自 2026 年 3 月起，三分之一的业主即可决议安装太阳能或热泵，且只有投赞成票的人付款；当年度成本不超过十二个月月费时，简单多数可约束所有人，储备基金可以支付这条路径。法律中的两种多数、加那利以告知代替许可的手续、2026–2030 年住房计划支付什么、居民享有而非居民没有的 60% 抵免，以及卡莱塔德富斯特一个 30 千瓦屋顶按两条路径的算例。
今年夏天，两份咨询在一周之内先后送到我们的办公桌上。在卡莱塔德富斯特的一栋楼里，三十八位业主中的十一位想在屋顶安装光伏板，为电梯、泳池水泵和车库照明供电，并询问能否不经其他业主同意就动工。在科拉莱霍，一个二十四户的业主社区想把公共区域的电热水器换成空气源热泵，并用储备基金支付，让谁也不必额外分摊。这两个问题在《横向产权法》（Ley de Propiedad Horizontal，西班牙的区分所有权法）中都有答案，而两个答案在 2026 年 3 月都变了：一部为中东能源危机而写的法令，在同一份文本里改写了该法的一行、地方税法的一行和个人所得税法的一项规定。本文解读支配社区能源工程的三种多数决、储备基金可以和不可以支付什么、岛上要求的手续、2026 年 9 月真正存在的补贴（而非仍在宣传中的那些），并把一个三十千瓦的屋顶按两条路径各算一遍。引文保留西班牙语原文，附中文解读。
法律没有一条针对"能源工程"的规则，而是有三条，整个程序取决于项目落在哪一条之下。
三分之一规则。 第 17 条第 1 款涵盖公共电信基础设施以及 «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos»——利用可再生能源的公共或私有系统（包括空气源热泵和地源热泵）的安装，或接入新的集体能源供应所需的基础设施。此类安装 «podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación»：应任何一位业主的请求，由持有三分之一份额的三分之一成员即可决议（Ley de Propiedad Horizontal，第 17 条第 1 款）。门槛如此之低的代价在于由谁付款，下文再谈。
带上限的简单多数。 第 17 条第 2 款涵盖 «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio»——以建筑能效证书能够证明的方式提高能效的工程，或公共使用的可再生能源装置，包括对建筑外围护结构的改动——并在同一句里涵盖为此申请补贴、贷款或任何融资。这一切 «requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»：业主和份额的简单多数，条件是扣除公共补助并计入融资后的年度分摊额不超过十二个月的普通月费。接着是对投反对票的业主至关重要的一句：«El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo»——异议业主没有改良工程通常赋予的置身事外的权利——费用属于一般开支，像电梯和泳池一样按份额分摊（第 17 条第 2 款）。
五分之三规则。 «no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble» 的设备或系统——不属于三分之一规则、目的在于提高建筑能效或水效的设备——需要业主和份额的五分之三，决议对所有人有约束力；若设备供私人使用，三分之一即可，并适用三分之一规则的费用分摊（第 17 条第 3 款）。把泳池水泵换成变频机组、把照明换成带定时器的 LED、把公共热水器换成同类更高效的型号：这些都不是可再生能源，所以归在这里。
其余一切并非保养、宜居、安全或无障碍所必需的，都是第 17 条第 4 款意义上的改良：五分之三通过，而当安装分摊额超过三个月普通月费时，异议业主不受约束（第 17 条第 4 款）。光伏电站或热泵也可以被解读为改良；法律后来的、更具体的规则才是业主大会应援引的，议程项应写明是哪一条。业主对工程性质有分歧时由大会决定，利害关系人可以要求仲裁或技术意见（第 17 条第 10 款）。
我们关于充电桩的文章已就充电设备走过同样三条规则；本文谈的是屋顶和机房。
«incluyendo la aerotermia y geotermia» 这几个字有一段短而有教益的历史。2025 年 6 月的一部法令首次把它们写进第 17 条第 1 款，国会在 7 月拒绝批准，修正在一个月内失效；合并文本载有这条注记。2026 年 3 月 21 日，它们随 Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo 回归——这是政府批准中东危机应对计划的法令，自 2026 年 3 月 22 日起生效，国会于 3 月 26 日批准（Boletín Oficial del Estado，2026 年 3 月 28 日）。空气源和地源热泵现在被明确列为三分之一规则意义上的可再生系统，过去需要靠技术报告才能赢的争论就此结束。光伏和太阳能热水从来没有疑问。
从条文中引出四个后果，每一个都关系到住在海外的业主。
因此，三分之一路径是坚定少数派的工具：快速，且由选择它的人付款。第 17 条第 2 款的简单多数路径是想把整栋楼都纳入的社区的工具，代价是多数表决和十二个月的上限。对同样的光伏板而言两者都合法；区别在于最终谁付款，而一份写得好的议程项会在表决前点明条款。
每个社区都有储备基金，法律规定了它的用途。每位业主按份额出资 «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley»——用于物业的保养、修缮和翻新工程，第 10 条第 1 款 b 项的无障碍工程，以及第 17 条第 2 款的无障碍和能效工程。基金属于社区，«estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario»——任何情况下不得低于上一份普通预算的 10%——也可以用来购买财产损失保险或签订长期维护合同（第 9 条第 1 款 f 项）。
请仔细读这份清单，因为它回答了科拉莱霍的问题。基金可以支付的能源工程是第 17 条第 2 款的工程：简单多数为整个社区批准的工程和公共使用的可再生能源。第 17 条第 1 款下的三分之一决议是另一回事——其费用不能摊给未投赞成票的业主，而基金是每位业主按份额缴纳的钱；按我们的理解，用公共基金支付少数人的装置，等于从后门做法律在前门禁止的事，我们不会这样起草。在我们管理的社区里，基金做的是支付多数路径：经多数通过的机房热泵、经多数通过的公共服务光伏板，以及随之而来的技术费用和证书。
两个实际限制。10% 是底线，不是可供花费的余额：把基金降到底线以下的社区必须在下一份预算里补回，所以大会通常动用底线以上的部分，其余分摊。而且基金是社区账户上的真金白银，不是电子表格里的一行——我们关于年度账目的文章告诉您在哪里找到它，我们的物业费与分摊指南解释分摊如何附着于您的房产。
投票通过光伏板或热泵的社区仍须告知市政府，而在这一点上，加那利群岛比大陆文章所暗示的要简单。地区土地法列出了只需 comunicación previa（事先告知，无需许可证）的事项，这份清单正是为此而写：«la implantación, en suelo urbano y urbanizable, de instalaciones de producción eléctrica a partir de fuentes renovables de potencia no superior a 100 Kw, asociadas a modalidades de suministro con autoconsumo»；«centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en fachadas o cubiertas de las edificaciones existentes, que no supongan una modificación general de la fachada»；«realización de obras en zonas comunes de edificaciones que tengan por objeto lograr un uso más eficiente de energía eléctrica y suministro de agua»；以及建筑屋顶上的光伏板 «hasta el 100 % de la superficie de la cubierta»——可覆盖整个屋顶——并可辅以太阳能热水（Ley 4/2017 del Suelo de Canarias，第 332 条第 1 款 n、p、q、r 项）。既有建筑的保温和外墙、屋顶上的生物气候装置也在同一清单上（ñ 项和 o 项）。
仍需许可证的有两件事：架在车行道上，或架在人行道上而未留出 1.20 米通行空间的脚手架或机械（第 330 条第 1 款 p 项），以及任何对立面的整体改动。出于能源原因改动建筑外围护结构——例如整面外墙的外保温——还属于法律本身要求行政批准和受影响业主同意的工程（Ley de Propiedad Horizontal，第 10 条第 3 款 b 项）。各市政府对告知须附文件的规定不同；凡是屋顶上的东西，我们都连同安装商的方案、屋顶荷载的结构说明以及我们在屋顶工程一文中描述的同一位技术负责人一起提交，因为穿透防水层拧上去的装置，就是一处等待第一个冬天的渗漏。
这是大多数相关文章出错的部分，因为它们罗列的是已经关闭的计划。以下是官方页面在发布之日所显示的情况。
给海外业主的坦诚总结：2026 年，富埃特文图拉一个社区屋顶的资金来自业主本身，其中的居民可享税收抵免，所有人可能享有 IBI 减免，而补贴只有在合同签署前开放申请时才存在——且申请永远在开工之前提交。
一栋四十套公寓的楼，普通预算每年 96,000 欧元——整个社区每月 8,000 欧元，平均每套 200 欧元——储备基金 12,000 欧元，高于 9,600 欧元的法定最低额。技术报告建议在屋顶安装 30 kWp 光伏电站，为公共电表供电：两部电梯、泳池过滤泵、车库和楼梯间照明、增压泵组。报价为 39,000 欧元含安装，包括结构说明、向市政府的告知和监测系统；安装商的模拟（我们视之为预测而非承诺）估计可节省每年 18,000 欧元公共电费的约 40%。
路径一：第 17 条第 2 款的简单多数。 年度成本 39,000 欧元低于十二个月月费 96,000 欧元，因此规则适用。大会以业主和份额的多数批准电站，动用基金在底线以上的 2,400 欧元，按份额分三期分摊 36,600 欧元。份额 2.5% 的业主付 915 欧元，每季度 305 欧元；份额 4% 的顶层公寓付 1,464 欧元；份额 1.5% 的底层商铺付 549 欧元。每位业主都付款，包括投反对票的，因为对这类工程，异议者置身事外的权利并不存在。如果那套 2.5% 公寓的业主是西班牙税务居民，且建筑施工前后的证书显示降低了 30%，915 欧元的 60% 会通过个人所得税退回；如果这套公寓还是他的主要住所，加那利抵免按其自身条件适用于同一工程——两者如何衔接交给税务顾问。如果业主住在利兹，什么也退不回来，而电站会降低他从利兹支付的社区物业费。
路径二：第 17 条第 1 款的三分之一规则。 持有 36% 份额的十四位业主投赞成票；其余二十六位投反对票、弃权或不出席。决议有效，电站是公共元素，39,000 欧元在十四人之间按其份额比例分担：同一套 2.5% 的公寓付 39,000 欧元 × 2.5 / 36，约 2,708 欧元，其余二十六位一分不付——也一无所得，直到其中一位申请加入并支付按法定利息更新的份额。基金分文不动。电站的维护合同按同样方式分担。
两条路径给出同样的光伏板和截然不同的账单。明确多数想要电站、成本又远低于一年月费的社区走路径一；坚定少数想要而其他人连听都不想听的社区走路径二，保住和气。
我们在富埃特文图拉的管理人按正确的条款起草议程项，组织表决使海外业主能通过代理人投赞成票，按法律要求分摊费用——按份额或在赞成者之间——向市政府提交事先告知，保管抵免所依赖的证书，并关注地区申请程序，确保在第一块板上屋顶之前提交补贴申请。请查看我们的社区维护服务，或索取报价。
三分之一的业主能否违背多数人的意愿安装太阳能板？
能。《横向产权法》第 17 条第 1 款自 2026 年 3 月 22 日起生效的文本允许持有三分之一份额的三分之一业主，应任何业主的请求，决议安装公共或私有的可再生能源系统，包括空气源和地源热泵。费用和日后维护只能摊给明确投赞成票的业主；其余人分文不付，除非日后申请使用该装置，届时按法定利息支付更新后的份额。
储备基金能否支付光伏板？
对于简单多数依第 17 条第 2 款批准的工程——建筑证书能够证明的能效工程，或公共使用的可再生能源——可以：第 9 条第 1 款 f 项把它们列为基金的用途之一。基金不得低于上一份普通预算的 10%，否则必须补回，因此各社区动用底线以上的部分，其余按份额分摊。只由赞成者付款的三分之一装置，按我们的理解，不属于公共基金的用途。
在加那利群岛，社区在屋顶装板需要许可证吗？
通常只需向市政府作事先告知。加那利土地法把 100 kW 以下的自用光伏装置、屋顶和外墙上的太阳能集热器与公共能源装置，以及覆盖至整个屋顶的光伏板，都列为须告知而非须许可的工程。架在车行道或人行道上的脚手架和对立面的整体改动仍需许可证，出于能源原因改动外围护结构则需要行政批准和受影响业主的同意。
2026 年富埃特文图拉的社区安装太阳能板能获得什么补贴？
在发布之日，没有任何开放的补贴。2026–2030 年国家住房计划对整体能效翻新支付 65% 至 80%，每套住宅最高 13,000 或 20,500 欧元，通过加那利政府尚未开启的地区申请程序发放，且只在作为居住者主要住所的住宅之间分配补贴。2025 年的加那利自用电申请已于 2025 年 7 月 28 日截止，且仅对集体自用电覆盖社区。真正存在的是：居民业主就楼宇工程可享至 2027 年底的 60% 个人所得税抵免、居民对自己主要住所的 12% 加那利抵免，以及市政条例有规定时最高 50% 的可选 IBI 减免。
