人在国外时的业主大会：西班牙的 junta 如何对您产生约束力

每年，在科拉莱霍、科斯塔卡尔马或卡莱塔德富斯特的某个房间里，八到四十个人决定您的房产将花您多少钱、您的楼宇将会发生什么。如果您住在北京、上海或深圳，有相当大的可能，您是事后才听说的。

这是个可以解决的问题，但前提是您明白两件事：业主大会是怎么召集的，以及您人不在场时它如何对您产生约束力。让人措手不及的是第二件。

业主大会本身

junta de propietarios 是业主共同体的决策机关。《水平财产法》第 16 条要求它每年至少召开一次，以通过上一年度的账目和下一年度的预算。临时会议可由主席随时召集，或在代表 25% 份额（或 25% 业主人数）的业主提出要求时召集。

会议通知必须载明议程、日期、时间和地点，以及第一次和第二次召集。它还必须包含未结清缴费的业主名单 — 这些业主可以发言，但不能表决（第 15.2 条）。年度常会的最短通知期是六天（第 16.3 条）。

六天是法定下限，而对于业主分散在五个国家的共同体来说，这个下限站不住脚。认真的物业管理人会提前几周发出通知。我们的通知在签发的那一刻就上线，提供英语、西班牙语或德语，委托书表格随附、可直接使用。

共同体在法律上可以往哪里给您寄信

这是没人读、而人人都该读的一条。

第 9.1.h 条要求每位业主向共同体秘书提供一个位于西班牙的地址，用于接收全部会议通知与送达。请注意措辞：位于西班牙的地址。不是您在国外的地址，也不是您的电子邮箱 — 尽管很多共同体也会同时发一封邮件，而且理应如此。

如果您没有提供，法律会把您在共同体里的那套单元视为您的送达地址。而如果无法在那里完成送达，会议通知可以张贴在共同体的公告栏上，并在三个自然日后产生完全的法律效力。

如果您拥有的是一套一年只去两次的度假公寓，请把这段再读一遍。一张贴在您上次经过还是十月的走廊公告栏上的通知，可以是一份有效的会议通知。让您的送达地址保持最新 — 并在它变更时告诉管理人 — 是您这辈子买到的最便宜的一份保护。

派人代您出席

您不必飞过去。第 15.1 条允许以法定或委托代理方式参会，而形式要求是刻意从简的：一份由业主签名的书面文件就足以证明委托。当一套单元由多人共有时，他们必须指定一名代表。

有几件事值得做对：

• 选对人。 您的受托人可以是另一位业主、主席、一位邻居或一位专业人士。要紧的是他会到场，并且会读议程。
• 决定要不要给出指示。 一份空白委托书交出的是您的判断；一份带指示的委托书（「第 1 至 4 项投赞成，第 5 项投反对，凡不在议程上的一律弃权」）把判断留在您手里。议程上有特别分摊费时，请给出指示。
• 让它按时送到。 委托书必须在会议开始之前就存在，而不是事后再补。
• 确认您的社区费已缴清。 欠费业主的委托书带来的是发言权，而不是表决权。

在我们管理的共同体里，委托书表格就放在业主平台上、紧挨着会议通知，因此可以在议程送达的当晚签好寄回 — 不用打印、不用在机场扫描、也不用从上海寄信到罗萨里奥港。

表决比例：不是所有事都要同一种票

业主常常以为每个决定都需要所有人。并非如此。LPH 把决议分成不同类别，而知道某个议程事项落在哪一类，就知道您的缺席会付出多大代价。

• 全体一致 — 用于修改设立文书或章程、且不适用特别规则的决议（第 17.6 条）。门槛最高，也是有些事情永远不变的原因。
• 业主人数与份额各达五分之三 — 包括自 2025 年起，批准、限制、附条件许可或禁止楼内旅游出租的明确决议（第 17.12 条），以及若干类共有服务的新增或取消。
• 业主人数与份额各达三分之一 — 这是为电信基础设施以及可再生能源系统安装刻意设定的低门槛，自 2026 年 3 月修法起，其中明确包含空气源与地源热泵系统（第 17.1 条）。
• 简单多数 — 其余一切，包括任免物业管理人。

而与上述这些分开的是，第 10.1 条列举了共同体必须实施的工程 — 保存、安全、适居性、法律要求的无障碍改造 — 这些完全不需要事先决议。没有人会去表决楼宇是否必须安全。

如果您判断不出某个议程事项属于哪一类，请在开会前问清楚。这是个正当的问题，而答案会改变您为争取被代表所需要付出的努力。

30 天规则：沉默如何变成同意

下面这条是最让国外业主吃惊的规定。第 17.8 条：

"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."

已被正式通知该决议、且在三十个自然日内未表示异议的缺席业主，将被计为投了赞成票。法律把这一机制挂在需要特别多数的那几类决议上 — 也就是上面三分之一和五分之三的那些表决 — 而这恰恰是它最扎人的地方。

所以缺席并不等于中立。如果您没有出席，也没有在收到决议通知后三十天内以书面提出异议，那么就计票而言，您已经同意了它。这让一个习惯对任何住在国外的业主都成了不可商量的事：纪要送到就读，并把那三十天记进日历。

会议纪要，以及提出异议的窗口

第 19 条规范 acta：它必须记录日期与地点、谁出席以及各自的份额、议程，以及所通过的决议和票数。一旦封存并由主席和秘书签署 — 会后十天内 — 决议即可执行。

如果您认为某项决议违法、违反您的章程，或造成严重损害，第 18 条给了您一条向法院提出异议的路径。有两个限制。该诉权在决议作出后三个月届满；若决议违反法律或章程，则延长至一年。而且在提起之前，您必须已结清缴费，或已把所欠金额提存于法院。

当纪要要花六周才送到、送到后还得翻译时，三个月过得很快。所以我们在纪要一封存就把它作为文件发布到业主平台上，而不是等到下一次寄信时才发出去。

给住在国外的业主的一份简短清单

1. 给管理人一个最新的西班牙送达地址，并同时提供一个电子邮箱。
2. 按时缴费。欠费会让您失去表决权，也失去提出异议的权利。
3. 会议通知到了，读议程，不要只看日期。
4. 如果无法出席，寄一份带指示的委托书 — 书面、签名、按时。
5. 读会议纪要，并记住那三十天的窗口。
6. 自己留存副本。您共同体的文件也是您的。

如果您共同体的业主大会在远处根本读不懂，那不是您必须接受的现实。这是我们认为最重要的那部分工作 — 看看我们的业主共同体管理服务包含什么，或者把您共同体的情况告诉我们。