以非居民身份在西班牙持有房产：2026 年义务清单

从另一个国家持有一套富埃特文图拉的房子，在行政上其实很简单 — 前提是您知道那份清单。难就难在没人会把清单交到您手上。它是一片一片来的：市政厅的一封信、某位 gestor 的一次提醒、一份您读不懂的共同体通知，最后是一笔滞纳金，罚的是您根本不知道存在的东西。

所以，下面就是那份清单，截至 2026 年的状况，并把最容易让人措手不及的部分标了出来。我们是物业管理人，不是税务顾问 — 凡是金额取决于您个人情况的地方，我们都会说明，并把您指给以此为业的人。

1. 您的 NIE

Número de Identidad de Extranjero 是您在西班牙的税务与法律身份。买房时需要它，之后的一切也都需要它：缴税、签署公证文书、开通水电账户、在共同体的名册上被登记为业主。

把证明保存好。把号码给您共同体的管理人 — 一份缺了 NIE 的业主名册，就是一份等您要卖房时开不出欠款证明的名册。

2. IBI — 地方房产税

Impuesto sobre Bienes Inmuebles 由您所在的 ayuntamiento 每年征收 — 拉奥利瓦、帕哈拉、罗萨里奥港、安提瓜、图伊内赫或贝坦库里亚 — 并按房产的 valor catastral（地籍价值）计算，而不是按您当初的成交价。税率由各市镇在法定区间内自行确定，因此富埃特文图拉不同城镇里两套条件相当的公寓，税单可能不一样。

有两件事比金额更重要：

• 设置直接扣款。 IBI 不会追到国外去找您。它会悄悄地累积滞纳金。
• 未缴的 IBI 附着在房产本身。 和共同体欠费一样，这是一项在换了业主之后依然存在的负担。不查 IBI 的买家，买下的是卖家的疏忽。

您所在市镇还可能单独征收一笔垃圾处理费 — 加那利多个市政厅一直在调整它 — 而如果您的共同体有自己的供水安排，水费会通过共同体开单，而不是开给您。

3. Modelo 210 — 谁都没想到的那项税

这一项最让英国、德国和意大利业主吃惊，因为他们自己的国家没有对应的东西。

如果您在西班牙的房产没有出租，西班牙仍然会就它的一笔推定收入向您征税 — 也就是 renta imputada，推定所得。税基是地籍价值的一个百分比：如果您所在市镇在过去十年内修订过地籍价值，为 1.1%；若未修订过，则为 2%。这一税基再按 19%（欧盟／欧洲经济区居民）或 24%（其余所有人）征税 — 自英国脱欧以来，后者也包括英国。

您通过 Modelo 210 申报，每年一次，就上一年度申报。2025 纳税年度的截止日是 2026 年 12 月 31 日 — 而如果您用直接扣款（domiciliación）缴纳，实际截止日会提前好几个工作日，所以在十二月中旬而不是 30 号申报，纯粹是明智之举。

如果您的房产已经出租，那么您申报的是租金收入 — 外加当年未出租那部分时间的推定所得。租金申报过去是按季度的；自 2024 纳税年度起改为一年一次的年度申报，在次年年初提交。具体申报窗口近年来变动过不止一次，所以请确认您所申报那一年的日期，而不要照搬去年的笔记。

有两个悬而未决的问题值得知道：

• 费用扣除。 欧盟／欧洲经济区的出租人可以扣除出租相关费用 — IBI、共同体社区费、保险、维修、折旧。非欧盟出租人历来不能；西班牙国家高等法院（Audiencia Nacional）2025 年的一项判决认定这构成歧视，但具体落实仍在推进中。如果您是出租富埃特文图拉房产的英国业主，这个问题值得专门去问税务顾问。
• 推定所得税本身正被质疑。 欧盟委员会已正式质疑：西班牙就非居民自用房产的推定收入向其征税，而居民的自住房并不这样征税。该规则目前仍然有效。请继续申报。

还有一些只在特定时刻出现的税：西班牙境内资产超过免征额时的财富税、非居民出售时由买方预扣的 3% 预提，以及转让时的市政 plusvalía。这三项都是个案问题。请事先咨询，而不是事后。

4. 保险 — 是两份保单，不是一份

您的共同体为楼宇与共有区域投保，并为其投保民事责任险。那是共同体的保单，由您的社区费支付，它不覆盖您公寓的内部、您的家具，也不覆盖您作为个人业主的责任。

《水平财产法》并没有规定共同体必须投保的一般性法定义务 — 西班牙有两个自治区通过自己的住房立法作了要求；加那利群岛没有。实务中，任何管理得当的共同体都有保单，而没有保单的共同体，距离一笔特别分摊费只差一次无保险的事故。

至于您自己那套单元：一份家财与责任保险并不贵，而对于一年里有好几个月空置的房产来说，很值得。在重复投保之前，先看清共同体的保单究竟覆盖什么 — 好的管理人会告诉您界线在哪里。（我们不是经纪人，从任何一家保险公司身上都赚不到钱；见我们的保险服务做什么、不做什么。）

5. 您对共同体的义务

这些由法律规定，而不是您的管理人规定，其中三项对住在国外的人咬得最狠。

给共同体一个西班牙地址。 LPH 第 9.1.h 条要求每位业主向共同体秘书提供一个位于西班牙的地址，用于接收会议通知与送达。如果您没有提供，您在共同体里的那套公寓就算作您的地址 — 而当无法在那里送达时，张贴在共同体公告栏上的通知在三个自然日后即产生完全的法律效力。一份您从未见过的会议通知，仍然可以是有效的通知。

按时缴纳社区费。 在会议开始时尚未结清欠款的业主，可以发言但不能表决（第 15.2 条），而且在未先缴清或提存所欠金额之前，不能就共同体的决议提起诉讼（第 18 条）。为了表态而扣着社区费不缴，反而让您失去了表态的能力。

记住债务跟着房子走。 依据第 9.1.e 条，买方以房产本身对当年度以及此前三个自然年度未缴的共同体费用承担责任。这也正是您日后卖房时，卖方必须出具欠款状况证明的原因 — 由秘书在七个自然日内出具、经主席认可 — 也正是买方永远不该放弃这份证明的原因。

6. 实务的一环：让人找得到您

这份清单上几乎每一个问题，在成为钱的问题之前，都先是沟通的问题。滞纳金、错过的表决和没读的会议纪要，起因都一样：一封寄往 2019 年之后就不再有效的地址的信。

所以请把四样东西保持有效：您的送达地址、您的电子邮箱、您的银行授权，以及一位人在岛上的联系人。并且问问您共同体的管理人：有哪些内容您不用开口就能看到。我们的管理人把对账单发布在线上、把报修从报告一路到发票都用照片跟踪、每季度出具一份业主报告 — 已缴社区费、已解决的报修、即将到来的表决 — 并把会议通知、委托书表格和会议纪要放在同一个地方，提供英语、西班牙语或德语，全部在一次登录之后。

您本应该能在晚上十一点，从北京的一间厨房里查看自己楼宇的状况。这不是什么奢侈功能；对这座岛上一半的业主来说，这是这段关系唯一行得通的方式。

关于我们如何与住在国外的业主合作，更多内容见：面向非居民业主的房产管理。如果您想为自己的共同体拿一个固定费用，索取报价。