业主大会的会议记录：必须写明什么、何时收到，以及错误怎样更正

年度业主大会开完三周后，来了一个信封，或者一份 PDF：四页纸，标题是«Acta de la Junta General Ordinaria»。对一位当时身在里昂家中、而大会正在卡莱塔德富斯特一家酒店的厅里召开的业主来说，这几页纸就是那次大会。上面写着通过了什么，就是通过了什么；它们送达的那一天，会让两只钟开始走；其中的错误，如果没有人及时要求更正，就一直是错误。《水平产权法》只用一个条文规定会议记录，即第十九条，而这个条文比大多数业主预想的更精确：它规定会议记录必须包含什么，由谁签署、何时之前签署，怎样送到业主手中，以及错误怎样补正。本文按 2026 年 10 月的现行条文来读它，同时读那两个让会议记录对缺席业主至关重要的条文，以及那项至今仍只是法律提案的修改。

不动产登记官盖章的簿册中的一页

法律要的不是一份会议纪要。它要的是一本簿册：Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad——业主大会的决议应记载于经不动产登记官认证的会议记录簿（第 19 条第 1 款）。这枚印章的规则在《抵押条例》第 415 条。簿册必须 necesariamente antes de su utilización——务必在使用之前——由建筑物所在辖区的登记官认证。它可以是装订本，也可以是 de hojas móviles——活页的——每一页都要编号。只有当业主社区证明前一本已经用完，或者声明其遗失时，才会认证新的一本。登记官自申请之日起有五日的时间盖章，有正当理由时为十五日，并在登记簿中该建筑物自己的那一页上注明每一本簿册。

这对业主意味着什么，很简单。您收到的会议记录是那本簿册中某一页的副本，算数的是簿册，而不是电子邮件。

会议记录必须写明什么

第 19 条第 2 款列出了每一份会议记录至少必须载明的六项内容。其中每一项，没有到场的业主都可以核对。

另外两项记载来自其他条文。大会开始时有欠款的业主可以发言但不能投票，而且 El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto——大会的会议记录应载明被剥夺表决权的业主——其份额不计入多数的计算（第 15 条第 2 款）。欠费业主的姓名在召集通知和会议记录之外可以流传到多远，见我们关于业主社区的数据保护一文。

反对票的记载，比看上去更有分量。只有三类业主可以把一项决议诉至法院：缺席者、被不当剥夺表决权者，以及 hubiesen salvado su voto en la Junta——在大会上保留了自己表决意见——的业主（第 18 条第 2 款）。代理人投了反对票的业主，需要会议记录把这一点写出来。

谁来写，谁来签，何时之前

会议记录是秘书的工作。在聘有专业管理人的地方，通常就是管理人本人，因为法律允许一人兼任两个职务（第 13 条第 6 款），并在管理人的职责中列有这一项：Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad——在相应情形下担任大会秘书，并保管业主社区的文件以供业主查阅（第 20 条第 1 款 e 项）。没有任命任何人的，由主席兼任这两项职务（第 13 条第 5 款）。

期限很短：El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes——会议记录应在会议结束时或其后十个自然日内，以主席和秘书的签字封闭（第 19 条第 3 款）。从这句话和下一句话可以得出两点。Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario——自封闭之时起，决议即可执行，法律另有规定的除外：业主社区可以从这两个签字起执行表决的事项，而不是从每位业主读到它的那一天起。而且法律并不要求以表决来批准会议记录。每次开会先«宣读并通过上次会议记录»的老习惯是一种礼节，不是要件。两个人签了字，会议记录就完成了。

您何时收到

法律规定了会议记录怎样送达，却没有规定何时。El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9——会议记录按照第 9 条规定的程序送交业主（第 19 条第 3 款）——而这一程序就是业主社区一切通知的程序：送到业主向秘书告知的西班牙境内地址；没有告知的，送到该套房本身。如果在那里无法送达，通知就张贴在业主社区的公告栏上，附有注明日期的说明，由秘书签字并经主席签认，并 en el plazo de tres días naturales——在三个自然日内——发生完全效力（第 9 条第 1 款 h 项）。没有任何条文为寄送规定天数。法律所做的，是把两个期限挂在会议记录送达的那一刻。

对住在国外的业主来说，后果很实际。国外的地址不是法律所指的地址，所以会议记录可以有效地送达一套二月里空着的房子，或者张贴在业主社区的公告栏上。许多业主社区另外发送的电子邮件是一种便利；法律上算数的送达，是送到西班牙境内地址的那一次。怎样选择这个地址，以及怎样从国外投票，见我们的海外业主年度大会指南。

随会议记录开始走的两只钟

对到会的业主来说，算数的是开会那一天。对没有到会的业主来说，算数的是会议记录送达的那一天，有两件事从这一天起算。

第一件是沉默。在大多数事项上，经合法通知而缺席、随后又被告知决议内容的业主，如果没有 en el plazo de 30 días naturales——在 30 个自然日内——以能够留下收悉凭证的方式向秘书表示异议，其票数就计为赞成票（第 17 条第 8 款）。这条规则不适用于费用不能分摊给未投赞成票业主的决议，也不适用于为某一业主私人使用而作的改建。

第二件是撤销之诉。缺席的业主可以把决议诉至法院，而起诉的期限 se computará a partir de la comunicación del acuerdo——自决议通知之时起算（第 18 条第 3 款）：通常为三个月，决议违反法律或章程的为一年。对到会者，同样的期限自开会之日起算。起诉的人必须对业主社区没有欠款，或者把欠款提存于法院（第 18 条第 2 款）。

这些日期是把法律的文字放到日历上的结果，针对的是不违反法律或章程的决议。谁都不应该打算在其中的最后一天才行动。

错误怎样更正

法律预料到会有错误，并给了它们一条短路。Serán subsanables los defectos o errores del acta——会议记录的瑕疵或错误可以补正——条件是会议记录明确无误地载明了会议的日期和地点、出席或被代理的业主以及通过的决议，连同赞成票、反对票及其代表的份额，并且主席和秘书已经签字。补正有它自己的期限：Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación——补正应当在下一次业主大会之前完成，并须由该次大会追认（第 19 条第 3 款）。实践中就是三步。

• 写信给秘书。 说明哪一行错了、应当怎么写：一个份额、被代理人中的一个姓名、一张记成赞成而实为反对的票、预算里的一个数字。用能留下凭证的方式，而且要快：在讨论更正期间，法律中没有任何规定让那三十日或起诉期限停下来。
• 索要更正后的那一页。 更正由主席和秘书作出；请索取簿册中现在这一页的副本。
• 在下一次议程上找到它。 下一次大会必须追认这项更正，所以它应当作为单独一项列出。

不能这样补正的，是没有载明基本事项或者没有签字的会议记录，以及主席和秘书不承认是错误的错误。这时的救济是第 18 条的撤销之诉，在它的三个月或一年之内提起。

会议记录以后还有什么用

大会结束很久之后，会议记录还在起作用。要通过快速的支付令程序追讨欠缴的费用，业主社区必须附上 un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda——一份确定欠款数额的决议的证明——由秘书出具并经主席签认（第 21 条第 3 款），而这项决议之所以存在，是因为会议记录记载了它；追讨怎样进行，见我们关于欠缴社区费用的文章。对簿册的保存，法律没有规定期限：El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios——秘书保管业主大会的会议记录簿——并且还必须把召集通知、往来通知、授权书和会议的其他重要文件保存五年（第 19 条第 4 款）。由于文件是为供业主查阅而保管的，业主可以要求查看簿册和某次大会的文件，而不仅仅是寄给他的那份副本。

尚未成为法律的数字簿册

以上说的都是纸，或者至少是一本盖有登记官印章的簿册。国会里的一项法律提案会改动法律中的一句话。它在第 19 条第 1 款中增加：El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública——会议记录簿可以按照主管登记事务的总局以决议批准的范本，以电子格式和电子载体设置。国会在 2026 年 5 月决定对该提案予以审议，到 2026 年 10 月初，它仍在司法委员会，修正案的提交期限还开着。在它刊登于《国家官方公报》之前，盖章的簿册是法律所知道的唯一簿册。这项提案的其余内容及其来龙去脉，见我们关于视频会议的文章。

给没有到场的业主的一份阅读清单

• 送达的那一天。 记下会议记录送达您在西班牙的地址的日期：两只钟都从这一天走起。
• 您自己的那一行。 出席、被代理还是缺席，姓名正确，份额正确。
• 您的投票。 如果您的代理人投了反对票，会议记录应当点名写明。
• 钱。 预算、费用和任何特别分摊款：金额、日期，以及由谁支付。
• 欠费业主。 您是否被列为欠费，以及这是否属实。
• 签字。 主席和秘书，以及在大会后十日内的封闭日期。

在我们管理的业主社区里，我们怎么做

在我们于科拉莱霍、卡莱塔德富斯特和南部管理的建筑里，会议记录在法律给的十日之内以两个签字封闭，并按第 9 条的程序寄到每位业主的通知地址。它同时也在我们的业主门户里，召集通知、所附的委托书表格和业主社区的其他所有文件都保存在同一个登录账号之下，所以身在国外的业主不必等人去清空信箱就能读到它。更正的请求会提交下一次大会追认，正如法律所要求的。希望自己的业主社区这样运作的业主，可以阅读我们为住在国外的业主所做的事，并索取报价。

常见问题

会议记录必须在下一次大会上通过吗？

不必。法律以主席和秘书的签字封闭它，时间是会议结束时或其后十个自然日内，决议自封闭之时起即可执行。只有在作了更正、需要追认时，下一次大会才就会议记录进行表决。

业主社区有多长时间把会议记录寄给我？

法律没有规定天数。它规定会议记录按照与任何通知相同的程序送交，送到您在西班牙的地址，没有地址的送到那套房。它确定的，是您缺席时自送达之日起算的事情：三十个自然日内向秘书表示不同意，以及向法院起诉撤销决议的期限。

我没有参加大会，又不同意某项决议。我该怎么办？

在收到会议记录后三十个自然日内，以能够留下收悉凭证的方式写信给秘书；否则在大多数事项上，您的票会被计为赞成。如果您希望决议被撤销，向法院起诉有它自己的期限，通常是自通知之时起三个月，决议违反法律或章程的为一年，而且您必须没有欠费，或者把欠费提存于法院。

会议记录把我的投票记错了。可以更正吗？

可以，只要会议记录已经签字并载明了基本事项：法律允许在下一次大会之前更正其中的错误，并由该次大会追认。请书面向秘书提出。如果更正被拒绝，而这个错误改变了结果，剩下的就是在期限内向法院起诉。