岛上手记。

住在国外的业主 2026年10月30日

旅居国外时长期出租您的公寓：业主委员会可以向您和您的租客要求什么

您把科拉莱霍的公寓出租一年，自己住在国外。无论租约怎么写，业主委员会仍然向您收取管理费；把费用转嫁给租客的条款需要一个年度数字，而自 2026 年 10 月 8 日起，房产税和中介费都不能再转嫁。内部规约通过第 7.2 条管到您的租客，业主委员会的通知送到公寓即视为送达，您的租客可以带去您的委托书但不能投票，而维修的时限在您不在时照样流逝。2026 年 10 月。

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维护保养 2026年10月29日

老旧建筑中的含石棉纤维水泥：业主委员会的义务、拆除与谁付钱

波纹板、雨水管和水箱是富埃特文图拉 2002 年前建成楼宇中常见的纤维水泥部件；禁令并未要求拆除。法律对业主委员会的要求：完好的材料可以留下，劣化的材料必须作为强制保养工程拆除；只有石棉登记企业可以动它，并须有加那利劳动主管机关批准的工作计划；废料经授权管理者运离本岛；谁表决、谁付钱；普查与补贴，2026 年 10 月。

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住在国外的业主 2026年10月28日

谁在富埃特文图拉买房：公证人和登记官的数字对一个业主社区意味着什么

谁在富埃特文图拉买房和谁住在这里，是两个不同的问题，有两个官方答案。公证人2026年10月15日关于上半年的报告、登记官截至2026年6月拉斯帕尔马斯省的外国人购房比例，以及ISTAC 2025年1月1日逐个市镇的居民登记，为一个业主社区解读：居民与非居民、各国籍，以及每个数字对必须提供的地址、委托书、欠费和会议纪要语言意味着什么。

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法规 2026年10月27日

加那利群岛“fuera de ordenación”的楼房：业主社区还能修什么、不能修什么，以及说明你处于哪种状况的那份文件

“Fuera de ordenación”不是一种状况而是三种，业主社区的屋顶、电梯和露台在每种状况下都按不同的清单来评判。Ley 4/2017 自 2026 年 1 月改革以来允许巩固状态楼房做什么，fuera de ordenación 楼房的短清单，四年的时钟和永不时效的工程，《海岸法》在最初一百米内的自有规则，在 2026 年加那利法院判决之后究竟哪份文件说明你的楼房处于何种状况，以及为什么 ITE 照样适用。

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共同体生活 2026年10月26日

您不同意业主大会的一项决议：理由、时钟，以及上法院之前（或替代上法院）的步骤

不同意业主大会决议的业主有三种理由、一个取决于其投票方式的诉讼资格、一笔必须先清偿的债务，以及三个月或一年的期限，没有任何信件能够中断它。第18条怎么说、共同体内部更省钱的办法、最高法院2013年和2026年关于保留投票的立场、2024年被宽泛解读的欠费例外、如今暂停时钟的协商请求，以及在富埃特文图拉普通程序的费用。

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共同体生活 2026年10月23日

业主社区的银行账户：谁签字、谁监督、业主如何核对

社区账户是谁的名字，谁能动这笔钱，国外业主如何看到它：以 H 开头的税号、在各方面都属于社区的储备金、大会确定的签字、管理人无需表决即可支付的款项、年度账目、文件与审计、Modelo 347 与代扣、债权人最先拿走的东西，以及更改供应商 IBAN 的那封电子邮件。

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维护保养 2026年10月22日

2026 年如何更快拿到社区的工程许可：Ley 7/2026 的合格性报告

Ley 7/2026 允许加那利的业主社区付费请公会或经认可的机构出具其许可卷宗正在等待的技术报告。报告涵盖什么、把什么留给市政厅，其价格 0.5% 至 3% 的上限，不变的三个月期限，市政议会的否决权，谁为错误的报告负责，以及它究竟涉及富埃特文图拉的哪些工程。

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住在国外的业主 2026年10月21日

在西班牙业主共同体内继承一套公寓：继承期间的社区费、业主变更，以及这期间谁来表决

业主去世，继承人住在国外，社区费照旧到期，而此时还没有人成为业主。本文说明：在接受继承之前谁欠社区费，继承人接受时承担了什么，共同体如何起诉一份遗产、追讨又如何送达身在国外的家庭（附最高法院 2026 年判决的一起兰萨罗特案件），该告诉管理人什么、什么时候告诉，这期间谁出席并表决，以及出售和保险会怎样。

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法规 2026年10月20日

西班牙业主共有体的设立文件、章程和您的份额：它们决定什么，又怎样修改

为什么一套公寓要负担全部费用的 2.40%，而底层商铺却不用分担电梯费用？答案在建筑物的设立文件和章程里，而这些文件几乎没有业主读过。本文说明每份文本决定什么、份额是怎样确定的、最高法院怎样解读豁免条款（附 2026 年的两份判决）、为什么修改需要全体业主同意，以及到哪里取得副本。

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共同体生活 2026年10月19日

社区发包工程和服务：报价、合同，以及出了问题谁负责

业主社区一年到头都在签合同：电梯、泳池、花园，偶尔还有楼房的工程。西班牙法律规定了谁决定、谁签字，对三份报价只字未提，而对出了问题会怎样，说得比大多数主席预想的要多：没有拿到钱的分包商、拖欠社保的承包商、有两家公司却没有安全协调员的工程。本文跟着一份合同从表决走到最后一张发票。

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住在国外的业主 2026年10月16日

社区管理人、您自己的代管人、租赁中介：对住在国外的业主，谁做什么

因漏水给您写邮件的管理人，不是拿着您钥匙的人，也不是那家提出全部代管的中介。西班牙法律给这三方各自不同的客户、不同的权限和不同的账单：社区的管理人、依委托合同行事的代管人，以及费用由出租人支付的租赁中介。本文说明各方为住在国外的业主做什么、需要什么文件，以及谁付钱给谁。

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维护保养 2026年10月15日

粉刷和修缮外立面：谁决定、谁付钱、市政府要什么

咸风、粉化的漆面、阳台边缘的锈迹：这条海岸上的每一栋楼迟早都要重新粉刷。西班牙法律把修缮定为无须表决的义务，把颜色留给社区自己的规则，按份额分摊账单，并让主席在搭脚手架前十五天带着事先通知去市政府。本指南以科拉莱霍一栋二十四套公寓的楼为例走完每一步，并用欧元算出摊款。

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住在国外的业主 2026年10月14日

会议记录用英语还是德语？西班牙业主社区的语言，以及住在国外的业主可以要求什么

科斯塔卡尔马的一个业主社区用英语开会，两位业主提出异议：一位要求用西班牙语，另一位要一份自己读得懂的会议记录。本文说明西班牙法律对大会、召集通知和会议记录的语言怎么规定：最高法院 2002 年的判决，马拉加法院的两份判决，特内里费因一份意大利语通知而被宣告无效的决议，哪个文本算数，住在国外的业主可以要求什么，以及由谁付钱。

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法规 2026年10月13日

富埃特文图拉社区里的旅游出租：加那利法律、最高法院判决之后的登记号，以及大会可以决定什么

楼里已有十一套公寓在做旅游出租，一位新业主也想开始。本文说明加那利法律对新的出租要求什么（先要市政厅的规划证明）、给已有的出租什么（五年、巩固用途，以及须在 2027 年 7 月 31 日之前向市政厅提交的通报），2026 年 8 月新增的三十一天推定，国家登记被撤销之后广告上该写哪个号码，以及大会可以凭五分之三决定什么。

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共同体生活 2026年10月12日

迫使召开临时业主大会：25% 规则、议程，以及主席拒绝时怎么办

主席说漏水的屋顶可以等到年度大会再议。《水平产权法》允许四分之一的业主，或持有 25% 份额的业主，迫使大会召开；2025 年 6 月，最高法院确定了顺序：先向主席提出请求，只有在他不作为时才能自行召集。本文说明怎样写请求书、要等多久、召集通知和议程必须写什么、通知期限、法定人数和多数、国外业主的委托书，以及罢免主席或管理人。

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共同体生活 2026年10月9日

作为雇主的业主社区：门房、园丁和保洁员都在工资单上

每个星期四拿现金的园丁是业主社区的雇员，法律把社区当作和别人一样的雇主。谁决定、谁签字，合同和第一天之前的登记，自 2026 年 10 月 5 日起必须交付的信息文件，按 2026 年最低工资计算的岗位成本，劳动安全，门房的住房，以及为什么在最高法院 2022 年的判决之后，雇一家公司不再让社区免于风险。

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维护保养 2026年10月8日

住宅楼不能跳过的检验：给社区的一份日历

没有哪部法律把公寓楼该做的检验列全：每种设施都有自己的法规、时钟和检验人。给富埃特文图拉的业主社区一张表，写明依据、周期和谁签字：电梯；十年一次的电气检验，在加那利适用于有 20 个或以上供电户的每栋建筑；车库和泳池每五年一次；消防设备、燃气、热水、水箱、泳池和 ITE。另有两样没有官方检验的东西，以及错过日期的代价。

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住在国外的业主 2026年10月7日

从国外缴纳社区费用：外国 IBAN 的直接扣款、定期转账与被退回的缴费单

管理人要您提供西班牙账户，而您并不需要：以欧元通过直接扣款收费的社区，必须接受欧盟任何国家的 IBAN，西班牙央行称拒绝是违法的。授权书是什么、由谁保管，撤销一张错误缴费单的八周期限，定期转账为什么会不声不响地落在预算后面，英国和瑞士账户的处境，以及被退回的缴费单的三重代价：利息、银行手续费和表决权。附清单。

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法规 2026年10月6日

封闭露台、遮阳篷、空调室外机：哪些需要社区许可

在自家墙内，您几乎什么都可以做；在墙外，几乎什么都不能做。《水平产权法》明文规定了露台封闭：全体业主的五分之三，工程为专有利益时沉默不算赞成。空调室外机的判断有弹性，但要逐案看；容忍不等于同意；社区有三十年时间要求恢复外立面；市政府是第二道许可。附工程、多数与许可对照表。

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共同体生活 2026年10月5日

业主大会的会议记录：必须写明什么、何时收到，以及错误怎样更正

对没有到场的业主来说，会议记录就是那次大会。《水平产权法》第 19 条规定它必须载明什么，主席和秘书在十个自然日内将其封闭，它被送到您在西班牙的地址，其中的错误可以在下一次大会之前补正。本指南按 2026 年 10 月的现行条文来读它：会议记录送达时开始走的两只钟、一份带日期的日历，以及未能成为法律的数字会议记录簿。

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住在国外的业主 2026年10月2日

您刚在业主社区里买了房：最初三十天，一步一步来

西班牙业主社区里的一套公寓，带来的是一个参与份额、一套规章、已经表决的各项决定，还有一位尚不知道您存在的秘书。最初三十天按顺序排好：产权变更的通知，法律要求的西班牙境内地址以及没有它会怎样，社区费用、储备金和您购买之前表决的特别分摊款，应当索取的文件，钥匙和水电表，您自己的保险，动工之前的告知，以及您在第一次大会上的表决权。附一张清单和科拉莱霍一次购房的具体数字。

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维护保养 2026年10月1日

楼宇遭风暴损坏：社区的保险公司还是 Consorcio，谁赔什么

在西班牙的业主社区里，风暴之后的修理费背后有三个付款人。阵风超过 120 公里/小时，以及洪水和海浪，由 Consorcio de Compensación de Seguros 按社区保单的条件赔付，没有免赔额。低于这条线，满足保单的风雨条款时由社区的保险公司赔付；排水口堵塞则由社区自己承担。什么算特别风险，什么被排除，头七天谁做什么，索赔怎么走，以及卡莱塔德富斯特一场风暴的具体数字。

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住在国外的业主 2026年9月30日

写给海外业主的富埃特文图拉用水指南：水从哪里来、谁收费、社区如何分摊、谁清洗水池

科拉莱霍或科斯塔卡尔马的每一升水，几天前还是海水。谁把它淡化并输送，联合体向谁收费，按月征收名册和强制执行期怎么运作，2020–2025 年的紧急状态改变了什么，只有一只总表的社区如何依《横向产权法》分摊账单，2022 年的规则如何让遭遇隐蔽漏水的业主在三个月内申请后免于惩罚性阶梯，以及点名社区负责清洗水池的那部法令。

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法规 2026年9月29日

西班牙业主社区的数据保护：摄像头、欠费名单、WhatsApp 群和你的权利

谁可以看泳池摄像头的录像，社区能不能把欠费名单挂在门厅，是谁把你的号码给了 WhatsApp 群。把条例、LOPDGDD 和《横向产权法》放在一起读，配上 AEPD 2025 年的指南和六份针对社区的决定：让摄像头合法的那次表决、一个月规则、法律安放欠费名单的两个地方、公告栏的三天规则，以及你从海外行使权利的方式。

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共同体生活 2026年9月28日

富埃特文图拉的多社区度假综合体：mancomunidad、共用泳池和花园，以及谁付什么

富埃特文图拉的度假社区通常是围绕一个泳池、花园和大门的几个业主社区，业主把这一共用层叫作«mancomunidad»。《横向产权法》第 24 条赋予它三种法律形态，并决定谁对泳池投票、谁为花园付钱、到哪里去撤销决议。主席会议、设立文件可以改变的份额与分摊标准、一个四栋楼的例子、旅游楼栋、欠费与泳池门禁、保险、责任，以及三个月的时限。

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共同体生活 2026年9月25日

富埃特文图拉社区管理人的报酬包含什么、什么另计，以及如何比较报价

在知道单价包含什么之前，它几乎说明不了什么。《横向产权法》第 20 条放进管理人职务的五项职责和打开额外收费之门的第六项、为什么 2009 年起不再有收费标准、报价按服务法必须提供的信息、拉斯帕尔马斯公会的会籍保障什么以及如何查询其富埃特文图拉的公开名册、应当让委员会警惕的条款，以及同一栋四十单元楼在平静一年和有工程一年的两份报价算例。

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维护保养 2026年9月24日

太阳能板、热泵与储备基金：富埃特文图拉的业主社区 2026 年如何为能源工程付款——三分之一规则、简单多数和真正存在的补贴

自 2026 年 3 月起，三分之一的业主即可决议安装太阳能或热泵，且只有投赞成票的人付款；当年度成本不超过十二个月月费时，简单多数可约束所有人，储备基金可以支付这条路径。法律中的两种多数、加那利以告知代替许可的手续、2026–2030 年住房计划支付什么、居民享有而非居民没有的 60% 抵免，以及卡莱塔德富斯特一个 30 千瓦屋顶按两条路径的算例。

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住在国外的业主 2026年9月23日

您需要在西班牙有税务代表吗？谁必须指定、谁可以指定，以及没有代表时谁收到您的信件

欧盟居民无须在西班牙指定税务代表；英国、瑞士或美国的业主只在税务机关要求时才需要，忽视要求的罚款为 2,000 欧元。任何人都可以做的替代办法——在登记申报表上登记一位自愿代表——更为重要：没有它，法律把您自己的公寓定为税务地址，门房可以替您签收，两次送达失败加上官方公报的公告就算送达。物业管理人能是什么、不能是什么，以及谁对您租金的税负责。

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法规 2026年9月22日

身在海外通过视频参加业主大会：法律今天怎么说、已失效的法案本会改变什么、此期间如何稳妥操作

《区分所有权法》是为一个房间写的：一个地点、一个日期和一个时间，没有一个字提到视频。第 16 条最后一次修改是在 1999 年；«自 2025 年改革起»业主大会可以在线举行是一个谬说。唯一的明文规则、2021 年的皇家法令-法律，已于 2021 年 12 月 31 日失效。增加视频参会、电子邮件地址和电子会议记录簿的法案已随 2026 年 10 月 6 日议会解散而失效。与此同时：每一块屏幕后面都有一份委托书的混合式业主大会。

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维护保养 2026年9月21日

加那利群岛的共同体泳池：2005 年法令、救生员规则、登记处与季节检查

富埃特文图拉的共同体泳池是一个已登记的集体使用泳池，其 titular 就是共同体本身。2005 年加那利法令、2013 年国家法令和 2022 年军团菌法令的要求：除非住宅泳池或不超过四十个单元的旅游企业设有符合《建筑技术规范》的屏障，否则须配备救生员；登记入册；每日两次检测的登记簿；每季度的实验室项目；每年一次的淋浴处理；事故通报；以及谁来付费。

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住在国外的业主 2026年9月18日

您不在时的公寓：钥匙、紧急情况、进入义务，以及一套行之有效的协议

富埃特文图拉的一套空置公寓，仍保有《区分所有权法》加于业主的每一项义务：容许共同体的维修并让其进入、维护专有设施、在门前接收通知。谁应保管钥匙、凭什么书面委托，紧急情况下谁可以进入、为什么答案是 112 而不是开锁匠，离开前要关闭什么，家庭财产保险如何对待空置住宅——从三天到三十天——以及一页纸上的协议。

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维护保养 2026年9月17日

RD 355/2024 之后的电梯：下次检验将要求什么、改造期限，以及需要规划的分摊款

自 2024 年 7 月 1 日起，一项新规程确定了共同体电梯的检验频率、检验员可以写什么，以及老旧电梯必须在固定期限内完成的改造——通话装置、门光幕、载荷控制和平层为一年；导轨为三到十年。谁来预约检验、期限过了会怎样、为什么工程无需表决，以及卡莱塔德富斯特一栋楼的完整算例，含储备金与分摊款。

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住在国外的业主 2026年9月16日

在业主共同体内买卖房产：欠费证明（LPH 第 9.1.e 条）——由谁出具、必须写明什么、七天规则

您在西班牙业主共同体内购买的公寓，要为前业主拖欠的费用负责，范围是购买当年及之前三年，而卖方必须交给公证人的欠费证明是买家唯一的保护。由谁出具、期限多长，必须写明什么、为什么「已缴清」不等于「无待缴特别分摊」，卖方在契约前后的义务，匆忙签下的豁免声明，以及如何从海外申请。

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法规 2026年9月15日

无障碍工程：社区何时必须付钱——七十岁以上、残疾、十二个月上限与补贴

一位七十多岁的业主要求安装电梯，其他人不愿付钱。法律用三条规则回答：无障碍工程在扣除补贴后不超过一年普通费用的范围内无需表决即为强制性，超过上限由多数通过，反对者与所有人一样付费。科拉莱霍的实例、储备基金与分摊款、加那利政府开放的国家计划补贴、地区扣除，以及我们如何主持业主大会。

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共同体生活 2026年9月14日

站得住的社区规约：噪音、宠物与停车——业主社区能规范什么，不能规范什么

每个社区都有规约，而大多数规约的价值取决于业主大会对法律的了解。哪些规则属于章程（一致同意），哪些属于内部规约（多数通过），富埃特文图拉适用的安静时段和室内噪音限值，2026年社区在宠物和停车方面能做什么规定，以及把规则变成法院命令的四级程序。

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住在国外的业主 2026年9月11日

业主社区的保单：在富埃特文图拉必须保什么、通常排除什么，以及如何读懂保额

富埃特文图拉的大多数业主社区靠惯性投保——直到一场风暴、一起泳池事故或一根爆裂的立管把保单翻开。社区是否必须投保、楼宇保单保什么又悄悄漏掉什么、为什么保额必须是重建成本而非市场价值、Consorcio 每年420欧元补上什么，以及在三份报价之间做出决定的八行。

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维护保养 2026年9月10日

屋顶与露台重做防水：业主委员会何时必须做、谁投票、摊款如何分摊、该要求什么保修

岛上每张防水卷材都有一个日期。当屋顶到期时，《区分所有权法》使工程成为强制性的——不表决是否做，只表决摊款如何分摊——而《民法典》即使在私人露台之下也把屋顶视为共有。由谁决定、储备基金和份额如何分摊科拉莱霍一栋楼 48,000 欧元的屋顶费用、技术规范应包含什么、验收前的蓄水试验，以及应写进合同的保修。

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住在国外的业主 2026年9月9日

为您的西班牙房产出具授权书：在国内签什么、海牙认证，以及您的管理人随后能做什么

为科拉莱霍的一套公寓签五个名，只有一个需要公证：在国内办错就会在西班牙被拒的那一个。什么需要公证授权书、什么只需签字文件；从海外办理的三种途径——西班牙公证人、领事馆、您本国公证人加海牙认证、宣誓翻译和等效性检验——以及2023年起通过视频会议的第四种；授权书里写什么，如何撤销，以及您的管理人随后能用它做什么。

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法规 2026年9月8日

在共同体车库安装电动车充电桩：个人权利（LPH第17.5条）、通知与费用承担

新车比电缆先到科拉莱霍。根据《Ley de Propiedad Horizontal》第17.5条，自有车位上的私人充电桩只需事先通知共同体，最高法院也在2025年12月裁定，电缆穿过车库顶板不改变任何事情。通知写什么、电气规程的四种接线方案、谁付什么钱、公共设施何时需要五分之三多数，以及今年的补贴情况。

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共同体生活 2026年9月7日

身在海外却被选为业主共同体主席：能否拒绝、承担什么责任、轮值如何运作

会议记录寄到了汉堡：周四的业主大会上，主席一职落到了您头上。这一职务是强制性的，但法律给您一个月时间向法官申请免职，任期一年，可以有一位副主席代理，还有一位管理人承担文书工作。只有主席才签署的文件、个人责任从哪里开始到哪里结束，以及我们让海外业主无需坐飞机就能履职的流程。

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共同体生活 2026年9月4日

身在海外如何读懂业主共同体的年度账目：预算对比实际、欠费名单、储备金一行

十月，PDF随会议通知一起发来：十四页、三栏数字和一场你不会亲自出席的会议。法律对这些文件的要求（LPH第14、15、16、19条），最重要的五页——预算对比实际、银行对账、欠费名单、不低于10%的储备金一行、单列的特别分摊款——，身在海外的十分钟核查，危险信号，以及如何在委托投票之前把问题列入议程。

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维护保养 2026年9月3日

楼层之间的渗漏与潮湿：谁付钱、共同体保险何时介入、以及鉴定报告

卡莱塔德富斯特一片天花板上的褐色水渍和一位身在杜塞尔多夫的业主：水从哪里来，共有与专有部分的界线（立管共有、分支管专有，露台的防水层即使露台归你也属共有——最高法院第80/2024号判决），LPH第9、10条下谁来付钱，保险法的七天通知和四十天赔付期限，决定大多数漏水案件的鉴定报告，以及我们管理人执行的流程。

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