Fuites et humidité entre appartements : qui paie, quand l'assurance de la copropriété intervient et le rapport d'expertise

La photo arrive un mardi, d'un voisin, de la personne qui fait le ménage ou du locataire du dessous : une carte brune qui s'étend sur un plafond de Caleta de Fuste, une cloque de peinture, une goutte dans un seau. Le propriétaire est à Düsseldorf ou à Leeds. Trois questions suivent dans la même minute — d'où vient l'eau, qui paie, et qui est censé appeler qui — et l'ordre dans lequel on y répond décide si le mois suivant sera une réparation ou un litige. Voici comment la loi, les assureurs et les copropriétés que nous administrons y répondent.

D'abord, d'où vient l'eau

L'humidité a trois origines, et chacune désigne un payeur différent. L'infiltration, c'est l'eau de pluie ou de piscine qui se fraie un chemin par une toiture, une terrasse, un joint de façade ou un cadre de fenêtre. La fuite, c'est une canalisation — alimentation, évacuation, chauffage — qui lâche quelque part dans l'immeuble. La condensation et les remontées capillaires ne sont pas de l'eau venue d'ailleurs, mais la physique du bâtiment lui-même : murs froids, mauvaise ventilation, sol chargé de sel.

Fuerteventura y ajoute ses signatures. Les alizés plaquent la pluie presque à l'horizontale contre les façades orientées au nord et à l'est, si bien que l'eau entre par des joints qui n'en voient jamais dans une ville du continent. Les toits-terrasses subissent une charge d'ultraviolets qui vieillit une membrane bitumineuse des années avant le calendrier du fabricant. Les canalisations galvanisées des résidences construites dans les années quatre-vingt et quatre-vingt-dix se corrodent de l'intérieur dans l'air salin. Et la première vraie pluie d'automne tombe sur des évacuations de toiture qu'un été de calima a discrètement bouchées — c'est pourquoi la saison des fuites dans les copropriétés de l'île s'ouvre avec les premières pluies d'automne, pourquoi le dégagement des évacuations figure dans notre checklist d'automne, et pourquoi une membrane fatiguée est ce que l'inspection du bâtiment trouve le plus souvent.

Commun ou privatif : la ligne que trace la loi

Tout repose sur une distinction. Le Code civil espagnol énumère ce qui appartient à tous les propriétaires ensemble — les elementos comunes — et la liste est longue : la toiture et la structure, les façades « avec les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et fenêtres », et « les installations, conduites et canalisations d'évacuation et d'alimentation en eau, gaz ou électricité … toutes jusqu'à l'entrée dans l'espace privatif » (Código Civil, art. 396). Ce qui sert exclusivement à un propriétaire, dans les limites de son lot, est privatif (Ley de Propiedad Horizontal, art. 3.a).

En pratique, cela donne trois règles que nos administrateurs appliquent avant que quiconque ne discute :

• Les canalisations verticales sont communes, les branchements sont privatifs. Les colonnes de chute et les colonnes montantes — bajantes et montantes — qui desservent toute une colonne d'appartements sont des parties communes jusqu'au point où un branchement les quitte pour desservir un seul lot. À partir du robinet d'arrêt ou du branchement, la canalisation appartient au propriétaire.
• La toiture est commune même si la terrasse est la vôtre. Une terrasse attenante à un appartement du dernier étage est à l'usage privatif de ce propriétaire, mais là où elle forme la couverture de l'immeuble, sa structure et son étanchéité gardent leur nature commune. La Cour suprême a tranché le point dans son arrêt 80/2024 du 23 janvier 2024 : un propriétaire dont la terrasse privative avait fui vers l'appartement du dessous par une membrane usée avait payé lui-même 11 209 € de réparation, et la copropriété a été condamnée à le lui rembourser avec intérêts, parce que l'étanchéité d'une toiture est commune — sauf si la fuite est due au mauvais usage ou au défaut d'entretien de l'utilisateur.
• Le mur de la salle de bains est privatif ; le mur de l'immeuble ne l'est pas. L'humidité qui entre par un joint de façade ou un mur mitoyen est le problème de la copropriété ; l'humidité d'un receveur de douche jamais étanché est celui du propriétaire.

Qui paie quoi

La loi sur la propriété horizontale fixe les devoirs des deux côtés. Chaque propriétaire doit maintenir en bon état son appartement et ses installations privatives « dans des termes qui ne portent pas préjudice à la copropriété ou aux autres propriétaires, en réparant les dommages qu'il cause par sa négligence ou celle des personnes dont il doit répondre » (LPH, art. 9.1.b). La copropriété, de son côté, doit exécuter « les travaux nécessaires à l'entretien adéquat et à l'accomplissement du devoir de conservation de l'immeuble et de ses services et installations communs » — et ces travaux sont obligatoires et ne requièrent aucun vote préalable de l'assemblée (art. 10.1.a) ; l'administrateur peut ordonner les travaux urgents et en rendre compte ensuite au président (art. 20.c).

Le payeur suit donc l'origine. Un branchement qui éclate dans un appartement et inonde celui du dessous, c'est la réparation du propriétaire du dessus, et le dommage du dessous lui incombe — au titre de l'article 9.1.b et, devant les tribunaux, de la règle générale selon laquelle celui qui cause un dommage par sa faute le répare (Código Civil, art. 1902), ainsi que de la règle plus ancienne et plus stricte selon laquelle le chef de famille répond de ce qui tombe de la maison, que les tribunaux ont étendue à l'eau qui s'échappe d'un logement (art. 1910). Une colonne de chute fissurée, une membrane de toiture épuisée ou un joint de façade, c'est la réparation de la copropriété et sa facture de dommages, et qui laisse un immeuble se dégrader faute de réparations en répond (art. 1907). Dans un immeuble de moins de dix ans, il y a un troisième payeur : le constructeur et le promoteur répondent des défauts qui compromettent l'habitabilité — l'étanchéité en fait partie — pendant trois ans à compter de la réception, des défauts structurels pendant dix, et des finitions pendant un (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17), et la copropriété peut se retourner contre eux plutôt que contre son propre budget.

Deux devoirs rendent la réparation possible. Chaque propriétaire doit tolérer dans son appartement les réparations qu'exige le service de l'immeuble et y laisser entrer la copropriété à cette fin — avec le droit d'être indemnisé des dommages que causent les travaux (LPH, art. 9.1.c et d). Un propriétaire à l'étranger qu'on ne peut joindre, ou dont l'appartement ne peut être ouvert, est la raison la plus fréquente pour laquelle une petite fuite devient une grande ; c'est pourquoi nous demandons à chaque propriétaire à l'étranger un détenteur de clés sur l'île et un contact qui décroche.

Où l'assurance intervient

La plupart des copropriétés que nous administrons ont une police immeuble, et la plupart des propriétaires une police habitation ; la fuite se règle entre les deux, et l'origine décide laquelle mène. En règle générale, la police de la copropriété couvre les dommages provenant des parties communes et la responsabilité de la copropriété envers les tiers, et celle du propriétaire couvre les installations privatives, le contenu et sa responsabilité envers le voisin du dessous. Presque toutes les polices vendues en Espagne comportent une garantie daños por agua avec la recherche et la localisation de la fuite — ouvrir le mur, trouver la canalisation, refermer le mur — au titre du sinistre ; la canalisation cassée elle-même est souvent exclue, vérifiez donc les conditions avant de rien présumer.

La loi fixe ensuite les horloges. Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dans les sept jours de sa connaissance, sauf délai plus long prévu par la police (Ley de Contrato de Seguro, art. 16). L'assureur doit payer au moins le minimum non contesté dans les quarante jours de la déclaration, et le montant total une fois ses investigations terminées (art. 18) ; un assureur qui n'a rien payé trois mois après le sinistre doit des intérêts au taux légal majoré de 50 % (art. 20). Si l'assureur et l'assuré ne s'accordent pas sur le montant, chacun nomme un expert et, à défaut d'accord entre eux, un troisième est désigné (art. 38) — le perito dont le rapport décide, en pratique, de la plupart des fuites.

Ce rapport est le document sur lequel repose tout le dossier. L'assureur de la copropriété envoie un expert ; celui du propriétaire peut en envoyer un autre. Ce qu'ils établissent — par où l'eau est entrée, si la cause est une partie commune ou privative, si une négligence a joué — fixe qui paie et quelle police répond. C'est aussi pourquoi les premiers jours comptent : des photos avant que rien ne soit séché ou repeint, la facture du plombier qui nomme la canalisation, l'avis écrit du voisin avec sa date.

Le protocole que nous suivons

Dans les copropriétés que nous administrons, une fuite suit le même chemin, quel que soit celui qui la signale :

1. Enregistrer et couper. L'incident est consigné avec photos et date ; si l'eau coule, l'alimentation est fermée au robinet d'arrêt le plus proche et les travaux urgents ordonnés au titre de l'article 20.c.
2. Localiser. Un plombier ou l'expert de l'assureur trouve l'origine. Tant que l'origine n'est pas connue, on ne dit à personne qu'il va payer.
3. Classer. Commun ou privatif, selon les règles ci-dessus. Si c'est privatif, le propriétaire reçoit par écrit ce que l'article 9.1.b exige de lui ; si c'est commun, la réparation avance au titre de l'article 10.1.a sans attendre une assemblée.
4. Déclarer. L'assureur de la copropriété est prévenu dans les sept jours ; le propriétaire est invité à prévenir le sien. Les deux experts sont mis en contact.
5. Réparer la cause, puis le dommage. Repeindre un plafond au-dessus d'une fuite active est la façon la plus chère d'acheter trois semaines.
6. Clore le dossier. Le rapport d'expertise, les factures et le règlement de l'assureur rejoignent les archives de la copropriété, parce qu'un voisin dispose d'un an à compter de la connaissance du dommage pour agir en responsabilité pour faute contre son auteur (Código Civil, art. 1968), et qu'une copropriété peut devoir agir contre un constructeur dans les délais de la LOE.

Le propriétaire à l'étranger : ce qu'il faut avoir en place

Trois choses réduisent une fuite à un désagrément quand vous êtes à deux mille kilomètres. Une police habitation qui nomme les dégâts des eaux et la responsabilité civile, avec l'administrateur de la copropriété comme contact que l'assureur peut appeler. Des clés chez quelqu'un sur l'île — un voisin, un agent, l'administrateur — pour que le devoir d'accès de l'article 9.1.d puisse être rempli le jour même. Et l'habitude, avant chaque départ, de fermer le robinet d'arrêt et de dégager les évacuations de la terrasse, ce qui supprime sans frais les deux origines les plus fréquentes d'une fuite privative. Si l'appartement est loué, le locataire a autant besoin du numéro de l'administrateur que de celui du propriétaire.

Là où nous intervenons

Nos administrateurs à Fuerteventura consignent l'incident, coordonnent le plombier et les experts des deux assureurs, ordonnent les travaux urgents que la loi permet et tiennent le dossier qui décide qui paie — en français, en anglais ou en espagnol, avec le propriétaire à l'étranger en copie à chaque étape. Découvrez nos services d'entretien de copropriété et d'assurance de copropriété, ou demandez un devis.

Questions fréquentes

De l'eau traverse mon plafond depuis l'appartement du dessus. Qui paie ?
Cela dépend d'où part l'eau. Si elle vient d'une installation privative de l'appartement du dessus, comme un branchement ou une douche non étanchée, le propriétaire du dessus la répare et indemnise votre dommage, en général par son assurance habitation. Si elle vient d'une partie commune, comme une colonne de chute, la toiture ou une façade, la copropriété la répare et répond du dommage, en général par la police immeuble. Le rapport de l'expert de l'assureur établit l'origine.

Ma terrasse fuit vers l'appartement du dessous. Est-ce mon problème ou celui de la copropriété ?
Si la terrasse forme la toiture de l'immeuble, sa structure et son étanchéité sont des parties communes même si l'usage est le vôtre, et la copropriété paie la réparation et le dommage du dessous — la Cour suprême l'a confirmé en janvier 2024. Vous payez si la fuite vient de votre propre mauvais usage ou défaut d'entretien, ou d'éléments de surface qui n'appartiennent qu'à vous.

Combien de temps ai-je pour prévenir l'assureur ?
Sept jours à compter de la connaissance du sinistre, sauf si votre police vous en accorde davantage. L'assureur doit ensuite payer au moins la partie non contestée dans les quarante jours et le reste une fois son expert prononcé ; après trois mois sans paiement, il doit des intérêts au taux légal majoré de 50 %.

La copropriété peut-elle entrer dans mon appartement pour réparer une fuite pendant que je suis à l'étranger ?
Oui. Chaque propriétaire doit tolérer les réparations qu'exige le service de l'immeuble et laisser entrer la copropriété pour les faire, avec le droit d'être indemnisé de tout dommage causé par les travaux. Laisser des clés à une personne sur l'île, ou à l'administrateur, est la façon de remplir ce devoir sans serrurier.