Vous n'êtes pas d'accord avec une décision de l'assemblée : les motifs, l'horloge et les étapes avant (et à la place) du tribunal

Le procès-verbal de l'assemblée d'octobre parvient à une propriétaire d'un ensemble de Corralejo trois semaines après la réunion, et la décision contre laquelle elle s'est exprimée y figure noir sur blanc : une nouvelle répartition des frais de la piscine qui retombe sur son appartement en rez-de-chaussée. Elle dispose, dans la plupart des cas, de trois mois, et d'une liste d'options plus courte qu'elle ne le pense. Le droit espagnol de la copropriété ne permet à un propriétaire de contester une décision de l'assemblée que pour trois motifs, que si son vote a été exprimé d'une certaine manière, qu'après avoir payé ce qu'il doit, et que dans un délai que les tribunaux refusent d'étirer. Il lui donne aussi, avant tout cela, des démarches moins coûteuses au sein de la copropriété, et depuis avril 2025 il l'oblige à tenter de négocier avant qu'un juge ne lise sa demande. Cet article est la séquence sur le terrain : ce qui compte comme motif, ce qu'il faut essayer d'abord, qui peut agir, comment court le délai, ce que l'étape de négociation lui fait, ce qu'une contestation n'arrête pas, et ce que coûte la voie judiciaire à Fuerteventura.

Trois motifs, et celui qui n'en est pas un

L'article 18 de la loi sur la propriété horizontale nomme les décisions qui peuvent être attaquées devant les tribunaux. Le premier motif est la légalité : Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, lorsqu'elles sont contraires à la loi ou aux statuts de la copropriété. Le deuxième est le préjudice à la copropriété elle-même : Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, lorsqu'elles lèsent gravement les intérêts de la copropriété au profit d'un ou de plusieurs propriétaires. Le troisième est le préjudice à un propriétaire : Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, lorsqu'elles causent un grave préjudice à un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter, ou ont été adoptées avec abus de droit (article 18.1).

Ce qui manque à la liste, c'est la raison la plus fréquente de colère : une décision que vous jugez simplement mauvaise. Un budget que vous trouvez élevé, un entrepreneur que vous n'auriez pas choisi, une couleur de peinture, une décision prise par la majorité dans ses pouvoirs, rien de tout cela n'est un motif. La loi le dit dans l'article sur les majorités : Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, les décisions valablement adoptées lient tous les propriétaires (article 17.9). Une contestation n'est pas un appel contre le jugement de la majorité ; c'est la prétention que la majorité a enfreint une règle, nui à la copropriété ou vous a nui d'une manière que la loi n'autorise pas. Ce qu'un propriétaire étranger peut exiger d'une copropriété espagnole, de la procuration à la traduction qu'il n'obtiendra pas, est exposé dans le guide de notre cabinet sur la copropriété ; cet article est la séquence qui suit une décision qu'il rejette. La propriétaire du premier paragraphe n'a un dossier que si la nouvelle répartition s'écarte des quotes-parts du titre constitutif ou des statuts sans la majorité que ces textes exigent, ce qu'un avocat vérifie en une heure sur l'acte.

Avant la demande : les démarches moins coûteuses au sein de la copropriété

La loi donne trois outils qui ne coûtent rien et ne requièrent pas d'avocat, et un avocat demandera si vous les avez utilisés. Le premier est l'ordre du jour. Tout propriétaire peut soumettre une question à l'assemblée : Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, tout propriétaire peut demander que l'assemblée étudie et se prononce sur tout sujet d'intérêt pour la copropriété, par écrit au président, qui doit l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 16.2). Une décision prise à la hâte peut être réexaminée à la suivante, et un réexamen demandé par écrit et refusé est un fait qu'un juge lira plus tard.

Le deuxième est l'assemblée extraordinaire. Un quart des propriétaires, ou des propriétaires détenant un quart des quotes-parts, peuvent l'exiger, et si le président n'agit pas ils peuvent la convoquer eux-mêmes après une attente raisonnable ; notre article sur la façon de forcer une assemblée extraordinaire expose les arrêts de la Cour suprême de 2025 sur la manière de le faire. Pour une décision qu'une courte majorité des présents a fait passer en seconde convocation, une assemblée complète avec les absents présents est souvent le remède le plus rapide.

Le troisième est le procès-verbal lui-même. Bien des litiges portent sur ce que dit le procès-verbal plutôt que sur ce que l'assemblée a décidé, et la loi prévoit une voie de réparation : Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, les défauts et erreurs du procès-verbal sont réparables dès lors qu'il indique sans équivoque la date et le lieu, les présents et représentés, les décisions avec les votes pour et contre et les quotes-parts, et porte les deux signatures ; et Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, la rectification doit intervenir avant la prochaine assemblée, qui doit la ratifier (article 19.3). Notre article sur le procès-verbal explique ce qu'il doit contenir et quand vous devez le recevoir. Une propriétaire dont le vote contre a été omis demande d'abord cette rectification, parce que la trace de son vote est sa qualité pour agir.

Un autre outil est souvent pris pour une contestation et n'en est pas une. Lorsqu'une décision est adoptée en votre absence et ne vous fait pas payer un service pour lequel vous n'avez pas voté, la loi compte votre vote comme favorable sauf opposition : les propriétaires absents, dûment convoqués et informés de la décision, qui no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ne manifestent pas leur désaccord au secrétaire dans les trente jours calendaires, sont comptés comme votes favorables (article 17.8). Ce désaccord vous protège d'être facturé comme partisan d'une amélioration que vous ne vouliez pas ; il n'annule rien, et il ne remplace ni la demande en justice ni son délai.

Qui peut contester : le vote que vous avez émis décide

La qualité pour agir est la première chose que vérifie l'avocat d'une copropriété, et c'est là que meurent la plupart des contestations. L'article 18.2 la donne à los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, aux propriétaires qui ont réservé leur vote à l'assemblée, aux absents pour quelque cause que ce soit et à ceux qui ont été indûment privés de leur droit de vote. Le propriétaire qui a voté pour ne peut pas agir contre la décision qu'il a aidé à adopter. L'absente le peut, quelle que soit la raison de l'absence : la loi dit « por cualquier causa » et ne lui demande rien d'autre.

L'expression qui pose problème est « salvar el voto », réserver son vote. La Cour suprême en a fixé le sens dans l'arrêt 242/2013 du 10 mai 2013 et l'a réaffirmé dans l'arrêt 844/2026 du 2 juin 2026 : l'exigence no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, n'oblige pas le copropriétaire qui a voté contre la décision, seulement celui qui s'abstient. Voter contre suffit ; celui qui s'abstient doit dire à l'assemblée qu'il réserve sa position, par exemple parce que l'information lui manque pour voter. Dans l'affaire de 2026, les propriétaires de deux locaux commerciaux d'Oviedo ont assisté, ont refusé de voter sur une rampe qu'ils estimaient ne pas les concerner, puis ont agi en justice : la Cour a jugé qu'ils n'avaient ni voté contre ni réservé leur vote, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto, se bornant à déclarer que l'affaire ne les regardait pas, ce que la Cour n'a pu assimiler à une réserve du vote ; seul le propriétaire indûment privé du vote pour arriérés a obtenu une décision au fond, et l'a perdue. La leçon pour la propriétaire du premier paragraphe est mécanique : voter contre, le dire clairement, et vérifier que le procès-verbal le consigne.

La deuxième condition est l'argent. Pour contester, le propriétaire deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, doit être à jour du paiement de la totalité des dettes échues envers la copropriété ou les consigner préalablement en justice (article 18.2). Un propriétaire qui conteste la dette elle-même la paie ou la consigne sous réserve et agit ; l'alternative est une demande irrecevable dès le premier jour. La loi prévoit une exception : Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, cette règle ne s'applique pas aux contestations des décisions relatives à l'établissement ou à la modification des quotes-parts. La Cour suprême lit cette exception avec générosité. Dans l'arrêt 287/2024 du 28 février 2024, à propos d'une copropriété de Torremolinos qui facturait ses propriétaires sur une base autre que les coefficients de l'acte, elle a répété la ligne de son arrêt 613/2013 selon laquelle se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título, entrent dans le champ de l'exception non seulement les décisions qui modifient la quote-part fixée dans le titre mais aussi celles qui établissent un système de répartition des frais, de manière générale ou pour certains frais, à titre permanent ou pour une occasion. Une répartition de frais comme celle de la piscine du premier paragraphe entre dans cette exception, de sorte qu'un arriéré sur la cotisation contestée n'empêche pas la demande ; un arriéré sur tout autre chose, oui.

Le délai : trois mois ou un an, et le jour où il commence

L'article 18.3 fixe les délais : La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, l'action s'éteint trois mois après l'adoption de la décision par l'assemblée, ou au bout d'un an lorsque la décision est contraire à la loi ou aux statuts ; et Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, pour les propriétaires absents le délai court à partir de la communication de la décision, par les moyens que prévoit l'article 9. Ainsi un propriétaire qui a assisté compte à partir du jour de l'assemblée, quelle que soit la date d'arrivée du procès-verbal ; une propriétaire absente compte à partir du jour où le procès-verbal est parvenu à l'adresse ou au courriel qu'elle a donnés à la copropriété, et celui qui n'en a donné aucun est notifié à l'appartement lui-même, à quiconque l'occupe, et à défaut par le panneau d'affichage, qui produit effet trois jours après l'affichage (article 9.1.h). Les motifs de préjudice, le deuxième et le troisième de l'article 18.1, portent toujours les trois mois ; seule la légalité porte l'année.

Ce sont des délais de déchéance, non de prescription, et la différence compte : un délai de déchéance n'est pas interrompu par une lettre, une plainte ou une réunion. L'Audiencia de Las Palmas l'a dit dans son arrêt 365/2025 du 11 juin 2025, à propos d'une copropriété de Telde dont la propriétaire avait assisté à une assemblée le 26 décembre 2019 et agi en avril 2020, en rappelant que la loi avait fixé les délais señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, en posant un délai de déchéance qui n'admet pas d'interruption, à la différence de la prescription, et en jugeant que la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, l'action était éteinte, plus de trois mois s'étant écoulés depuis l'assemblée, pour tout motif sauf l'illégalité. Le seul arrêt légal du délai aujourd'hui est la demande de négociation de la section suivante, qui n'existait pas en 2020.

La Cour suprême garde une porte étroite ouverte au-delà de l'année. Lorsque ce qui est attaqué n'est pas une décision viciée mais l'absence de toute décision, une assemblée convoquée par quelqu'un sans pouvoir de le faire, sans quorum et hors de toute règle, la Cour traite les actes comme nuls de plein droit et non couverts par l'écoulement de l'année : dans l'arrêt 332/2024 du 6 mars 2024, une affaire de Tenerife avec deux conseils et deux administrateurs prétendant chacun diriger la même copropriété à Arona, elle a répété que ce qui faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad, manquait était la décision elle-même, une atteinte à l'essence de l'institution que la déchéance ne peut guérir. C'est l'exception pour le chaos, pas pour une décision ordinaire que vous jugez illégale ; celles-là portent l'année et rien de plus.

L'étape de négociation que la loi exige désormais, et ce qu'elle fait au délai

Depuis le 3 avril 2025, une demande civile en Espagne n'est recevable qu'après une tentative de règlement, et la contestation d'une décision de copropriété est une demande civile comme une autre. La loi d'efficacité, Ley Orgánica 1/2025, exige la tentative en todos los procesos declarativos del libro II, dans tous les procès déclaratifs du livre II de la loi de procédure civile, avec une courte liste d'exceptions qui ne nomme pas la propriété horizontale (article 5.2). L'article de notre cabinet sur cette exigence explique les formes qu'elle peut prendre ; la plus simple est celle que la loi nomme elle-même, car se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, l'exigence est réputée satisfaite lorsque la négociation est menée directement par les parties ou entre leurs avocats sous leurs instructions (article 5.1). Une lettre motivée au président et à l'administrateur proposant une correction, avec une date et une demande de réunion, est cette négociation.

La lettre fait aussi au délai une chose que rien d'autre ne fait. Selon l'article 7.1 de la même loi, la demande d'ouvrir une négociation, si elle en définit correctement l'objet, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte, interrompt la prescription ou suspend la déchéance des actions à compter de la date où est constatée la tentative de communication de cette demande à l'autre partie. Les trois mois de l'article 18.3 s'arrêtent le jour où le burofax est tenté à l'adresse de la copropriété. Ils reprennent si l'autre partie ne réagit pas : le processus prend fin sans accord, entre autres cas, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito, si trente jours calendaires s'écoulent depuis la réception de la demande initiale de négociation par l'autre partie sans qu'une première réunion ou prise de contact en vue d'un accord ait lieu ou qu'une réponse écrite soit obtenue (article 10.4). À partir de la fin de la négociation las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, les parties doivent former la demande dans le délai d'un an, pour que l'exigence soit remplie (article 7.3), mais le délai de déchéance repris de la loi sur la propriété horizontale est la laisse la plus courte, et c'est elle qu'il faut surveiller. La preuve que voudra le tribunal est simple : cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, tout document prouvant que l'autre partie a reçu la demande ou l'invitation à négocier, sa date et son contenu intégral (article 10.2) ; un burofax avec certification du contenu le fait ; un simple courriel est plus difficile à prouver.

Mis bout à bout, la séquence pour la propriétaire du premier paragraphe est la suivante : vérifier que le procès-verbal consigne son vote contre ; envoyer la demande de négociation au président et à l'administrateur bien avant la fin des trois mois, par burofax, en définissant la décision et la correction voulue ; attendre les trente jours ou se rendre à la réunion que la copropriété propose ; et si rien ne bouge, agir avant que les jours restants des trois mois ne s'épuisent, le délai de déchéance ayant repris là où il s'était arrêté.

Ce qu'une contestation ne fait pas

Agir ne gèle pas la décision. L'article 18.4 est explicite : La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios, la contestation ne suspend pas l'exécution de la décision, sauf si le juge l'ordonne à titre conservatoire, à la demande du demandeur, la copropriété entendue. Les travaux continuent, l'entrepreneur est engagé, l'appel de fonds est facturé. Le procès-verbal rend la décision exécutoire dès sa clôture : Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, dès sa clôture les décisions sont exécutoires, sauf disposition légale contraire (article 19.3).

Cela a une conséquence pratique pour la propriétaire qui agit : elle continue de payer. Un appel de fonds qu'elle refuse de payer pendant le procès fait d'elle une débitrice à la prochaine assemblée, où les propriétaires en retard podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, peuvent participer aux délibérations mais n'ont pas le droit de vote (article 15.2), et l'expose à une action en paiement que la copropriété peut engager entre-temps. Une propriétaire qui veut arrêter les travaux demande au juge la suspension conservatoire avec sa demande, démontre le préjudice que causerait l'attente, et peut se voir demander une garantie ; la copropriété est entendue d'abord, et la demande est accordée avec parcimonie, parce que chaque suspension coûte quelque chose aux autres propriétaires.

La procédure et le coût à Fuerteventura

Une contestation de décision de copropriété relève de la procédure ordinaire quel que soit son montant : la loi de procédure civile (Ley 1/2000) renvoie à cette procédure les demandes Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, lorsque sont exercées les actions que la loi sur la propriété horizontale accorde à l'assemblée et aux propriétaires, dès lors qu'elles ne portent pas exclusivement sur des réclamations de sommes (article 249.1.8.º). Le tribunal est celui du lieu de l'immeuble, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (article 52.1.8.º) ; pour toutes les communes de Fuerteventura, ce sont les tribunaux de première instance de Puerto del Rosario, l'unique ressort judiciaire de l'île. Avocat et avoué sont obligatoires dans la procédure ordinaire, car l'exemption ne couvre que les procédures orales de faible montant, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (articles 23 et 31), et une contestation de décision n'en est jamais une.

Les étapes sont fixées par la loi et lentes en pratique. La copropriété est assignée et répond para que la conteste en el plazo de veinte días, dans les vingt jours (article 404.1) ; une audience préalable suit dans les vingt jours de sa convocation (article 414.1), puis l'audience de jugement, puis un jugement attendu dans les vingt jours de sa clôture (article 434.1). Le Conseil général du pouvoir judiciaire mesure la durée de l'ensemble : dans son classeur d'avril 2026, une procédure ordinaire terminée en 2025 a duré 13,4 mois en première instance aux Canaries, contre 15,5 mois dans l'ensemble de l'Espagne, et un appel devant l'Audiencia de Las Palmas ajoute ses propres mois. Une propriétaire qui agit en novembre 2026 contre un appel de fonds pour des travaux commençant en janvier plaide, en pratique, sur de l'argent déjà dépensé.

Le coût a deux faces. Si la demande échoue en totalité, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, les dépens de première instance sont mis à la charge de la partie dont toutes les prétentions ont été rejetées, sauf si le tribunal constate et motive que l'affaire présentait de sérieux doutes de fait ou de droit (article 394.1) : la propriétaire paie alors l'avocat et l'avoué de la copropriété en plus des siens. Si la demande aboutit, la copropriété paie, et l'argent de la copropriété est l'argent de tous les propriétaires, part de la demanderesse comprise, parce que la défense de la copropriété elle-même est une dépense générale couverte par les charges au titre de l'article 9.1.e. C'est l'arithmétique qu'un bon conseil couche sur le papier avant l'envoi du burofax : ce que la décision vous coûte, ce que coûte le procès si vous perdez, et ce que vous récupérez si vous gagnez.

Ce que nous faisons

Nous répondons à la question d'un propriétaire ou d'un conseil sur une décision en langage clair sous vingt-quatre heures : ce que dit la loi, ce qu'ajoutent vos statuts, et si ce que vous avez est un motif. Quand l'affaire a des conséquences, les options sont mises par écrit, avec ce que coûte chaque voie, le temps qu'elle prend et ce qui peut mal tourner. Si le propriétaire ou la copropriété choisit la voie formelle, le dossier passe la porte d'à côté, au cabinet d'avocats du groupe à Corralejo, documents au complet, et rien n'est déposé sans devis écrit préalable. Le soutien juridique aux copropriétés est là où atterrit la question ; le formulaire de devis est le moyen le plus rapide de nous la poser.

Questions fréquentes

J'étais à l'étranger, le procès-verbal est arrivé par courriel et je suis en désaccord avec une décision. Quand commence mon délai ?

Le jour où le procès-verbal vous a été notifié : trois mois pour les motifs de préjudice et un an pour une décision contraire à la loi ou aux statuts, à condition que la copropriété l'ait envoyé à l'adresse que vous lui avez donnée. Si vous n'avez jamais donné d'adresse à la copropriété, la remise à votre appartement à quiconque l'occupe compte, et si elle échoue, l'affichage sur le panneau de l'immeuble vaut notification trois jours après sa pose ; le délai commence alors.

J'ai voté pour et je le regrette maintenant. Puis-je contester ?

Non. La qualité pour agir appartient à ceux qui ont voté contre ou réservé leur vote, aux absents et à ceux à qui le vote a été refusé à tort. Votre voie est l'ordre du jour : demandez par écrit au président d'inscrire la question à la prochaine assemblée, ou réunissez un quart des propriétaires pour une assemblée extraordinaire.

La décision que je veux contester est précisément la cotisation que je refuse de payer. Dois-je payer d'abord ?

Si la décision fixe ou modifie les quotes-parts ou le mode de répartition des frais, non : la Cour suprême lit cette exception comme couvrant toute répartition de frais, générale ou particulière, permanente ou pour une occasion. Pour toute autre décision, vous devez être à jour de toute dette échue, ou consigner le montant contesté au tribunal avant d'agir.

Envoyer un burofax me donne-t-il plus de temps ?

Une demande de négociation qui définit la décision et ce que vous voulez suspend le délai de déchéance à compter du jour où sa remise est tentée, et le délai reprend si la copropriété ne vous rencontre pas ou ne répond pas par écrit dans les trente jours. Une plainte ordinaire, une demande d'inscription à l'ordre du jour ou un désaccord au titre de l'article 17.8 ne suspendent rien.

Si je gagne, la copropriété paie-t-elle mon avocat ?

Lorsque toutes vos prétentions sont accueillies, le tribunal condamne normalement la copropriété aux dépens, qui comprennent votre avocat et votre avoué dans le barème officiel. La copropriété paie sur le fonds commun, auquel vous contribuez par vos charges, et si vous perdez en totalité la condamnation va dans l'autre sens.