无障碍工程：社区何时必须付钱——七十岁以上、残疾、十二个月上限与补贴

我们在富埃特文图拉管理的大多数楼宇建于七十年代末至两千年代初，其中相当一部分没有电梯，入口处有一段台阶，还有一代五十岁时买房、如今已过七十的业主。每年都有同样的问题：一位业主需要坡道或电梯，其他人不愿付钱——谁说了算？《区分所有权法》用三条大多数业主大会从未一起读过的规则来回答：一条规则让某些无障碍工程无需任何表决即成为强制性工程；一个上限规定社区最多可以被要求花多少钱；以及超过上限后的多数表决途径。再加上储备基金、国家和加那利的补贴以及一项地区税收扣除，问题就从是否变成了多少、谁来签字。本文说明这三条规则、以科拉莱霍一栋楼为例的计算、资金来源，以及我们在业主大会上处理这一议题的方式。

谁可以要求施工，社区必须做什么

自2013年改革以来，法律列出了"具有强制性且无需业主大会事先决议、无论是否改变设立文件或章程"的工程：其中包括"为保障通用无障碍的合理调整所必需的工程和措施，以及在任何情况下，由其住宅或商铺内居住、工作或从事志愿服务的残障人士或七十岁以上人士的业主所要求的工程"，以确保他们能适当使用公共部分，"以及安装坡道、电梯或其他有助于其定向或与外界沟通的机械和电子装置"（Ley de Propiedad Horizontal，第10.1.b条）。这句话里的三点决定了大多数争议。请求由业主提出，但需要工程的人可以是任何在该住宅内居住、工作或做志愿服务的人——租客的父亲、住家护理员。年龄本身就足够：七十岁以上，无需残疾证明。而且业主大会不对是否表决：当工程属于强制性时，"业主大会的决议仅限于分摊相应的分摊款及确定其支付条件"，费用由业主按份额承担，每套住宅对其负责的方式与普通费用完全相同（第10.2条）。

法律所说的"合理调整"有法定定义：使建筑物"有效、安全、切实地"实现无障碍、"且不构成不成比例负担"的措施；在区分所有权楼宇中，"当工程费用按年分摊并扣除可享受的公共补助后超过十二个月的普通公共费用月供时"，负担即为不成比例（Real Decreto Legislativo 7/2015，第2.5条）。能够进行合理调整的既有建筑本应在2017年12月4日前满足基本无障碍条件（Real Decreto Legislativo 1/2013，附加条款第3条）——这一期限在大多数社区悄然过去，而市政检查仍可援引。

十二个月测试：上限如何运作

义务有一个天花板，而天花板就是社区自己的预算。工程属于强制性的条件是"其按年分摊的费用，在扣除补贴或公共补助后，不超过十二个月的普通公共费用月供"——即整栋楼一年的普通费用。接下来是大多数业主没有听过的两句话：提出请求的业主承担超出上限的部分，并不使工程失去强制性；而当社区可获得的公共补助达到工程费用的75%时，工程在任何情况下都是强制性的（第10.1.b条）。

科拉莱霍一栋24套住宅的楼宇，普通预算每年36,000欧元——平均每套每月125欧元——收到一位七十四岁业主安装电梯的请求。报价70,000欧元。根据2026–2030年国家住房计划的楼宇层面项目，无障碍工程的补助可达费用的70%，若楼内居住着六十五岁以上或经认定残疾程度达33%以上的人士则为80%，每套住宅上限13,000欧元，该情形下升至18,000欧元（Real Decreto 326/2026，第99条）；按80%这一档，社区的净费用为14,000欧元，远低于36,000欧元的测试线，电梯无需表决即为强制性。若没有任何补助——因为开会时没有开放的申请——净费用为70,000欧元，高于上限：工程本身不具强制性。社区随后有三条路：提出请求的业主支付超出上限的34,000欧元，其余部分仍属强制；社区先申请补助，待补助批准后重新测试；或者业主大会以多数通过电梯，上限随之消失。

关于算术的一点提醒：法律说的是"按年分摊"的费用，法院在解读这一措辞时会考虑融资安排——分几年支付的电梯，每年的分量比一次性支付要轻。因此分摊款的排期会改变测试结果，这也是请求到来时我们首先设计的事情。

超过上限：多数表决途径与反对者

"旨在消除妨碍残障人士通行或行动的建筑障碍的工程，以及在任何情况下设置电梯服务的工程，即使涉及修改设立文件或章程"，需要"业主多数且同时代表参与份额多数的赞成票"；并且"当无障碍工程的决议有效通过后，即使其按年分摊的金额超过十二个月的普通公共费用月供，社区也有义务支付费用"（第17.2条）。这正是无障碍与其他任何改善之间的全部区别。对于"非建筑物适当保养、宜居、安全和无障碍所必需的"创新，需要五分之三多数，且当费用超过三个月月供时反对的业主不受约束（第17.4条）；电梯按定义是无障碍所必需的，因此反对者与其他人一样付费，无论其住宅是否在底层。缺席但已收到决议通知的业主，若三十天内未书面反对，即计为赞成票，而决议只能在法定期限内提出异议——这一机制见我们的业主大会指南。

钱从哪里来：储备基金、分摊款和补贴

• **储备基金。**每个社区必须持有不低于上一年度普通预算10%的基金，法律在其用途中列明"第10.1.b条的无障碍工程"和"第17.2条的无障碍和能效工程"（第9.1.f条）。在科拉莱霍那栋楼，法定最低额是3,600欧元——一个起点，不是一部电梯；岛上管理良好的社区持有更多，我们的年度账目文章说明如何读懂您的社区持有多少。
• **分摊款。**基金不能覆盖的部分是按参与份额分摊的derrama——这是普通费用的常规规则，见我们的费用与分摊款指南——按业主大会确定的时间表支付，并像普通费用一样以每套住宅作担保。
• **由加那利政府执行的国家计划。**2026–2030年国家住房计划通过地区政府开放的申请，资助住宅楼的无障碍工程——电梯、坡道、楼梯升降机、自动门、公共部分的改造；楼宇层面的补助上限为费用的70%，楼内有六十五岁以上或经认定残疾的居民时为80%，每套住宅上限13,000欧元，可升至18,000欧元，残疾程度65%以上时为20,500欧元，工程使整栋楼实现无障碍时为22,000欧元（Real Decreto 326/2026，第95–99条）；住宅层面，残障居民的补助可达80%，每套上限15,000或18,000欧元（第108条）。加那利政府在上一个计划下的最后一次无障碍申请于2024年6月30日截止，补助费用的60%，居民有功能性障碍或年满七十五岁时为80%；新计划下的申请由地区政府开放，您开会当天是否有开放的申请，是值得在前一周问我们的问题。
• **地区税收扣除。**加那利居民为经认定残疾程度65%以上人士所居住住宅支付"无障碍所严格必需"的工程费用，可在其所得税的地区部分扣除所付金额的14%——若该人士同时年满六十五岁则为18%——基数每年最高15,000欧元，扣除所获公共补助（Decreto Legislativo 1/2009，第14 ter和14 quater条）。业主在公共电梯中的份额是否符合条件，取决于证明和工程内容；我们在安排分摊款之前会先询问业主的税务顾问。

业主大会：我们如何处理无障碍议题

1. **书面请求。**业主致管理人的信函，附残疾证明或年龄证明，以及所要求的内容——坡道、电梯、楼梯升降机、自动门。
2. **技术档案。**关于楼宇无障碍缺陷的报告——如已有检查报告，我们的报告以此为起点，见我们的楼宇检查文章——以及两三份包含许可证和项目费用的报价。
3. **先申请补助，再施工。**没有任何项目会为已经开工的工程付费：申请先行，十二个月测试在补助批准后进行，或以75%这一档为参照。
4. **议程项目。**措辞要显示适用哪条规则：第10.1.b条下的强制性工程及待分摊的款项，或提交第17.2条多数表决的无障碍工程。海外业主通过代理或书面投票；三十天规则把沉默者计入。
5. **分摊款计划。**储备基金的出资、按份额的分摊、时间表，以及社区为工程融资时的银行额度——这些数字决定年度测试。
6. **施工。**许可证、承包商、从第一天起的电梯公司维护合同，以及记录谁付多少的会议记录，以便任何一套住宅的下一位买家都能在我们出售时出具的证明中读到。

我们的角色

我们在富埃特文图拉的管理人接收请求，委托无障碍报告和报价，在开工前向加那利政府提交补助申请，进行十二个月测试并起草分摊款计划，按正确的条款措辞议程项目，清点代理投票和三十天的沉默，随后管理工程和电梯维护合同。请查看我们的工程与补贴和社区维护服务，或索取报价。

常见问题

一位业主能强制社区安装电梯吗？

能，在一个上限之内。住宅内有残障人士或七十岁以上人士居住、工作或做志愿服务的业主，可以无需表决要求无障碍工程（包括电梯），条件是社区扣除公共补助后的年度费用不超过十二个月的普通公共费用月供——即一年的普通费用。超过部分，提出请求的业主可以自付，75%的公共补助无论如何都使工程成为强制性，或者业主大会以多数通过，此后社区不受上限限制地付款。

我住在底层，也要为电梯付钱吗？

要。无障碍工程由全体业主按参与份额承担，无论是依第10.1.b条的强制性工程还是依第17.2条以多数通过的工程，而让反对的业主免于承担费用超过三个月月供的改善工程的规则，不适用于无障碍所必需的工程。只有章程或设立文件中有效约定的豁免才能改变分摊。

2026年在富埃特文图拉安装电梯有哪些补贴？

2026–2030年国家住房计划资助住宅楼无障碍工程最高达费用的70%——楼内有六十五岁以上或经认定残疾的居民时为80%——每套住宅上限13,000至22,000欧元，通过加那利政府开放的申请获得；其在上一计划下的最后一次申请于2024年6月30日截止，比例为60%和80%。申请须在开工前提交。加那利居民还可就为残疾程度65%以上人士进行的无障碍工程扣除14%或18%，每年最高15,000欧元。

储备基金可以支付工程吗？

可以。法律把第10.1.b条和第17.2条的无障碍工程列入储备基金的用途，该基金须不低于上一年度普通预算的10%。实践中，基金可以覆盖一条坡道或一扇自动门以及电梯的一部分；其余是按份额的分摊款，按业主大会决定的年限排期。