身在海外却被选为业主共同体主席：能否拒绝、承担什么责任、轮值如何运作

会议记录在您缺席的那次业主大会一周后寄到了汉堡：第四项议题“nombramiento de cargos”（职务任命）下，业主共同体的主席一职落到了您头上。这不是弄错了，也不是可选的。但它远没有第一眼看上去那么令人不安，因为《Ley de Propiedad Horizontal》（西班牙《区分所有权法》，即管辖西班牙每一个业主共同体的法律）明确规定了这一职务如何产生、任期多长、如何申请免职以及它让您承担什么责任。以下就是我们向所管理的共同体中的海外业主解释这件事的方式。

主席如何产生

共同体的治理机构是业主大会、主席（若共同体愿意，还可设副主席）、秘书和管理人（Ley de Propiedad Horizontal，第13.1条）。主席“从业主中通过选举产生，或在没有选举的情况下通过轮值或抽签产生”（第13.2条）。选举优先；大多数共同体根本走不到那一步，而是由 turno（轮值，通常按住宅单元的顺序）或抽签决定。身为业主是法律设定的唯一条件：法律中没有任何规定要求您住在楼里、住在岛上或住在西班牙。

除非共同体章程另有规定，任命期限为一年（第13.7条）；作出任命的大会也可以在任期届满前，通过为此召集的特别会议予以撤换（第13.7条和第14.a条）。副主席是可选的，以同样的程序任命，并在主席缺席、无法履职或职位空缺时代行其职（第13.4条）——对海外业主而言，这是首先应当提出的要求。除非章程或大会规定分别设置这些职务，主席同时也是共同体的秘书和管理人（第13.5条）；管理人一职可由任何业主担任，也可由具备专业资质的个人或公司担任（第13.6条）。

您能拒绝吗？

不能——也能。法律说“任命是强制性的”，然后在同一句话里打开了一扇门：被指定的业主“可以在就任后一个月内向法官申请免职，并陈述支持其请求的理由”（第13.2条）。法官通过法律为陷入僵局的表决所规定的同一途径（第17.7条）作出简易裁定，并在同一裁定中指定一位业主代理该职务，直到共同体在法院设定的期限内重新任命。当大会因任何原因无法任命主席时，也可以诉诸法官（第13.2条）。

关于这扇门，有三点要说。一个月从您就任之日起算，而不是从您读到会议记录之日起算，所以海外业主应当在收到通知的当周就作出回应。法律没有列举有效理由：年龄、疾病和住得离楼很远是业主们常提出的理由，法官会逐案权衡——距离是一个论据，不是自动通行证，驳回是可能的。而且法院是那扇昂贵的门。在此之前，先问问大会：一次特别会议可以接受您的辞任并选出一位愿意担任的邻居，或者任命一位常住本地的副主席，只把签字留给您。在我们管理的共同体里，这样一次谈话就解决了大多数情况，根本不用把第13.2条读第二遍。

主席实际做什么

主席“依法在诉讼内外代表共同体处理一切与其有关的事务”（第13.3条）。实践中，这是一份没有其他人能够完成的简短清单：

• **召集会议。**主席召集年度大会以及其认为适当或四分之一业主要求召开的任何其他会议，写明议程、地点、日期和时间，并且必须把任何业主书面要求的事项列入议程（第16.1条和第16.2条）。
• **签署会议记录。**会议记录由主席和秘书在会议结束时或其后十个自然日内签字封闭；自封闭起，决议即可执行（第19.3条）。
• **对欠费证明作签署确认。**通过特别支付令程序向欠费业主追讨，需要秘书出具的欠费证明并附主席的 visto bueno（签署确认）——除非秘书是不会参与该追讨的专业管理人（第21.3条）。我们的欠费专文逐步讲解了这一程序。
• **制止被禁止的活动。**主席可主动或应任何业主的请求，正式要求停止扰民或被禁止的活动，并经大会授权提起停止侵害之诉（第7.2条）。
• **接收管理人的报告。**紧急维修由管理人安排，管理人必须立即向主席报告（第20.c条）。

其余一切——编制预算和账目、寄送通知、保管账簿和文件、安排维护、付款和收款、执行关于工程的决议——都是管理人的工作（第20条）。没有专业管理人的共同体会把这一切都压在主席身上。使这一职务沉重的，正是这些，而不是签字；而这正是可以委托出去的部分。

您承担什么责任

先从您不承担的责任说起。共同体以其全部资金和债权对自身债务负责；只有在补充性地、经付款催告之后，债权人才可以就未清偿部分按份额向各业主追索（第22.1条）——这是每一位业主作为业主的风险敞口，无论是不是主席。主席是共同体的代表机关：以共同体名义、在大会决议范围内签署的合同约束的是共同体，而不是签字的那个人。

个人责任始于授权终止之处。法院曾判令主席个人承担责任的情形包括：未经决议或违反决议行事、订购大会未批准的工程或签署大会未批准的合同、或者在没有法律或章程依据的情况下限制某位邻居使用共有部分。在授权之外，适用一般规则：因过错或过失，以作为或不作为给他人造成损害的，有义务赔偿（Código Civil，第1902条）。无视公共区域中已知的危险——两次被报告的松动栏杆、未做安全检查的泳池——正是可能被归咎于主席的那类不作为。

纪律很简单。依据决议行事并把决议记入会议记录；技术决定交给管理人的书面意见；在预算内支出，超出部分交付表决；并询问共同体的保险是否承保其治理机构的民事责任——许多共同体保单以附加形式提供这一保障，对海外主席而言，这笔保费是值得的。我们的共同体保险服务说明了在保单中应当查看什么。

在海外履行职务

凭一份签字的书面文件让他人在大会上代表您（第15.1条）是您作为业主的权利；而主席一职不是一个可以派人代坐的席位。法律给您的替补是副主席（第13.4条）。我们向在所管理的共同体中被选为主席的海外业主建议的流程如下：

1. 一位常住本地的副主席，由同一次大会任命，能够签收快递、接待水管工并在紧急情况下签字。
2. 管理人兼任秘书兼管理人（第13.5条和第13.6条），使通知、账簿、紧急维修、付款和收款不必等待您的时区。
3. 线上或混合形式的大会，在章程或大会有此规定、且能保证身份核验和投票时——您在自己的办公桌前主持，但法律尚未对此作出明确规定（一项改革自2026年5月起在国会审议中），因此稳妥的途径仍然是委托；我们的面向海外业主的大会专文涵盖了召集通知、委托和表决。
4. 共同体档案中的送达地址（第9.1.h条），旁边加上一个电子邮箱，并在每次会议后的日历上留出十天，让会议记录寄到您手中并签字寄回。
5. 一年中的两个日期：常规大会，您将要签署的账目在那里按我们的年度账目专文的读法审阅；以及 turno 轮到下一位、您移交职务的那次会议。

在我们管理的共同体里，文件不走邮路。对账单在线发布，业主收到关于已缴费用、已解决事项和即将进行的表决的季度报告，召集通知随附准备好的委托书表格——一次登录，所有文件，英语、西班牙语或德语。汉堡的主席看到的，与科拉莱霍的主席看到的一样。

我们的角色

我们在富埃特文图拉的管理人为主席居住在另一个国家的共同体担任秘书兼管理人：编制预算、通知和会议记录，安排紧急维修并当天报告，保管账簿和文件供每一位业主查阅，并且只把主席必须签署的文件放到主席面前。请查看我们的业主共同体管理服务，或索取报价。如果您的共同体的管理人不是这样工作的，更换管理人是大会的一项决议，而不是一场战斗。

常见问题

非居民业主可以担任共同体主席吗？
可以。法律只要求主席是业主，别无其他——不要求居住在楼里、岛上或西班牙。住得远是您可以在就任后一个月内向法官提出的申请免职的理由；它不妨碍任命，也不是自动免除。

任期多长？我会被撤换或连任吗？
一年，除非共同体章程规定了其他期限。大会可以在任期届满前通过为此召集的特别会议撤换主席，而连任也没有任何障碍。任期结束时，共同体重新任命——通过选举，或在没有选举的情况下通过轮值或抽签。

主席有报酬吗？
法律对报酬没有任何规定，因此该职务是无偿的，除非大会决议给予补偿，有些共同体确实通过决议这样做。如果您的共同体这样做，请把这笔款项视为收入，并向您的税务顾问咨询如何申报。

如果没有人愿意当主席怎么办？
任命是强制性的：如果没有人参选，就由轮值或抽签决定，被指定的业主须履行职务，除非法官予以免职。如果大会根本无法任命主席，可以诉诸法官，由法官指定一位；该指定在共同体重新任命前一直有效。