业主社区一年到头都在签合同：电梯、泳池、花园，偶尔还有楼房的工程。西班牙法律规定了谁决定、谁签字，对三份报价只字未提，而对出了问题会怎样，说得比大多数主席预想的要多：没有拿到钱的分包商、拖欠社保的承包商、有两家公司却没有安全协调员的工程。本文跟着一份合同从表决走到最后一张发票。
外墙该粉刷了，主席的桌上放着三份报价：两份来自建筑公司，另一份便宜得多，来自一位单干的油漆工，他说会「带两个小伙子来」。业主社区一年到头都在签合同：电梯、泳池、保洁、花园，偶尔还有楼房本身的工程，其中大多数从不出问题。出问题的那些，每次提出的都是同一个问题：谁来负责？本文跟着一份合同从表决走到最后一张发票：谁决定、谁签字，法律对报价怎么说，合同应当写什么，该向承包商要哪些文件、为什么要，楼里有工程时社区在安全方面必须做什么，以及谁对缺陷、未付的账单和事故负责。
《水平产权法》把决定权交给业主大会，由它负责 Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias，即批准房产一切维修工程的预算和实施，不论是普通的还是特别的（Ley 49/1960 第 14 条）。楼房为保养所必需的工程是强制性的，不需要大会事先决议，大会在这里的任务是分摊费用并确定如何支付（第 10 条）；工程的预算仍然由大会批准。有些工程另有规则，其中包括无障碍工程和节能改造。
两次大会之间，有两个人在行动。管理人可以安排不能等的事情，disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios，即安排紧急的维修和措施，并立即向主席或在相应情况下向业主报告（第 20 条），大会则在事后得到通知（第 14 条）。签字的是主席，因为 El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten，即主席在诉讼内外、在一切涉及社区的事务中依法代表社区（第 13 条）。随后由管理人执行有关工程的决议并付款（第 20 条）。水管爆裂，先修后报；粉刷外墙，要等大会。
该法没有任何一条规定社区必须索取几份报价。三份是细心的管理人的习惯，它有用，与其说在于数目，不如说在于报价之间可以比较：同样的工程量，同样的材料并写明品牌和质量，同样的施工范围，税款包含在内或者单列，完工期限，以及单独列项计价的安全措施。西班牙国家劳动安全与卫生研究所在一个关于社区工程的实例中描述了一家公司，它 presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud，即提交了最便宜的报价，却没有列明安全与健康的项目；而第二家更贵，其报价逐项列出了工程量、材料、人工、计划中的分包以及将要安装的防护设施；例子中的社区选择了第二家（INSST，技术说明 NTP 1072，2016 年）。一份只写着「外墙粉刷，总价」的报价，无从比较。
承揽合同即使是口头约定也有约束力。请把它写成书面，并让它处理下面这些事项。
电梯、保洁、花园和泳池都是持续履行的合同，在这里社区有一项很少有主席知道的保护。消费者法除自然人外，还把下列主体算作消费者：las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial，即在商业或经营活动之外、不以营利为目的而行事的无法人资格实体（Real Decreto Legislativo 1/2007 第 3 条），这一描述与请人维护自己楼房的业主社区相符。对持续性的服务合同，同一部法律规定 se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato，即禁止规定过长期限的条款，也禁止排除或妨碍消费者终止合同权利的限制，并且合同必须明确写明消费者怎样终止合同（第 62 条）。法律没有给出年数。请在签字之前，而不是在社区想更换供应商的那一天，读清期限、自动续期和预告期。
签字之前，请向公司要一份简短的材料。每份文件都有它的理由。
先说社区不是什么。关于同一工作场所内多家企业安全协调的规则，适用于劳动关系的范围之内，研究所对社区的答复取决于社区有没有自己的员工。如果社区雇有门房或园丁，预防规则就适用于它，包括协调在内。如果它没有雇员，而是向专业公司购买服务，那么这些社区 no pueden adquirir la condición de empresario principal，即不能取得主要雇主的地位（INSST，关于企业活动协调的常见问题，2026 年 10 月 6 日查阅）。
建筑工程则是另一回事，而且这个词涵盖的范围比看上去要广：关于建筑工程安全的法令在其举例中列有维修、维护以及粉刷和清洁之类的保养工作（Real Decreto 1627/1997 附件 I），不过研究所补充说，仅仅列在清单上还不够。对这部法令来说，建设方是 cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra，即任何由他人为其实施工程的自然人或法人（第 2 条），而研究所为该法令编写的指南点名提到为维修、翻新、维护或改善其楼房而发起工程的社区：el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente，即建设方就是业主社区本身，由其主席代表（INSST，建筑工程技术指南，2019 年 11 月版）。由此产生三项义务。
有一种雇用方式会改变社区的地位。直接雇用自雇工人的建设方 tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos，即相对于这些人被视为承包商（第 2 条），承担承包商的义务。法令把「cabeza de familia」也就是一家之主可以为自己住房发包的工程排除在外，指南把这个人描述为 aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia，即为自己或家人使用而建造或维修自己名下住房的人：这是一个为个人和住家写的定义。对社区来说，简单的办法是由一家公司作为承包商承接全部工程。这样承包商的义务就归这家公司，社区保留建设方的义务，其中包括只要这家公司分包就要有协调员。
在法律要求时不指定协调员，或者不安排编制研究报告，属于严重违法行为，惩处它的法律把 los promotores y propietarios de obra，即工程的建设方和所有人，列为责任人（Real Decreto Legislativo 5/2000 第 2 条和第 12 条），罚款为 2,451 至 49,180 欧元（第 40 条）。
| 出了什么问题 | 谁负责，依据什么规则 |
|---|---|
| 属于《建筑管理法》范围的建筑工程的缺陷 | 参与建造的各方：结构损害十年，影响居住条件的缺陷三年，装修缺陷由施工方负责一年，自接收之日起算；必须在损害发生后两年内提出主张（Ley 38/1999 第 17 条和第 18 条） |
| 较小工程的缺陷 | 承包商，按合同的约定负责，所以保修必须写在合同里 |
| 承包商的人员或分包商干得不好 | 承包商（《民法典》第 1596 条） |
| 承包商没有付款的分包商 | 社区，但仅以提出主张时它仍欠承包商的数额为限（《民法典》第 1597 条） |
| 承包商为其工人欠下的待遇或社保费 | 工程的所有人，如果承包商被宣告无力清偿（Real Decreto Legislativo 8/2015 第 142 条和第 168 条） |
| 必须有协调员而没有指定 | 建设方：严重违法行为，罚款自 2,451 欧元起（Real Decreto Legislativo 5/2000 第 12 条和第 40 条） |
| 社区不向承包商付款 | 社区，以其全部资金和债权负责，其后是每一位曾为诉讼当事人的业主，按其份额负责（《水平产权法》第 22 条） |
《民法典》的两句话解释了这张表的大部分内容。El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra，即承包商对它在工程中所用人员完成的工作负责（第 1596 条）：社区只同一家公司打交道，不必去追它的分包商。而在承包商以总价承揽的工程中投入劳动和材料的人，no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación，即只能在提出主张时工程所有人尚欠承包商的数额之内向所有人主张（第 1597 条）。这就是绝不超前于工程进度付款的法律理由：社区手里还留着的款项，就是没有拿到钱的分包商所能追到的全部，不会更多。
社区自己也要作为债务人负责：con todos los fondos y créditos a su favor，即以有利于它的全部资金和债权负责，其后是每一位曾为诉讼当事人的业主，按其在未付部分中的份额负责，除非该业主对社区没有欠款（《水平产权法》第 22 条）。而什么都不做，也有它的答案。楼房的所有人要对楼房全部或部分倒塌造成的损害负责，si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias，即倒塌是由于缺少必要的维修而发生的（《民法典》第 1907 条）。
社区的大多数工程需要事先向市政厅报备或者取得许可，视工程内容而定，而架在人行道上的脚手架本身就可能需要许可：这张图在我们关于屋面工程的文章里。至于税，请比较含 IGIC 的报价，并让每个承包商在报价中写明它适用的税率。
在我们于富埃特文图拉管理的社区里，重要的工程会带着三份可比较的报价和我们的书面建议提交大会，报价来自我们挑选并且每年重新评估的工匠；发票付款之前，工程要在现场核查。我们的报酬事先约定，从来不是工程款的一个百分比，我们也不向供应商收取佣金。我们不是工程的技术负责人，也不是它的安全协调员：那是独立的技术人员，工程需要时，我们会请社区指定他们。请看我们的社区维护服务，以及需要管理工程时管理人的报酬包含什么，或者索取一份固定报酬的报价。
法律要求社区索取三份报价吗？
不要求。该法要求大会批准维修工程的预算和实施，却没有说大会必须看到几份报价。三份可比较的报价是好做法，大会可以自行要求。
管理人可以不召开大会就雇用公司吗？
紧急的事情可以：该法允许管理人安排紧急的维修和措施，并要求他立即向主席或业主报告。其余的，也就是维修工程的预算及其实施，属于大会。
我们想为楼梯间雇一位油漆工和一位电工，两人都是自雇。我们需要安全协调员吗？
如果这项工作属于法令意义上的建筑工程，需要：同一工程中有几名自雇工人，正是建设方必须指定协调员的情形之一，而且社区直接雇用他们，就被当作他们的承包商。由一家公司用自己的员工完成全部工作，这两件事都可以避免。
承包商在工程做到一半时破产了，它一直没有付钱的瓷砖工要社区付款。社区必须付吗？
只以瓷砖工提出主张时社区仍欠承包商的数额为限。付款没有超过已完成工程的社区，不再欠任何钱，按完成的阶段付款正是为了这一点。
电梯公司说我们的合同会自动续期好多年。我们被绑住了吗？
不一定。在企业与作为消费者行事的社区之间的合同中，规定过长期限或妨碍终止合同权利的条款是被禁止的，合同还必须写明怎样终止。法律没有规定年数，所以答案取决于条款本身：请在续期日之前让人读一读。
