Notes de l'île.

L'appartement que vous achetez dans une copropriété espagnole répond des charges que les propriétaires précédents ont laissées impayées, et le certificat de dettes que le vendeur doit remettre au notaire est la seule protection de l'acheteur. Qui le délivre et dans quel délai, ce qu'il doit dire et pourquoi « à jour » n'est pas « sans appels de fonds en attente », les obligations du vendeur avant et après l'acte, la dispense signée dans la précipitation et la demande depuis l'étranger.

Un propriétaire de plus de soixante-dix ans demande un ascenseur et les autres ne veulent pas payer. La loi répond par trois règles : les travaux d'accessibilité sont obligatoires sans vote jusqu'à un an de charges ordinaires après aides, la majorité les approuve au-delà de ce plafond et l'opposant paie avec tous. Un exemple à Corralejo, le fonds de réserve et l'appel de fonds, les aides du Plan national via les Canaries, la déduction régionale et comment nous menons l'assemblée.

Chaque copropriété a son règlement, et la plupart valent ce que l'assemblée savait de la loi. Quelles règles relèvent des statuts (unanimité) et lesquelles du règlement intérieur (majorité), les heures de silence et les limites de bruit intérieur en vigueur à Fuerteventura, ce qu'une copropriété peut dire des animaux et du stationnement en 2026, et la procédure à quatre échelons qui transforme une règle en décision de justice.

La plupart des copropriétés de Fuerteventura sont assurées par inertie — jusqu'à ce qu'une tempête, un accident à la piscine ou une colonne montante éclatée ouvrent la police. Si une copropriété doit s'assurer, ce qu'une police immeuble couvre et laisse discrètement de côté, pourquoi la somme assurée doit être le coût de reconstruction et non la valeur de marché, ce que le Consorcio ajoute pour 420 euros par an, et les huit lignes qui départagent trois devis.

Chaque membrane de l'île porte une date. Quand le toit l'atteint, la loi sur la propriété horizontale rend les travaux obligatoires — pas de vote sur le principe, seulement sur la derrama — et le Code civil garde le toit commun, même sous une terrasse privative. Qui décide, comment fonds de réserve et quote-part répartissent 48 000 euros à Corralejo, le cahier des charges, la mise en eau et les garanties du contrat.

Cinq signatures pour un appartement à Corralejo, et une seule a besoin d'un notaire : celle qui, mal faite à la maison, est refusée en Espagne. Ce qui exige une procuration notariée et ce qui ne demande qu'un écrit signé, les trois voies depuis l'étranger — notaire espagnol, consulat, votre notaire avec apostille, traduction et équivalence — et la quatrième par visioconférence depuis 2023, ce qu'il faut y mettre, la révocation et ce que votre administrateur en fait.

La voiture neuve arrive à Corralejo avant le câble. Selon l'article 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, une borne privée sur votre propre place ne requiert que la notification préalable, et la Cour suprême a tranché en 2025 qu'un câble par le plafond du parking ne change rien. La notification, les quatre schémas de raccordement, qui paie quoi, quand une installation commune exige les trois cinquièmes, et où en sont les subventions.

Le procès-verbal arrive à Hambourg : à l'assemblée de jeudi, la présidence vous est échue. La charge est obligatoire, mais la loi vous donne un mois pour demander la relève au juge, un mandat d'un an, un vice-président pour vous suppléer et un administrateur pour porter la paperasse. Ce que seul le président signe, où commence et où s'arrête sa responsabilité personnelle, et le protocole que nous appliquons pour qu'un propriétaire à l'étranger exerce la charge sans prendre l'avion.

Le PDF arrive en octobre avec la convocation : quatorze pages, trois colonnes et une assemblée à laquelle vous n'assisterez pas en personne. Ce que la loi exige des documents (LPH 14, 15, 16, 19), les cinq pages qui comptent — budget contre réalisé, rapprochement bancaire, liste des impayés, fonds de réserve à 10 %, appels de fonds à part —, une vérification de dix minutes depuis l'étranger, les signaux d'alerte et comment mettre une question à l'ordre du jour avant de voter par procuration.

Une carte brune sur un plafond de Caleta de Fuste et un propriétaire à Düsseldorf : d'où vient l'eau, la ligne entre parties communes et privatives (colonnes communes, branchements privatifs, l'étanchéité de la terrasse commune même si la terrasse est la vôtre — Cour suprême 80/2024), qui paie selon les articles 9 et 10 de la LPH, les délais de sept et quarante jours de la loi sur l'assurance, l'expertise qui décide de la plupart des fuites et le protocole de nos administrateurs.

L'assemblée, le budget 2027 et le fonds de réserve ; la liste des débiteurs et l'horloge des cinq ans ; fermer la piscine dans les règles, toitures et évacuations avant les pluies, certificats et assurance ; le modelo 111 de la copropriété elle-même et le nouveau canal de saisie — et la liste miroir du propriétaire à l'étranger, modelo 210 avant le 31 décembre compris.

Dès novembre 2026, le fisc espagnol bloque les soldes bancaires, de paiement et de néobanques quelques heures après l'émission de l'ordre. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, le danger n'est pas la vitesse — c'est que les lettres arrivent dans un appartement vide, et que le compte qui paie la copropriété est celui qui s'arrête.

Cinq ans pour réclamer (le Tribunal suprême a tranché), l'étape obligatoire avant le monitorio et la dette de trois ans dont répond le bien que vous achetez.

La règle ITE des Canaries n'est pas celle des sites de la péninsule. Ce que votre copropriété doit inspecter, entretenir et documenter — et comment le financer.

NIE, IBI, Modelo 210, assurance et obligations de copropriété — ce qu'un non-résident à Fuerteventura doit faire chaque année, et ce qui arrive sinon.

Convocation, pouvoirs, majorités et la règle des 30 jours — comment fonctionne une junta espagnole et pourquoi ses décisions vous engagent, présent ou non.

Ce que paie votre cuota, d'où vient votre coefficient, quand une derrama est légitime et ce qui arrive au propriétaire qui prend du retard.

La réforme de 2025 permet à la copropriété d'approuver, de limiter ou d'interdire les locations touristiques par un vote aux 3/5 — et les Canaries ont leur propre loi.

Ce que dit la loi sur la révocation et la nomination de l'administrateur, la majorité nécessaire, la passation à exiger et le bon mois pour le faire.