Chaque membrane de l'île porte une date, que quelqu'un l'ait notée ou non. Une feuille bitumineuse posée sur un toit de Corralejo dans les années quatre-vingt-dix a passé trente étés sous un soleil qui vieillit l'asphalte plus vite que ne le prévoit aucun tableau de fabricant, trente hivers de pluie poussée par le vent et bon nombre de saisons de calima remplissant ses évacuations de poussière. Notre article sur les fuites expliquait qui paie lorsque l'eau finit par traverser un plafond. Celui-ci porte sur le toit lui-même : quand une copropriété est tenue de refaire l'étanchéité, qui décide, comment la facture se partage entre les propriétaires — y compris celui qui vit à Manchester — et ce qu'il faut exiger de l'entreprise pour que la prochaine date sur la membrane soit très lointaine.
Le toit est commun — même la terrasse où vous prenez le soleil
Le Code civil range parmi les parties communes d'un immeuble « le sol, l'espace aérien, les fondations et les toitures » (Código Civil, art. 396). Un toit ne cesse pas d'être commun parce qu'un propriétaire du dernier étage a l'usage exclusif de la terrasse posée dessus : sa structure et son étanchéité restent à la copropriété, qui les répare et répond des dégâts qu'une membrane défaillante cause en dessous — la Cour suprême a tranché en janvier 2024, dans l'affaire racontée dans l'article sur les fuites. Ce qui est privatif, c'est la surface que le propriétaire utilise, et tout dégât causé par son propre mauvais usage. Cette seule distinction décide qui paie une réfection d'étanchéité avant qu'aucune assemblée soit convoquée : tout le monde, à proportion de sa quote-part, et non le propriétaire qui se trouve marcher dessus.
Quand refaire l'étanchéité est un devoir, non un choix
La loi sur la propriété horizontale sépare deux sortes de travaux, et toute la procédure découle de la catégorie dans laquelle tombe le toit.
Les travaux de conservation sont obligatoires et ne requièrent aucun vote préalable. La loi rend obligatoires, et dispense de toute résolution préalable de l'assemblée, « les travaux et ouvrages nécessaires à l'entretien adéquat et à l'accomplissement du devoir de conservation de l'immeuble et de ses services et installations communs, y compris en tout cas ceux nécessaires pour satisfaire aux exigences fondamentales de sécurité, d'habitabilité et d'accessibilité universelle » (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.a). Une membrane arrivée en fin de vie est une question d'habitabilité — l'étanchéité est l'une des exigences fondamentales de tout bâtiment (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 3.1.c) — de sorte que la renouveler n'est pas quelque chose que la copropriété peut décider de faire ; c'est quelque chose qu'elle doit faire. Le rôle de l'assemblée est plus étroit que les propriétaires ne le croient souvent : pour les travaux obligatoires, la résolution « se limite à la répartition de la derrama correspondante et à la détermination des modalités de son paiement » (art. 10.2.a). Aucun propriétaire ne peut voter contre la réparation du toit.
Les améliorations sont facultatives et suivent une autre règle. Les nouvelles installations ou améliorations « non requises pour la conservation, l'habitabilité, la sécurité et l'accessibilité adéquates de l'immeuble » exigent les trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, et un opposant n'est pas tenu lorsque sa part d'installation dépasse trois mensualités ordinaires (art. 17.4). La réfection d'étanchéité n'est pas cela. Poser un isolant sur la membrane neuve, pour réduire la charge de chaleur des appartements du dessous, est un travail d'efficacité énergétique avec sa propre majorité et son propre plafond — douze mensualités ordinaires après subventions, à la majorité simple (art. 17.2) — et il vaut la peine de le décider en même temps, puisque l'échafaudage et l'équipe sont déjà là.
Lorsque les propriétaires ne s'accordent pas sur la nature des travaux, la loi renvoie la question à l'assemblée et permet aux intéressés de demander un arbitrage ou un avis technique (art. 17.10). En pratique, le rapport technique qui dit « la membrane a lâché » clôt le débat avant qu'il commence.
Deux organes agissent avant toute assemblée. L'administrateur doit « veiller à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, en ordonnant les réparations et mesures urgentes » et en rendre compte aussitôt au président (art. 20.c) — c'est ainsi qu'un toit qui lâche en novembre est colmaté en novembre. Et l'assemblée « approuve les budgets et l'exécution de tous les travaux de réparation de l'immeuble, ordinaires ou extraordinaires, et est informée des mesures urgentes prises par l'administrateur » (art. 14.c) — c'est ainsi que la réfection complète est décidée pour le printemps suivant.
Qui vote, et sur quoi
On vote donc sur le budget, l'entreprise et la derrama — non sur l'opportunité de réparer. Ces résolutions passent à la majorité ordinaire : majorité des propriétaires représentant la majorité des quotes-parts en première convocation et, en seconde, majorité des présents détenant plus de la moitié des quotes-parts présentes (art. 17.7). Les propriétaires dûment convoqués et absents sont comptés pour, sauf s'ils s'opposent par écrit au secrétaire dans les trente jours calendaires suivant la notification de la résolution (art. 17.8), et une résolution valablement adoptée lie tous les propriétaires (art. 17.9). Celui qui estime la résolution illégale ou gravement préjudiciable peut la contester en justice — dans les trois mois, ou un an si elle est contraire à la loi ou aux statuts — mais seulement s'il est à jour de ses charges ou consigne d'abord sa dette (art. 18), et la contestation n'arrête pas les travaux sauf décision du juge.
Pour le propriétaire à l'étranger, les règles pratiques sont celles de nos guides des assemblées : une procuration par écrit signé (art. 15.1), une adresse en Espagne notifiée pour la convocation (art. 9.1.h) et la fenêtre de trente jours après l'arrivée du procès-verbal, moment de s'opposer si l'on y tient. Un propriétaire en retard de paiement assiste mais ne vote pas (art. 15.2).
Comment la derrama se répartit
Chaque propriétaire contribue « selon la quote-part de participation fixée dans le titre, ou selon ce qui est spécialement établi » (art. 9.1.e). Pour un toit, cela signifie par cuota de participación — le pourcentage figurant sur votre acte — et non par étage, orientation ou usage : le commerce du rez-de-chaussée et l'attique paient à proportion de leurs quotes-parts, et le propriétaire du dernier étage avec la terrasse privative paie exactement sa quote-part, pas davantage, sauf si les statuts de la copropriété répartissent autrement les frais de toiture ou de terrasses, ce que font certains titres anciens de l'île et que l'administrateur vérifie avant de rédiger la derrama. Les échéances de la derrama s'attachent au lot comme les charges ordinaires : le bien répond de la part impayée de l'année en cours et des trois précédentes (art. 9.1.e et 10.2.c), et l'acheteur hérite de cette charge — d'où le certificat de dettes que le vendeur doit produire chez le notaire, qui fait apparaître ce qui est dû, derramas comprises, comme l'explique notre guide des charges et derramas.
Avant la derrama vient le fonds de réserve. Toute copropriété doit en tenir un, alimenté par quote-part, à hauteur d'au moins 10 % de son dernier budget ordinaire, précisément « pour faire face aux travaux de conservation, de réparation et de réhabilitation de l'immeuble » (art. 9.1.f). Il paie rarement un toit entier, mais il paie le rapport technique, la première facture et la réparation d'urgence, et il permet à l'assemblée d'étaler le reste.
Un exemple chiffré. Un immeuble de quarante lots à Corralejo, au budget ordinaire de 96 000 euros par an, détient un fonds de réserve d'au moins 9 600 euros. Le rapport technique chiffre la réfection complète du toit et des deux terrasses communes à 48 000 euros. L'assemblée approuve le budget, prélève 8 000 euros sur le fonds et vote une derrama de 40 000 euros en quatre échéances trimestrielles. Un propriétaire à 2,5 % de quote-part paie 1 000 euros au total, 250 par trimestre ; le propriétaire du grand attique, à 4 %, paie 1 600, et le commerce, à 1,5 %, paie 600. Personne ne paie pour la vue.
Ce que les travaux doivent contenir
L'étalon technique est la section du Code technique de la construction sur la protection contre l'humidité — Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1 — qui fixe ce qu'un toit doit faire plutôt que le produit à employer : une couche d'étanchéité continue, des pentes qui conduisent l'eau aux évacuations, et les joints, relevés et naissances — les puntos singulares d'où part presque toute fuite — résolus pour que la membrane ne se déchire pas là où le toit rencontre un mur, une lucarne ou une évacuation. Sur un toit plat canarien, la réponse habituelle est une membrane bitumineuse soudée au chalumeau ou un système de polyuréthane liquide, posé sur des pentes corrigées, relevé sur les acrotères, renforcé autour de chaque naissance et fini par une couche de protection — gravier, carrelage ou revêtement réfléchissant — parce qu'une membrane non protégée sous l'ultraviolet de l'île est la raison pour laquelle bien des toits ici lâchent au bout de dix ans au lieu de vingt.
Trois pratiques maison figurent dans chaque contrat de toiture :
- Une direction technique. Pour des travaux de cette ampleur, nous exigeons un arquitecto técnico qui rédige le cahier des charges, compare les devis à conditions égales, surveille l'exécution et signe l'achèvement. L'autorisation est aussi son affaire : aux Canaries, les travaux de conservation et de réhabilitation qui n'ajoutent pas de volume et ne touchent pas un bâtiment protégé ne requièrent qu'une comunicación previa à la mairie, non un permis (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1.a) — un échafaudage posé sur le trottoir est le seul détail qui puisse encore appeler un permis — et la déclaration est déposée avant de dérouler le premier rouleau.
- Trois devis comparables, chiffrés sur le même cahier des charges, avec la marque et l'épaisseur de la membrane, le traitement des naissances et des acrotères, la couche de protection et l'essai d'étanchéité nommés ligne par ligne. Un devis qui dit « étanchéité de toiture, forfait » n'est comparable à rien.
- Un essai de mise en eau avant réception. Le toit achevé est mis en eau et laissé ainsi une journée avant que la copropriété signe la réception. Une membrane qui le réussit en septembre réussira la première tempête de novembre.
La garantie à exiger
Les fameuses garanties de la loi sur la construction — dix ans pour les défauts structurels, trois pour les défauts qui compromettent l'habitabilité, étanchéité comprise, un an pour les finitions (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17.1) — s'attachent aux travaux entrant dans le champ de la loi : bâtiments neufs et interventions qui modifient la configuration d'un bâtiment, lesquelles exigent un projet (art. 2.2). Le renouvellement d'une membrane sur un toit existant n'y entre généralement pas, de sorte que la garantie obtenue par une copropriété est celle qu'elle écrit dans le contrat. Les nôtres contiennent trois choses : une garantie d'exécution d'au moins trois ans, calquée sur le délai d'habitabilité de la loi, pour les défauts d'exécution ; la garantie système du fabricant de la membrane, qui pour les grandes marques atteint dix ans lorsque la feuille est posée par un applicateur agréé et que le cahier des charges est respecté — par écrit, au nom de la copropriété, non de l'entreprise ; et une retenue sur une partie du prix — la référence de la loi elle-même est 5 % des travaux pendant la première année (art. 19.1.a) — libérée une fois la première saison des pluies passée sans une goutte. L'assurance responsabilité civile de l'entreprise est vérifiée avant signature, et le certificat d'achèvement, le procès-verbal de mise en eau, les factures et les garanties rejoignent le dossier technique de la copropriété, où la prochaine inspection du bâtiment et l'expert de l'assureur viendront les chercher.
Le calendrier de l'île
Un toit à Fuerteventura se planifie contre la météo, non contre l'exercice comptable. Les pluies qui trouvent les membranes défaillantes arrivent en automne et en hiver ; les travaux eux-mêmes veulent les mois secs, et une membrane soudée au chalumeau veut des jours sans les alizés les plus forts. La séquence qui fonctionne dans les copropriétés que nous administrons : le rapport technique en hiver, quand les fuites sont visibles ; la décision à l'assemblée ordinaire de printemps, avec le budget et la derrama ; le contrat et l'autorisation avant l'été ; les travaux en fin d'été ; la mise en eau et la réception avant la première pluie d'automne. Le propriétaire à l'étranger est en copie à chaque étape, car les travaux exigeront l'accès aux terrasses privatives — tout propriétaire doit tolérer les réparations qu'exige le service de l'immeuble et laisser entrer la copropriété pour les exécuter, avec droit à réparation des dégâts causés par les travaux (art. 9.1.c et d) — et une terrasse fermée le jour prévu coûte à la copropriété la journée d'une équipe.
Où nous intervenons
Nos administrateurs à Fuerteventura commandent le rapport technique, présentent le budget et la derrama à l'assemblée sous une forme que les propriétaires à l'étranger peuvent voter par procuration, confrontent les trois devis à un seul cahier des charges, conservent la retenue et les garanties au nom de la copropriété et tiennent le dossier technique que réclamera la prochaine inspection. Découvrez notre service d'entretien de copropriété, ou demandez un devis.
Questions fréquentes
L'assemblée des propriétaires peut-elle refuser de refaire l'étanchéité d'un toit défaillant ?
Non. Les travaux nécessaires à la conservation, à la sécurité et à l'habitabilité de l'immeuble sont obligatoires en vertu de l'article 10.1.a de la loi sur la propriété horizontale et ne requièrent aucune résolution préalable ; l'assemblée décide seulement de la répartition et du paiement de la derrama. Un propriétaire qui conteste la nécessité des travaux peut demander un avis technique, mais le rapport sur la membrane tranche généralement.
Je possède l'attique avec la terrasse. Est-ce que je paie plus pour le toit ?
Non. Le toit et son étanchéité sont des parties communes même là où la terrasse est à votre usage privatif ; vous payez donc votre quote-part ordinaire comme tout autre propriétaire — sauf si les statuts de la copropriété répartissent autrement les frais de toiture. Vous ne payez seul que les dégâts causés par votre propre mauvais usage de la terrasse.
Comment le coût est-il partagé si je suis à l'étranger et n'ai pas assisté à l'assemblée ?
Selon votre quote-part, comme tout le monde, et la résolution vous lie que vous ayez assisté ou non. Si vous avez été dûment convoqué et ne vous êtes pas opposé par écrit dans les trente jours suivant la notification de la résolution, vous êtes compté comme ayant voté pour. Vous pouvez voter par procuration au moyen d'un écrit signé.
Quelle garantie la copropriété doit-elle obtenir sur la nouvelle membrane ?
Une garantie d'exécution écrite d'au moins trois ans, la garantie système du fabricant — couramment dix ans lorsqu'un applicateur agréé respecte le cahier des charges — établie au nom de la copropriété, et une retenue sur une partie du prix libérée après la première saison des pluies. Les garanties de dix, trois et un an de la loi sur la construction s'appliquent aux travaux de son champ, dont le renouvellement d'une membrane ne relève généralement pas ; c'est donc dans le contrat que vit la garantie.
