西班牙业主社区的数据保护：摄像头、欠费名单、WhatsApp 群和你的权利

关于业主社区所持有的数据，海外业主问得最多的是三个问题：谁有权查看泳池门口那台摄像头的录像；社区能不能把欠费业主的名字挂在门厅里；以及是谁把他们的手机号给了主席的 WhatsApp 群。答案在三部合起来读的法律里：欧盟《通用数据保护条例》、西班牙数据保护法 Ley Orgánica 3/2018（LOPDGDD）和《横向产权法》（Ley de Propiedad Horizontal）——正是后者让社区一开始就必须处理你的数据。本文把它们与西班牙数据保护局 Agencia Española de Protección de Datos 的指南，以及该局针对业主社区作出的六份决定放在一起读，其中两份发生在加那利群岛。引文保留西班牙语原文，并附中文释读。

谁为你的数据负责：社区，以及代表社区的管理人

条例把控制者定义为 determine los fines y medios del tratamiento——决定处理的目的和手段的人（第 4 条第 7 项），把处理者定义为 trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento——代表控制者处理个人数据的人（第 4 条第 8 项）。在业主社区里，这两个角色是固定的。AEPD 关于数据保护与物业管理的行业指南写道，La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios——控制者的身份落在业主社区身上，而管理人是社区的 encargado del tratamiento——它的处理者。该局面向社区的常见问题补充了后果：el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos——社区与管理人之间的合同必须载有相应的数据保护条款。条例第 28 条第 3 款描述了这些条款：处理 se regirá por un contrato u otro acto jurídico——受合同或其他法律文件约束，据此处理者 tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable——只依控制者书面记录的指示处理个人数据，为数据保密，落实第 32 条的安全措施，协助社区答复业主的请求，并在委托结束时删除或归还一切。管理人的报价单若没有这份附件，就少了一页；我们关于管理人收费的文章列出了它还应包含什么。

社区做日常工作不需要你的同意。AEPD 自己的话是：la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal)——合法性依据并非来自业主事先给予同意，而是来自履行一项法定义务，即《横向产权法》的内容。用条例的语言说，这是第 6 条第 1 款 c 项，为 el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento——履行控制者所负法定义务——所必需的处理。你的姓名、你的份额、你缴费的账户、你接收通知的地址：法律要求社区持有它们。一旦数据被用于法律不要求的事情，同意就回来了，而日常最常见的两个例子是聊天群和营销名单。

由此产生两项内务义务。条例第 30 条免除了 menos de 250 personas——雇员少于 250 人——的组织保存处理活动记录的义务，除非该处理 no sea ocasional——并非偶然，而社区的处理并非偶然：AEPD 要求社区和管理人各自为它称作 «propietarios» 和 «videovigilancia» 的处理保存一份 registro de actividades de tratamiento——处理活动记录，这是一份内部文件，不向任何机构提交，但应局方要求出示。不需要数据保护官；常见问题写道 no es obligatorio su nombramiento——其任命并非强制，因为业主社区既不在条例第 37 条之列，也不在 LOPDGDD 第 34 条的清单里。

摄像头：让它们合法的那次表决

LOPDGDD 第 22 条第 1 款允许任何自然人或法人通过摄像头处理图像，con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones——目的是维护人员和财产及其设施的安全。对于社区，AEPD 的指南把法律依据放在 el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD——条例第 6 条第 1 款 e 项的公共利益，并把一件事放在最前面：será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios——安装之前，必须有业主大会的决议。指南要求把决议写进会议记录，并建议 en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas——决议中反映系统的若干特征，例如摄像头的数量和拍摄的范围。

法律没有提到摄像头，所以需要何种多数是解释问题。AEPD 自己的决定把它归入第 17 条第 3 款：El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación——设立或取消门房、礼宾、保安或其他具有普遍利益的共同服务，无论是否修改设立文件或章程，均须全体业主五分之三且同时代表五分之三份额的赞成票。这就是我们在所管理的社区里列入议程的表决，决议中写明摄像头数量和区域，因为五分之三的表决是之后没有人能撤销的表决。

住户自己装在楼道里的摄像头是另一回事，最近一起加那利案件展示了该局的处理方式。在圣克里斯托瓦尔-德拉拉古纳的一栋楼里，一位业主在自家门上装了电子猫眼，据邻居说还在朝向公共天井的窗户里装了一台摄像头，并把邻居的影像发到了社交媒体上。国家警察应该局要求于 2026 年 1 月检查了这栋楼，没有发现任何告示牌，并确认社区从未批准过任何安装。AEPD 2026 年 1 月 23 日的决定写道，Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios——未经全体业主明确授权，私人不得安装涉及楼道（公共区域）的摄像头，并责令在 15 个工作日内拆除全部设备，附拆除前后的照片。

摄像头可以拍什么、谁可以看、影像能存多久

第 22 条第 2 款划出外部界线：Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior——只能在为前款目的所必不可少的范围内拍摄公共道路的图像。AEPD 关于使用摄像头的指南 2025 年 2 月版把它变成社区的三条规则：摄像头只拍公共区域，街道 a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble——只限楼宇入口处最小的一条带，而且永远不拍 terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno——相邻的土地和住宅或任何其他他人空间；会转动或变焦的摄像头需要隐私遮罩。同一版本也了结了我们在岛上听得最多的问题：La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas——在社区泳池安装摄像头同样适用上述规则。泳池和大门一样是公共区域，所以摄像头可以在同样的表决和同样的限制下看着它，而永远不能拍到隔壁楼的露台。

谁来看是第二条规则。El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios——图像的访问权限于社区指定的人员，录像机放在上锁或有人看管的房间里，每位获授权者有用户代码和密码，并且 En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria——在任何情况下都不得通过社区电视频道让邻居看到图像。该局 2026 年的决定点出了通常的那一对：es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes——主席或管理人是负责访问图像的人，也是在录到情况时把图像交给当局的人。雇一家保安公司或者让安装商保留远程访问，对社区来说什么都不改变：La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos——委托外部视频监控服务或由第三方安装摄像头，并不免除社区遵守数据保护法的义务；而接入报警中心的系统只能由依 Ley 5/2014 持牌的私营保安公司运营。

第三条规则是时间。第 22 条第 3 款：Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones——数据自采集起最多一个月内删除，除非须予保存以证明侵害人员、财产或设施完整性的行为，而在这种情况下图像须 en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación——在知悉录像存在后最多七十二小时内——交给主管当局。我们管理的社区里的录像机 30 天后自动覆盖；为报案保留的片段会单独拷出，附在报案材料里，留给提出要求的警方或法院，而 AEPD 明确指出这类图像 No podrán utilizarse para otro fin——不得用于任何其他目的。查出谁把垃圾放在电梯旁，不是第 22 条第 1 款所认识的目的。

大门口的告示牌与你对影像的权利

第 22 条第 4 款规定社区如何告知被拍摄的人：该义务 se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22——在足够醒目的位置设置信息装置，至少注明处理的存在、控制者的身份以及行使条例第 15 至 22 条所规定权利的可能性，即视为已履行。AEPD 公布了一份告示牌范本；条例第 13 条要求的其余信息，用指南的话说，可以 en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet——放在门房、前台、办公室、公告栏，或通过互联网获取。一个度假综合体如果前台备有以其业主各种语言写成的这份说明，就做到了法律的要求。

你对影像的权利比对其他数据的权利要窄，指南说明了原因。查阅权是有的，但它 requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros——要求提供一张本人的近照作为补充材料，以便控制者在其记录中找到你，而由于画面几乎总会出现其他人，答复可能是一份经认证的书面描述，而不是录像本身。删除权就是一个月规则本身；更正权不适用于对事实的记录，可携带权也不适用，因为处理依据既不是同意也不是合同。实践中真正重要的是相反的那项权利，即限制处理：当 El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones——控制者为其目的已不再需要数据，但你为提出、行使或抗辩权利主张而需要它们时，你可以要求社区保留影像。如果你的车某个星期二在车库被划了，保留当天录像的请求当周就要送到管理人那里，赶在录像机覆盖之前。

欠费名单：法律把它放在两个地方

法律本身会公布谁欠了费用，只在两个地方，绝无第三处。第一处是会议通知。第 16 条第 2 款：La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2——通知应载明未结清对社区到期债务的业主名单，并在符合第 15 条第 2 款情形时告知将丧失表决权。第二处是会议记录。第 15 条第 2 款允许欠费业主出席，si bien no tendrán derecho de voto——但没有表决权，并补充 El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto——会议记录应载明被剥夺表决权的业主。每位业主都会收到通知和记录，所以每个人都知道谁欠了多少；AEPD 的指南把法律恰好读到这里为止：法律授权 únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya——只证成把它们写入业主大会通知及由此产生的会议记录。

其余一切都是禁区。指南关于此题的开篇句是：la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos——在楼宇公告栏上公布欠费业主的身份和/或他们拖欠社区的到期费用，不受数据保护法规保护。把欠费者列给所有人看的月度对账单也不行，指南还关上了管理人喜欢留一条缝的那扇门——只写房号不写名字的名单：Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos——即使不明确指出欠费邻居的身份、只标出住房，这种通报同样不符合数据保护法规，因为一个房号对整栋楼的人来说就等于业主的名字。会议之外唯一合法的披露是第 9 条第 1 款 e 项的欠费证明，向卖方出具，供买方和公证人使用；我们关于欠费证明的文章解释了它写什么、谁可以申请。

公告栏、前台和三天规则

法律确实允许社区在公告栏上贴一份关于你的通知——只在一种情形下。第 9 条第 1 款 h 项要求每位业主向秘书告知 el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad——一个在西班牙的住址，用于接收与社区有关的各类传唤和通知；没有告知的，住房本身就是住址。接着：Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto——如果向业主的传唤或通知在前款所定地点无法送达，则通过把相应通知张贴在社区公告栏或为此设置的公用醒目位置视为已送达，con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación——附注明日期和采用此种通知方式理由的批注，由秘书签署并经主席核准，该通知 producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales——三个自然日后产生完全法律效力。AEPD 的常见问题把这一条变成它唯一的许可：欠费者的姓名 podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo——只能在《横向产权法》第 9 条 h 项第二段的情形下公布，并且 Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación——采用这种方式必须证明已作过通知尝试。然后是一句这个岛上每个度假综合体都该读两遍的话：El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona——公告栏不得设在任何人都容易进入的通行处。度假客取钥匙的前台，正是这样的地方。

该局的决定显示它把这一切读得多么严格。拉斯帕尔马斯省一个公寓综合体的社区把一次特别大会的通知连同所附欠费名单贴在综合体前台的公告栏上，客人和访客都从那里经过；一位公证人拍了照，2018 年 3 月 7 日在 PS/00510/2017 号程序中作出的决定对该社区罚款 4,000 欧元并驳回其复议。在 PS/00143/2020 号案中，一个社区把公告栏当作常规渠道，与邮寄和信箱并用，把载有某业主姓名和 286.81 欧元欠款的通知贴了三天，而此前没有任何通知送达失败：该局发出了警告，即 apercibimiento，因为公告栏是最后一步，不是第一步。在 2023 年 9 月 25 日裁决的 PS/00277/2023 号案中，一个社区在上锁的公告栏里钉了一张标题为«APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR»的纸，列着五个房号及其欠款，没有名字：因违反条例第 5 条第 1 款 f 项的保密原则罚 700 欧元，因第 32 条的安全措施罚 300 欧元，因为房号对住在那里的每个人来说就是名字，而那块玻璃挡不住任何走进楼里的人。在 2024 年 12 月 10 日裁决的 PS/00447/2024 号案中，一次大会的记录载着某业主的姓氏、名字首字母和欠款，在门厅上锁的橱窗里挂了八个月：依同一第 5 条第 1 款 f 项罚 1,000 欧元，并责令今后绝不再把会议记录置于业主和访客可见之处，salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal——《横向产权法》指明的情形除外。

对海外业主来说，实用规则就是住址。给社区一个在西班牙能收到信件的住址，我们的或亲属的，这样就永远不必把任何通知贴上公告栏；并通过 AEPD 称为良好做法的渠道接收通知和记录，即 la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña——邮寄逐一送达会议通知、投入信箱，或通过带用户名和密码的内网。我们所管理社区的业主专区就是这个内网：通知、委托书表格和会议记录经登录后送达每位业主，第 16 条第 2 款的名单在其中随行，绝不上墙。至于大会本身是否有一天能在线上举行，那是国会仍在辩论的另一个问题。

WhatsApp 群

AEPD 在其行业指南的常见问题里用两句话回答了 WhatsApp 的问题。关于你为了让管理人就你的房子联系你而给出的号码：Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento——如果是业主提供的，可以在社区管理范围内使用而无需同意。Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito——但是，未经业主明确、知情且明示的同意，不得用它把业主拉进一个群。原因在于条例对处理的定义包括 comunicación por transmisión, difusión——以传输、传播方式披露，因为把你拉进群就等于把你的号码交给每一位成员，而第 4 条第 11 项所说的同意是 toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca——任何自由作出、具体、知情且明确的意思表示，沉默不算。

群里发了什么，与谁在群里同样重要。在 PS/00365/2023 号程序中，一个社区的主席在业主群里分享了与一位业主的私人对话以及该业主的一张银行回单副本，上面有姓名、账号和邮寄地址；该局提议因第 5 条第 1 款 f 项的保密原则罚 1,500 欧元、因第 32 条罚 500 欧元，合计 2,000 欧元，社区于 2024 年 1 月 16 日按自愿缴纳的减免支付 1,600 欧元了结了程序。LOPDGDD 第 5 条正是这位主席违反的规则：deber de confidencialidad——保密义务——约束控制者、处理者以及 todas las personas que intervengan en cualquier fase——参与处理任何环节的所有人，包括主席和理事，而同一部法律第 72 条第 1 款 i 项把违反该义务列为特别严重违法行为。一个群也不会因为出于好意建立而合法：一个社区把它的清洁工拉进一个有两名理事的 WhatsApp 群以监督其工作，随后又无视她的查阅请求，在 PS/00269/2022 号案中被罚 1,500 欧元和 500 欧元。

在我们管理的社区里，管理人不建群。消息一对一发送，电子邮件把收件人放在密送里，凡是带有姓名、欠款或文件的内容都进业主专区，而不进聊天。业主们自己建的群是他们自己的决定、自己的责任；社区的渠道是法律所描述的那些，社区的内部规则可以把这一点写下来，省得下一任主席再争论。

业主可以看什么，什么留在抽屉里

法律第 20 条 e 项要求管理人 custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad——保管社区文件并供业主查阅，第 19 条第 4 款要求秘书保存会议记录簿，并 durante el plazo de cinco años——在五年内——保存会议的通知、函件、授权书及其他文件。AEPD 的指南把第 20 条 e 项与条例的数据最小化原则一起读，该原则要求数据 adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados——充分、相关且限于处理目的所必需（第 5 条第 1 款 c 项）。所以业主可以核对账目、发票和合同，可以知道社区付给园丁的工资及其明细，因为这是监督管理所需要的；业主拿不到的是其他业主的家庭住址或银行账户名录，因为它们 en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración——对监督良好管理的目的毫无助益，也拿不到雇员的工资单，上面有税务住址、银行账户以及工会或健康数据。名字则是另一回事：常见问题承认依条例第 6 条第 1 款 f 项，un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios——业主有知道其他业主姓名的正当利益，所以会议记录里的出席名单和信箱上的名字都不构成违法。

从海外行使你的权利

条例第 15 至 22 条给你查阅社区所持有的关于你的数据并取得副本的权利；更正错误地址或份额的权利；删除不再需要的数据的权利；以及基于你的特殊情况，反对基于公共利益或正当利益的处理的权利——这正是可以用来对付拍到你露台的那台摄像头的权利。社区必须 en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud——在收到请求后一个月内——答复（第 12 条第 3 款），而且免费，因为 LOPDGDD 第 12 条第 7 款规定 Serán gratuitas las actuaciones——相关行动免费，其第 12 条第 1 款允许这些权利 ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario——直接行使或通过法定或自愿代理人行使，所以身在上海的业主可以通过律师或通过我们来写信。如果与管理人的合同有此约定，管理人代表社区处理请求（LOPDGDD 第 12 条第 3 款），这是通常的安排。

如果社区不答复，投诉就送到 AEPD，该局先把投诉转给社区、限一个月作出说明，然后决定警告、责令还是罚款。条例第 83 条第 5 款的上限是 2,000 万欧元，但该局对业主社区的罚款就是上文引用的那些，从几百到几千欧元，而且总是附带责令撤下名单、拆除摄像头或证明已改正做法；无视这种责令本身就是违法，一个社区在 2025 年因未证明已答复某业主的更正请求而被罚 450 欧元。

我们在所管理的社区里做什么

我们与每个社区的合同都带有第 28 条的附件，每个社区都保存着 «propietarios» 和 «videovigilancia» 的处理活动记录，由我们起草、主席签署。摄像头依第 17 条第 3 款表决，决议写明数量和区域，每个入口都有告示牌，前台备有以业主各种语言写成的信息说明，录像机放在上锁的房间里，只有两名实名用户，30 天后自动覆盖，事件录像只会朝着提出要求的警方或法院离开楼宇。会议通知送到每位业主的住址和业主专区，第 16 条第 2 款的名单在其中随行；没有存档的送达失败记录和法律所描述的批注，任何东西都不会贴上公告栏。我们不建 WhatsApp 群，我们用业主的语言在一个月内答复权利请求，当海外业主问谁有他的号码时，我们可以拿给他看。未缴费用通过法院、凭法律所描述的证明追讨，绝不靠墙上的一张名单。我们的社区管理服务描述了这一标准；索取报价并告诉我们你的综合体有几台摄像头，因为最初的问题通常就从那里开始。

常见问题

社区可以把欠费业主名单贴在公告栏上吗？

作为名单，不可以。法律只在两份文件里公布欠费：会议通知（第 16 条第 2 款）和会议记录（第 15 条第 2 款），每位业主都会收到。关于某一位业主的通知，只有在向其住址送达失败之后才能贴上公告栏，并附秘书署明日期的批注，AEPD 还补充说公告栏不能设在公众经过的地方。一份只有房号没有名字的名单在 2023 年被罚了 1,000 欧元。

邻居在他的露台上装了一台拍到泳池的摄像头。这合法吗？

不合法。对着公共区域的摄像头需要业主大会依第 17 条第 3 款以五分之三多数作出决议，而且只能拍决议指明的公共区域；私人摄像头不能拍到泳池、天井或楼道。AEPD 2026 年 1 月 23 日关于拉拉古纳一栋楼的决定，责令在 15 个工作日内拆除的正是这样的摄像头。请管理人书面向该业主提出；如果摄像头还在，途径就是向 AEPD 投诉。

主席没问我就把我拉进了社区的 WhatsApp 群。可以这样做吗？

不可以。AEPD 的指南说，你给社区的号码可以用来就社区事务联系你，但不能在没有你明确、知情且明示同意的情况下把你拉进群，因为群会把你的号码暴露给每位成员。要求退群，并要求通过邮寄、电子邮件或业主专区接收通知；一位在群里发布某业主银行回单或私人消息的主席，会让社区面临罚款，PS/00365/2023 号案就是例子。

我的车在车库被划了。我能拿到录像吗？

你可以要求社区保留录像并交给警方或法院，但不是交给你：LOPDGDD 第 22 条第 3 款只为证明侵害人身或财产的行为而保存图像，并在 72 小时内提供给当局，录像机在一个月内删除一切。当周就写信给管理人，说明日期和时间，去报案，让警方调取片段；交给业主的副本会暴露画面里的其他人。