业主去世，继承人住在国外，社区费照旧到期，而此时还没有人成为业主。本文说明：在接受继承之前谁欠社区费，继承人接受时承担了什么，共同体如何起诉一份遗产、追讨又如何送达身在国外的家庭（附最高法院 2026 年判决的一起兰萨罗特案件），该告诉管理人什么、什么时候告诉，这期间谁出席并表决，以及出售和保险会怎样。
一位退休后定居科拉莱霍的业主在那里去世，子女住在汉堡和曼彻斯特。业主共同体的社区费照旧每月到期，信件照旧寄到一套空着的公寓，而在一段时间里，没有谁是管理人能够对接的那种业主。本文讲的就是这段间隔：遗产尚未了结时谁欠社区费，共同体可以做什么，家人应当告诉管理人什么、什么时候告诉，谁在业主大会上代表这套公寓，以及签署公证书那天会发生什么变化。谁来继承、要缴多少税，是我们在 Olga Caballero 的同事的领域；他们关于放弃继承的文章是本文的姊妹篇。
按照西班牙《民法典》，没有人仅仅因为死亡就成为继承人。遗嘱指定的人，或者法律召唤的人，必须接受继承；在此之前，这些财产构成法律人所说的 herencia yacente，即尚待接受的遗产。最高法院在 2025 年的一份判决中这样描述它：el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina，即这份财产没有现时的权利人，但只是暂时如此（第 1311/2025 号判决，9 月 25 日）。继承人一旦接受，《民法典》就把这段空档往回合上：Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda，即接受和放弃的效力一律溯及被继承人死亡之时（第 989 条）。
社区费并不等这一切。分担共同开支的义务属于每一位业主（Ley 49/1960 第 9 条），最高法院在 2026 年 7 月说明了这是一种什么样的义务：una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo，即一项依附于公寓所有权的法定义务，因此由义务产生之时具有业主身份的人承担（第 1176/2026 号判决，7 月 16 日）。所以，一套继承来的公寓背着两层债务。逝者生前没有付清的，是遗产的债务，同其他债务一样。去世之后到期的，归最终成为业主的人承担，从去世之日起算。
讲规则之前，先提醒一点。继承人如何取得遗产、在多大范围内对遗产的债务负责，是继承法的问题；对一个同两个国家都有联系的家庭来说，首先要弄清的是适用哪一国的法律。欧盟条例给出了一般规则，即死者去世时惯常居所所在国的法律，并允许当事人在遗嘱中改选自己国籍国的法律（第 650/2012 号（欧盟）条例第 21 条和第 22 条）。这样确定的法律所管辖的事项，包括 las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado，即接受或放弃遗产或遗赠的条件和效力，以及 la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia，即对遗产的债务和负担所负的责任（第 23 条）。下面几节关于接受继承和继承人责任的规则，是西班牙《民法典》的规则：它们适用于生前住在这里、又没有作出上述选择的业主。如果继承由另一国法律管辖，继承人这一侧的事就由那一国法律来讲。共同体这一侧则不变：谁欠社区费、公寓对什么负责、通知送到哪里、如何向西班牙法院起诉、谁来表决，都规定在《水平产权法》和西班牙的诉讼法里。
买受人和继承人所处的位置不同。法律只让买受人以公寓本身负责，而且只限于一段有限的期间：取得人 responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios，即以所取得的不动产本身，对欠业主共同体的款项负责，范围是购买当年已到期的部分和此前三个自然年（Ley 49/1960 第 9 条）。不附任何保留而接受的继承人，则站到了债务人本人的位置上：quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios，即继承人对遗产的全部负担负责，不仅以遗产中的财产，而且以他自己的财产（《民法典》第 1003 条）。《民法典》提供了一种把两份财产分开的办法，即限定接受，也就是以遗产清册为限的接受：它在公证人面前作出，把继承人的责任限制在遗产所有的范围内（第 1011 条和第 1023 条）；上面链接的那篇文章对此作了说明，也说明了另一种选择，即拒绝。
在作出这一选择之前，被召唤继承的人个人什么都不欠。在 2025 年的那个案件中，一位遗孀起诉了丈夫的两个子女，要求偿还她为遗产中的财产支付的费用；两人答辩说自己没有接受继承，最高法院认定，不能判令其中提起上诉的那一位以继承人的身份清偿这些债务。出庭应诉而没有放弃继承，并不构成接受。《民法典》也保护一个家庭在亲人去世后通常会做的事：Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero，即单纯的保存行为或临时管理行为，只要没有借此取得继承人的名义或身份，就不意味着接受继承（第 999 条）。继续缴纳这套公寓的社区费、不让债务增加，正是这一条所描述的那类行为；至于某一笔付款或某一个签名是否超出了这个范围，应当在做之前而不是之后去问律师。
继承人不止一位时，《民法典》还有一条让许多家庭意外的规则：遗产一经分割，债权人 podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario，即可以向任何一位没有限定接受的继承人要求清偿全部债务（第 1084 条）。清偿的人随后可以向其他人追回他们各自的份额（第 1085 条）。
共同体不必等这个家庭。没有权利人的遗产可以被起诉（Ley de Enjuiciamiento Civil 第 6 条），并由管理它的人出庭（第 7 条）；2026 年 1 月，最高法院在一起以遗产为被告、由其已知的在世继承人代表的案件中重申，la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda，即 herencia yacente 的被告资格毫无疑问（第 67/2026 号判决，1 月 26 日）。在社区费的问题上，《水平产权法》指向同一个方向：podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre，即可以起诉登记的权利人，以便对登记在其名下的不动产进行强制执行（第 21 条）。至于追讨本身、法律要求在此之前完成的步骤，以及共同体提出追讨的期限，见我们关于未缴社区费的文章。
对身在国外的家庭来说，要紧的是这样的追讨怎样送达他们。在针对社区费的 monitorio（支付令程序）中，法院按业主留给共同体的地址送达，没有这一地址的送达到公寓，再不行就公告送达（Ley de Enjuiciamiento Civil 第 815 条）。最高法院 2021 年以全体会议划定了界限。只要有一丝迹象表明可能存在继承人，就必须找到此人并告知这一诉讼。如果业主去世时没有遗嘱，也没有已知的亲属，法院以公告传唤不明的继承人，并且 debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso，即应当将诉讼正在进行一事通知相应的财政部门（第 590/2021 号判决，9 月 9 日），因为没有别人继承时由国家继承，而对国家来说 se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario，即遗产一律视为限定接受（《民法典》第 957 条）。
最高法院 2026 年 6 月判决的一起来自阿雷西费的案件，说明了沉默的代价。一位在兰萨罗特拥有一处住宅的女士于 2020 年去世；她唯一的继承人是她的父亲，住在德国的一家养老院里。把这处住宅卖给她的人以一部分价款未付为由起诉了她的遗产，把自己所知道的有关这位父亲的情况告诉了法院，并请法院找到他；人没有找到，案件以公告送达的方式继续进行，判决随后生效。这位父亲自己的继承人在公告之后十三个月才出现，请求阿雷西费的法院撤销判决。为时已晚：被告缺席时作出的判决可以撤销，期限是 De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente，即如果生效判决没有当面送达，自送达该判决的公告发布之日起四个月内（Ley de Enjuiciamiento Civil 第 502 条），而该法院认为，住在德国并不是足以延长期限的不可抗力。她随后以欺诈为由请求最高法院对判决进行再审，再次败诉。最高法院重申，公告是最后的手段，因为 solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero，即只有在不知道被送达人的住所或者其下落不明时，才能把它作为最后的办法，而原告如果隐瞒自己知道的地址，或者丝毫不去查找，就会失去这份判决；但本案的原告已经把他掌握的每一条线索都交给了法院（第 948/2026 号判决，6 月 18 日）。
在继承由《民法典》管辖的情况下，共同体还有一个办法结束等待。任何对继承人是否接受有利害关系的人，都可以请公证人提出这个问题，遗产的债权人就是其中之一：被召唤的人有三十个自然日来接受、限定接受或放弃，如果他什么都不说，se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente，即视为单纯接受继承（《民法典》第 1005 条）。自 2015 年起，只有公证人才能提出这个问题；2025 年的那份判决明确说了这一点。此外，遗嘱中或继承人所承认的债权人，或者持有执行名义的债权人，可以反对分割遗产，直到获得清偿或担保（《民法典》第 1082 条；Ley de Enjuiciamiento Civil 第 782 条）。
第一条消息不需要公证书。它需要三样内容：业主已经去世，谁在处理遗产，以及从现在起共同体应当把信寄到哪里。法律允许每位业主指定一个在西班牙境内的通知地址；没有指定的，公寓本身就是地址，其次是公告板（Ley 49/1960 第 9 条）。第一天就把一个有效地址交给秘书的家庭，已经让自己置身于阿雷西费那个故事之外。
第二条消息，在继承已被接受、公寓已经分配之后发出。法律点名要求这一条：每位业主必须以能够留下收悉凭证的方式，把 el cambio de titularidad de la vivienda o local，即住宅或商铺所有权人的变更，告知秘书（第 9 条）。在继承中，这一变更由接受继承和分配遗产的公证书来证明，因为正是遗产分割把遗产中的一个份额变成了对一套公寓的所有权：confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados，即它赋予每位继承人对分配给他的财产的专属所有权（《民法典》第 1068 条）。从那一天起，缴费单、通知和表决权都属于新业主，共同体的簿册也应当这样记载。
法律规定了业主如何出席业主大会：亲自出席或由代表出席，有业主签名的书面文件就足以证明代表权。它没有为遗产写下任何一行。最接近的规则是针对有数位业主的公寓的：他们必须指定一名代表 para asistir y votar en las juntas，即出席业主大会并表决（Ley 49/1960 第 15 条）。遗产分割之前，继承人还不是这套公寓的共有人。每人持有的是整个遗产的一个份额，用最高法院的话说，ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria，即任何继承人都不能为自己主张，而只能为全体继承人的共有关系主张（第 701/2026 号判决，5 月 7 日）。两种情形下，实际的答案是一样的：一个声音，背后有一份由所有被召唤继承的人签名的文件。
同一条还有两项规则，涉及许多继承来的公寓。如果遗孀或鳏夫享有用益权，子女享有虚有权，出席权和表决权属于虚有权人，除非他另有表示，否则视为由用益权人代表；对于特别工程和改良工程等决议，授权必须是明示的。欠费的公寓有发言权而没有表决权：业主大会开始时没有缴清费用的业主 podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto，即可以参加大会的讨论，但没有表决权，除非他们已就该债务提起诉讼或者已将款项提存。社区费在去世当天就停缴的遗产，出席第一次业主大会时没有表决权。
许多家庭选择出售。要出售，他们必须先在文件上成为业主，所以接受继承要在出售之前签署，必要时就在同一天上午；而按照《民法典》，出售公寓是只有继承人才能实施的行为：它本身就是接受继承。在公证人那里，卖方必须声明共同体的社区费是否已经缴清，并交出共同体的欠费证明，秘书在收到请求后七个自然日内出具；我们关于欠费证明的文章逐行解读了法律的这一段。遗产所欠的款项在出售时结清，否则就在上述限度内跟着公寓走。
逝者自己的住宅保险也不因死亡而终止。保险法把它为出售规定的规则适用于死亡：el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular，即取得人在那一刻承受原权利人在保险合同中的权利和义务，除非保单是记名的并且其一般条款另有规定；必须在十五天内书面通知保险人，继承人对已经到期的保费负责，任何一方都可以在十五天内终止合同，保险人自得知变更之时起算，新业主自得知保单存在之时起算（Ley 50/1980 第 34、35 和 37 条）。建筑物的保单属于共同体，不受上述任何一项的影响。
在我们管理的共同体里，一份没人理清的遗产是欠费的常见来源之一，我们的欠费追收就按它本来的样子处理它。每个案子都从卷宗开始：欠了多少，从什么时候起。然后是催告、书面的正式索款，以及在有还款意愿时的分期方案；对身在国外的业主和继承人，我们以英语、西班牙语或德语往来。如果案子必须走到法院，由集团自己的律师承办，在提交任何材料之前先出具书面报价。
我们不做的，是决定谁来继承，或者建议继承人是否接受。那是律师的工作，我们对一个家庭说的第一件事，就是把这件事办了。如果您刚刚在我们管理的共同体里继承了一套公寓，请写信给我们并附上楼房的地址，我们会告诉您共同体的档案里有什么，以及它需要您提供什么。
我父亲去世了，我还没有接受继承。我必须缴他的社区费吗？
按照《民法典》，在您接受之前，您个人不必缴。但社区费会继续累积，公寓在法律规定的限度内为其负责；如果您接受，这些费用从去世之日起就是您的，连同您父亲生前未付的部分。为遗产继续缴费，属于《民法典》所说的保存行为；以继承人身份签署任何文件之前，请先问您的律师。
我们是三位继承人，什么都还没有分割。谁去参加业主大会？
一个人，带着三人都签了名的书面文件。这套公寓有一票，只要业主大会开始时还有未缴的社区费，它就失去这一票。
共同体把信寄到了公寓，没有人看到。这算数吗？
算，只要没有提供过别的地址：法律把公寓定为通知地址，其次是公告板。法院的追讨遵循同样的顺序，最后是公告送达。今天就给秘书一个地址。
共同体能逼我们作出决定吗？
在继承由《民法典》管辖的情况下，它可以请公证人提出这个问题。届时你们有三十个自然日来接受、限定接受或放弃，沉默则视为单纯接受。
我们想马上把公寓卖掉。这跟共同体有什么关系？
它出具公证人会要的欠费证明，期限是七个自然日。遗产所欠的款项在出售时结清，否则就在法律规定的限度内跟着公寓走。
