科斯塔卡尔马的一个业主社区用英语开会，两位业主提出异议：一位要求用西班牙语，另一位要一份自己读得懂的会议记录。本文说明西班牙法律对大会、召集通知和会议记录的语言怎么规定：最高法院 2002 年的判决，马拉加法院的两份判决，特内里费因一份意大利语通知而被宣告无效的决议，哪个文本算数，住在国外的业主可以要求什么，以及由谁付钱。
科斯塔卡尔马的六十套公寓，五十二套属于德国人和英国人，八套属于西班牙人。多年来，年度业主大会一直用英语开，最后有一段德语摘要，谁需要也可以用西班牙语。今年秋天，主席收到两封信。一位西班牙业主说，上一次大会无效，因为没有用西班牙语开。一位德国业主说，一份他读不懂的会议记录对他没有约束力。两人都不对，但各自指出了业主社区在下次开会前应当解决的一件事。本文说明西班牙法律对大会、召集通知和会议记录的语言是怎么规定的，法院作过哪些判决，以及住在国外的业主可以要求什么、不能要求什么。
《水平产权法》规定谁召集大会、召集通知寄往何处、需要怎样的多数，以及会议记录必须包含什么。没有任何条文提到语言。主张必须用西班牙语的人，通常从更高处说起，即宪法：El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla，即卡斯蒂利亚语是国家的官方西班牙语，所有西班牙人都有义务懂得它，也有权利使用它（第 3 条）。真正规定使用西班牙语的规则，针对的是公权力机关：国家行政机关以卡斯蒂利亚语办理程序（Ley 39/2015，第 15 条），法院也是如此（Ley de Enjuiciamiento Civil，第 142 条）。业主社区两者都不是。曾有一家省法院从宪法中推导出同样的义务，最高法院纠正了它。
案件来自卡塔赫纳的一家法院：一个业主社区有 148 名外国业主，其中 94 名是英国人，另有两名西班牙人。它在 1994 年 9 月的年度大会照例用英语召开。两名业主请求法院宣告大会无效，并命令用西班牙语重新召开，con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan，即翻译成与不同国籍业主数量相同的各种语言。一审法院驳回了请求，省法院支持了请求，最高法院撤销了省法院的判决（2002 年 11 月 15 日第 1052/2002 号判决）。
最高法院指出，宪法并不妨碍在私人之间的法律关系中使用外语，tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto，即在情况和行为的性质使之适宜时更是如此。《水平产权法》适用于那次大会，但它的适用 no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español，即并不延伸到大会必须用西班牙语召开。
判决中有三个事实很有分量，业主社区最好记住它们。
因此，大会可以用多数业主共通的语言召开。判决审查的东西比语言更窄：提出异议的业主是否能够参与，是否能够知道表决的是什么。两年前，巴利阿里省法院对一次用英语召开的大会得出了同样的结果，realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete，即由业主社区的主席和秘书承担口译工作。起诉的那位讲西班牙语的业主发了言，提了建议，也投了票（2000 年 7 月 31 日第 543/2000 号判决）。
住在国外的业主有时把这份判决反过来读，当作一项要求别人用德语或英语同他沟通的权利。2002 年的原告要求过类似的东西，即为每个国籍提供翻译，结果败诉。马拉加省法院的两份判决我们已全文读过，它们显示了这种主张的下场。
2019 年，一位因拖欠社区费被起诉的外国业主辩称，召集通知和会议记录本应翻译，至少译成英语。法院驳回了这一主张。她从未提出过请求：ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente，即没有任何以可查证的方式提出的相关请求。而且举证责任在她：le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma，即应由上诉人证明自己不懂这门语言，而管理人已作证说，他与她的谈话全程使用西班牙语（2019 年 10 月 28 日第 559/2019 号判决）。2007 年，同一法院驳回了一位拒绝付款的业主的上诉，alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad，即他以不懂语言为由，可他甚至当过业主社区的主席（2007 年 11 月 28 日第 677/2007 号判决）。
这些是关于拖欠社区费的上诉判决，不是最高法院的判例。我们检索了最高法院的裁判，没有找到任何一份判决规定必须翻译召集通知或会议记录。这些判决所显示的，与法律相符。第 18 条列举了可以对决议提出异议的理由，没看懂并不在其中：那必须是违反法律，而法律并不要求任何翻译。
法律规定谁发出大会的召集通知、通知必须包含什么、必须寄往何处。它没有规定用什么语言。每位业主都必须向秘书告知 el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad，即在西班牙境内、用于接收与业主社区有关的各类传唤和通知的地址（Ley 49/1960，第 9 条）。没有告知地址的，以公寓本身为地址，交给居住在其中的人的通知完全有效。无法送达的，召集通知张贴在公告栏，三个自然日后生效。一位没有告知地址、也不读西班牙语的杜塞尔多夫业主，在法律上已被合法通知。我们关于住在国外时的年度大会一文说明了怎样避免这种情况。
确实提供翻译的业主社区，要承担它自己的风险。特内里费南部的一个业主社区用四种语言撰写召集通知，即意大利语、英语、西班牙语和德语，并给每位业主寄去他那种语言的版本。2016 年 2 月的那次大会，意大利语版本是一份草稿。它的第 7 项写的是授权理事会处罚违反规则的业主。最终的召集通知宣布的却是就某一套公寓的工程作出决定，并在必要时采取法律行动。那套公寓的业主一向收到意大利语通知，他是到了大会现场才知道要决定什么。业主社区辩称，它的译文是其管理机构之外的一项服务，que no tiene valor oficial, ni probatorio，即既没有官方效力，也没有证明效力，因为主席并不在上面签字。法院回答说，la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua，即召集业主的通常方式就是用他们的语言向他们发出召集通知；而且，既然错误不可归责于业主，la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo，即正确的后果是决议无效（圣克鲁斯-德特内里费省法院，2020 年 2 月 7 日第 35/2020 号判决）。只有在业主同时也收到签字文本时，译文才只是一种礼貌。如果译文是他收到的全部，那它就是他的召集通知。
提出异议的期限遵循同样的逻辑。诉权在决议作出三个月后消灭，如果决议违反法律或章程则为一年，并且 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9，即对缺席的业主，该期限自依第 9 条规定的程序通知决议之时起算（第 18 条）。按照这一措辞，期限从会议记录送达之日起算，而不是从它被译出之日起算。
决议记载于会议记录簿，diligenciado por el Registrador de la Propiedad，即经不动产登记官认证（第 19 条）。落实这句话的条例规定的是编号的页张和登记官的印章，同样没有提到语言（Reglamento Hipotecario，第 415 条）。法律列举了会议记录必须包含什么，以及它怎样定稿：El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario，即会议记录应以主席和秘书的签字封闭，时间是会议结束时或其后十个自然日内。
我们的理解是，签字的文本应当是西班牙语的，或者附有西班牙语版本，即使大会是用另一种语言开的。会议记录是业主社区对外使用的文件。在法院，规则写得很清楚：凡不是用西班牙语写成的文件，se acompañará la traducción del mismo，即应附上其译文（Ley de Enjuiciamiento Civil，第 144 条）。在不动产登记处，Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro，即非以西班牙语写成的文件，可以为登记之目的而翻译，而登记官在懂得该语言时，可以自担责任免除官方译文（Reglamento Hipotecario，第 37 条）。在最高法院判决的那个案件中，大会是用英语开的，会议记录却是西班牙语的。
马略卡的一个案件显示了这条规则的实际运作。几位业主对 2018 年的一次大会提出异议，却始终没有提交那次大会的会议记录。法院认定他们手里有德语的会议记录，por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción，即他们本可以连同译文随起诉状一并提交。诉讼请求因缺少它所依据的文件而失败，最高法院没有受理上诉（2022 年 9 月 14 日裁定，第 3446/2020 号上诉）。
寄给业主的会议记录译文只是一份礼节性的副本。按我们的理解，如果它与簿册中签字的会议记录不一致，算数的是签字的会议记录：有错误时被更正的是它，被提出异议的也是它。如果会议记录本身用两种语言写成，最好在其中写明以哪个版本为准。错误怎样更正，见我们关于大会的会议记录一文。
这一切并没有让外国业主束手无策。法律给了几种办法，而且在大会之前用比在大会之后用更有效。
法律和我们读过的判决都没有给予的有两样：因大会没有用业主的语言召开而宣告其无效，以及在等待译文期间延长提出异议的期限。
法律没有关于翻译或口译的规则。按我们的理解，这是一项普通决定：Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación，即其他决议的有效，只需全体业主的多数投票赞成，且这一多数同时代表多数份额（第 17 条），第二次召集时则只需出席者的多数，只要其持有出席份额的一半以上。一经通过，这笔费用就是一项共同开支，和其他开支一样按份额分摊，不需要翻译的业主也要分摊。没有决议的，每位业主自行安排并支付自己的翻译：马拉加法院在 2019 年指出，那位业主既没有自己安排，也没有请求安排理解所需的手段。
巴利阿里 2011 年的一份上诉判决就是这样处理的。在一个约 90% 的业主是外国人的业主社区，据管理人说，此前的一次大会已决定把文件译成法语、英语和德语，而两名业主对自己应分摊的费用提出异议。法院维持了文件翻译的这笔费用：la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros，即翻译是必不可少的，是业主知情权的一部分，并且 la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia，即批准这些开支的大会，意味着大会的多数认可其正当（2011 年 5 月 4 日第 144/2011 号判决）。法院这样说，是为了维持一笔业主已经表决通过的开支，而不是因为缺少翻译而撤销任何东西。
我们读过的判决没有说明，一项常设的付费翻译服务是否属于 otros servicios comunes de interés general，即其他具有普遍利益的公共服务，设立这类服务需要五分之三的业主和份额（第 17 条）。巴利阿里的法院把翻译当作大会批准的一笔开支，我们也这样看。同样的多数也可以决定大会本身的语言：卡塔赫纳一案的业主就表决过，最高法院也重视这一点。
| 情形 | 结果 |
|---|---|
| 大会用英语或德语召开 | 情况使之适宜、且没有人被剥夺使用西班牙语时，有效 |
| 召集通知只有西班牙语 | 寄往法律指定的地址即有效 |
| 您收到的唯一通知是译文，而且有错 | 决议可以被宣告无效 |
| 您想要自己语言的会议记录 | 书面提出；大会以多数决定 |
| 译文与签字的会议记录不一致 | 以签字的会议记录为准 |
| 您没看懂，也没付款 | 在马拉加法院看来不成抗辩 |
| 会议记录要提交法院 | 用西班牙语，或附译文 |
我们以西班牙语和英语主持大会，并以这两种语言出具会议记录；德语摘要可按需提供。召集通知在签发的那一刻就上线，提供英语、西班牙语或德语，并随附委托书表格。某一项具体决议是否还能提出异议，取决于日期和事实，这需要针对个案的咨询。这项服务在我们的业主社区管理页面有说明，想作比较的业主社区可以索取报价。
用英语召开的大会有效吗？
有效，只要情况使之适宜。最高法院在 2002 年就一个外国业主占绝大多数、并已表决决定用英语开会的业主社区作出了这样的判决。想用西班牙语的业主必须能够使用，他要求把付诸表决的决议译成西班牙语，也是有道理的。
我可以要求德语的会议记录吗？
您可以书面提出，并让这个问题列入议程。法律并不赋予获得译文的权利：由大会以多数决定，如果通过，费用列入预算。
我收到的本国语言通知里少了一项。这要紧吗？
可能要紧。2020 年，圣克鲁斯-德特内里费省法院宣告一项决议无效，因为意大利语的召集通知——意大利业主收到的唯一通知——没有载明后来表决的那一项。业主社区说大家也都有西班牙语版本，法院认定事实并非如此。
我没看懂召集通知。我可以对决议提出异议，或者停止付款吗？
不能仅凭这一点。决议在下列情形可以被提出异议：违反法律或章程；为一名或数名业主的利益而严重损害业主社区；给没有法律义务承受的业主造成严重损害；或者是滥用权利作出的。而且只能在三个月或一年内提出。马拉加法院在 2007 年和 2019 年都驳回了以语言为由拒付社区费的主张。
翻译或口译的费用由谁付？
大会作出决定的，由业主社区按份额承担：巴利阿里 2011 年的一份上诉判决维持了这笔费用，两名提出异议的业主没有成功。没有决议的，每位业主自己付自己的。
