夏去秋来：有海外业主的业主社区秋季清单

九月改变了一个业主社区的声音。泳池六点就空了，而不是九点；度假出租房安静下来；在公寓里度过八月的业主们登上飞往曼彻斯特、汉堡和米兰的航班。对管理这些楼宇的人——以及要到圣诞节才会再见到它们的业主——来说，接下来的三个月是一年中最忙的：要召集业主大会、编制预算、核查储备金、妥善关闭泳池，并在境外赶上一份不长的西班牙期限清单。这是我们为所管理的富埃特文图拉各社区逐项处理的清单，按日历强加的顺序排列。

大会季：预算、账目与欠费名单

法律定下节奏。业主大会每年至少召开一次，以批准预算和账目（《横向产权法》第16.1条），而管理人的职责是提前准备并向大会提交可预见支出计划，并提出应对这些支出的必要手段（第20.b条）。实践中，这使秋天成为起草季：2027年的预算要建立在2026年的真实数字上，而不是把去年的数字加个百分比照抄一遍。

在发出召集通知之前，有四件事必须列入议程：

• 储备金。 社区必须持有**不低于上一年度普通预算10%**的储备（第9.1.f条），专用于保养、修缮、翻新，以及——根据近年的改革——无障碍和节能工程。经历一次大额分摊（derrama）的年份，储备金往往低于这条线；秋季预算正是补足它的地方。我们在社区费用指南中解释了储备金与分摊款如何配合。
• 欠费名单。 召集通知必须附上拖欠费用的业主名单，并注明他们可以出席但不能投票（第16.2条）。在九月而不是开会前夜制作这份名单，才能把欠费变成一个催收计划，而不是一场尴尬。相关工具——以及每笔未付款项的五年时效——见欠费指南。
• 召集通知。 年度普通大会须至少提前六天召集，注明议题、地点、日期和时间（第16.2条和第16.3条）。对海外业主来说，六天意味着一张机票；这正是委托授权重要的原因。
• 委托与地址。 不能出席的业主可以凭一份简单的签名书面文件由他人代理（第15.1条），且每位业主都必须向秘书提供一个在西班牙的通知地址（第9.1.h条）。法律尚未明确规定在线或混合形式的大会（一项改革自2026年5月起在国会审议中）：许多社区在章程或大会有此规定、且能保证身份核验和投票时会这样举行，但稳妥的途径仍然是委托——如果一半业主住在海外，值得在你的社区把这一点讲清楚。逐项多数决的运作机制见我们面向海外业主的大会指南。

夏后的楼宇：泳池、屋顶、用水、证书

旺季会留下痕迹，而富埃特文图拉短暂的雨季紧随其后。大会之前，管理人带着清单巡视楼宇：

• 泳池。 加那利法规将社区泳池视为已登记的集体使用泳池，有其水质记录簿、季节性开放与关闭，并——视小区规模——在开放季承担配备救生员的义务。妥善关闭意味着最后一次水质分析、记录簿填写完整、登记数据核对无误，以及救生员合同在约定日期终止。本月晚些时候我们会详细回到泳池法规。
• 屋顶、露台与排水。 第一场秋雨会找出每一个堵塞的排水口和每一块松动的露台地砖。十月清理屋顶排水口、查看露台，比十二月的渗漏索赔便宜得多——至于责任问题，天花板漏水谁来买单，我们将另文处理。
• 用水。 在结账之前，把公共水表读数与供水商账单对照：社区一侧的漏水会表现为两者之间的差额，发现得越早，账单越小。
• 证书。 电梯、消防设备、热水和泳池设施都有各自的维护和检验周期；秋季巡视正是核对到期日并预约下一次检验的时候。对较老的楼宇，技术检查本身可能已到期——ITE指南说明何时。
• 保险。 法律不要求社区为楼宇投保，加那利也未增设此项义务——正因如此，保单必须认真阅读而不是自动续保：保额是否对应今天的重建成本、水损条款、泳池的责任险。续保通常在年底；十月是提问的时候。

社区自身的文书：预扣税、欠费、冻结通道

业主社区本身就是纳税主体，秋天有三个日期与它相关：

• 10月1日至20日——111表。 税务法规明确将业主社区列为负有预扣义务的主体：对自有员工的工资以及所聘专业人士的报酬预扣。第三季度申报须在10月1日至20日之间完成，年度汇总在一月。迟报正是社区账户落入错误名单的途径。
• 11月2日——新的冻结通道。 自该日起，西班牙各银行在网点开门前的夜间执行税务机关的账户冻结。这对业主的影响大于社区——用于缴纳社区费的账户一旦被冻结，一个月内退回的收款单就变成欠费——但拖欠自身预扣税的社区同样暴露在风险中。运作机制以及受保护收入的规则见账户冻结一文。
• 年底之前——陈年旧账。 正如最高法院在2025年底所确认的，每笔未付款项自到期日起五年后时效届满。今秋仍在名单上的2021年欠款，正是现在要通过社区自身的快速催收程序采取行动的对象。

海外业主自己的清单

社区的日历对居住在别处的业主而言有一份镜像：

• 210表，2025纳税年度——2026年12月31日前。 拥有房产但不出租的非居民，必须在年底前提交并缴纳2025年度的推定收入申报。这是该日历的最后一年：自2026纳税年度起，申报改为次年4月1日至12月31日的窗口期。义务指南列出了完整清单，包括IBI。
• IBI与垃圾费。 富埃特文图拉的多个市镇在秋季窗口征收。请在窗口开启前设置自动扣款；被退回的市政税单会附加滞纳金，最终还会引来它自己的冻结。
• 缴费账户。 整个冬季都要保证向社区付款的账户有足够余额，且授权不依赖于银行卡的有效期。如果某笔收款单被退回，请在同一周内告知管理人。
• 委托书。 离开前签好，授权给真正会出席的人。
• 钥匙与紧急联系人。 岛上必须有人能在漏水时打开你的门——法律要求你为公共部分的维修提供进入便利（第9.1.c条）——而且社区必须知道这个人是谁。

一份可以转发的清单

给社区——主席与管理人

• 以2026年真实数字编制2027年预算；将储备金补足至10%。
• 九月制作欠费名单；对接近五年时效的欠款启动催收。
• 提前六天召集年度普通大会；收齐海外业主的委托书。
• 按规定关闭泳池：分析、记录簿、登记数据、救生员合同。
• 屋顶排水口、露台、公共水表、证书到期日。
• 续保前阅读保单。
• 10月20日前提交111表；一月提交年度汇总。

给海外业主

• 12月31日前提交2025年度210表；记下自2027年起的4月至12月新窗口期。
• IBI与垃圾费：在市政窗口前设置自动扣款。
• 缴费账户余额充足；委托书已签；西班牙通知地址已备案。
• 钥匙与紧急联系人已告知社区。

我们的角色

上面每一行都是我们为所管理的社区做的工作——预算、召集通知、欠费名单、泳池关闭、证书日历、社区自身的税务申报——同时以海外业主的语言向他们通报情况，并在季末之前将他们的委托书、地址和付款授权归档。这就是与我们合作的社区管理——从这里开始一次对话。

常见问题

社区必须何时召开年度大会？

每年至少一次，以批准预算和账目（LPH第16.1条）。法律未规定月份；大多数社区在十月至次年第一季度之间开会，届时当年账目可以结算。年度普通大会须至少提前六天召集。

我住在海外——还能在大会上投票吗？

可以，通过委托：一份简单的签名书面文件，指定代表你的人即可（第15.1条）。法律尚未明确规定在线或混合形式的大会（一项改革自2026年5月起在国会审议中）：有些社区在章程或大会有此规定时会这样举行，但稳妥的途径仍然是委托。欠费业主可以出席，但在付清或提存债务之前不能投票。

储备金是什么，必须有多少？

这是社区必须为保养、修缮和翻新工程——根据近年改革，还包括无障碍和节能工程——持有的一笔资金，不低于上一年度普通预算的10%（第9.1.f条）。经历大额分摊的年份往往会使其不足；秋季预算正是补足它的地方。

社区自身在秋天有税务申报吗？

有。业主社区必须对其员工工资和所聘专业人士的报酬预扣所得税，并每季度提交111表——第三季度的在10月1日至20日之间——外加一月的年度汇总。