欧盟居民无须在西班牙指定税务代表；英国、瑞士或美国的业主只在税务机关要求时才需要，忽视要求的罚款为 2,000 欧元。任何人都可以做的替代办法——在登记申报表上登记一位自愿代表——更为重要：没有它，法律把您自己的公寓定为税务地址，门房可以替您签收，两次送达失败加上官方公报的公告就算送达。物业管理人能是什么、不能是什么，以及谁对您租金的税负责。
今年夏天，我们管理的业主共同体里有三位业主问了同一个问题。科拉莱霍的一对德国夫妇从邻居那里听说，每个外国业主都需要在西班牙有一位“representante fiscal”（税务代表）。卡莱塔德富斯特的一位英国业主两年没有收到过税务机关的任何信件，想知道信都去了哪里。一位通过中介出租公寓的荷兰业主想知道，中介是否要对她的税“负责”。三个问题有三个不同的答案，而答案都在两部法律里：非居民所得税法规定谁必须指定代表、非居民的税务地址在哪里；《税收总法》规定谁可以代您行事，以及一封信寄到无人居住的公寓时会发生什么。本文按 2026 年 9 月的现行文本讲清这两部法律，以及物业管理人在这件事上能做什么、不能做什么。引文为西班牙语原文，附中文释义。
这项义务规定在非居民所得税法（Real Decreto Legislativo 5/2004）第 10 条，采用 Ley 11/2021 修订后的文本。它一开始就把我们的大多数业主排除在外：
“Los contribuyentes por este Impuesto que no sean residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea estarán obligados a nombrar, antes del fin del plazo de declaración de la renta obtenida en España, una persona física o jurídica con residencia en España, para que les represente ante la Administración Tributaria”——不居住在另一欧盟成员国的纳税人，必须在西班牙所得申报期限届满前，指定一名居住在西班牙的自然人或法人，在税务机关面前代表他们（第 10 条第 1 款）。
因此，居住在德国、荷兰、意大利或法国的业主没有指定任何人的义务；居住在挪威或冰岛的业主也没有，因为同一条把例外扩展到与西班牙交换税务信息的欧洲经济区国家。自 2021 年起，这些业主与税务机关打交道时，“por medio de las personas que ostenten su representación de acuerdo con las normas de representación legal y voluntaria”——通过依《税收总法》的一般代理规则代表他们的人（第 10 条第 2 款），也就是下一节的自愿代表，或者谁也不用。
对其他所有人——英国、瑞士、美国或阿联酋的业主——义务存在于四种情形：通过常设机构经营；在西班牙无常设机构而从事经济活动，属于第 24 条第 2 款的情形；属于第 38 条所得归属制度下的实体；以及“cuando, debido a la cuantía y características de la renta obtenida o a la posesión de un bien inmueble en territorio español, así lo requiera la Administración Tributaria”——当税务机关因所得的金额和性质，或因在西班牙拥有不动产而提出要求时。住在曼彻斯特、在卡莱塔德富斯特拥有一套公寓的业主，并不因仅仅拥有它而必须指定代表；义务在税务机关提出要求的那一天产生，届时的时钟是相关所得的申报期限。第五种情形是自动的：西班牙列为不合作辖区的居民，只要在西班牙拥有财产或权利，无论所得多少都必须指定代表。
指定有自己的形式和期限：纳税人或代表必须“debidamente acreditado, en el plazo de dos meses a partir de la fecha de éste”——经适当证明，在指定之日起两个月内——向提交申报的税务机关通报，并且“a la comunicación acompañará la expresa aceptación del representante”——通报须附有代表的明确接受。存在义务而未指定，“se considerará infracción tributaria grave, y la sanción consistirá en multa pecuniaria fija de 2.000 euros”——视为严重税务违法，处以 2,000 欧元的固定罚款，不合作辖区居民为 6,000 欧元，及时缴纳且不提异议可减 40%（第 10 条第 4 款，结合《税收总法》第 188 条第 3 款）。而在违反义务时，法律允许税务机关替您选定代表：常设机构的，选商业登记簿上登记的人；不合作辖区居民的，选“el depositario o gestor de los bienes o derechos”——财产的保管人或管理人（第 10 条第 3 款）。
没有义务不等于不能。《税收总法》第 46 条允许任何纳税人“actuar por medio de representante, que podrá ser un asesor fiscal, con el que se entenderán las sucesivas actuaciones administrativas”——通过代表行事，代表可以是税务顾问，此后行政行为将与该代表进行（第 46 条第 1 款）。对于例行事项，代理权被推定存在；对于提出异议、放弃权利、申请退税以及任何需要纳税人签名的事项，则必须“por cualquier medio válido en Derecho que deje constancia fidedigna”——以任何在法律上有效、留下可靠记录的方式——或本人到场加以证明，税务机关自己的标准授权表格即可用于此目的（第 46 条第 2 款）。替客户提交申报的顾问依据第 46 条第 4 款的合作协议行事，税务机关可随时要求出示授权。
对于身在境外的个人业主，实用的工具是登记申报表 Modelo 030，非居民自然人在其中登记或变更代表以及在西班牙的税务地址；税务机关关于非居民代理的页面正是指向它。代表可以是在岛上有住房的亲属、律师、顾问或公司——法律只要求居住在西班牙，在强制情形下再加一份明确接受，别无其他。指定所改变的，是下一节的内容：信件寄往何处。
非居民业主在西班牙有一个税务地址，无论他有没有选择过。税法第 11 条确定了它：
“Cuando obtengan rentas derivadas de bienes inmuebles, en el domicilio fiscal del representante y, en su defecto, en el lugar de situación del inmueble correspondiente”——取得不动产所得的，以代表的税务地址为准；没有代表的，以该不动产所在地为准（第 11 条第 1 款 b 项）。
对任何其他所得，则是代表的地址，没有代表时是对该税负连带责任者的地址（第 11 条第 1 款 c 项）；未指定代表时，“las notificaciones practicadas en el domicilio fiscal del responsable solidario tendrán el mismo valor y producirán iguales efectos que si se hubieran practicado directamente al contribuyente”——向连带责任人税务地址作出的通知，其效力与直接向纳税人作出的相同（第 11 条第 2 款）。对于两者皆无的不合作辖区居民，留在其任何一处不动产的通知都算数。
把这一点对照一位一年来两次的业主的日程来读。从未指定任何人的那位卡莱塔德富斯特英国业主，在法律上，其税务地址就是他自己的公寓。税务机关的信件寄到那里。税务地址的变更“no producirá efectos frente a la Administración tributaria hasta que se cumpla con dicho deber de comunicación”——在履行通报义务之前，对税务机关不产生效力（《税收总法》第 48 条第 3 款），所以英格兰的新住址，无论共同体多么熟悉，在登记申报表说明之前，对税务机关不改变任何东西。
《税收总法》随后一步一步地描述，寄给空公寓的一封信如何变成一次送达。在税务机关依职权启动的程序中，通知“podrá practicarse en el domicilio fiscal del obligado tributario o su representante, en el centro de trabajo, en el lugar donde se desarrolle la actividad económica o en cualquier otro adecuado a tal fin”——可以在纳税人或其代表的税务地址、工作场所、开展经济活动的地点或任何其他适当地点作出（第 110 条第 2 款）。如果您不在，“podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona que se encuentre en dicho lugar o domicilio y haga constar su identidad, así como los empleados de la comunidad de vecinos o de propietarios”——在场并表明身份的任何人都可以接收，业主共同体的雇员也可以（第 111 条第 1 款）。替邮递员签收的门房，在法律上已经收到了您的通知；拒收等同于收到（第 111 条第 2 款）。
没有人签收时，第 112 条接手：在税务地址两次尝试之后——如果收件人在该处登记为“不详”，一次即可——税务机关通过在 Boletín Oficial del Estado 上一次性刊登的公告传唤您，公告在周一、周三或周五刊出，也可在其办公处张贴，并且“en el caso de que el último domicilio conocido radicara en el extranjero”——最后已知住址在国外的，可在领事馆张贴。自公告刊出次日起，您有十五个自然日到场；“transcurrido dicho plazo sin comparecer, la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales”——期限届满未到场，通知即视为已在一切法律效力上完成（第 112 条第 2 款）。从那时起，程序在没有您的情况下继续进行，直到核定和扣押令，而这两者会以同样方式再次送达。这正是我们在被冻结的银行账户一文中从另一端描述的链条：业主在银行卡被拒的那一刻才得知有税务欠款，而那封信几个月前就留在了邻居手里。
电子通知并不消除问题；它把问题挪了个地方。公司必须以电子方式接收税务通知；个人可以选择加入，而放入电子邮箱的通知在十个自然日后视为已送达，不论是否打开，正如我们的同事在税务机关电子通知一文中所解释的。对身在境外的业主，这是更好的那个问题——电子邮件提醒能到达曼彻斯特，邮递员到不了——前提是有人查看邮箱。
业主常常以为共同体的管理人会收到他们的税务信件并转交。法律很明确，并非如此。您共同体的管理人是共同体的管理人：就您的所得税而言，税务机关对他一无所知，寄给您、地址写着公寓的信件送到公寓，而不是送到我们办公室。法律允许的是共同体的工作人员签收，其后果如前所述。在我们管理的、有门房或维护员工的共同体里，工作人员被要求登记每一封挂号信并当天通知我们，我们再通知业主——但十五天和十天的时钟从送达之日起算，而不是从我们的邮件起算。
管理人，或其背后的公司，可以被指定为您的代表，因为法律只要求一个居住在西班牙的自然人或公司。这一指定意味着什么，值得说清楚。它把您的税务地址移到我们这里（第 11 条第 1 款 b 项），信件于是寄到一张每个工作日都有人的办公桌；它让我们依第 46 条代您提交申报、答复税务机关；它不会让我们对您的税负责：第 9 条第 4 款的连带责任落在有常设机构或处于所得归属制度的纳税人的代表身上，而不是私人业主的代表身上。真正负责的是另一个人：“el depositario o gestor de los bienes o derechos de los contribuyentes”——纳税人财产的保管人或管理人——与所得支付人一起，对其管理的财产所得应缴的税负连带责任，适用预扣的情形除外（第 9 条第 1 款）。替您收租的租赁管理人、掌握您的钥匙和预订的中介，都在这条规则之内；税务机关向他们追缴之前需要一份正式的责任认定文书（第 9 条第 3 款），而他们也可以替您提交申报并缴税（第 28 条第 2 款）。我们的租赁管理服务正是出于这个原因，为我们代管出租的业主提交 Modelo 210。
上述规则决定信件寄到哪里；申报决定会不会有信被写出来。每位非居民业主都要提交 Modelo 210：未出租公寓按推定所得，出租公寓按租金，税率和申报窗口见我们关于非居民业主义务的文章——2025 年度的推定所得申报须在 2026 年 12 月 31 日前完成，自 2026 税务年度起窗口有变。申报表在有代表时注明代表；对于没有指定代表的业主，触发核查的是税务机关掌握的不动产数据：地籍上登记着一位非居民业主却没有申报的公寓，是系统里最简单的不一致，由此产生的信件寄往第 11 条规定的地址。
授权书不是税务代理，也不能替代它。我们为境外业主介绍过的公证授权书让受托人签字、出售、投票，与银行和公用事业公司打交道；税务代表是另一个角色，有自己的表格，而在登记申报表上同时被列为代表的受托人则二者兼顾。至于共同体自身的通知——业主大会的召集、会议记录、证明——《横向产权法》要求每位业主向秘书提供一个西班牙地址，没有提供的，公寓也就是这些通知的地址（第 9 条第 1 款 h 项）；我们的境外业主在买房当天就把电子邮箱和邮寄地址交给我们，业主大会的文件无论他们身在何处都能送达。
对于我们管理的共同体里的境外业主，以及我们代管出租的业主，我们推荐的安排是同一个：一个每个工作日都有人的西班牙税务地址——我们的或亲属的——登记在登记申报表上；电子邮箱放在业主能盯得住的地方；Modelo 210 每年在窗口期内提交；岛上有一个人知道挂号信长什么样。在税务机关要求代表的场合——它写信去的英国和瑞士业主、名单上辖区的居民——我们担任代表，附上法律要求的明确接受，并在两个月内提交通报。非居民业主页面介绍这项服务，报价一天即可。
我是英国人，在卡莱塔德富斯特有一套公寓。我必须指定税务代表吗？
不因仅仅拥有它而必须。自 2021 年起，义务只落在非欧盟居民的四种情形——常设机构、在西班牙的经济活动、所得归属实体，或税务机关因所得或不动产而提出要求——以及名单上不合作辖区的居民身上。若税务机关要求，请在申报期限前指定一位居住在西班牙的人，并在两个月内连同其接受一起通报；未指定的罚款为固定的 2,000 欧元。
我的物业管理人能当我的税务代表吗？
能，只要被指定：法律只要求一个居住在西班牙的自然人或公司。没有指定时，管理人不是您的代表，也不会收到您的税务信件；共同体的雇员可以签收留在公寓的信件，而那算作已送达给您。私人业主的代表不对业主的税负责；替您收租的管理人则依第 9 条第 1 款负责。
如果我没有代表，税务机关把我的信寄到哪里？
寄到不动产本身，法律把它定为您取得不动产所得的税务地址。在那里两次送达失败，或者您被登记为“不详”时一次失败，就会导致在 Boletín Oficial del Estado 上刊登公告，十五个自然日后通知视为已完成。国外的新地址在登记申报表通报之前不改变任何东西。
非居民业主可以接收电子通知吗？
可以，通过主动加入；公司无论愿不愿意都在其中。放入电子邮箱的通知在提供后十个自然日视为已送达，不论是否打开，所以邮箱需要有人查看——或者由代表来查看。
