Notes de l'île.

Vous louez votre appartement de Corralejo et vivez à l'étranger. La copropriété continue de vous réclamer les charges, quoi que dise le bail ; la clause qui les transfère au locataire exige un chiffre annuel et, depuis le 8 octobre 2026, ni la taxe foncière ni les frais d'agence ne peuvent être transférés. Le règlement atteint votre locataire par l'article 7.2, les notifications sont réputées faites à l'appartement, votre locataire peut porter votre pouvoir mais pas voter. Octobre 2026.

Plaques, descentes et réservoirs en fibrociment abondent dans les immeubles de Fuerteventura d'avant 2002 ; l'interdiction n'a pas ordonné leur retrait. Ce que la loi demande : le matériau sain peut rester, le dégradé doit partir, travaux obligatoires ; seule une entreprise du registre amiante peut y toucher, selon un plan de travail approuvé par l'autorité du travail canarienne ; les déchets quittent l'île via un gestionnaire agréé ; qui vote, qui paie ; recensement et aides, octobre 2026.

Qui achète à Fuerteventura et qui vit ici sont deux questions distinctes avec deux réponses officielles. Le rapport des notaires du 15 octobre 2026 sur le premier semestre, la part étrangère des conservateurs pour Las Palmas jusqu'en juin 2026 et le registre de l'ISTAC au 1er janvier 2025 par commune, lus pour une copropriété : résidents contre non-résidents, les nationalités, et ce que chaque chiffre signifie pour l'adresse, le pouvoir, les impayés et la langue des procès-verbaux.

« Fuera de ordenación » n'est pas une situation mais trois, et le toit et l'ascenseur d'une copropriété sont jugés sur une liste différente dans chacune. Ce que la loi 4/2017 permet à un immeuble consolidé depuis la réforme de janvier 2026, la liste courte de l'immeuble fuera de ordenación, l'horloge des quatre ans et les travaux qui ne prescrivent jamais, les règles de la loi des Côtes dans les cent premiers mètres, quel papier dit où en est votre immeuble, et pourquoi l'ITE s'applique aussi.

Le propriétaire qui rejette une décision de l'assemblée a trois motifs, une qualité pour agir qui dépend de son vote, une dette à régler d'abord et trois mois, ou un an, qu'aucune lettre n'interrompt. Ce que dit l'article 18, les démarches moins chères dans la communauté, la ligne de la Cour suprême de 2013 et 2026 sur la réserve du vote, l'exception de la dette lue avec générosité en 2024, la demande de négociation qui suspend l'horloge et ce que coûte le procès ordinaire à Fuerteventura.

À quel nom est le compte de la copropriété, qui peut déplacer l'argent et comment un propriétaire à l'étranger le voit : le numéro fiscal en H, le fonds de réserve qui appartient à tous égards à la copropriété, les signatures que l'assemblée fixe, ce que l'administrateur paie sans vote, les comptes annuels, les documents et l'audit, le Modelo 347 et les retenues, ce qu'un créancier prend en premier et le courriel qui change l'IBAN d'un fournisseur.

La Ley 7/2026 permet à une copropriété canarienne de payer un ordre ou une entité accréditée pour le rapport technique que son dossier de permis attend. Ce que le rapport couvre et ce qu'il laisse à la mairie, le plafond de 0,5 à 3 pour cent de son prix, le délai de trois mois qui ne bouge pas, le veto du conseil municipal, qui répond d'un rapport erroné et quels travaux de Fuerteventura il concerne seulement.

Un propriétaire meurt, les héritiers vivent à l'étranger et les charges continuent de courir alors que personne n'est encore propriétaire. Cette note explique qui doit les charges jusqu'à l'acceptation, ce que l'héritier assume en acceptant, comment une communauté peut assigner une succession et comment la réclamation atteint une famille à l'étranger (avec une affaire de Lanzarote tranchée en 2026), ce qu'il faut dire à l'administrateur, qui vote en attendant, puis la vente et l'assurance.

Pourquoi un appartement paie-t-il 2,40 pour cent de tout alors que les commerces du rez-de-chaussée ne paient rien pour l'ascenseur ? Les réponses sont dans le titre constitutif de l'immeuble et dans ses statuts, que presque aucun propriétaire n'a lus. Cette note explique ce que décide chaque texte, comment la quote-part a été fixée, comment le Tribunal suprême lit les clauses d'exemption (avec deux arrêts de 2026), pourquoi les modifier exige tous les propriétaires et où en obtenir une copie.

Une copropriété signe des contrats toute l'année : l'ascenseur, la piscine, le jardin et, parfois, des travaux sur l'immeuble. La loi espagnole dit qui décide et qui signe, ne dit rien des trois devis et en dit plus que bien des présidents ne le pensent sur ce qui arrive quand quelque chose tourne mal : un sous-traitant impayé, un entrepreneur en retard de cotisations, un chantier à deux entreprises sans coordonnateur de sécurité. Cette note suit un contrat du vote à la dernière facture.

L'administrateur qui vous écrit au sujet de la fuite n'est pas la personne qui détient vos clés, ni l'agence qui proposait de tout gérer. Le droit espagnol donne à chacun des trois un client, des pouvoirs et une facture différents : l'administrateur de la copropriété, un gestionnaire sous mandat et une agence de location dont le bailleur paie les honoraires. Cette note expose ce que chacun fait pour un propriétaire à l'étranger, le papier qu'il lui faut et qui paie qui.

Vent salé, peinture qui farine, rouille aux rives des balcons : tôt ou tard, chaque immeuble de cette côte est repeint. La loi espagnole fait de la réparation un devoir qui ne demande aucun vote, laisse la couleur aux règles de la communauté, répartit la facture par quote-part et envoie le président à la mairie avec une déclaration préalable quinze jours avant l'échafaudage. Ce guide suit chaque étape avec un immeuble de vingt-quatre appartements à Corralejo, l'appel de fonds calculé en euros.

Une copropriété de Costa Calma se réunit en anglais, et deux propriétaires protestent : l'un veut l'espagnol, l'autre un procès-verbal qu'il puisse lire. Ce que dit le droit espagnol sur la langue de l'assemblée, de la convocation et du procès-verbal : l'arrêt du Tribunal suprême de 2002, ceux de Málaga, la décision annulée à Tenerife pour une convocation en italien, quel texte compte, ce qu'un propriétaire à l'étranger peut demander et qui paie.

Onze appartements de l'immeuble sont déjà des locations de vacances et un nouveau propriétaire veut commencer. Ce que la loi canarienne exige d'une nouvelle location (d'abord le certificat d'urbanisme de la mairie) et accorde à une location existante (cinq ans, usage consolidé et une communication à la mairie avant le 31 juillet 2027), la présomption des trente et un jours d'août 2026, le numéro à mettre désormais sur l'annonce et ce que l'assemblée peut décider aux trois cinquièmes.

Le président dit que la toiture qui fuit peut attendre l'assemblée annuelle. La loi espagnole permet au quart des propriétaires, ou à des propriétaires détenant 25 % des quotes-parts, d'imposer une assemblée, et en juin 2025 le Tribunal suprême a fixé l'ordre : demander d'abord au président, ne convoquer soi-même que s'il n'agit pas. La demande, l'attente, la convocation et l'ordre du jour, délai, quorum et majorités, pouvoirs, révocation d'un président ou d'un administrateur.

Le jardinier payé en espèces chaque jeudi est le salarié de la copropriété, et la loi traite celle-ci comme n'importe quel employeur. Qui décide et qui signe, le contrat et la déclaration avant le premier jour, le document d'information dû depuis le 5 octobre 2026, le coût d'un poste au salaire minimum de 2026, la prévention, le logement du concierge, et pourquoi passer par une entreprise ne libère plus la copropriété du risque depuis l'arrêt du Tribunal suprême de 2022.

Aucune loi ne dresse la liste des inspections que doit un immeuble : chaque installation a son règlement, son horloge et son inspecteur. À Fuerteventura, un tableau avec la règle, la fréquence et qui signe : l'ascenseur, l'inspection électrique décennale qui, aux Canaries, vise tout immeuble de 20 points de fourniture ou plus, garages et piscines tous les cinq ans, incendie, gaz, eau chaude, réservoir, piscine et ITE. Plus deux choses sans inspection officielle, et le coût d'une date manquée.

L'administrateur réclame un compte espagnol et vous n'en avez pas besoin : une copropriété qui encaisse par prélèvement en euros doit accepter un IBAN de tout pays de l'UE, et le Banco de España qualifie le refus d'illégal. Le mandat et qui le conserve, les huit semaines pour annuler un reçu erroné, pourquoi un virement permanent prend du retard sans prévenir, les comptes britanniques et suisses, et les trois coûts d'un rejet : intérêts, frais bancaires et vote. Avec une liste de contrôle.

À l'intérieur de vos murs, vous pouvez presque tout faire ; à l'extérieur, presque rien. La loi espagnole nomme la fermeture des terrasses : trois cinquièmes de tous les propriétaires, sans votes par silence pour un profit privatif. Les climatiseurs sont jugés avec souplesse, au cas par cas, tolérer n'est pas consentir, la copropriété a trente ans pour exiger la remise en état de la façade, et la mairie est une seconde autorisation. Avec un tableau : travaux, majorités, autorisations.

Pour un propriétaire qui n'était pas dans la salle, le procès-verbal est l'assemblée. L'article 19 de la loi sur la propriété horizontale dit ce qu'il doit indiquer, que le président et le secrétaire le closent dans les dix jours calendaires, qu'il est envoyé à votre adresse en Espagne et que ses erreurs se réparent avant l'assemblée suivante. Ce guide le lit en octobre 2026, avec les deux horloges qui démarrent à son arrivée et le livre numérique qui n'est jamais devenu loi.

Un appartement dans une copropriété espagnole arrive avec une quote-part, des règles, des décisions déjà votées et un secrétaire qui ne sait pas encore que vous existez. Les trente premiers jours dans l'ordre : l'avis de changement de propriétaire, l'adresse en Espagne, les charges, le fonds de réserve et les appels de fonds déjà votés, les papiers à demander, clés et compteurs, votre assurance, l'avis avant travaux et votre vote à la première assemblée. Avec une liste et un cas à Corralejo.

Trois payeurs se tiennent derrière la réparation d'une tempête dans une copropriété. Au-dessus de rafales de 120 km/h, et pour l'inondation et la mer, le Consorcio paie aux conditions de la police de la copropriété, sans franchise. En dessous, l'assureur de la copropriété paie si la clause de vent et de pluie est remplie, et une évacuation bouchée reste à sa charge. Ce qui est extraordinaire, ce qui est exclu, les sept premiers jours et une tempête à Caleta de Fuste en chiffres.

Chaque litre à Corralejo ou Costa Calma était de l'eau de mer quelques jours avant. Qui la dessale et la transporte, qui le consortium facture, le rôle mensuel et le recouvrement, ce que l'urgence 2020–2025 a changé, comment une copropriété à compteur unique divise la facture selon la loi sur la propriété horizontale, la règle de 2022 qui épargne les tranches punitives à qui a subi une fuite cachée et réclame dans les trois mois, et le décret qui charge la copropriété du réservoir.

Qui peut regarder les enregistrements de la caméra de la piscine, si la copropriété peut afficher la liste des débiteurs dans le hall et qui a donné votre numéro au groupe WhatsApp. Le Règlement, la LOPDGDD et la loi sur la propriété horizontale lus ensemble, avec le guide 2025 de l'AEPD et six décisions contre des copropriétés : le vote qui rend les caméras licites, la règle du mois, les deux endroits des arriérés dans la loi, la règle des trois jours du panneau et vos droits depuis l'étranger.

Une résidence de Fuerteventura est souvent plusieurs copropriétés autour d'une piscine, de jardins et d'un portail, et les propriétaires appellent « la mancomunidad » cette couche partagée. L'article 24 de la LPH lui donne trois formes et décide qui vote sur la piscine, qui paie les jardins et où l'on conteste une résolution. L'assemblée des présidents, les quotes-parts et les clés que le titre peut changer, un exemple à quatre blocs, le bloc touristique, les impayés et le délai de trois mois.

Un prix par lot ne dit presque rien tant qu'on ignore ce qu'il contient. Les cinq fonctions que l'article 20 de la LPH place dans la charge et la sixième qui ouvre la porte aux suppléments, pourquoi aucun barème n'existe depuis 2009, ce qu'un devis doit vous donner selon la loi sur les services, ce que garantit l'ordre de Las Palmas et comment consulter son registre, les clauses qui devraient inquiéter un conseil, et deux devis pour un immeuble de quarante lots, année calme ou avec travaux.

Depuis mars 2026, un tiers des propriétaires peut décider une installation solaire ou aérothermique, et seuls les votants oui la paient ; une majorité simple lie tout le monde quand le coût annuel tient en douze mensualités, et le fonds de réserve peut payer cette voie. Les deux majorités, la déclaration préalable canarienne, ce que paie le plan logement 2026-2030, la déduction de 60 % des résidents que les non-résidents n'ont pas, et une toiture de 30 kW à Caleta de Fuste des deux façons.

Les résidents de l'UE n'ont pas besoin de représentant fiscal en Espagne ; les Britanniques, Suisses ou Américains seulement quand le fisc l'exige, sous peine de 2 000 euros d'amende. Ce que chacun peut faire — un représentant volontaire sur le formulaire censitaire — compte davantage : sans lui, votre appartement est votre domicile fiscal, un concierge peut signer la lettre, et deux tentatives plus un avis au journal officiel la rendent remise.

La loi sur la copropriété a été écrite pour une salle et ne dit pas un mot sur la vidéo. L'article 16 a été modifié pour la dernière fois en 1999 ; que les juntas puissent se tenir en ligne depuis la réforme de 2025 est un mythe. La seule règle expresse a expiré le 31 décembre 2021. La proposition (visio, adresse électronique, livre numérique) est devenue caduque avec la dissolution des Cortes le 6 octobre 2026. Entre-temps : la junta hybride, une procuration derrière chaque écran.

Une piscine de copropriété à Fuerteventura est une piscine collective inscrite dont le titular est la copropriété elle-même. Ce qu'exigent les décrets de 2005, 2013 et 2022 : un maître-nageur sauf si une piscine résidentielle, ou un établissement touristique de quarante unités au plus, a une barrière conforme au code de la construction ; l'inscription au registre ; le livre avec deux relevés par jour ; le bloc trimestriel de laboratoire ; le traitement annuel des douches ; qui paie.

Un appartement vide à Fuerteventura garde tous les devoirs que la Ley de Propiedad Horizontal impose au propriétaire : consentir les réparations de la copropriété et la laisser entrer, entretenir les installations privatives, recevoir les notifications à la porte. Qui détient la clé et sous quel mandat, qui peut entrer en urgence et pourquoi la réponse est le 112 et non un serrurier, quoi fermer avant de partir, comment les assurances traitent un logement vide et le protocole sur une page.

Depuis le 1er juillet 2024, une nouvelle instruction fixe la fréquence d’inspection de l’ascenseur d’une copropriété, ce que l’inspecteur peut écrire et les mises à niveau qu’un ascenseur ancien doit recevoir dans des délais fixes : un an pour le dispositif de communication, le rideau lumineux, le contrôle de charge et le nivellement, trois à dix pour les guides. Qui commande l’inspection, pourquoi les travaux ne se votent pas, et un immeuble de Caleta de Fuste chiffré.

L'appartement que vous achetez dans une copropriété espagnole répond des charges que les propriétaires précédents ont laissées impayées, et le certificat de dettes que le vendeur doit remettre au notaire est la seule protection de l'acheteur. Qui le délivre et dans quel délai, ce qu'il doit dire et pourquoi « à jour » n'est pas « sans appels de fonds en attente », les obligations du vendeur avant et après l'acte, la dispense signée dans la précipitation et la demande depuis l'étranger.

Un propriétaire de plus de soixante-dix ans demande un ascenseur et les autres ne veulent pas payer. La loi répond par trois règles : les travaux d'accessibilité sont obligatoires sans vote jusqu'à un an de charges ordinaires après aides, la majorité les approuve au-delà de ce plafond et l'opposant paie avec tous. Un exemple à Corralejo, le fonds de réserve et l'appel de fonds, les aides du Plan national via les Canaries, la déduction régionale et comment nous menons l'assemblée.

Chaque copropriété a son règlement, et la plupart valent ce que l'assemblée savait de la loi. Quelles règles relèvent des statuts (unanimité) et lesquelles du règlement intérieur (majorité), les heures de silence et les limites de bruit intérieur en vigueur à Fuerteventura, ce qu'une copropriété peut dire des animaux et du stationnement en 2026, et la procédure à quatre échelons qui transforme une règle en décision de justice.

La plupart des copropriétés de Fuerteventura sont assurées par inertie — jusqu'à ce qu'une tempête, un accident à la piscine ou une colonne montante éclatée ouvrent la police. Si une copropriété doit s'assurer, ce qu'une police immeuble couvre et laisse discrètement de côté, pourquoi la somme assurée doit être le coût de reconstruction et non la valeur de marché, ce que le Consorcio ajoute pour 420 euros par an, et les huit lignes qui départagent trois devis.

Chaque membrane de l'île porte une date. Quand le toit l'atteint, la loi sur la propriété horizontale rend les travaux obligatoires — pas de vote sur le principe, seulement sur la derrama — et le Code civil garde le toit commun, même sous une terrasse privative. Qui décide, comment fonds de réserve et quote-part répartissent 48 000 euros à Corralejo, le cahier des charges, la mise en eau et les garanties du contrat.

Cinq signatures pour un appartement à Corralejo, et une seule a besoin d'un notaire : celle qui, mal faite à la maison, est refusée en Espagne. Ce qui exige une procuration notariée et ce qui ne demande qu'un écrit signé, les trois voies depuis l'étranger — notaire espagnol, consulat, votre notaire avec apostille, traduction et équivalence — et la quatrième par visioconférence depuis 2023, ce qu'il faut y mettre, la révocation et ce que votre administrateur en fait.

La voiture neuve arrive à Corralejo avant le câble. Selon l'article 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, une borne privée sur votre propre place ne requiert que la notification préalable, et la Cour suprême a tranché en 2025 qu'un câble par le plafond du parking ne change rien. La notification, les quatre schémas de raccordement, qui paie quoi, quand une installation commune exige les trois cinquièmes, et où en sont les subventions.

Le procès-verbal arrive à Hambourg : à l'assemblée de jeudi, la présidence vous est échue. La charge est obligatoire, mais la loi vous donne un mois pour demander la relève au juge, un mandat d'un an, un vice-président pour vous suppléer et un administrateur pour porter la paperasse. Ce que seul le président signe, où commence et où s'arrête sa responsabilité personnelle, et le protocole que nous appliquons pour qu'un propriétaire à l'étranger exerce la charge sans prendre l'avion.

Le PDF arrive en octobre avec la convocation : quatorze pages, trois colonnes et une assemblée à laquelle vous n'assisterez pas en personne. Ce que la loi exige des documents (LPH 14, 15, 16, 19), les cinq pages qui comptent — budget contre réalisé, rapprochement bancaire, liste des impayés, fonds de réserve à 10 %, appels de fonds à part —, une vérification de dix minutes depuis l'étranger, les signaux d'alerte et comment mettre une question à l'ordre du jour avant de voter par procuration.

Une carte brune sur un plafond de Caleta de Fuste et un propriétaire à Düsseldorf : d'où vient l'eau, la ligne entre parties communes et privatives (colonnes communes, branchements privatifs, l'étanchéité de la terrasse commune même si la terrasse est la vôtre — Cour suprême 80/2024), qui paie selon les articles 9 et 10 de la LPH, les délais de sept et quarante jours de la loi sur l'assurance, l'expertise qui décide de la plupart des fuites et le protocole de nos administrateurs.

L'assemblée, le budget 2027 et le fonds de réserve ; la liste des débiteurs et l'horloge des cinq ans ; fermer la piscine dans les règles, toitures et évacuations avant les pluies, certificats et assurance ; le modelo 111 de la copropriété elle-même et le nouveau canal de saisie — et la liste miroir du propriétaire à l'étranger, modelo 210 avant le 31 décembre compris.

Dès novembre 2026, le fisc espagnol bloque les soldes bancaires, de paiement et de néobanques quelques heures après l'émission de l'ordre. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, le danger n'est pas la vitesse — c'est que les lettres arrivent dans un appartement vide, et que le compte qui paie la copropriété est celui qui s'arrête.

Cinq ans pour réclamer (le Tribunal suprême a tranché), l'étape obligatoire avant le monitorio et la dette de trois ans dont répond le bien que vous achetez.

La règle ITE des Canaries n'est pas celle des sites de la péninsule. Ce que votre copropriété doit inspecter, entretenir et documenter — et comment le financer.

NIE, IBI, Modelo 210, assurance et obligations de copropriété — ce qu'un non-résident à Fuerteventura doit faire chaque année, et ce qui arrive sinon.

Convocation, pouvoirs, majorités et la règle des 30 jours — comment fonctionne une junta espagnole et pourquoi ses décisions vous engagent, présent ou non.

Ce que paie votre cuota, d'où vient votre coefficient, quand une derrama est légitime et ce qui arrive au propriétaire qui prend du retard.

La réforme de 2025 permet à la copropriété d'approuver, de limiter ou d'interdire les locations touristiques par un vote aux 3/5 — et les Canaries ont leur propre loi.

Ce que dit la loi sur la révocation et la nomination de l'administrateur, la majorité nécessaire, la passation à exiger et le bon mois pour le faire.