您把科拉莱霍的公寓出租一年，自己住在国外。无论租约怎么写，业主委员会仍然向您收取管理费；把费用转嫁给租客的条款需要一个年度数字，而自 2026 年 10 月 8 日起，房产税和中介费都不能再转嫁。内部规约通过第 7.2 条管到您的租客，业主委员会的通知送到公寓即视为送达，您的租客可以带去您的委托书但不能投票，而维修的时限在您不在时照样流逝。2026 年 10 月。
一位旅居国外的业主把她在科拉莱霍的两居室公寓租给了一对在岛上工作的夫妇，租期一年。不到一个月，管理人就同一份档案收到了三条信息：租客问能不能由他自己缴纳业主委员会的管理费，一位邻居要求业主委员会对露台上的狗«做点什么»，业主则问她的租客能不能代替她去参加业主大会。本文以 2026 年 10 月 21 日生效的法律文本回答这些问题：公寓出租后谁欠业主委员会的钱，十月法令之后把费用转嫁给租客的条款必须写明什么，内部管理规约和第 7.2 条的停止行为之诉对非业主的居住人能走多远，业主身在他国时业主委员会的通知送到哪里，谁有权投票，谁决定施工，谁给水管工开门，以及长期出租与度假出租有何不同。九月的两项法令已被废止，第三项法令自 10 月 8 日起生效并等待表决，本文在要紧之处会一一说明。引文为西班牙语原文，附中文释义。
《区分所有权法》不认识租客。它的义务清单以 Son obligaciones de cada propietario 开头，即每位业主的义务，而这里要紧的是第 9.1 条 e 项：Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización，即按照设立文件确定的份额或另行约定的方式，分担为妥善维护大楼及其服务、负担和责任所需、且无法个别化的一般费用。f 项的储备基金适用同一规则。租约里的任何内容都改变不了业主委员会可以向谁追讨。
最高法院于 2026 年 7 月 16 日在第 1176/2026 号判决中再次重申了这一点：马德里一个业主委员会同时起诉了两套公寓的业主和承接租约、收取租金的公司。法院写道，业主的义务 Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo，即这是一项附着于专有部分所有权的法定义务，因此落在费用发生时的业主身上；租约与业主委员会是 relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra，即两种不同的法律关系，受不同的制度约束，进入其中一种并不当然意味着承担另一种的义务。收取租金的公司被判无责；付钱的是业主。阿利坎特省法院早在 2025 年 11 月 4 日的第 581/2025 号判决中就说得更直白：贝尼多姆一个业主委员会起诉了拥有公寓的父亲和住在里面并承诺缴费的儿子，分担义务 se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local，即对业主委员会而言，这是一项唯一且专属地落在公寓或商铺业主身上的义务，而业主 no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes，即不能以租约中把共同费用交由租客承担的条款来对抗业主委员会。业主请求时，业主委员会可以同意把账单寄给租客；那是一种通融，不是债务人的更换。
对旅居国外的业主来说，后果有三。如果租客不再支付他向您承诺的款项，业主委员会的债务人仍然是您，第 21 条还补充说 En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre，即无论如何都可以起诉登记业主，使登记在其名下的公寓为债务承担责任。其次，业主大会开始时仍有欠款的业主保留发言权但失去表决权：这些业主 podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto，即可以参与讨论但没有表决权，依据第 15.2 条，而每次大会的通知都会逐一点名。第三，租客留下的债务先由您支付，再向他追偿。我们对每一位出租业主的建议：管理费由业主自己的账户直接扣款，租客的份额在租金内结算，绝不让租客直接向业主委员会付款。
在房东与租客之间，费用是可以转嫁的，而规范这种转嫁的规则本月刚被改写。《城市租赁法》第 20 条在第 29/2026 号王室法令的文本中，自 2026 年 10 月 8 日起生效，保留了约定：Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario，即双方可以约定，为妥善维护大楼及其服务、负担和责任所需、无法个别化并归属于出租住房或其附属设施的一般费用由租客承担；对于业主委员会中的公寓，En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación，即在区分所有权制度下的大楼中，这些费用是按份额归属于出租单元的费用。形式没有改变：Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato，即该约定须以书面形式作出并写明合同签订日该费用的年度金额方为有效。一份只写«租客支付管理费»而不给出数字的租约不符合法律。
法令新增的是两项禁令。税费不能再转嫁：En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria，即任何情况下都不得把与住房相关的税费加于租客，除非租客本人就是纳税义务人，而对房产税和垃圾费而言他不是。中介是房东的费用：Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación，即房产中介费和合同办理费不得以任何名义、直接或间接地转嫁给租客。直到 10 月 7 日，只要年度金额写在合同里，租约还可以让租客缴纳房产税，正如最高法院 2025 年 11 月 17 日在第 1637/2025 号判决中就一套伊维萨公寓所确认的；自 10 月 8 日起，新签的合同已不能这样做。那份判决就管理费本身所说的话仍然有用：第 20.1 条的一般费用 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad，即房东因业主委员会而承担的费用，而年度数字 no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato，即不仅让租客可以拒绝支付超出合同所定的金额，还锚定了第 20.3 条的上限：在租约的头五年内，或房东是公司时的头七年内，该金额 sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1，即只能经双方同意每年调整一次，且增幅绝不能超过租金可调整百分比的两倍。如果条款写的是每年 1 140 €，那就是租客欠您的数字，无论业主委员会之后表决了什么。
这就说到了特别摊派。租约签订后才表决的电梯、外立面或屋顶的特别摊派，并不是条款所定的年度金额；能否转嫁取决于条款对特别费用的规定，而读过第 20 条的租客会拒绝条款没有写明的东西。我们的起草建议是在签字前就决定：把常规预算的年度数字写进条款，在同一条款中说明特别摊派是包含还是排除，并附上当年业主委员会的预算。摊派本身依第 9.1.e 条仍归业主；租客只通过您才知道它。
在这里，法律确实认识居住人。第 6 条允许业主们制定 normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración，即对每位业主也具有约束力、在按管理决议的方式修改之前一直有效的内部管理规约，而第 7.2 条把禁令延伸到住在公寓里的任何人：Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas，即业主和居住人都不得在公寓内或大楼其他部分从事章程禁止的、有损于楼宇的、或违反关于扰民、不卫生、有害、危险或非法活动的一般规定的活动。露台上的狗、凌晨两点的音乐和车库里的作坊，不论背后是业主还是租客，都按同样的三项标准判断。
这套程序，富埃特文图拉的每个业主委员会都该烂熟于心。首先是催告：El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes，即业主委员会主席主动或应任何业主或居住人之请，要求从事被禁活动的人立即停止，否则将提起诉讼。然后是表决，previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto，即须经为此正式召集的业主大会事先授权。然后是起诉，而这正是旅居国外的业主必须读两遍的一行：La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local，即诉讼必须针对业主提起，并在适用时针对住房或商铺的居住人提起。您会和您的租客一起，在西班牙的法院被起诉，而起因可能是您一无所知的行为；哈恩省法院 2025 年 1 月 30 日在第 130/2025 号判决中确认这一点同样成立，aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante，即即使业主对租客或居住人的行为不负责任。
判决对租客可以比对您走得更远。对业主，法院可以判处 la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años，即剥夺对公寓的使用权最长三年；对非业主的居住人，Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento，即如果违反者不是业主，判决可以宣告其对住房的一切权利终局消灭，并责令其立即迁出。业主委员会可以通过法院终止您的租约。但这不是一张空白支票，特内里费省法院在 2025 年 11 月 28 日的第 678/2025 号判决中划出了界限：岛北部的一个业主委员会对一名租客及其未出庭的业主提起了诉讼；以挂号传真发出并被拒收的催告被认定有效，因为被拒收的信件同样算数，但诉讼随后在实体上败诉，因为与工作人员的争吵不属于三类中的任何一类，而据称为章程所禁止的行为 no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos，即并未证明为章程所禁止，章程本身从未提交到案卷中。想对租客援用第 7.2 条的业主委员会，需要章程、内部规约、注明日期的投诉和点明行为的催告；我们关于内部管理规约的文章 讲的就是如何写出法院会执行的规则。
您有自己的杠杆，而且更快。《租赁法》第 27.2 条允许房东解除租约，Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas，即当住房内发生扰民、不卫生、有害、危险或非法活动时，也可以因为 La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario，即故意损坏房产，或在需要房东同意时未经同意而施工。当管理人告诉您主席已向您的租客发出第 7.2 条的催告时，正确的反应不是等待业主委员会的表决，而是依据租约发出您自己的催告，因为第 9.1.g 条要求您对其他业主 responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados，即对所犯的违规行为和所造成的损害承担责任，而 b 项还加上了 por su descuido o el de las personas por quienes deba responder 所造成的损害，即因您的疏忽或您须为之负责的人的疏忽所造成的损害。
第 9.1 条 h 项是旅居国外的业主最容易忘记、也最容易为此付出代价的一项。每位业主都必须以能证明送达的方式向秘书告知 el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad，即一个用于接收与业主委员会有关的各类传唤和通知的西班牙境内住所，而法律也规定了没有告知时的后果：En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo，即未作此告知的，以该公寓本身作为传唤和通知的住所，交给其居住人的通知具有完全的法律效力。年度大会的通知、会议记录、未缴特别摊派的催缴，以及主席依第 7.2 条发出的催告，都已有效送达您的租客，不论他是否转交给您。
如果连这也不成，法律就转向公告栏：无法送达的通知 se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad，即视为通过张贴在业主委员会公告栏上而完成送达，附上由秘书签字并注明日期的说明，三个日历日后即具有完全效力。对决议提出异议的期限从该送达起算，因为依第 18.3 条，Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9，即对缺席业主而言，该期限自按第 9 条程序告知决议之日起计算。从租客那里晚了两个月才得知决议的业主，通常已经错过了他本有的三个月。
由此得出两条指示。以能留下送达证明的方式向秘书提供一个西班牙境内的地址，可以是您的律师、您的物业经理或我们的地址，更换经理时记得更新。并告诉管理人公寓已出租以及住在里面的是谁，附上租客的电话：第 9.1 条列出了业主的义务，其中不包括告知业主委员会公寓已出租，只有 i 项的 el cambio de titularidad de la vivienda o local，即住房或商铺所有权的变更，但一个不知道谁住在公寓里的业主委员会会把通知发进一个空洞，而法律会以不利于您的方式填补这个空洞。
表决权属于业主。第 15.1 条规定：La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario，即出席业主大会可以本人出席，也可以由法定或意定代理人出席，由业主签字的书面文件即足以证明代理。您的租客没有自己的席位，但他可以像任何人一样持有您的委托书：一张写明他的姓名、会议以及（如您愿意）每项议题投票方向的签字便条。我们所代理的大多数业主更愿意把委托书交给管理人或另一位业主；议程在会前以英语和西班牙语送达他们，签好的表格通过电子邮件寄回，表决按指示进行。
两条规则限制着委托。第一条是上文的第 15.2 条：如果大会开始时您的管理费未缴，您的代理人可以发言但不能投票，您的份额也不计入多数，这又是一个让管理费走您自己的直接扣款而不是靠租客承诺的理由。第二条是第 18.2 条，它把对决议提出异议的权利保留给 los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto，即在大会上记录了反对票的业主、因任何原因缺席的业主以及被不当剥夺表决权的业主。不喜欢某项决议的租客没有起诉资格；缺席的业主则有，期限为通知后三个月，且须已缴清管理费。
在公寓内部，租客对您负责。《租赁法》第 23 条很短：El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios，即未经房东书面同意，租客不得进行改变住房或其附属设施格局的工程，而且 En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda，即租客在任何情况下都不得进行降低住房稳定性或安全性的工程；租约结束时，您可以要求他恢复原状，或保留改动而不作任何补偿。
在公寓之外，以及一切看得见的地方，由业主委员会说了算，而它面对的是您，不是租客，因为租客需要的许可是您的，而您需要的许可是业主委员会的。第 7.1 条允许业主 modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad，即在不损害大楼安全、整体结构、外部格局或外观、也不损害其他业主权利的前提下，改动自己公寓的建筑元素、设施或服务，并须事先向业主委员会的代表报告该工程，随后关上了门：En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna，即在大楼的其余部分，业主不得作任何改动。租客安装的遮阳篷、封闭的露台、外立面上的空调机或屋顶上的天线，对业主委员会而言都是业主所作的改动；我们关于露台、遮阳篷和空调的文章 说明了其中哪些需要哪种表决、哪些可以被章程直接禁止。因此租约应当写明标准范本所遗漏的内容：租客未经业主书面同意不得在外立面、露台或屋顶上安装任何东西，而这一同意只在业主委员会同意之后才给出；租客须自费拆除未经同意安装的东西；当业主委员会发现某项安装时，催告会送到您这里，而条款正是让您能把它转交下去的依据。
业主委员会进入公寓的权利不取决于谁住在里面。第 9.1 条要求每位业主 Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble，即在自己的住房内容忍大楼运行所需的维修，并 Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores，即为上述目的允许进入其公寓，这涵盖了从您的浴室漏到楼下公寓的渗水、更换穿过您厨房的公共管道以及对大楼的检查。公寓里有租客时，业主通过租客履行这一义务，因此租约必须要求租客提供进入通道，计划内的工程需合理提前通知，紧急情况下须立即开门，管理人也必须有租客的电话。我们关于空置公寓、钥匙和紧急情况的文章 介绍了我们请每位旅居国外的业主签署的钥匙协议；有租客时，持钥匙的人就是租客本人，协议写明联系不上他时该打给谁。
公寓内的维修由《租赁法》划分，而十月法令移动了界线。租客 podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador，即可以进行为避免迫在眉睫的损害或严重不便所必需的紧急维修，并立即向房东索要费用，依据第 21.3 条；小修则由他承担：Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario，即住房日常使用磨损所需的小修由租客承担，依据第 21.4 条。自 2026 年 10 月 8 日起生效的新第 5 款给缺席的房东上了一个时钟：租客一旦发出附有合理报价的书面要求，El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación，即房东自收到要求起有十五个日历日来接受报价、提出替代维修方案或自行维修，此后 el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras，即租客可以自行进行必要的工程并从未来的租金中扣除费用。
十五天就是一次国外假期。我们代管的业主让租客的通知直接送到我们这里，我们当天派出水管工或电工，前后对比照片归入业主档案，发票在付款前经过核对，于是十五天从不会用尽，租金扣减也从不会有争议。还有一份文件属于这份档案：第 36.7 条现在要求的退租记录，un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes，即由双方签署的租约终止文件，记录交还占有时住房的状态。
上述一切都以住在公寓里的租客为前提。度假出租在《租赁法》之外，属于另一套制度：第 5.e 条排除了依旅游法规在旅游渠道上提供的带家具住房，而十月法令加了一个上限，La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días，即此类使用让与的最长期限由主管行政机关确定，但在任何情况下都不得超过三十一天。介于两者之间的是第 2.3 条新设的«临时住房»租约，适用于 cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable 的租客，即因正当且可证明的原因暂时离开惯常住所的租客，第 9 bis 条把它限定在三十一天以上、原则上不超过十二个月。对业主委员会而言，度假出租需要长期出租永远不需要的东西：第 17.12 条五分之三业主的批准和加那利群岛的登记；我们关于加那利法令之后度假出租的文章 是对该制度的最新说明。
租约本身适用您签字当天的法律文本，而在 2026 年 10 月，这一天很要紧。9 月 29 日的两项王室法令在几天之内改写了法律，并于 10 月 2 日被否决：众议院 acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre，即决定废止第 26/2026 号王室法令，并在同日的第二份决议中对第 27/2026 号王室法令作了同样处理。10 月 5 日，议会依第 806/2026 号王室法令解散，选举 que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026，即将于 2026 年 11 月 29 日星期日举行。10 月 6 日，政府又通过了两项王室法令，于 10 月 7 日公布：第 29/2026 号王室法令自 10 月 8 日起生效，正是它改写了上文引用的第 20 条和第 21 条、第 2、3 和 5 条的定义以及其他若干条款；第 28/2026 号王室法令则自 2026 年 11 月 15 日起改写第 10 条，即关于租约延期的条款。
两者都在等待表决，而表决已不再属于众议院。宪法给王室法令三十天，其第 78.2 条把表决交给已解散议院的常设代表团，en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato，即在两院已被解散或任期已届满的情况下。10 月 16 日，该机构开会，la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026，即众议院常设代表团在当日会议上决定批准第 24/2026 号王室法令，随后又批准了下一项，两者都关于 DANA 风暴；两项住房法令不在那次议程上，截至 10 月 21 日也未公布任何关于它们的决议。今天签订的租约适用这里引用的第 20 条；如果常设代表团废止该法令，法律将从废止公布之日起恢复到 10 月 7 日的文本，而不撤销其间已经发生的事。我们在律师事务所的姊妹文章 从房东一方追踪这些法令，其关于季节性合同的配套文章 讨论不属于度假出租的冬季出租。租金的税务既不是本文的主题，也不是业主委员会的事：居民房东在加那利群岛可以适用的减免 和 非居民通过 modelo 210 表格的申报 由我们的姊妹公司说明，两者都被同一项十月法令触及，所以请连同日期一起阅读。
当旅居国外的业主告诉我们公寓已出租，我们会在其档案中开设一页，记录租客的姓名和电话、租约、写明年度数字的费用条款、委托书、钥匙协议以及用于接收通知的西班牙境内地址。第一年的问题几乎总是表中的这十个，而答案几乎总是法律的一行。
| 事项 | 谁负责，依据什么 |
|---|---|
| 管理费和储备基金 | 您，按份额，第 9.1.e 和 f 项；租客只欠您，依第 20 条的条款 |
| 签约后才表决的特别摊派 | 您；条款定的是签约日的年度金额，条款写明才算在内 |
| 噪音、宠物、泳池的开放时间 | 租客，依规约和第 7.2 条；您与他一同被诉，依第 9.1.g 条负责 |
| 公共部分的损坏 | 业主委员会依第 9.1.b 条向您开票；您依租约向租客追偿 |
| 公寓内部的工程 | 租客需您的书面同意，第 23 条；只有涉及结构或外部才问业主委员会 |
| 遮阳篷、空调机、封闭的露台 | 业主委员会依第 7.1 条和章程的许可，不论谁安装 |
| 出席大会与投票 | 您，或持您签字委托书的人，第 15.1 条；欠费则无票，第 15.2 条 |
| 通知与会议记录 | 您依第 9.1.h 条提供的西班牙地址；否则是公寓，租客签收即算数 |
| 业主委员会维修与检查的进入 | 您须依第 9.1.c 和 d 项允许；租客开门，依钥匙协议 |
| 改作度假出租 | 另一制度：《租赁法》第 5.e 条、加那利登记和第 17.12 条的五分之三表决 |
这张表不能代替租约：每一行只要依赖某项条款，就只值业主所签条款的分量，而从网上下载的租约通常一条都没有。
我们面向非居民业主的管理服务 正是为这份档案而设：您通过委托书在大会上投票，会前收到议程，会后收到结果，均为英文；管理费从任何欧盟账户直接扣款，每笔扣款都有收据；从租客手机报告的事件交给经过审核的承包商处理，并以前后对比照片结案；您房产的各项期限有专人跟踪，到期前提醒；如您愿意，出租本身也可由我们管理，包括租客审核、租金收取和寄往您居住地的月度对账单。我们不起草租约，也不是律师；当问题属于律师时，我们会直说，并知道该问谁。想为一套公寓或整个业主委员会获得固定收费的业主，可以 索取报价，一个工作日内即可得到清晰的服务范围。
我的租客直接向业主委员会缴纳管理费。我是不是就没责任了？
不是。业主委员会的债务人是业主，依第 9.1.e 条，最高法院在 2026 年 7 月重申，租约不会把这一义务转给任何其他人。如果租客停止缴费，业主委员会会向您追讨，以公寓作担保，而只要债务存在，您在下一次大会上就失去表决权。把管理费保留在您自己的直接扣款上，租客的份额与他另行结算。
邻居抱怨我的租客。业主委员会能赶走他吗？
能，通过法院。第 7.2 条允许主席要求停止该行为、大会授权起诉、法官终止租客对公寓的权利并责令迁出；诉讼也会针对您。更稳妥的路径是您自己的：《租赁法》允许您因扰民、非法或危险活动解除租约，所以主席一发出催告，您就发出自己的催告。
我住在国外，从未收到大会通知。决议有效吗？
通常有效。如果您没有向秘书提供西班牙境内的地址，通知已有效送达您在公寓里的租客，不行则张贴在公告栏，三天后生效。对决议提出异议的三个月从该送达起算。以能证明送达的方式向秘书提供西班牙地址，并告诉管理人谁住在公寓里。
我的租客能参加大会并替我投票吗？
作为您的代理人，可以：依第 15.1 条，一张您签字的便条就够了，而且您可以逐项指示如何投票。他没有自己的票，不能对决议提出异议，而如果大会开始时您的管理费未缴，他根本不能投票。大多数旅居国外的业主把委托书交给管理人或另一位业主。
2026 年十月的法令给我的租约带来了什么变化？
九月的两项法令已于 10 月 2 日废止。第三项自 10 月 8 日起生效，禁止把房产税和中介费转嫁给租客，保留写明年度数字的书面费用条款，给租客十五天的维修时限，并要求签署退租记录；第四项自 11 月 15 日起改写延期规则。两者都在等待已解散众议院的常设代表团在三十天内表决，截至 10 月 21 日尚无公布。我们的姊妹公司在其页面上追踪每一步。
