封闭露台、遮阳篷、空调室外机：哪些需要社区许可

科拉莱霍一套二楼公寓的业主想在明年夏天之前办成三件事：装玻璃板把露台封起来挡风，在剩下的部分上方装一个遮阳篷，再装一台空调，而它的室外机总得有个地方放。在他看来，这三样都在他自己的公寓里。可这三样都碰到了不只属于他的东西：外立面。《水平产权法》（Ley de Propiedad Horizontal）允许业主在自家墙内几乎什么都做，在墙外几乎什么都不能做，而且自 2013 年起，它明文点了露台封闭的名。本文按 2026 年 10 月的现行规定来读这条规则：界线在哪里，每类工程需要何种多数，最高法院（Tribunal Supremo）对空调室外机以及对社区“容忍多年”的工程说过什么，社区有多长时间可以作出反应，以及同一批工程在市政府那一边的手续。

界线：自家墙内，与其余的一切

规则就是第 7 条第 1 款。业主可以改动自己公寓的建筑构件、设施和管线，cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario——只要不损害或改变建筑物的安全、整体结构、外部形态或状况，也不损害其他业主的权利——并且须在动工前告知代表社区的人。第二句更短：En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna——在建筑物的其余部分，他不得作任何改动。

“建筑物的其余部分”比坐在沙发上看起来的要大。《民法典》把外立面列为公共部分，con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración——连同露台、阳台和窗户的外部饰面，包括其形象或形态（第 396 条）——屋顶、墙体和天井也在同一份清单上，即使它们归一位业主专用。最高法院把这条线划得很严。在 2014 年 4 月 4 日第 164/2014 号判决中，一位业主在社区刚粉刷完整个外立面后不久，把自家窗洞四周重新刷成了另一种颜色；法院认定，并非只有触及结构或安全时才需要社区的许可，因为只要改动发生在 en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio——建筑物外立面所呈现的美学形态或外部状况上——就够了。在 2025 年 3 月 27 日第 502/2025 号判决中，固定在梅诺卡岛一道公共分隔墙上的石楠围栏不得不拆除：它改变了小区的外观，挡住了一位邻居的海景，“这只是一项极小的工程”这一理由也没能保住它。

一张表：工程、多数、许可

右边一栏是按一般情形解读的加那利规则，各市政府的规划还可以附加自己的条件；两者下文都有说明。

封闭露台：五分之三，以及谁被计入

2013 年以前，法律对露台没有任何专门规定，法院把封闭露台当作对公共部分的改动，需要全体业主同意。自 2013 年 6 月起，封闭露台被列入需要全体业主五分之三同意的工程，这些业主还须代表五分之三的份额；自 2023 年 12 月 29 日起，这条规则位于第 17 条第 4 款：la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes——加建新楼层以及对建筑物结构或砌体的任何其他改动，包括封闭露台或改动公共物。

五分之三比全体一致容易，但计票比大多数表决都严。在普通决议中，没有到会、又未在三十天内提出异议的业主被计为赞成票。法律在 en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo——改动或改造是为了专有利益的情形——关闭了这条规则（第 17 条第 8 款）。只让一套公寓受益的封闭工程，需要整个社区五分之三的真实赞成票；在一半业主住在国外的楼里，这意味着会前收齐委托书，而不是会后的沉默。

有两件事可以让表决变得不必要或更容易。许多小区的章程事先就允许按某一设计封闭露台；那么这一设计就是界限，超出它的部分需要另行同意。2021 年 12 月 22 日第 909/2021 号判决显示了其中的差别：社区允许用铝合金框封闭露台，但一位业主还拆掉了自家露台与后面房间之间的墙，而这从未获得批准。玻璃封闭留了下来，墙则必须重砌，因为 el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad——该法第 7 条禁止未经社区必要许可而改变建筑物的外部形态。社区也可以一次为所有人作出决定：以五分之三通过一种封闭样式，并把图纸附在会议纪要后，每位业主就可以按该样式施工，无须再次表决。

空调：有弹性，但有限度

法律没有任何一条提到空调。最高法院的立场，概括在 2016 年 7 月 1 日第 453/2016 号判决中：安装这类设备，即使触及公共部分，ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas——在审理时也留有一定的弹性余地，以便让那些建造时无法适应技术进步的住宅得以更新。弹性不等于放行。一台设备是否改变了公共部分，要逐案判断：deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación——必须考虑每个案件的具体情况，其中包括是否进行了钻孔施工。

在 2016 年的那个案件中，设备被拆除了。该楼交付时每套公寓都预留了空调安装位置，所以没有人需要用外墙，而涉案的那面墙朝向一个共用的内院，院内摆放了家具和植物供人停留，看上去如同主立面。上诉人曾请求法院改变其判例，使这类设备在满足一定条件时一律获准；法院没有同意。因此，对业主来说，实际的顺序是：使用章程或业主大会指定的位置，无论是屋顶、天井还是露台女儿墙后的地面；没有指定位置的，钻孔之前先问；并且记住，一台在邻居卧室上方滴水或嗡嗡作响的设备，同样属于关于噪音的社区规则的范围。

有一个问题是新的。自 2026 年 3 月起，第 17 条第 1 款的三分之一规则涵盖了利用可再生能源的专有系统，incluyendo la aerotermia y geotermia——包括空气源热能和地热能——而一台普通的分体式空调在技术上就是空气源热泵。这是否把家用空调纳入三分之一规则，目前还没有法院作出裁决；我们关于能源工程与三分之一规则的指南解释了这条规则，专用露台上的太阳能板也适用它。

“它在那儿好多年了”：容忍不等于同意

为未经许可的工程辩护，最常见的理由是时间：邻居们都看见了，没人抱怨，所以他们是同意的。最高法院只在默示同意明确无疑时才予以认可。在 2025 年 6 月 25 日第 1006/2025 号判决中，案件涉及底层商铺的业主二十年前加盖了顶棚的一个天井，法院重申 no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad——不能把单纯的知情等同于同意，也不能把沉默等同于积极的意思表示。同意必须出自确凿的行为，关键在于这些工程对全体业主有多明显，以及社区是如何表现的。在那个案件中，业主大会年复一年地提出抗议，法院判令把天井交还社区并恢复原状。

第二种辩护是邻居也这么做了。在 2014 年的判决中，那位业主指出还有别的露台被封闭、别的设备未经许可就挂了上去；法院回答说，这种比较 no exime de la necesaria autorización——并不免除必要的许可。2021 年的判决还补充了在实践中很重要的两点：任何业主，而不仅是主席，都可以为社区的利益向法院起诉，要求恢复公共部分；对于业主大会从未获准讨论的事项，不能推定已经同意。

社区有多长时间

法律没有为这类请求规定期限，而法院给出的答案让大多数业主感到意外。在 2026 年 4 月 9 日第 534/2026 号判决中，最高法院重提其 2016 年的全体庭判例：社区要求从改动中受益的业主把公共部分恢复原状的诉讼，es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años——属于物权性质，因此适用的时效期间为三十年。在那个案件中，自公共屋顶露台上建起一间储藏室以来，得到证明的只有二十七年，所以不能宣告该诉讼已过时效。2025 年关于天井的那份判决还补充说，主张时间已过的一方必须加以证明，存疑时对其不利。

由此有两个后果。这种诉讼不是第 7 条第 2 款的“停止”程序——那是针对被禁止或扰人的活动的，以主席的正式催告开始；它是一项把建筑物恢复原样的普通诉讼。而且它跟着公寓走，不跟着人走：被告是今天拥有这套公寓的人。购买露台已封闭或外立面挂有设备的公寓的人，应当索要当初许可它的会议纪要或章程条款，因为“我买的时候就是这样”本身并不构成对这项请求的答辩。

市政府是第二道许可

社区的同意和规划许可是两回事，谁也代替不了谁。法律自己就这么说：封闭露台和改动公共物 Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda——须遵守相应的行政许可制度（第 10 条第 3 款）。在加那利群岛，地区土地法 Ley 4/2017 规定，未列入保护名录的建筑物的外部工程只需事先告知，无须许可证，salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada——除非涉及外立面的整体改动，或通过外立面统一方案给现有露台装玻璃（第 332 条第 1 款 b 项）；对于这些工程，也就是 las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada——外立面整体改动工程，或影响整个外立面的现有露台玻璃封闭——则须取得许可证（第 330 条第 1 款 f 项）。

两条合起来读，单个业主的玻璃封闭、遮阳篷或室外机属于事先告知，全楼统一的项目则属于许可证。这只是地区层面的框架。封闭后的露台是否计入建筑面积由市政规划决定，市政府还可能对颜色和材料有规定，所以在订购铝材之前，应当先到市政技术部门询问。我们关于屋顶工程及其许可的指南解释了这两种手续如何运作。

订购任何东西之前的清单

• 阅读章程和最近的会议纪要。 封闭或遮阳篷的样式，或者设备的安放位置，可能已经商定。
• 书面申请，并附图纸。 写明做什么、在哪里、用什么材料和颜色，在动工前交给主席或管理人。
• 让票数算对。 封闭露台需要全体业主和份额的五分之三，不能到会的人要出具委托书；沉默不会算作对您有利。
• 让样式附在会议纪要后。 这既保护您，也告诉下一位业主什么是允许的。
• 去市政府。 在安装工人到来之前，提交事先告知，或申请许可证。
• 把文件留到出售的那一天。 买方的顾问会索要。

我们在所管理的社区里做什么

在我们管理的位于科拉莱霍、卡莱塔德富斯特和南部的楼宇中，封闭露台、挂设备或更换遮阳篷的申请，会通过业主门户的报修栏目连同照片送到我们这里。我们对照章程和已商定的样式进行核对，需要表决时把它列入下一次业主大会的议程，并随召集通知寄出委托书表格，让身在国外的业主也被计入。会议纪要和获批的样式之后会与社区的其他文件一起留在门户里，用同一个登录账号即可查看。希望自己的社区这样运作的业主，可以阅读我们为居住在国外的业主所做的工作，并索取报价。

常见问题

给我的露台装玻璃需要许可吗？

需要，除非您所在社区的章程已经允许。法律要求代表五分之三份额的全体业主五分之三投赞成票（第 17 条第 4 款），而且由于工程是为了您的专有利益，保持沉默的业主不计为赞成。您还需要市政府的手续：单个露台为事先告知，整个外立面重新设计时则须有许可证。

社区能强迫我拆除已在外立面上挂了多年的空调室外机吗？

社区可以请求法院判令拆除，单凭时间并不能保护您：恢复公共部分的诉讼时效为三十年，而容忍不等于同意。不过，在建筑物没有别处可放且无人受损的情况下，法院对这类设备的判断确有一定弹性，所以结果取决于外立面、固定方式和替代方案。

邻居们没打招呼就封了露台。我也可以这样做吗？

不可以。最高法院认定，指出别人未经许可的工程，并不免除业主申请许可的义务。如果已有好几个露台被封闭，有用的做法是请业主大会为全楼通过一种统一的样式。

我要买一套露台已封闭的公寓。应当核查什么？

索要许可封闭的章程条款或业主大会会议纪要，以及市政府的文件。恢复外立面的诉讼针对现任业主提起，不论工程是谁做的，并且在三十年内都可以提起。