Trois devis sur la table d'un conseil de copropriété de Costa Calma ce mois-ci : un à 6,50 € par lot et par mois, un à 4,90 €, un à 7,20 € « tout compris ». La question du conseil était celle que nous entendons chaque septembre, dans les semaines qui précèdent les assemblées ordinaires qui approuvent le budget de l'année suivante : lequel est vraiment le moins cher ? La réponse honnête est qu'un chiffre par lot, seul, ne dit presque rien, parce que la loi espagnole sur la copropriété, la Ley de Propiedad Horizontal, place un noyau fixe de travail dans la charge de l'administrateur et laisse tout le reste au contrat. Cet article lit ce noyau à l'article 20, ce que la loi dit sur la fixation des honoraires et sur ce qu'un devis doit vous indiquer avant la signature, ce que garantit l'appartenance à l'ordre professionnel et comment la vérifier, les clauses qui devraient vous inquiéter, et deux devis illustratifs pour le même immeuble de quarante lots, calculés sur une année calme et sur une année avec travaux. Les citations sont en espagnol, la lecture en français ; les chiffres de la comparaison sont les nôtres, choisis pour montrer la mécanique, pas un tarif.
Ce que la loi place dans la charge
L'article 20 de la Ley de Propiedad Horizontal énumère six fonctions, et les cinq premières sont le service de base auquel toute copropriété a droit pour les honoraires qu'elle approuve. L'administrateur doit Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — veiller à la bonne marche de l'immeuble, de ses installations et de ses services — et avertir les propriétaires quand quelque chose ne va pas (20.a). Il doit Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — préparer à temps le budget des dépenses prévisibles, proposer les moyens d'y faire face et le soumettre à l'assemblée (20.b). Il doit veiller à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — en ordonnant les réparations et mesures urgentes et en en rendant compte immédiatement au président (20.c). Il doit Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — exécuter les décisions en matière de travaux et effectuer les paiements et les encaissements dus (20.d). Et, lorsque les charges sont réunies, il fait office de secrétaire de l'assemblée et doit custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — conserver la documentation de la copropriété à la disposition des propriétaires (20.e).
La sixième fonction est la porte vers tout le reste : Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — toutes les autres attributions que l'assemblée confère (20.f). Cette ligne explique pourquoi deux devis au même prix par lot peuvent décrire deux services différents. Ce que l'assemblée ou le contrat ajoutent au-delà des cinq fonctions est négociable, et ce qu'ils n'ajoutent pas n'est pas dû.
Autour de l'article 20 se trouvent les règles qui façonnent la charge de travail. L'assemblée nomme et révoque l'administrateur et doit resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — trancher les réclamations que les propriétaires formulent contre son action (article 14.a) ; elle approuve le budget et les comptes (14.b), et c'est pourquoi lire les comptes annuels depuis l'étranger est le versant du propriétaire de la même obligation. L'assemblée doit se réunir por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — au moins une fois par an pour approuver les budgets et les comptes (16.1), avec une convocation portant la liste des propriétaires en retard de paiement (16.2). Le procès-verbal doit être clos dentro de los diez días naturales siguientes — dans les dix jours calendaires suivant la réunion — et envoyé à chaque propriétaire (19.3), et le secrétaire conserve convocations, procurations et documents pendant cinq ans (19.4). Les honoraires eux-mêmes sont une charge générale à laquelle chaque propriétaire contribue selon sa quote-part (9.1.e), approuvée dans le budget.
Comment se fixent les honoraires : il n'y a pas de tarif
Depuis décembre 2009, aucun ordre professionnel ne peut publier de barème. L'article 14 de la loi sur les ordres professionnels, la Ley de Colegios Profesionales, ajouté par la Ley 25/2009, dit que les ordres no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — ne peuvent établir de barèmes indicatifs ni aucune autre orientation, recommandation, directive, norme ou règle sur les honoraires professionnels. Chaque cabinet fixe librement ses prix, et le « tarif officiel » que certains propriétaires nous demandent n'existe pas. Ce qui existe, c'est une habitude de marché : des honoraires mensuels par logement ou par lot, parfois une somme annuelle pour toute la copropriété, plus l'IGIC au taux général : El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — le taux général de la taxe indirecte canarienne est de 7 % (article 32.1 du texte consolidé canarien approuvé par le Decreto Legislativo 1/2025).
Ce qui fait bouger le chiffre, c'est le travail derrière : combien de lots et combien sont des locaux commerciaux ou des garages, si l'immeuble a un ascenseur, une piscine, des jardins ou des employés, combien d'assemblées le contrat inclut, combien de propriétaires vivent à l'étranger et dans quelles langues, combien de gestion des impayés la copropriété porte, et si les comptes sont tenus et publiés chaque mois ou reconstitués une fois par an. Un devis qui ne nomme pas ces éléments est un nombre, pas une offre.
Ce qu'un devis doit vous indiquer avant la signature
La Ley 17/2009 sur le libre accès aux activités de services s'applique aux administrateurs comme à tout prestataire, et son article 22 énumère ce qu'ils doivent mettre à disposition avant le contrat : identité, forme juridique, numéro fiscal et adresse (22.2.a), données d'immatriculation (22.2.b), pour les professions réglementées la qualification et l'ordre auquel ils appartiennent (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — le prix complet du service, taxes comprises, lorsque le prestataire fixe à l'avance un prix pour un type de service (22.2.g), et el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — l'assurance ou les garanties exigées, en particulier les coordonnées de l'assureur et la couverture géographique (22.2.i). Sur demande, ils doivent aussi fournir un presupuesto suficientemente detallado — un devis suffisamment détaillé (22.3.a), la durée du contrat (22.3.b) et les mesures prises contre les conflits d'intérêts (22.3.d).
Lu comme une liste de contrôle, l'article 22 est la demande qu'un conseil devrait joindre à son appel d'offres : le prix avec IGIC, l'étendue par écrit, l'attestation d'assurance, la durée du contrat et la façon dont il se termine, et la réponse à une question que tout cabinet devrait pouvoir donner sans hésiter : recevez-vous quelque chose des fournisseurs que vous proposez ?
Dans les honoraires et en dehors
| Dans les honoraires de base (les cinq fonctions de la loi) |
Généralement facturé à part (20.f : le contrat) |
| Le budget et l'assemblée ordinaire annuelle : convocation avec la liste des impayés, présence, procès-verbal sous dix jours |
Assemblées extraordinaires au-delà du nombre inclus dans le contrat |
| Comptes mensuels, paiements et encaissements, le compte bancaire au nom de la copropriété |
Gestion de travaux importants : appels d'offres, visites, certifications, souvent en pourcentage des travaux |
| Incidents, réparations urgentes et leur signalement au président |
Recouvrement judiciaire des impayés (le débiteur le paie selon l'article 21.3) |
| Gestion des fournisseurs et contrats annuels : ascenseur, nettoyage, piscine, assurance |
Sinistres d'assurance gérés de bout en bout |
| Conservation des documents et attestations dont les propriétaires ont besoin pour vendre |
Salariés : paie et sécurité sociale du personnel de la copropriété |
| Réponse aux propriétaires dans les langues promises par le contrat |
Dossiers de subventions, d'inspections, de protection des données |
La colonne de droite n'est pas une liste d'abus ; c'est du travail supplémentaire légitime que la loi laisse au contrat. Le problème, c'est un devis qui chiffre bas la colonne de gauche et laisse la droite dans le vague, parce qu'une copropriété avec une toiture à réparer ou douze propriétaires en impayé passera son année dans la colonne de droite. Un supplément mérite sa propre ligne. L'article 21.3 permet d'inclure dans une réclamation de dette todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor — tous les frais et coûts qu'entraîne la réclamation, y compris ceux de l'intervention du secrétaire-administrateur, à la charge du débiteur. Des honoraires pour préparer l'attestation de dette et la réclamation sont donc normaux ; les facturer à la copropriété plutôt qu'au débiteur est un choix que le devis devrait expliquer, et notre article sur les charges impayées parcourt la réclamation elle-même.
L'inscription à l'ordre : ce qu'elle garantit et comment la vérifier à Fuerteventura
La loi est ouverte sur qui peut exercer la charge. L'article 13.6 admet tout propriétaire, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — des personnes physiques ayant une qualification professionnelle suffisante et légalement reconnue — et des personnes morales. L'inscription à l'ordre n'est pas obligatoire par la loi : la Ley de Colegios Profesionales ne l'exige que cuando así lo establezca una ley estatal — lorsqu'une loi de l'État le prévoit (article 3.2), et aucune ne le fait pour les administrateurs de biens. C'est précisément pourquoi elle vaut d'être vérifiée : c'est la garantie qu'un cabinet choisit de donner.
Pour la province, la vérification est publique. Le Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, dont la province couvre Gran Canaria, Fuerteventura et Lanzarote, publie son registre sous l'intitulé Encuentra a tu colegiado/a — trouvez votre administrateur inscrit —, consultable par île et par localité ; lorsque nous l'avons consulté en septembre 2026, il recensait vingt-sept membres pour Fuerteventura. Sa page de guichet unique renvoie au registre, au formulaire de plainte et au code de déontologie de la profession. Ce code, publié par le Consejo General de Colegios, est là où les garanties sont écrites. L'article 6 impose aux administrateurs inscrits des assurances couvrant leur responsabilité professionnelle et la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — leur responsabilité pour les fonds, biens et droits qui leur sont confiés —, et dit que A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — sur demande, il doit présenter l'attestation prouvant que ces garanties sont en vigueur. L'article 2 fixe les règles de conduite qui devraient le plus compter pour un conseil : Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — s'abstenir de recevoir commissions, remises ou avantages sur les dépenses engagées sur le compte d'un mandant sans son consentement préalable (règle 3), choisir et facturer les fournisseurs en toute transparence (règle 4), déclarer tout fournisseur dans lequel il a des intérêts (règle 5), n'engager aucune dépense sans autorisation hors les urgences que la loi permet (règle 2), et informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — informer exactement le client des honoraires des services rendus, détaillés le cas échéant (règle 10).
Notre propre cabinet est dirigé par une avocate inscrite au barreau de Las Palmas depuis 1998 et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle ; nous présentons l'attestation sur demande, et nous attendons la même chose de tout cabinet auquel vous nous comparez.
Les clauses qui devraient vous inquiéter
- Un prix sans étendue. « Administration complète » sans nombre d'assemblées, sans périodicité des comptes et sans liste des suppléments, c'est le devis qui grossit la deuxième année.
- Le silence sur les fournisseurs. Posez par écrit la question de l'article 22.3.d. Un cabinet qui propose sa propre société de maintenance, ou celle d'un proche, doit le dire ; la règle 5 du code existe pour ce cas.
- Un compte qui n'est pas celui de la copropriété. Le compte bancaire doit être au nom et au numéro fiscal de la copropriété, avec le président parmi les signataires. Notre article précédent sur le changement de syndic explique ce qu'il faut exiger à la passation ; la même liste vaut au départ.
- Pas d'attestation d'assurance. L'article 22.2.i de la Ley 17/2009 et l'article 6 du code disent tous deux que vous pouvez la demander. Si elle n'arrive pas, la réponse est cette absence.
- Des procès-verbaux qui arrivent des mois plus tard. La loi donne dix jours pour les clore et exige leur envoi à chaque propriétaire ; un cabinet qui n'y parvient pas avec la taille de votre copropriété ne parviendra pas au reste.
- Des réclamations de dette facturées à la copropriété. L'article 21.3 met le coût à la charge du débiteur. Un devis qui facture la copropriété par dossier, puis le débiteur aussi, facture deux fois le même travail.
- Le renouvellement tacite avec pénalité. L'article 13.7 permet à l'assemblée de révoquer l'administrateur à tout moment ; un contrat qui rend le départ coûteux vous fait payer un droit que la loi vous donne déjà.
Deux devis pour le même immeuble, côte à côte
Prenons un immeuble de quarante lots à Caleta de Fuste avec ascenseur, piscine et jardinier. Le devis A facture 6,50 € par lot et par mois, 3 120 € par an plus IGIC, et inclut l'assemblée ordinaire, une assemblée extraordinaire, des comptes mensuels en ligne, les incidents et la gestion de travaux jusqu'à 15 000 € sans supplément. Le devis B facture 4,90 €, 2 352 € par an plus IGIC, et énumère ses suppléments : 150 € par assemblée extraordinaire, 4 % du budget pour la gestion de tout travaux, 90 € par dossier d'impayé, 60 € par sinistre.
Sur une année calme, une assemblée ordinaire, pas de travaux, deux sinistres et trois dossiers d'impayé, le devis A coûte 3 120 € et le devis B 2 352 € plus 120 € pour les sinistres, 2 472 €, les honoraires d'impayé étant facturés aux débiteurs selon l'article 21.3. B est moins cher d'environ 650 €. Sur une année avec une réparation de toiture à 30 000 €, deux assemblées extraordinaires, les mêmes sinistres et six dossiers d'impayé, A coûte 3 120 € plus ce qu'il facture au-delà de son plafond de 15 000 € de travaux, disons 2 % de l'excédent, 300 €, soit 3 420 € ; B coûte 2 352 € plus 300 € pour les assemblées, 1 200 € pour les travaux et 120 € pour les sinistres, 3 972 €. Cette fois A est moins cher d'environ 550 €, et la copropriété a en plus fait gérer les travaux par le cabinet qui répond de l'immeuble le reste de l'année. Aucun n'est le mauvais devis. Le point est qu'un conseil ne peut pas choisir entre eux sans lire la colonne de droite du tableau ci-dessus contre l'année qu'il attend, et que les 7 % d'IGIC s'ajoutent à chaque chiffre.
Comment nous établissons nos devis
Les copropriétés que nous administrons à Fuerteventura reçoivent des honoraires mensuels fixes par lot avec l'étendue écrite dans le contrat : l'assemblée ordinaire et le nombre d'assemblées extraordinaires incluses, des comptes publiés en ligne chaque mois, des incidents traités depuis trois points de service sur l'île, une équipe bilingue pour les propriétaires à l'étranger et une liste de suppléments avec leurs prix avant qu'ils ne soient nécessaires. L'attestation d'assurance et l'identification qu'exige l'article 22 accompagnent le devis, et toute proposition que vous avez déjà sur la table peut se lire contre la nôtre ligne à ligne. Notre service de gestion de copropriété décrit le standard ; demandez un devis et vous recevrez l'étendue, les suppléments et la taxe affichés, sur une seule page.
Questions fréquentes
Les honoraires de l'administrateur sont-ils partagés par tous les propriétaires ?
Oui. C'est une charge générale au sens de l'article 9.1.e, payée selon la quote-part sauf si le titre ou les statuts fixent une autre règle, et elle est approuvée dans le budget annuel que l'assemblée vote selon l'article 14.b. Un propriétaire ne peut pas s'en exclure, et un propriétaire en impayé perd le vote à l'assemblée mais pas l'obligation.
Pouvons-nous payer l'administrateur à la tâche plutôt qu'au lot ?
La loi ne fixe pas la méthode ; l'article 20.f laisse ce qui est ajouté à l'assemblée et au contrat. Un modèle à la tâche est licite, mais les cinq fonctions légales de l'article 20 doivent être couvertes quel que soit le modèle, de sorte qu'un contrat qui facture à part la préparation du budget ou l'assemblée ordinaire facture le cœur de la charge.
Devons-nous nommer un administrateur inscrit à l'ordre ?
Non. L'article 13.6 admet un propriétaire, une personne physique qualifiée ou une société, et l'inscription à l'ordre n'est pas obligatoire par la loi pour les administrateurs. C'est la garantie qu'un cabinet offre : le registre public de l'ordre de Las Palmas, la voie de plainte, le code de déontologie et l'attestation d'assurance que vous pouvez exiger en vertu de celui-ci.
Qui paie les honoraires de l'administrateur pour poursuivre un propriétaire en impayé ?
Le débiteur, une fois la réclamation introduite par la procédure de la copropriété. L'article 21.3 permet d'inclure dans la réclamation tous les coûts de recouvrement, y compris ceux de l'intervention du secrétaire-administrateur, à la charge du débiteur, et l'article 21.5 ajoute les honoraires d'avocat et de procurador lorsqu'ils sont utilisés. Avant la réclamation, le travail de rappels et d'attestations relève du service ordinaire ou des suppléments que le contrat chiffre.
