卡莱塔德富斯特一片天花板上的褐色水渍和一位身在杜塞尔多夫的业主：水从哪里来，共有与专有部分的界线（立管共有、分支管专有，露台的防水层即使露台归你也属共有——最高法院第80/2024号判决），LPH第9、10条下谁来付钱，保险法的七天通知和四十天赔付期限，决定大多数漏水案件的鉴定报告，以及我们管理人执行的流程。
照片在一个周二发来，来自邻居、保洁员或楼下的租客：卡莱塔德富斯特一套房子的天花板上晕开一片褐色的“地图”，一块鼓起的漆皮，一滴滴水落进水桶。业主人在杜塞尔多夫或利兹。同一分钟里冒出三个问题——水从哪里来、谁来付钱、该由谁给谁打电话——而回答它们的先后顺序，决定了接下来的一个月是一次维修还是一场纠纷。以下是法律、保险公司和我们所管理的业主共同体给出的答案。
潮湿有三种来源，每一种都指向不同的付款方。渗漏是雨水或泳池水穿过屋顶、露台、外墙接缝或窗框找到的通道。漏水是楼内某处的管道——供水、排水、供暖——出了故障。冷凝和毛细上升潮湿则不是从哪里来的水，而是建筑物本身的物理现象：冰冷的墙壁、通风不良、含盐的地基。
富埃特文图拉还有自己的印记。信风把雨几乎水平地打在朝北和朝东的外墙上，水会从那些在大陆城市里从不见雨的接缝渗入。平屋顶和露台承受的紫外线负荷，让沥青防水卷材比厂家的年限提前好几年老化。八九十年代建成的度假村里的镀锌管道，在含盐的空气中从内部锈蚀。而秋天的第一场大雨，落在被一整个夏天的“卡利马”沙尘悄悄堵塞的屋顶排水口上——这就是为什么岛上业主共同体的漏水季随第一场秋雨开始，为什么疏通屋顶排水口列在我们的秋季清单里，也是为什么建筑检查最常发现的就是老化的防水层。
一切取决于一个区分。西班牙《民法典》列出了属于全体业主共同所有的部分——elementos comunes（共有部分）——而这份清单很长：屋顶和结构、外墙“连同露台、阳台和窗户的外部饰面”，以及“排水和供应水、燃气或电力的设施、管道和管线……全部直至进入专有空间为止”（Código Civil第396条）。在一套住宅的范围内仅供一位业主使用的部分，是专有部分（Ley de Propiedad Horizontal第3.a条）。
在实践中，这给出了三条经验规则，我们的管理人在任何人争论之前就会加以运用：
《区分所有权法》规定了双方的义务。每位业主必须使自己的住宅及专有设施保持良好状态，“不得损害共同体或其他业主，并赔偿因其疏忽或其应负责之人的疏忽所造成的损害”（LPH第9.1.b条）。共同体则必须实施“为妥善维护并履行建筑物及其共用服务和设施的保养义务所必需的工程”——这些工程是强制性的，无需业主大会事先决议（第10.1.a条）；管理人可以安排其中的紧急工程，事后向主席报告（第20.c条）。
因此，付款方跟随水的来源。在一套住宅内爆裂并淹了楼下的分支管，由楼上业主维修，楼下的损失也由他赔偿——依据第9.1.b条，而在法院则依据“因过错造成损害者应予赔偿”的一般规则（Código Civil第1902条），以及更古老、更严格的规则：户主对从住宅中掉落之物负责，法院已将其扩展适用于从住宅流出的水（第1910条）。开裂的立管、失效的屋顶防水卷材或外墙接缝，则由共同体维修并承担损害账单，而任由建筑物因缺乏维修而破败的所有人要对后果负责（第1907条）。在建成不满十年的楼里还有第三个付款方：承建商和开发商对损害居住适用性的缺陷——包括水密性——自交付起承担三年责任，对结构缺陷承担十年，对装修面层承担一年（Ley de Ordenación de la Edificación第17条），共同体可以向他们索赔，而不必动用自己的预算。
有两项义务使维修成为可能。每位业主必须容许在其住宅内进行建筑物运行所需的维修，并为此让共同体进入——并有权就工程造成的损害获得赔偿（LPH第9.1.c和d条）。联系不上、或住宅无法打开的境外业主，是小漏变大漏最常见的原因；正因如此，我们要求每位境外业主在岛上留一位钥匙保管人和一个能接电话的联系人。
我们管理的大多数共同体都有楼宇保单，大多数业主也有家庭保单；漏水在两者之间结算，由来源决定谁主导。一般而言，共同体的保单承保来自共有部分的损害以及共同体对第三方的责任，业主的保单承保专有设施、室内财物以及他对楼下邻居的责任。在西班牙出售的几乎每份保单都包含一项daños por agua（水渍险）保障，把漏点的查找和定位——打开墙面、找到管道、封闭墙面——作为理赔的一部分；破损的管道本身通常不在承保范围内，所以下结论前先看条款。
接着，法律设定了时钟。保险事故必须在知悉后七天内通知保险公司，除非保单给出更长期限（Ley de Contrato de Seguro第16条）。保险公司必须在收到通知后四十天内至少支付无争议的最低金额，并在调查结束后支付全额（第18条）；事故发生三个月后仍分文未付的保险公司，须按法定利率上浮50%支付利息（第20条）。若保险公司与被保险人对金额有分歧，双方各自指定一名鉴定人，两人无法达成一致时再指定第三人（第38条）——这位perito（鉴定人）的报告在实践中决定了大多数漏水案件。
这份报告是整个案子的基石。共同体的保险公司派一名鉴定人，业主的保险公司也可以再派一名。他们确认的内容——水从哪里进入、原因是共有还是专有部分、是否存在疏忽——决定了谁付钱、哪份保单负责。这也是最初几天如此重要的原因：在任何东西被烘干或重新粉刷之前拍照，注明管道名称的水管工发票，邻居带日期的书面通知。
在我们管理的共同体里，无论谁来报告，一起漏水都走同一条路：
当你远在两千公里之外时，三件事能把一次漏水降级为小麻烦。一份明确列明水渍损失和第三方责任的家庭保单，并把共同体的管理人列为保险公司可以联系的人。把钥匙交给岛上的某个人——邻居、中介或管理人——以便第9.1.d条规定的进入义务能在当天履行。还有每次离开前关闭截止阀并清理露台排水口的习惯，这零成本地消除了专有漏水最常见的两个来源。如果房子出租，租客和业主一样需要管理人的电话。
我们在富埃特文图拉的管理人负责登记事件、协调水管工和双方保险公司的鉴定人、安排法律允许的紧急工程，并保存那份决定谁付钱的档案——用英语、德语或西班牙语，每一步都抄送境外业主。请查看我们的共同体维护和共同体保险服务，或索取报价。
楼上住宅的水从我的天花板渗下来。谁来付钱？
取决于水从哪里开始。如果来自楼上住宅的专有设施，比如分支管或未做密封的淋浴间，由楼上业主维修并赔偿你的损失，通常通过他的家庭保险。如果来自共有部分，比如立管、屋顶或外墙，由共同体维修并承担损害，通常通过楼宇保单。保险公司鉴定人的报告确定来源。
我的露台向楼下住宅渗水。这是我的问题还是共同体的问题？
如果露台构成建筑物的屋面，即使由你使用，它的结构和防水层也是共有部分，由共同体支付维修费和楼下的损失——最高法院于2024年1月确认了这一点。如果渗漏源于你自己的不当使用或疏于养护，或者源于只属于你的表层元素，则由你支付。
我有多长时间通知保险公司？
自知悉事故起七天，除非你的保单给出更长期限。保险公司随后必须在四十天内至少支付无争议部分，其余部分在其鉴定人出具报告后支付；三个月仍未付款的，须按法定利率上浮50%支付利息。
我在国外时，共同体能进入我的住宅修理漏水吗？
可以。每位业主都必须容许建筑物运行所需的维修，并为此让共同体进入，同时有权就工程造成的任何损害获得赔偿。把钥匙交给岛上的某个人或管理人，就是无需开锁匠即可履行这项义务的方式。
