiavi, e non lo è nemmeno l'agenzia che si era offerta di gestire tutto. La legge spagnola dà a ciascuno dei tre un cliente, dei poteri e un conto diversi: l'amministratore della comunità, un gestore con un mandato e un'agenzia di locazione il cui compenso lo paga il locatore. Questa nota spiega che cosa fa ciascuno per un proprietario all'estero, quale carta gli serve e chi paga chi.

Vento salmastro, pittura che sfarina, ruggine ai bordi dei balconi: prima o poi ogni edificio di questa costa viene ridipinto. La legge spagnola fa della riparazione un dovere che non richiede un voto, lascia il colore alle regole della comunità, divide il conto per quota e manda il presidente in comune con una comunicazione preventiva quindici giorni prima del ponteggio. Questa guida segue ogni passaggio con un edificio di ventiquattro appartamenti a Corralejo, con la spesa calcolata in euro.

Una comunità di Costa Calma si riunisce in inglese, e due proprietari protestano: uno vuole lo spagnolo, l'altro un verbale che possa leggere. Che cosa dice il diritto spagnolo sulla lingua dell'assemblea, della convocazione e del verbale: la sentenza del Tribunale Supremo del 2002, quelle di Málaga, la delibera annullata a Tenerife per una convocazione in italiano, quale testo conta, che cosa può chiedere chi vive all'estero e chi paga.

Undici appartamenti del palazzo sono già affitti turistici e un nuovo proprietario vuole cominciare. Che cosa chiede la legge canaria a un nuovo affitto (prima di tutto il certificato urbanistico del comune) e che cosa dà a uno esistente (cinque anni, uso consolidato e una comunicazione al comune prima del 31 luglio 2027), la presunzione dei trentun giorni aggiunta ad agosto 2026, quale numero va ora sull'annuncio e che cosa può decidere l'assemblea con i tre quinti.

Il presidente dice che il tetto che perde può aspettare l'assemblea annuale. La legge spagnola permette a un quarto dei proprietari, o a proprietari con il 25 % delle quote, di imporre un'assemblea, e nel giugno 2025 il Tribunale Supremo ha fissato l'ordine: prima si chiede al presidente, e si convoca da soli solo se lui non agisce. La richiesta, l'attesa, la convocazione e l'ordine del giorno, preavviso, quorum e maggioranze, deleghe, la rimozione di un presidente o di un amministratore.

Il giardiniere pagato in contanti ogni giovedì è un dipendente della comunità, e la legge tratta la comunità come qualsiasi datore di lavoro. Chi decide e chi firma, il contratto e l'iscrizione prima del primo giorno, il documento informativo dovuto dal 5 ottobre 2026, il costo di un posto al salario minimo 2026, la sicurezza, l'alloggio del portiere e perché affidarsi a un'impresa non libera più la comunità dal rischio dopo la sentenza del Tribunale Supremo del 2022.

Nessuna legge elenca le ispezioni che un palazzo deve superare: ogni impianto ha il suo regolamento, il suo orologio e il suo ispettore. A Fuerteventura, una tabella con la regola, la frequenza e chi firma: l'ascensore, l'ispezione elettrica decennale che alle Canarie riguarda ogni edificio con 20 o più forniture, garage e piscine ogni cinque anni, antincendio, gas, acqua calda, il serbatoio, la piscina e la ITE. Più due cose senza ispezione ufficiale, e quanto costa una data mancata.

L'amministratore chiede un conto spagnolo e non ne avete bisogno: un condominio che incassa con addebito diretto in euro deve accettare un IBAN di qualsiasi paese UE, e il Banco de España definisce illegale il rifiuto. Il mandato e chi lo conserva, le otto settimane per annullare una ricevuta sbagliata, perché un bonifico periodico resta indietro senza avvisare, i conti britannici e svizzeri, e i tre costi di un insoluto: interessi, commissione della banca e voto. Con lista di controllo.

Dentro le vostre mura potete fare quasi tutto; all'esterno, quasi niente. La legge sulla proprietà orizzontale nomina la chiusura delle terrazze: tre quinti di tutti i proprietari, senza voti per silenzio quando l'opera è per un vantaggio privato. I condizionatori sono giudicati con flessibilità ma caso per caso, tollerare non è acconsentire, la comunità ha trent'anni per esigere il ripristino della facciata, e il Comune è un secondo permesso. Con una tabella di lavori, maggioranze e permessi.

Per un proprietario che non era in sala, il verbale è l'assemblea. L'articolo 19 della legge sulla proprietà orizzontale dice che cosa deve indicare, che il presidente e il segretario lo chiudono entro dieci giorni di calendario, che va al vostro indirizzo in Spagna e che i suoi errori si possono sanare prima dell'assemblea successiva. Questa guida lo legge a ottobre 2026, con i due orologi che partono quando arriva il verbale e il libro digitale che non è mai diventato legge.

Un appartamento in un condominio spagnolo arriva con una quota, delle regole, decisioni già votate e un segretario che non sa ancora che esistete. I primi trenta giorni in ordine: la comunicazione del cambio di proprietario, l'indirizzo in Spagna, le spese, il fondo di riserva e i contributi straordinari già votati, le carte da chiedere, chiavi e contatori, la vostra assicurazione, l'avviso prima dei lavori e il vostro voto alla prima assemblea. Con una lista e un caso di Corralejo.

Dietro la riparazione di una tempesta in un condominio spagnolo ci sono tre pagatori. Con raffiche oltre 120 km/h, e per inondazione e mare, paga il Consorcio alle condizioni della polizza del condominio, senza franchigia. Sotto quella linea paga l'assicuratore del condominio se è soddisfatta la clausola di vento e pioggia, e uno scarico ostruito lo paga il condominio. Che cosa è straordinario, che cosa è escluso, i primi sette giorni e una tempesta a Caleta de Fuste in cifre.

Ogni litro a Corralejo o Costa Calma era acqua di mare pochi giorni prima. Chi la dissala e la muove, a chi il consorzio manda la bolletta, ruolo mensile e periodo esecutivo, che cosa ha cambiato l'emergenza 2020–2025, come un condominio con un solo contatore divide la bolletta secondo la legge sulla proprietà orizzontale, la regola del 2022 che risparmia le fasce punitive a chi ha una perdita nascosta e reclama entro tre mesi, e il decreto che affida al condominio la pulizia del serbatoio.

Chi può guardare le registrazioni della telecamera della piscina, se il condominio può appendere la lista dei morosi nell'atrio e chi ha dato il vostro numero al gruppo WhatsApp. Il Regolamento, la LOPDGDD e la legge sulla proprietà orizzontale letti insieme, con la guida AEPD 2025 e sei decisioni contro condomini: il voto che rende lecite le telecamere, la regola del mese, i due posti della morosità nella legge, la regola dei tre giorni della bacheca e i vostri diritti dall'estero.

Un complesso di Fuerteventura è di solito più condomini intorno a una piscina, giardini e un cancello, e i proprietari chiamano «la mancomunidad» quello strato condiviso. L'articolo 24 della LPH gli dà tre forme giuridiche e decide chi vota sulla piscina, chi paga i giardini e dove si impugna una delibera. L'assemblea dei presidenti, le quote e i criteri che il titolo può cambiare, un esempio a quattro blocchi, il blocco turistico, la morosità e la finestra di tre mesi.

Un prezzo per unità dice quasi nulla finché non si sa cosa contiene. Le cinque funzioni che l'articolo 20 della LPH mette nell'incarico e la sesta che apre la porta agli extra, perché dal 2009 non esiste tariffario, ciò che un preventivo deve darvi secondo la legge sui servizi, cosa garantisce l'ordine di Las Palmas e come consultare il suo registro, le clausole che dovrebbero preoccupare un consiglio, e due preventivi per un edificio di quaranta unità in un anno tranquillo e in uno con lavori.

Da marzo 2026 un terzo dei proprietari può deliberare un impianto solare o aerotermico, e pagano solo quelli che hanno votato sì; una maggioranza semplice vincola tutti quando il costo annuo sta in dodici mensilità, e il fondo di riserva può pagare quella via. Le due maggioranze, la comunicazione preventiva canaria, cosa paga il piano casa 2026-2030, la detrazione del 60 % che hanno i residenti e non i non residenti, e un tetto da 30 kW a Caleta de Fuste calcolato in entrambi i modi.

I residenti nell'UE non hanno bisogno di un rappresentante fiscale in Spagna; britannici, svizzeri o americani solo quando il fisco lo esige, pena 2.000 euro di multa. Ciò che chiunque può fare — un rappresentante volontario nel modulo censuario — conta di più: senza di lui il vostro appartamento è il vostro domicilio fiscale, un portiere può firmare la lettera, e due tentativi falliti più un avviso in gazzetta la rendono consegnata.

La legge sulla proprietà orizzontale è stata scritta per una sala e non dice una parola sul video. L'articolo 16 è stato modificato l'ultima volta nel 1999; che le assemblee possano tenersi online «dalla riforma del 2025» è un mito. L'unica norma espressa, del 2021, è scaduta il 31 dicembre 2021. La proposta che aggiungeva il video, l'e-mail e il libro dei verbali digitale è decaduta con le Cortes il 6 ottobre 2026. Nel frattempo: l'assemblea ibrida con una delega dietro ogni schermo.

Una piscina condominiale a Fuerteventura è una piscina collettiva iscritta il cui titular è la comunità stessa. Che cosa esigono i decreti del 2005, del 2013 e del 2022: un bagnino, salvo che una piscina residenziale, o una struttura turistica fino a quaranta unità, abbia una barriera conforme al codice tecnico; l'iscrizione al registro; il libro con due letture al giorno; il blocco trimestrale di laboratorio; il trattamento annuale delle docce; chi paga.

Un appartamento vuoto a Fuerteventura conserva tutti i doveri che la Ley de Propiedad Horizontal impone al proprietario: consentire le riparazioni della comunità e lasciarla entrare, mantenere gli impianti privati, ricevere le notifiche alla porta. Chi tiene la chiave e con quale mandato, chi può entrare in un'emergenza e perché la risposta è il 112 e non un fabbro, che cosa chiudere prima di partire, come le polizze trattano una casa vuota e il protocollo in una pagina.

Dal 1º luglio 2024 una nuova istruzione fissa ogni quanto si ispeziona l’ascensore di una comunità, cosa può scrivere l’ispettore e quali adeguamenti deve ricevere un ascensore datato entro termini fissi: un anno per il dispositivo di comunicazione, la barriera fotoelettrica, il controllo del carico e il livellamento, da tre a dieci per le guide. Chi prenota l’ispezione, perché i lavori non si votano, e un palazzo di Caleta de Fuste svolto.

L'appartamento che compra in un condominio spagnolo risponde delle spese che i precedenti proprietari hanno lasciato insolute, e il certificato dei debiti che il venditore deve consegnare al notaio è l'unica protezione del compratore. Chi lo rilascia e in quale termine, che cosa deve dire e perché «in regola» non è «nessun contributo straordinario in sospeso», i doveri del venditore prima e dopo il rogito, la rinuncia firmata in fretta e la richiesta dall'estero.

Un proprietario oltre i settanta chiede un ascensore e gli altri non vogliono pagare. La legge risponde con tre regole: i lavori di accessibilità sono obbligatori senza voto fino a un anno di quote ordinarie al netto degli aiuti, la maggioranza li approva oltre quel tetto e il dissenziente paga con tutti. Un esempio a Corralejo, il fondo di riserva e la quota straordinaria, gli aiuti del Piano statale che apre il Governo delle Canarie, la detrazione regionale e come gestiamo l'assemblea.

Ogni comunità ha un regolamento, e la maggior parte valgono quanto l'assemblea sapeva della legge. Quali regole vanno negli statuti (unanimità) e quali nel regolamento interno (maggioranza), le ore di silenzio e i limiti di rumore interno in vigore a Fuerteventura, cosa può dire una comunità su animali e parcheggio nel 2026, e la procedura a quattro gradini che trasforma una regola in un ordine del giudice.

La maggior parte dei condomini di Fuerteventura è assicurata per inerzia — finché una tempesta, un incidente in piscina o una colonna montante scoppiata aprono la polizza. Se il condominio deve assicurare, che cosa copre e che cosa lascia fuori una polizza dell'edificio, perché la somma assicurata dev'essere il costo di ricostruzione e non il valore di mercato, che cosa aggiunge il Consorcio per 420 euro l'anno, e le otto righe che decidono tra tre preventivi.

Ogni guaina dell'isola ha una data. Quando il tetto la raggiunge, la legge sulla proprietà orizzontale rende obbligatori i lavori — non si vota se, solo come si divide la derrama — e il Codice civile mantiene il tetto comune anche sotto un terrazzo privato. Chi decide, come fondo di riserva e quota dividono 48.000 euro a Corralejo, cosa deve contenere il capitolato, la prova di allagamento e le garanzie del contratto.

Cinque firme per un appartamento a Corralejo, e solo una ha bisogno di un notaio: quella che, fatta male a casa, viene rifiutata in Spagna. Cosa richiede una procura notarile e cosa solo uno scritto firmato, le tre vie dall'estero — notaio spagnolo, consolato, il vostro notaio con l'apostille dell'Aia, traduzione giurata e prova di equivalenza — e la quarta in videoconferenza dal 2023, cosa mettere nella procura, come revocarla e cosa può poi farne il vostro amministratore.

L'auto nuova arriva a Corralejo prima del cavo. Con l'articolo 17.5 della Ley de Propiedad Horizontal, una colonnina privata sul proprio posto auto richiede solo la comunicazione preventiva, e la Corte Suprema ha stabilito nel 2025 che un cavo attraverso il soffitto del garage non cambia nulla. La comunicazione, i quattro schemi di collegamento, chi paga cosa, quando un impianto comune richiede i tre quinti e a che punto sono i contributi.

Il verbale arriva ad Amburgo: nell'assemblea di giovedì la presidenza è toccata a te. La carica è obbligatoria, ma la legge ti dà un mese per chiedere l'esonero al giudice, un mandato di un anno, un vicepresidente che ti sostituisca e un amministratore che porti le carte. Ciò che firma solo il presidente, dove inizia e dove finisce la sua responsabilità personale, e il protocollo che usiamo perché un proprietario all'estero eserciti la carica senza prendere un aereo.

Il PDF arriva a ottobre con la convocazione: quattordici pagine, tre colonne e un'assemblea a cui non parteciperai di persona. Cosa esige la legge dalle carte (LPH 14, 15, 16, 19), le cinque pagine che contano — preventivo contro consuntivo, riconciliazione bancaria, elenco dei morosi, fondo di riserva al 10 %, contributi straordinari a parte —, un controllo di dieci minuti dall'estero, i segnali d'allarme e come mettere una domanda all'ordine del giorno prima di votare per delega.

Una mappa marrone su un soffitto di Caleta de Fuste e un proprietario a Düsseldorf: da dove viene l'acqua, la linea tra parti comuni e private (colonne comuni, diramazioni private, l'impermeabilizzazione della terrazza comune anche se la terrazza è tua — Corte Suprema 80/2024), chi paga secondo gli articoli 9 e 10 della LPH, i termini di sette e quaranta giorni della legge sulle assicurazioni, la perizia che decide la maggior parte delle infiltrazioni e il protocollo dei nostri amministratori.

L'assemblea, il bilancio 2027 e il fondo di riserva; la lista dei morosi e l'orologio dei cinque anni; chiudere la piscina a norma, tetti e scarichi prima delle piogge, certificati e assicurazione; il modelo 111 della comunidad stessa e il nuovo canale di pignoramento — e la lista speculare del proprietario all'estero, modelo 210 entro il 31 dicembre compreso.

Da novembre 2026 l'Agenzia tributaria spagnola blocca i saldi di banche, conti di pagamento e neobanche poche ore dopo l'emissione dell'ordine. Per un proprietario che vive all'estero il pericolo non è la velocità — è che le lettere arrivano in un appartamento vuoto, e che il conto che paga il condominio è quello che si ferma.

Cinque anni per reclamare (lo ha stabilito il Supremo), il passo obbligatorio prima del monitorio e il debito triennale di cui risponde l'immobile che compra.

La regola ITE delle Canarie non è quella dei siti della penisola. Che cosa deve ispezionare, mantenere e documentare la sua comunidad — e come finanziarlo.

NIE, IBI, Modelo 210, assicurazione e obblighi di comunidad — che cosa deve fare ogni anno un non residente a Fuerteventura, e che cosa succede se non lo fa.

Convocazione, deleghe, maggioranze e la regola dei 30 giorni — come funziona una junta spagnola e perché le sue decisioni vincolano anche chi non c'era.

Che cosa paga la sua quota, da dove viene il coefficiente, quando una derrama è legittima e che cosa succede a chi resta indietro con i pagamenti.

La riforma del 2025 permette alla comunidad di approvare, limitare o vietare gli affitti turistici con un voto dei 3/5 — e le Canarie hanno la loro legge. Dove restano i proprietari.

Cosa dice la legge su revoca e nomina dell'amministratore, la maggioranza necessaria, il passaggio di consegne da esigere e il mese giusto per farlo.