《区分所有权法》是为一个房间写的：一个地点、一个日期和一个时间，没有一个字提到视频。第 16 条最后一次修改是在 1999 年；«自 2025 年改革起»业主大会可以在线举行是一个谬说。唯一的明文规则、2021 年的皇家法令-法律，已于 2021 年 12 月 31 日失效。增加视频参会、电子邮件地址和电子会议记录簿的法案在众议院，没有日期。与此同时：每一块屏幕后面都有一份委托书的混合式业主大会。
每年秋天，同样的信息从汉堡、利兹和米兰传来：«我能通过视频参加业主大会吗？» 在 2026 年 9 月，诚实的回答分三部分。西班牙《区分所有权法》既没有说您可以，也没有说您不可以；唯一曾经明文允许的规定已于 2021 年 12 月 31 日失效；而一份将把视频参会写进法律的法案正在众议院，处于修正案阶段，没有日期。谁要是告诉您«自 2025 年改革起»业主大会可以在线举行，那是在重复一个在物业管理人博客中流传的谬说——法律中关于会议的条款最后一次修改是在 1999 年，我们本周又在合并文本中重读了一遍。本文说明法律今天怎么规定、2021 年的规则允许了什么以及它为何重要、法案将改变什么和它目前的进度，以及我们在此期间为业主分布在五个国家的社区所采用的规程：混合式会议，每一块屏幕后面都有一份委托书。引文保留西班牙语原文并附中文释义。
《区分所有权法》（Ley de Propiedad Horizontal）把业主大会描述为在某个地方举行的会议。召集通知必须写明 «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria»——议程、地点、第一次和第二次召集的日期与时间（第 16.2 条）。出席 «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario»——本人出席或由代表出席，一份业主签名的书面文件即足以证明委托（第 15.1 条）。会议记录必须载明 «la fecha y el lugar de celebración»——日期和地点（第 19.2.a 条）——以及出席者和被代表者的名单及其份额（第 19.2.d 条）。«videoconferencia»（视频会议）和 «telemático»（远程）这两个词在整部法律中都没有出现。这就是全部的法律状况：这部法律是为一个房间写的，从来没有为一块屏幕重写过。
日期之所以重要，是因为那个谬说。第 16 条最后一次由第 8/1999 号法律修改；第 15、18 和 19 条同样如此。2025 年 1 月的司法效率法确实触及了这部法律，但它改的是度假出租的五分之三多数（第 17.12 条，自 2025 年 4 月 3 日起生效）和两项相关条款——与如何参加会议毫无关系。2026 年 3 月的一部皇家法令-法律调整了可再生能源设施的三分之一多数（第 17.1 条）。这些都没有一个字提到视频。当您读到«自改革起，业主大会可以在线或以混合方式举行»时，请问是哪一条：一条也没有。
地区层面也没有补充。区分所有权属于国家民法，加那利群岛没有关于业主社区的自有规则。唯一拥有自己制度的地区是加泰罗尼亚，其民法典——正如加泰罗尼亚党团在 5 月 26 日向众议院提醒的那样——已经允许远程会议；但那套制度管不到富埃特文图拉。
疫情催生了唯一一部规范过视频业主大会的文本，值得一读，因为此后每一份认真的规程都在抄它。5 月 4 日的第 8/2021 号皇家法令-法律（Real Decreto-ley 8/2021）将召集和举行业主大会的义务暂停 «hasta el 31 de diciembre de 2021»（第 2.1 条），延长了最后一次批准的预算和在任管理机构的任期（第 2.3 条），并且只允许为不能等待的决议召开会议（第 3.1 条）。对于这种会议，它规定：«la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta»——可以通过视频会议或多方电话会议举行，条件是每位业主都具备必要的手段（由管理人事先核实），并且秘书确认与会业主的身份并在会议记录中载明（第 3.2 条）。决议视为在秘书所在地作出。同一条还允许不开会而以邮寄或电子通讯方式投票，投票期限为十个日历日（第 3.3 条），并将违反这些保障规定为明确的撤销事由（第 3.5 条）。
这部法令-法律有截止日期，而且没有续期。同一年春天，公司得到了相反的待遇：4 月 12 日的第 5/2021 号法律在《资本公司法》中增加了一条，章程可以授权召开 «celebradas sin asistencia física de los socios»——股东不亲自到场的——股东大会，只要身份和有效参与得到保障（《资本公司法》（Ley de Sociedades de Capital）第 182 bis 条）。科拉莱霍的一家有限责任公司自 2021 年起就在完全的法律保障下在线召开年度大会。隔壁的业主社区则不行。
它没有被禁止，也没有被规范——而这与安全是两回事。全国物业管理人协会理事会主席在 6 月法案被接受审议时对媒体说得很直白：很难理解 «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios»——远程会议在几乎所有专业、企业和行政领域都已有规范并被完全接受，业主社区却没有明确的规定。
风险在于撤销之诉。决议 «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos»——违反法律或章程时——可以被诉请撤销（第 18.1.a 条）。有权起诉的是投反对票的业主、«por cualquier causa» 缺席的业主以及被不当剥夺投票权的业主，前提是他们已缴清费用（第 18.2 条）；诉权在三个月后消灭，违反法律或章程的行为则为一年，对缺席业主而言，期限从决议通知到他们之日起算（第 18.3 条）。撤销之诉不中止决议的执行，除非法官另有裁定（第 18.4 条）。我们不知道 2021 年以后关于视频业主大会有任何稳定的判例，也不会把一个社区的特别分摊建立在判例空白之上：一位没有同意该形式、没有被正确核实身份或无法投票的业主，手里有一个论据，还有一年时间去用它。
由此得出三条实务上的解读，这是我们的解读，不是法律的规定。第一，一场每位业主都出席或被代表、无人反对的业主大会很难被攻击——法律本身允许业主在没有任何召集的情况下有效集会，«siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan»（第 16.3 条）。第二，一场混合式会议——在指定地点和时间有一个房间，为身在国外的人提供视频——符合第 16.2 条和第 19.2.a 条的字面要求，而纯虚拟会议做不到。第三，每一块屏幕后面的一份委托书彻底消除了这个论据：通过视频关注讨论的那位汉堡业主，在会议记录里是一位依第 15.1 条凭签名书面文件被代表的业主，无论法院日后对摄像头怎么说，她的票都算数。
文本很短。人民党议会党团于 2025 年 11 月 14 日向众议院提交了《修改第 49/1960 号法律的法律提案》（案号 122/000240，11 月 21 日公布）。它只有一条，分三点。第 15.1 条将改为：«La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario»——本人出席、通过视频会议出席或由代表出席。第 9.1.h 条将允许每位业主向秘书告知 «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones»——一个西班牙境内的地址或一个用于通知的电子邮件地址。第 19.1 条将允许会议记录簿 «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública»——以电子格式和载体保存，按法律安全与公证总局批准的范本。其最后条款规定法律在《国家公报》（Boletín Oficial del Estado）公布次日生效。
在任何人据此规划之前，文本中有两点值得注意。立法理由说，视频参会应当在 «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos»——业主大会事先批准或章程有规定——的情况下才可以，但条文本身按现在的措辞并没有这样的条件，也没有任何关于身份和投票的保障；巴斯克党团在全体会议上正是这样指出的，投票赞成接受审议，并补充说该文本 «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado»——按现状不应刊登在官方公报上。可以预期修正案将加入 2021 年那种条件。而提案人本人也在讲台上为混合模式辩护——«juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez»——让年长的业主保留他们在房间里的座位：法案中没有任何内容会强迫一个社区转到线上。
众议院全体会议于 2026 年 5 月 26 日以 306 票赞成、33 票反对、10 票弃权接受了该法案的审议；Junts 投了反对票，因为加泰罗尼亚已经自行立法。法案交付司法委员会（Comisión de Justicia），并授予其完全立法权限，这通常意味着委员会确定众议院的文本而无需再经全体会议表决；委员会阶段的公布从 6 月 8 日至 12 日，修正案阶段于 6 月 12 日开启。修正案期限最初定于 6 月 30 日，已延长三次，最近一次延至 2026 年 9 月 16 日。修正案之后还有报告人的报告、委员会的意见书、参议院的两个月以及《国家公报》的刊登；这些都没有确定日期。同一党团于 2024 年 11 月在参议院提交的一份孪生文本，于 2025 年 2 月在那里被接受审议，此后再无动静。我们通读了 2026 年 5 月 26 日至 9 月 9 日《国家公报》的每日目录：没有公布任何对第 49/1960 号法律的修改，第 16 条的合并文本仍以 1999 年为最后一次修改。在公报刊登之前，法律就是上面描述的那部。
在我们管理的社区里，年度大会的安排使任何决议都不依赖于摄像头。
这套规程除了纪律之外不花社区一分钱，而且在改革之后依然完整适用：法案通过后，委托书不再是必需，而成为一种便利。
在我们管理的社区里，召集通知在发出当天就发布在我们的业主平台上，提供英语、西班牙语或德语版本，附有可当晚签署并交回的委托书表格；账目、预算和报价就在旁边，让利兹的业主在会前而不是会后读到议程。我们按上述规程主持混合式业主大会，把身份核实和唱名表决写进会议记录，并把附有 30 天提示的会议记录发给未到场的业主。我们的海外业主年度大会指南涵盖通知、委托书和多数表决规则；关于身在海外的主席的文章说明住在别处的主席能做什么、不能做什么；关于年度账目的文章说明如何在投票前读懂文件；秋季清单则是会议所在的日程表。面向非居民业主的管理服务页面介绍海外业主能看到什么，索取报价只需填一份表格。改革公布的那一周我们会更新这篇文章。
我们的社区能完全通过视频举行业主大会吗？
没有法律保障。《区分所有权法》既不允许也不禁止；唯一的明文规则，即第 8/2021 号皇家法令-法律第 3 条，已于 2021 年 12 月 31 日失效，而将允许通过视频会议参会的法案正处于众议院的修正案阶段。一个只在线上开会的社区，指望的是没有人提出异议：任何已缴清费用的缺席或反对业主，都可以在一年内对违反法律的决议提起诉讼。我们采用的是混合式会议——在指定地点和时间有一个房间，为身在国外的人提供视频，并为每位远程业主准备一份签名委托书。
在视频或混合式业主大会上通过的决议有效吗？
在法院撤销之前是有效的。决议违反法律或章程时可以被诉请撤销，起诉人可以是投反对票的业主、缺席者和被不当剥夺投票权的人，期限为三个月，违反法律的决议为一年；对缺席者而言，期限从会议记录送达之日起算。撤销之诉不中止决议的执行，除非法官另有裁定。消除这个论据的是委托书：一位依第 15.1 条凭签名书面文件通过代表投票的业主，已经投了票，无论人们对摄像头怎么说。
新法律会强迫我们的社区在线开会吗？
不会。按现在的措辞，法案在本人出席和委托之外增加视频会议作为第三种参会形式，允许业主提供电子邮件地址接收通知，并允许电子会议记录簿；其立法理由说视频参会应以业主大会的事先决定或章程条款为前提，提案人也在全体会议上为混合式会议辩护，让年长的业主保留他们在房间里的座位。预计修正案会加入 2021 年规则那种关于身份和投票的条件。喜欢房间的社区将保留它的房间。
改革何时生效？
没有人知道。众议院于 2026 年 5 月 26 日接受了法案的审议；司法委员会的修正案阶段于 6 月 12 日开启，期限已延至 2026 年 9 月 16 日；委员会的意见书、参议院和在《国家公报》上的刊登都还在后面，文本在公布次日生效。在那一天到来之前，法律仍是 1999 年为一个房间写下的那部，而稳妥的规程是每一块屏幕后面都有一份委托书的混合式业主大会。
