Ce que dit la loi sur la révocation et la nomination de l'administrateur, la majorité nécessaire, la passation à exiger et le bon mois pour le faire.
La plupart des propriétaires ne se demandent jamais qui administre leur copropriété jusqu'au jour où quelque chose déraille : les comptes arrivent une semaine avant l'assemblée, personne ne répond en août, une fuite met trois mois à être réparée, ou la liste des impayés grossit en silence depuis quatre ans. Alors la même question revient à chaque assemblée générale — peut-on vraiment changer d'administrateur, ou sommes-nous coincés ?
Vous n'êtes pas coincés. Le droit espagnol en fait l'une des décisions les plus simples qu'une copropriété puisse prendre. Ce qui fait trébucher les copropriétés, ce n'est pas la loi ; c'est le calendrier et la passation.
Selon la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), nommer et révoquer l'administrateur relève de la junta de propietarios — l'assemblée des propriétaires — et de personne d'autre (art. 14.a). L'article 13.7 est sans détour : sauf disposition contraire de vos statuts, les mandats sont d'une durée d'un an, et leurs titulaires "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" — ils peuvent être révoqués avant la fin de leur mandat par un accord de l'assemblée des propriétaires, convoquée en session extraordinaire.
Autrement dit : pas d'unanimité, pas de notaire, pas de tribunal. Une assemblée et un vote.
Révoquer et nommer un administrateur ne figure pas parmi les cas particuliers de l'article 17 ; la décision relève donc de la règle résiduelle (art. 17.7) : la majorité simple — la majorité des propriétaires représentant aussi la majorité des quotes-parts de participation en première convocation, ou la majorité des présents représentant plus de la moitié des quotes-parts présentes en seconde convocation.
Deux remarques pratiques. D'abord, les propriétaires qui ne sont pas à jour de leurs charges peuvent assister et s'exprimer, mais n'ont pas de droit de vote (art. 15.2) — ce qui change parfois l'arithmétique. Ensuite, les pouvoirs comptent : un propriétaire à Lyon qui envoie un pouvoir signé est aussi présent que le voisin du dessous.
C'est le président qui convoque la junta. Si votre président traîne des pieds, la LPH donne un levier aux propriétaires : ceux qui représentent 25 % des quotes-parts de participation (ou 25 % des propriétaires) peuvent exiger la convocation d'une assemblée (art. 16.2).
Trois points à soigner dans la convocation, car une convocation bâclée est le moyen le plus sûr de voir la décision contestée ensuite :
Le vote prend dix minutes. La passation, c'est là que des copropriétés perdent une année.
Ici, la LPH est plus mince qu'on ne le croit. Elle oblige l'administrateur à "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" — conserver et tenir à disposition la documentation de la copropriété (art. 20.e) — et l'article 19 régit le livre des procès-verbaux. Mais les délais familiers que vous lirez en ligne (dix jours pour les documents essentiels, quarante-cinq pour la comptabilité) viennent des codes de conduite de la profession elle-même, pas de la loi. Considérez-les comme une bonne pratique à consigner par écrit, pas comme un droit qui s'applique tout seul.
Inscrivez-les donc dans l'accord lui-même. Le procès-verbal doit consigner la date de cessation et un délai de remise portant, au minimum, sur :
Un nouvel administrateur qui prend ses fonctions sans les dossiers de débiteurs est un nouvel administrateur qui passe discrètement vos impayés par pertes et profits. Demandez cette liste en premier.
Juridiquement, la junta peut révoquer l'administrateur à tout moment — c'est l'article 13.7, et aucun contrat ne peut y déroger. Ce que vous devrez éventuellement payer est une question contractuelle : certains contrats d'administration courent sur une durée fixe et prévoient les mois restants. Lisez le contrat avant l'assemblée, car il a sa place dans la discussion.
En pratique, la plupart des contrats à Fuerteventura sont annuels et expirent avec le mandat, raison pour laquelle l'assemblée générale ordinaire est le moment naturel. Et un cabinet professionnel qui veut votre copropriété ne devrait pas vous facturer son arrivée. Nous ne le faisons pas — reprendre une copropriété en cours de mandat ou au renouvellement ne coûte rien de plus, dans un cas comme dans l'autre.
C'est la partie que presque personne ne planifie.
L'exercice financier de votre copropriété est un cycle : l'assemblée générale ordinaire approuve les comptes de clôture de l'exercice écoulé et le budget de l'exercice à venir, et les charges que chacun paie découlent de ce budget. Si vous changez d'administrateur à l'assemblée qui fixe le budget de l'an prochain, le cabinet entrant porte les chiffres sur lesquels il sera jugé. Si vous changez trois mois plus tard, quelqu'un passe un an à administrer un budget qu'il n'a pas contribué à construire — et chaque chiffre gênant a deux auteurs possibles.
La question utile n'est donc pas « quand pouvons-nous changer ? » mais « quand notre copropriété approuve-t-elle son budget ? » Remontez le calendrier à partir de cette date :
Les copropriétés qui regardent vers le cycle budgétaire 2027 devraient avoir la première conversation maintenant, pas la semaine de l'assemblée.
L'article 13.6 permet que le poste soit occupé par un propriétaire, par un professionnel qualifié ou par une société. Cette liberté joue dans les deux sens, alors demandez :
Rien de tout cela n'est exotique. C'est le minimum qu'un immeuble mérite.
