L'eau à Fuerteventura pour les propriétaires à l'étranger : d'où elle vient, qui la facture, comment la copropriété la répartit et qui nettoie le réservoir

Chaque litre qui sort d'un robinet à Corralejo, Caleta de Fuste ou Costa Calma était de l'eau de mer quelques jours plus tôt. Fuerteventura n'a pas de rivières, presque pas de pluie et une population qui double avec les touristes ; l'île boit donc ce que produisent trois usines de dessalement et ce qu'un consortium public fait circuler dans un réseau de réservoirs et de conduites qui, entre 2020 et 2025, n'a pas toujours pu suivre. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, cela a trois conséquences pratiques : la facture d'eau vient d'un organisme dont la plupart n'ont jamais entendu parler, la citerne et les conduites de la copropriété sont par la loi l'affaire de la copropriété, et quand une facture est fausse, la discussion porte presque toujours sur un compteur. Cet article explique d'où vient l'eau, qui la facture et à quelles conditions, ce que les cinq années d'urgence ont changé, comment une copropriété répartit l'eau qu'elle consomme, ce que coûte une fuite avant et après le compteur et qui doit nettoyer le réservoir. Chaque chiffre est lu dans les documents du consortium lui-même, les communiqués du Cabildo, les décisions du Conseil insulaire de l'eau et les lois nationales et canariennes qui les sous-tendent, telles qu'elles sont en septembre 2026.

D'où vient l'eau : la mer, le consortium et le réseau de l'île

Alimenter les logements en eau potable est une obligation que la loi impose à chaque commune espagnole. La loi sur les collectivités locales inscrit, parmi les services que toute commune doit assurer, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, l'alimentation des foyers en eau potable et l'assainissement. À Fuerteventura, les six communes ne gèrent pas l'eau elles-mêmes : elles ont mis la tâche en commun, avec le Cabildo, dans le Consorcio de Abastecimiento de Aguas a Fuerteventura, le CAAF, un consortium public dont l'assemblée générale réunit le président et la vice-présidente du Cabildo et le maire, ou un conseiller délégué, de chacune des six communes, et dont le service, selon sa propre description, comprend la producción, distribución y suministro de agua a usuarios domésticos, industriales y agropecuarios, la production, la distribution et la fourniture d'eau aux usagers domestiques, industriels et agricoles. Produire veut dire dessaler : les usines du consortium à Puerto del Rosario, Corralejo et Gran Tarajal transforment l'eau de mer en eau potable, la pompent vers des réservoirs régulateurs sur les hauteurs et la laissent redescendre vers les villages et les résidences. La seule usine de Puerto del Rosario a une capacité nominale autorisée de 36 500 mètres cubes par jour, et le principal ensemble de réservoirs au-dessus d'elle, à La Herradura, contient 32 000 mètres cubes ; le certificat du Conseil insulaire de l'eau qualifie les deux de básicas y fundamentales en el conjunto de las que definen los servicios del agua en la DH de Fuerteventura, essentiels et fondamentaux pour l'ensemble du service de l'eau de l'île. L'électricité est le coût qui domine chaque mètre cube, et c'est pourquoi le consortium a construit en 1990 un parc éolien à Cañada de la Barca, de 10,26 mégawatts, pour l'atténuer.

Au-dessus du consortium se trouve un second organisme que les propriétaires rencontrent rarement mais dont les décisions ont façonné les cinq dernières années. La loi canarienne sur l'eau donne à chaque île un Consejo Insular de Aguas, une entité publique rattachée au Cabildo, qui asume, en régimen de descentralización y participación, la dirección, ordenación, planificación y gestión unitaria de las aguas, assume, de façon décentralisée et participative, la direction, l'organisation, la planification et la gestion unitaire des eaux de l'île. Il rédige le plan hydrologique de l'île, accorde les concessions aux usines de dessalement privées, exerce la police du domaine public hydraulique et, quand l'approvisionnement est menacé, déclare l'urgence. L'assainissement reste aux mairies : il figure sur la même liste de services municipaux obligatoires, et la redevance d'assainissement, là où une commune en perçoit une, vient de l'ayuntamiento, pas du consortium.

Cinq années d'urgence : ce qui s'est passé et où l'on en est

La loi qui permet à une île de déclarer une urgence hydrique est courte. L'article 107 de la loi canarienne sur l'eau dispose : En caso de descenso grave de los caudales disponibles o de las reservas hídricas, producido por circunstancias previsiblemente transitorias, que pongan en peligro la producción y el abastecimiento de agua en una isla o zona, el Consejo Insular, mediante el procedimiento que reglamentariamente se determine, podrá declarar para la totalidad de la isla o parte de ella la situación de emergencia por tiempo determinado, que podrá prorrogarse periódicamente mientras las circunstancias lo exijan : en cas de baisse grave des débits disponibles ou des réserves, pour des raisons prévisiblement passagères, qui met en danger la production et l'approvisionnement, le Conseil insulaire peut déclarer l'urgence pour toute l'île ou une partie, pour une durée déterminée, renouvelable tant que les circonstances l'exigent. Une fois déclarée, l'article 108 permet au Conseil d'affecter l'eau à des usages et des zones précis, d'ordonner des transferts forcés et, si l'urgence conduit à la pénurie, d'imponer restricciones al consumo de agua, d'imposer des restrictions à la consommation.

Fuerteventura a utilisé cet article deux fois. Le conseil d'administration du Conseil insulaire de l'eau a déclaré l'urgence une première fois le 8 janvier 2020, avec vingt et une actions sur la production, la distribution et le stockage, et l'a prolongée en septembre de la même année. Le 3 mars 2023, il l'a déclarée de nouveau, cette fois pour six mois en vertu du règlement insulaire du domaine hydraulique, parce que la conduite de refoulement entre l'usine de Puerto del Rosario et les réservoirs de La Herradura, 4 686 mètres de tuyau desservant une population que le certificat chiffre à 74 207 habitants, ne pouvait pas transporter assez d'eau pour garantir le minimum des usages sanitaires et domestiques. Les mesures inscrites dans cette déclaration expliquent ce qu'un propriétaire a vu cette année-là : de l'eau achetée à des usines de dessalement privées ayant de la capacité disponible près du réseau à Nuevo Horizonte, Caleta de Fuste, Las Playitas et La Lajita, des camions transportant l'eau des usines et réservoirs du consortium vers les villages en bout de réseau, et Contratación de un servicio de detección, localización y reparación de fugas de agua en la infraestructura de transporte y distribución del CAAF, un contrat pour détecter, localiser et réparer les fuites des conduites du consortium. Le dossier du Conseil énumère les villages dont les réservoirs ont eu besoin de camions en 2023 : Tindaya, Vallebrón, Ampuyenta, Gran Barranco, Cardón, Tesejerague, Tarajalejo et La Lajita. L'urgence a été prolongée d'un an le 1er septembre 2023 et de nouveau le 2 septembre 2024, la seconde fois, selon les mots du consortium cités par le Conseil, parce que persiste el riesgo real de desabastecimiento de agua potable por el descenso grave de los caudales disponibles, le risque réel de pénurie d'eau potable persistait, et avec la possibilité d'y mettre fin plus tôt une fois en service l'usine agrandie de Corralejo, le nouveau pompage de La Herradura vers Calderetilla et la conduite de transport de Calderetilla à Tiscamanita, le réservoir de tête du sud.

Elle a pris fin un an plus tard. Le 5 septembre 2025, le Cabildo et le Conseil ont annoncé que Fuerteventura ya no se encuentra en situación de emergencia hídrica, que l'île n'était plus en urgence hydrique, avec effet au 2 septembre, après que le Conseil eut lu les rapports techniques du consortium et ha propuesto no prorrogar la emergencia hídrica en Fuerteventura, proposé de ne pas la prolonger. Les chiffres donnés ce jour-là par le Cabildo sont la mesure de ce qui a changé : plus de 60 % des travaux d'urgence achevés et le reste attendu en 2026, un investissement supérieur à 60 millions d'euros, les trois usines de dessalement agrandies jusqu'à la producción récord de casi 50.000 metros cúbicos diarios, lo que supone un incremento de un 66% con respecto a lo que se producía en 2023, une production record de près de 50 000 mètres cubes par jour, 66 % de plus qu'en 2023, de nouveaux réservoirs à La Herradura, Tamaragua et Guerime qui ont augmenté le stockage de 40 %, des réseaux renouvelés à Corralejo, Puerto del Rosario, Gran Tarajal et El Cotillo, l'achat d'eau à des tiers réduit de 90 %, la facture énergétique du consortium réduite de 70 % et, pour le propriétaire qui l'a vécu, les coupures d'eau sur toute l'île réduites de plus de 80 %. La présidente du Cabildo a conclu par une phrase à retenir : Se acaba la emergencia, pero no el compromiso. L'urgence est finie ; les travaux ne le sont pas, et l'article 107 reste disponible si les débits baissent de nouveau.

Qui le consortium facture : le propriétaire, l'occupant et la copropriété

La redevance d'eau est une taxe de type municipal, une tasa, et son règlement fiscal décide qui la doit. L'article 10 du règlement fiscal du consortium, reproduit dans ses propres formulaires, désigne comme contribuable el propietario del inmueble, le propriétaire du bien, et comme substitut du contribuable el ocupante legal (inquilinos u otros) o usuario del inmueble al que se refiere el suministro, l'occupant légal, locataires ou autres, ou l'usager du bien desservi. En clair : le bien est l'ancre du dossier du consortium ; un locataire qui détient le contrat paie comme substitut du propriétaire, et le propriétaire est la personne que le règlement nomme en premier. Pour ouvrir un abonnement, le consortium demande trois choses, selon les mots de son portail de transparence : Titularidad del inmueble, Formalización de contrato de suministro et l'identification du contribuable ou du substitut.

Le consortium facture sur la base d'un rôle qu'il approuve mois par mois. Son avis pour novembre 2022, publié au bulletin officiel de la province, est le modèle que suit chaque mois suivant : le rôle est approuvé par résolution, exposé pendant quinze jours ouvrables, payé dans un délai volontaire d'un mois auprès des banques partenaires, prélevé sur les comptes domiciliés dans les premiers jours de ce délai, et, selon l'avis, Transcurrido el plazo de ingreso voluntario sin que se haya satisfecho la deuda se iniciará el período ejecutivo : une fois le délai volontaire écoulé sans paiement, la période exécutoire commence, avec les intérêts et majorations de la loi générale fiscale. Le site du consortium renvoie les propriétaires dont les factures sont en recouvrement forcé vers un dossier en ligne où consulter la dette et vers une ligne téléphonique pour les impayés, un canal distinct des bureaux d'accueil. Un propriétaire qui vit à l'étranger a deux défenses contre une facture qui arrive pendant que l'appartement est vide : un mandat de prélèvement SEPA, que le consortium accepte sur un simple formulaire, et un représentant en Espagne, car chaque démarche du consortium admet un représentant muni d'une preuve de pouvoir conformément à la loi de procédure administrative. Le guichet électronique du consortium fonctionne jour et nuit, mais, comme son propre site l'avertit, ha de tener en cuenta que para acceder se requiere estar en posesión de un certificado digital válido, il faut un certificat numérique valide pour y accéder, c'est-à-dire un certificat d'un émetteur reconnu ou la carte d'identité électronique espagnole ; un propriétaire qui n'a ni l'un ni l'autre dépose par son représentant ou en personne aux registres de Puerto del Rosario, Corralejo et Gran Tarajal.

Que le consortium facture chaque appartement ou la copropriété dépend de la façon dont l'immeuble a été raccordé. Les immeubles récents ont une batterie de compteurs individuels à l'entrée, un contrat par logement, et le contrat propre de la copropriété couvre le jardin, la piscine et les robinets de nettoyage. Les immeubles plus anciens et beaucoup de résidences touristiques ont été construits avec un seul compteur général : le consortium facture la copropriété comme un abonné unique pour tout ce qui passe le compteur, et ce qui se passe à l'intérieur relève de la loi sur la propriété horizontale, objet d'une section plus loin.

Lire la facture : les tranches de consommation, le règlement et l'IGIC absent

Le tarif du consortium facture la consommation par tranches croissantes : le règlement, selon les mots du Cabildo lorsqu'il l'a réformé, cuantifica por tramos, quantifie par paliers, de sorte qu'un foyer qui consomme beaucoup paie les derniers mètres cubes plus cher que les premiers. Les tranches existent pour punir le gaspillage ; elles punissent aussi une fuite cachée, et c'est pourquoi le règlement a été modifié en 2022, comme l'explique la section suivante. L'eau agricole a son propre tarif réduit depuis la même réforme, abaissé de 16 % pour les agriculteurs et éleveurs professionnels.

Ce que la facture ne porte pas, c'est la taxe canarienne sur les ventes. Le texte canarien consolidé sur l'IGIC place Las aguas aptas para la alimentación humana o animal o para el riego, incluso en estado sólido, l'eau propre à la consommation humaine ou animale ou à l'irrigation, même à l'état solide, dans la liste des biens taxés à taux zéro, de sorte que la facture du consortium montre la redevance et rien d'autre. La redevance d'assainissement, là où la commune en perçoit une, arrive séparément de l'ayuntamiento. Et les montants du tarif eux-mêmes ne vivent que dans le règlement publié au bulletin officiel de la province, vers lequel le portail du consortium renvoie sans le reproduire ; avant de budgéter l'eau d'une copropriété, nous lisons le règlement en vigueur pour l'année, car l'assemblée du consortium peut le modifier et l'a fait en 2021 et 2022.

Un compteur ou plusieurs : comment une copropriété répartit son eau

La loi sur la propriété horizontale part de la quote-part. Chaque appartement porte une quote-part de participation, et Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, cette quote-part sert de module pour fixer la participation aux charges et aux bénéfices de la copropriété. Les propriétaires doivent Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribuer, selon leur quote-part ou selon ce qui a été spécialement établi, aux dépenses générales de l'immeuble, de ses services et charges qui ne peuvent pas être individualisées. Cette dernière proposition est la clé de l'eau. Le jardin, la piscine, le nettoyage des escaliers et l'eau perdue entre le compteur général et les appartements ne peuvent pas être individualisés : ce sont des dépenses générales, réparties par quote-part sauf si les statuts ou une décision valable en disposent autrement. L'eau qu'une famille boit et sous laquelle elle se douche dans son appartement peut être individualisée dès qu'il y a un sous-compteur à relever, et elle n'est alors plus une dépense générale mais la consommation propre de ce propriétaire, qui lui est facturée.

Une copropriété avec un compteur général a donc deux façons honnêtes de diviser la facture du consortium et une malhonnête. Elle peut relever les sous-compteurs de chaque appartement et facturer à chaque propriétaire les mètres cubes consommés au tarif appliqué par le consortium, en ne laissant que la différence, les usages communs et les pertes, à répartir par quote-part. Elle peut, là où il n'y a pas de sous-compteurs, répartir toute la facture par quote-part, ce que la loi permet parce que rien ne peut être individualisé. Ce qu'elle ne peut pas faire, c'est inventer une troisième règle qui reste pour de bon sans la majorité que la loi exige. Une méthode adoptée année après année avec le budget est une décision ordinaire, et bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, la majorité des propriétaires détenant la majorité des quotes-parts suffit, ou la majorité des présents en seconde convocation. Une règle écrite dans les statuts, ou une règle qui modifie les quotes-parts elles-mêmes, est autre chose : les décisions que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, celles qui approuvent ou modifient les règles du titre constitutif ou des statuts, exigent l'unanimité de tous les propriétaires détenant la totalité des quotes-parts. Les propriétaires absents comptent pour cela : un propriétaire dûment convoqué qui ne s'oppose pas dans les trente jours calendaires suivant la notification de la décision est compté comme un vote favorable, une règle qui atteint tout propriétaire qui lit le courrier de la copropriété depuis l'étranger avec un mois de retard.

Quelques copropriétés que nous administrons gardent le contrat à compteur unique et relèvent elles-mêmes les sous-compteurs à chaque période ; d'autres ont demandé au consortium d'individualiser les contrats, ce qui suppose une batterie de compteurs, un plombier et la procédure de raccordement du consortium, et met fin à la discussion pour de bon. Dans les deux cas, la date de relevé compte : une copropriété qui relève ses sous-compteurs un autre jour que celui où le consortium relève son compteur ne fera jamais coïncider les deux, et l'écart qu'elle répartit par quote-part ressemblera à une fuite qui n'est qu'un calendrier.

Fuites avant et après le compteur : qui paie, et la règle de 2022

Là où s'arrête la responsabilité du consortium et où commence celle du propriétaire est écrit dans le décret national de 2023 sur l'eau de consommation. Il définit le branchement, l'acometida, comme la conduite qui relie l'immeuble au réseau public et fixe le point de livraison à el grifo o racor de prueba del armario o arqueta de contadores tras la llave de corte general en el exterior del edificio, le robinet d'essai de l'armoire des compteurs après la vanne d'arrêt générale à l'extérieur de l'immeuble. Tout ce qui vient après ce point est l'installation intérieure, définie comme l'ensemble des conduites, raccords, réservoirs, accessoires et appareils cuya responsabilidad es del titular o propietario de la instalación y no del operador de la red de distribución, dont la responsabilité incombe au titulaire ou au propriétaire de l'installation et non à l'exploitant du réseau. L'exploitant, de son côté, doit garantir la qualité de l'eau jusqu'au point de livraison et, selon l'article 47 du même décret, évaluer les fuites structurelles de ses propres conduites et réduire celles qui sont évitables ; le contrat de détection des fuites de la déclaration d'urgence est ce devoir en pratique.

Une fuite avant le compteur est de l'eau du consortium et un coût du consortium. Une fuite après le compteur le traverse, est comptée et facturée par tranches, et jusqu'en 2022 le règlement n'avait pas de réponse pour le propriétaire qui rentrait d'un hiver à l'étranger et trouvait la facture d'une piscine. L'assemblée du consortium a changé cela le 24 novembre 2021, et la modification, publiée au bulletin officiel de la province, est entrée en vigueur le 1er février 2022 ; selon les mots du Cabildo, no se gravará sobre el consumidor el agua contabilizada de más en su contador por motivos de averías accidentales que sean acreditadas, sino que se aplicará la tarifa ordinaria, l'eau comptée en excès à cause de pannes accidentelles prouvées n'est pas facturée aux tranches punitives mais au tarif ordinaire. La démarche a désormais son propre formulaire au guichet électronique du consortium, et son titre énonce les trois conditions : AVERÍA FORTUITA, OCULTA Y NO DEBIDA A NEGLIGENCIA DEL USUARIO, une panne fortuite, cachée et non due à la négligence de l'usager, au titre de l'article 16 du règlement fiscal. Le dossier exige la Factura de la reparación y/o parte del seguro, la facture de réparation ou le rapport d'assurance, de préférence décrivant la panne, et des photos ou rapports prouvant que la panne était accidentelle et cachée ; le consortium rectifie la facture et, s'il rembourse, demande un IBAN. Le délai est court : El plazo máximo para solicitar el descuento, será de tres meses desde la fecha del recibo sobre la que solicita el descuento, trois mois à compter de la date de la facture. Un propriétaire à l'étranger qui laisse traîner la première facture élevée jusqu'à sa prochaine visite a généralement perdu ce droit quand le plombier est appelé.

Entre le compteur et l'appartement, la question n'est pas celle du consortium mais celle de la copropriété, et nous avons écrit qui paie une fuite entre étages et quand l'assurance de la copropriété intervient dans un article à part. La version courte pour l'eau est la même que pour l'humidité : une conduite commune appartient à la copropriété, une conduite privative au propriétaire, et la loi demande à chaque propriétaire de Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, maintenir en bon état son appartement et ses installations privatives, en répondant des dommages causés par sa négligence. Un appartement qui reste vide des mois avec la vanne ouverte est le cas que nous voyons le plus ; le protocole d'absence que nous recommandons aux propriétaires à l'étranger commence par cette vanne.

Le réservoir de la copropriété : l'aljibe, la pompe et le décret qui nomme la copropriété

Beaucoup d'immeubles de l'île, et presque toutes les résidences touristiques, ont un réservoir, l'aljibe, entre le compteur du consortium et les appartements, avec un groupe de surpression et un ou deux jours de réserve pour les coupures que les années d'urgence ont rendues familières. Ce réservoir fait partie de l'installation intérieure, et le décret de 2023 est inhabituellement direct sur son propriétaire. L'article 40 exige que tout réservoir intérieur, chaque fois que c'est possible, soit au-dessus du niveau des égouts, estando siempre tapado y dotado de un sistema de desagüe que permita su vaciado total, limpieza y desinfección, toujours couvert et doté d'une vidange permettant de le vider, nettoyer et désinfecter entièrement ; aucune conduite d'égout ne peut passer au-dessus ni dans un rayon de deux mètres, et un réservoir à l'air libre doit être protégé et isolé thermiquement. Puis il nomme la personne : El propietario del edificio, o en su caso la comunidad de vecinos, le propriétaire de l'immeuble ou, s'il y en a une, la copropriété, doit fournir de l'eau propre à la consommation par l'installation intérieure, maintenir l'installation en bon état vigilando de forma regular la situación de la estructura del depósito interior, elementos de cierre, valvulería, canalizaciones e instalación en general, en surveillant régulièrement la structure du réservoir, ses fermetures, sa robinetterie et ses conduites, et prendre des mesures correctives quand la qualité de l'eau ou l'installation met la santé en danger. Et la copropriété doit limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, nettoyer le réservoir périodiquement, avec détartrage, désinfection et rinçage, à une fréquence appréciée au cas par cas selon les critères de l'administration locale, la qualité de l'eau et la taille du réservoir, par un professionnel conformément au code technique de la construction et aux règles sur les biocides. Le décret veut aussi un robinet de prélèvement après la vanne d'arrêt générale dans chaque immeuble, pour qu'un mauvais résultat à un robinet de cuisine puisse être remonté jusqu'au réseau ou jusqu'au réservoir.

Le décret sur la légionellose, qui régit les tours de refroidissement, les spas et autres, n'atteint pas un immeuble purement résidentiel : son champ exclut las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios, les installations des immeubles à usage exclusif d'habitation, à condition qu'elles n'affectent pas l'environnement extérieur, même si l'autorité sanitaire peut toujours ordonner des contrôles quand elle soupçonne un risque. Une résidence qui loue des appartements à des touristes, ou une mancomunidad dont la piscine a des jets et des jeux d'eau, n'est pas exclusivement de l'habitation, et ses réseaux d'eau chaude et froide entrent dans la liste des installations du décret ; nous avons décrit ce que le décret canarien sur les piscines exige d'une piscine de copropriété et comment une résidence de plusieurs copropriétés partage sa piscine et ses jardins dans deux articles antérieurs, et le réservoir d'eau relève du même calendrier annuel. Quand un robinet d'un appartement privé donne une eau qui échoue à une analyse, la réponse du décret est douce : l'administration locale dará las recomendaciones necesarias a los propietarios, donne aux propriétaires les recommandations nécessaires ; quand le défaut se trouve dans un immeuble à activité publique ou commerciale, le décret met les mesures correctives à la charge du propriétaire de l'immeuble et, quand l'autorité sanitaire l'indique, le devoir d'informer les usagers.

Camions, citernes et les maisons au-delà du réseau

Toutes les propriétés de l'île n'ont pas de conduite. Les maisons de campagne de l'intérieur et certaines urbanisations anciennes remplissent un aljibe avec un camion-citerne, de leur propre fournisseur ou des citernes du consortium, et le décret de 2023 réglemente cela aussi. Un exploitant peut recourir à des citernes ou réservoirs mobiles como máximo durante cuatro meses al año, au plus quatre mois par an, et au-delà seulement après en avoir informé l'autorité sanitaire et obtenu son rapport favorable ; la citerne doit être signalée comme transport d'eau de consommation, chaque chargement doit être accompagné d'une analyse récente de l'eau transportée, et tant qu'elle sert elle ne peut rien transporter d'autre. Les années d'urgence ont fait de cette exception une routine dans les villages énumérés par le Conseil, et la règle des quatre mois est l'une des raisons pour lesquelles le Conseil ne pouvait pas se contenter d'envoyer des camions. Qui achète une maison qui dépend de livraisons devrait lire le réservoir comme la copropriété lit son aljibe, et budgéter le camion au prix du marché, car le tarif du consortium couvre l'eau au compteur, pas l'eau au portail.

Économiser l'eau : ce que la loi peut imposer, et ce qu'une copropriété peut faire avant

L'article 108 donne au Conseil insulaire, dans une urgence qui conduit à la pénurie, le pouvoir de restreindre la consommation, et le décret de 2023 sur l'eau de consommation fixe un plancher de 100 litres par habitant et par jour, davantage là où le plan hydrologique de l'île le dit ; la prolongation de 2024 rappelle que les niveaux des réservoirs principaux étaient muy inferior al nivel de garantía de demanda, bien en dessous du niveau de garantie fixé par le plan insulaire. Aucune restriction pour les foyers n'était en vigueur quand l'urgence a pris fin, et aucune ne l'est au moment où nous écrivons, mais une copropriété qui en attendrait une planifierait pour la mauvaise année. Ce qui réduit la facture d'eau d'une copropriété n'a rien de glamour : une couverture sur la piscine et un programme de pompe qui ne contre-lave pas chaque jour, des espèces de jardin qui survivent au vent de l'île sans arrosage à midi, un relevé trimestriel de tous les sous-compteurs avec le compteur général le même matin, et un administrateur qui regarde la courbe de consommation chaque mois et appelle le propriétaire dont l'appartement vide boit soudain 40 mètres cubes. La réforme du consortium de 2022 récompense cette dernière habitude, car une fuite trouvée le premier mois est une petite facture rectifiée dans les trois mois ; une fuite trouvée le troisième est une facture sans remède.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Pour les copropriétés que nous gérons à Corralejo, Caleta de Fuste et dans le sud, l'eau est une ligne que nous surveillons plutôt qu'une facture que nous transmettons. Nous tenons le contrat et le prélèvement du consortium au nom de la copropriété, relevons les sous-compteurs le jour du relevé du consortium là où l'immeuble en a, et présentons la répartition à l'assemblée annuelle avec le compteur général, la somme des appartements et l'écart côte à côte, pour que l'écart soit discuté comme une fuite ou comme un jardin et non comme un mystère. Nous gardons le certificat de nettoyage du réservoir dans le dossier de la copropriété et inscrivons la prochaine date au calendrier, et nous déposons la demande de l'article 16 pour un propriétaire dont l'appartement a eu une fuite cachée dans les trois mois, avec la facture du plombier et les photos que le consortium demande. Les propriétaires à l'étranger qui veulent cela pour leur immeuble peuvent lire ce que couvre notre gestion de copropriété et demander un devis avec le nombre de logements et la façon dont l'immeuble est compté.

Questions fréquentes

Mon appartement est resté vide tout l'hiver et la facture du consortium est énorme. Que faire ?

Partez du principe qu'il y a une fuite après le compteur, fermez la vanne générale si quelqu'un peut y accéder et faites venir un plombier cette semaine, car la rectification du consortium au titre de l'article 16 de son règlement doit être demandée dans les trois mois suivant la date de la facture et exige la facture de réparation ou le rapport d'assurance, plus des photos ou un rapport montrant que la panne était accidentelle et cachée. Si les conditions sont remplies, l'excédent est facturé au tarif ordinaire au lieu des tranches supérieures ; si vous laissez passer les trois mois, il n'y a pas de rectification. Rappelez-vous que le règlement nomme le propriétaire comme contribuable même quand un locataire détient le contrat.

Je ne suis jamais là. La copropriété peut-elle me facturer l'eau par quote-part ?

Si l'immeuble a un compteur général et pas de sous-compteurs, oui : la consommation qui ne peut pas être individualisée est une dépense générale et la loi sur la propriété horizontale la répartit par quote-part sauf disposition contraire des statuts. Si votre appartement a un sous-compteur, votre propre consommation est individualisable et doit vous être facturée selon les mètres relevés, seuls les usages communs et les pertes étant répartis par quote-part. Demandez à l'administrateur le relevé général, la somme des sous-compteurs et l'écart ; une méthode adoptée avec le budget exige une majorité ordinaire ; une règle permanente dans les statuts exige l'unanimité, et pour ce type de décision votre silence pendant trente jours après en avoir été informé compte comme un vote favorable.

L'urgence est-elle terminée, ou y aura-t-il des coupures cet hiver ?

Le Conseil insulaire de l'eau a laissé l'urgence expirer le 2 septembre 2025 après que le consortium eut signalé une production record de près de 50 000 mètres cubes par jour, de nouveaux réservoirs et une baisse de 80 % des coupures, et le Cabildo a dit que les travaux d'urgence restants seraient achevés en 2026. Les coupures ne sont plus générales, mais une rupture de conduite ou un arrêt d'usine peut encore vider le réservoir d'un village pendant une journée, ce qui explique pourquoi l'aljibe et le groupe de surpression d'une copropriété valent leur entretien. L'article 107 de la loi canarienne sur l'eau permet au Conseil de déclarer une nouvelle urgence si les débits baissent de nouveau.

Qui doit nettoyer le réservoir d'eau de la copropriété, et à quelle fréquence ?

La copropriété, nommément : le décret de 2023 sur l'eau de consommation rend le propriétaire de l'immeuble ou la copropriété responsable de maintenir l'installation intérieure en bon état et de nettoyer le réservoir périodiquement, avec détartrage, désinfection et rinçage, par un professionnel qualifié, à une fréquence fixée au cas par cas selon les critères de la mairie, l'eau et le réservoir. Les règles sur la légionellose n'ajoutent rien pour un immeuble à usage exclusif d'habitation, mais une résidence avec des locations touristiques ou une piscine avec des jeux d'eau y entre et ses réseaux d'eau ont aussi besoin du plan légionellose.