Le procès-verbal vous parvient à Hambourg une semaine après l'assemblée à laquelle vous n'avez pas assisté : au point quatre, « nombramiento de cargos », la présidence de la copropriété vous est échue. Ce n'est pas une erreur, et ce n'est pas facultatif. C'est aussi bien moins inquiétant qu'à la première lecture, parce que la Ley de Propiedad Horizontal — la loi qui régit toutes les communautés de propriétaires en Espagne — dit exactement comment la charge est pourvue, combien de temps elle dure, comment vous pouvez en être relevé et de quoi elle vous rend responsable. Voici comment nous l'expliquons aux propriétaires à l'étranger des copropriétés que nous administrons.
Comment le président est choisi
Les organes de la communauté sont l'assemblée des propriétaires, le président (avec des vice-présidents si elle en veut), le secrétaire et l'administrateur (Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.1). Le président est nommé « parmi les propriétaires, par élection ou, à défaut, par tour de rôle ou par tirage au sort » (art. 13.2). L'élection vient d'abord ; la plupart des copropriétés n'en arrivent jamais là, et c'est le turno — la rotation, généralement dans l'ordre des lots — ou le sort qui décide. Être propriétaire est la seule condition posée par la loi : rien n'y exige que vous habitiez l'immeuble, l'île ou l'Espagne.
La nomination vaut pour un an sauf disposition contraire des statuts de la copropriété (art. 13.7) ; l'assemblée qui nomme peut aussi révoquer avant la fin de l'année, en séance extraordinaire convoquée à cet effet (art. 13.7 et 14.a). Les vice-présidents sont facultatifs, nommés de la même façon, et ils suppléent le président en cas d'absence, d'empêchement ou de vacance (art. 13.4) — pour un propriétaire à l'étranger, la première chose à demander. Sauf si les statuts ou l'assemblée pourvoient les postes séparément, le président est aussi le secrétaire et l'administrateur de la communauté (art. 13.5) ; la charge d'administrateur peut être confiée à tout propriétaire ou à une personne ou société professionnellement qualifiée (art. 13.6).
Pouvez-vous refuser ?
Non — et oui. « La nomination est obligatoire », dit la loi, et, dans la même phrase, elle ouvre une porte : le propriétaire désigné « peut demander au juge d'en être relevé dans le mois qui suit son accès à la charge, en invoquant les raisons qui l'assistent » (art. 13.2). Le juge statue sommairement, par la même voie que la loi prévoit pour les votes bloqués (art. 17.7), et désigne dans la même décision le propriétaire qui tiendra la charge jusqu'à ce que la copropriété nomme de nouveau dans le délai fixé par le tribunal. On peut aussi saisir le juge lorsque, pour quelque cause que ce soit, l'assemblée se trouve dans l'impossibilité de désigner un président (art. 13.2).
Trois choses sur cette porte. Le mois court du jour où vous accédez à la charge, pas du jour où vous lisez le procès-verbal ; un propriétaire à l'étranger doit donc répondre la semaine où la notification arrive. La loi ne dresse aucune liste de motifs valables : l'âge, la maladie et l'éloignement de l'immeuble sont ceux qu'invoquent les propriétaires, et le juge apprécie chaque cas — la distance est un argument, pas un laissez-passer, et un refus est possible. Et le tribunal est la porte coûteuse. Avant, demandez à l'assemblée : une assemblée extraordinaire peut accepter votre démission et élire un voisin qui veut la charge, ou nommer un vice-président résident et ne vous laisser que la signature. Dans les copropriétés que nous administrons, cette conversation règle la plupart des cas avant que quiconque relise l'article 13.2.
Ce que fait réellement le président
Le président « détient légalement la représentation de la communauté, en justice et hors de celle-ci, dans toutes les affaires qui la concernent » (art. 13.3). En pratique, c'est une courte liste d'actes que personne d'autre ne peut accomplir :
- Convoquer les assemblées. Le président convoque l'assemblée annuelle et toute autre qu'il juge opportune ou que demande un quart des propriétaires, avec l'ordre du jour, le lieu, la date et l'heure, et doit y inscrire tout point qu'un propriétaire demande par écrit (art. 16.1 et 16.2).
- Signer les procès-verbaux. Le procès-verbal est clos par les signatures du président et du secrétaire à la fin de la réunion ou dans les dix jours calendaires qui suivent ; dès cette clôture, les résolutions sont exécutoires (art. 19.3).
- Viser le certificat de dette. Réclamer à un débiteur par la procédure spéciale d'injonction de payer exige le certificat de la dette établi par le secrétaire avec le visto bueno du président — sauf si le secrétaire est un administrateur professionnel qui n'interviendra pas dans la réclamation (art. 21.3). Notre article sur les impayés déroule la procédure.
- Faire cesser les activités interdites. Le président, de sa propre initiative ou à la demande de tout propriétaire, met en demeure de cesser une activité gênante ou interdite et, avec l'autorisation de l'assemblée, engage l'action en cessation (art. 7.2).
- Recevoir les comptes rendus de l'administrateur. Les réparations urgentes sont ordonnées par l'administrateur, qui doit en rendre compte immédiatement au président (art. 20.c).
Tout le reste — préparer le budget et les comptes, envoyer les convocations, tenir les livres et les documents, commander l'entretien, payer et encaisser, exécuter les résolutions sur les travaux — est le travail de l'administrateur (art. 20). Une copropriété sans administrateur professionnel fait tout peser sur le président. C'est cela, plus que les signatures, qui rend la charge lourde ; et c'est la part qui peut être déléguée.
De quoi vous répondez
Commencez par ce dont vous ne répondez pas. La communauté répond de ses dettes sur tous ses fonds et créances ; ce n'est que subsidiairement, après mise en demeure, qu'un créancier peut se retourner contre chaque propriétaire pour sa quote-part de ce qui reste impayé (art. 22.1) — et c'est l'exposition de tout propriétaire en tant que propriétaire, président ou non. Le président est l'organe de représentation de la communauté : un contrat signé au nom de la copropriété, dans les limites de ce que l'assemblée a décidé, engage la copropriété, pas la personne qui l'a signé.
La responsabilité personnelle commence là où le mandat s'arrête. Les tribunaux ont fait répondre personnellement des présidents qui avaient agi sans résolution ou contre elle, commandé des travaux ou signé des contrats que l'assemblée n'avait pas approuvés, ou restreint à un voisin l'usage des parties communes sans base légale ni statutaire. Hors du mandat s'applique la règle générale : celui qui, par action ou omission, cause un dommage à autrui par faute ou négligence est tenu de le réparer (Código Civil, art. 1902). Ignorer un danger connu dans les parties communes — une rambarde descellée signalée deux fois, une piscine sans ses contrôles de sécurité — est le genre d'omission qui peut être imputée au président.
La discipline est simple. Agissez sur des résolutions et consignez-les au procès-verbal ; laissez les décisions techniques à l'avis écrit de l'administrateur ; dépensez dans le budget ou soumettez le surplus au vote ; et demandez si l'assurance de la copropriété couvre la responsabilité civile de ses organes — beaucoup de polices de copropriété proposent cette garantie en extension, et pour un président à l'étranger elle vaut la prime. Notre service assurance de copropriété explique ce qu'il faut chercher dans la police.
Exercer la charge depuis l'étranger
Vous faire représenter à l'assemblée par un écrit signé (art. 15.1) est votre droit de propriétaire ; la présidence, elle, n'est pas un siège où l'on peut envoyer quelqu'un. Là où la loi vous donne un suppléant, c'est le vice-président (art. 13.4). Le protocole que nous proposons aux propriétaires à l'étranger désignés présidents dans les copropriétés que nous administrons est le suivant :
- Un vice-président résident, nommé par la même assemblée, qui peut recevoir un courrier recommandé, accueillir le plombier et signer en cas d'urgence.
- L'administrateur comme secrétaire-administrateur (art. 13.5 et 13.6), pour que convocations, livres, réparations urgentes, paiements et encaissements n'attendent pas votre fuseau horaire.
- L'assemblée en ligne ou hybride, lorsque les statuts ou l'assemblée le prévoient et que l'identification et le vote sont garantis — vous présidez depuis votre bureau, mais la loi ne la régit pas encore expressément (une réforme est en cours au Congrès depuis mai 2026), la voie sûre reste donc le pouvoir ; notre article sur l'assemblée pour les propriétaires à l'étranger couvre la convocation, la procuration et le vote.
- Un domicile de notification dans le dossier de la copropriété (art. 9.1.h), une adresse e-mail à côté, et dix jours dans le calendrier après chaque assemblée pour que le procès-verbal vous parvienne et revienne signé.
- Les deux dates de l'année : l'assemblée ordinaire, où les comptes que vous signerez se lisent comme les lit notre article sur les comptes annuels, et l'assemblée où le turno avance et où vous passez le relais.
Dans les copropriétés que nous administrons, le papier ne voyage pas par la poste. Les relevés sont publiés en ligne, les propriétaires reçoivent un rapport trimestriel des charges payées, des incidents résolus et des votes à venir, et la convocation arrive avec le formulaire de procuration prêt — un identifiant, tous les documents, en anglais, en espagnol ou en allemand. Un président à Hambourg voit ce que voit un président à Corralejo.
Où nous intervenons
Nos administrateurs à Fuerteventura assurent la fonction de secrétaire-administrateur pour des copropriétés dont le président vit dans un autre pays : ils préparent le budget, les convocations et les procès-verbaux, ordonnent les réparations urgentes et en rendent compte le jour même, tiennent les livres et les documents à la disposition de chaque propriétaire et ne mettent devant le président que ce que le président doit signer. Consultez notre service d'administration de copropriétés ou demandez un devis. Si votre copropriété a un administrateur qui ne travaille pas ainsi, changer d'administrateur est une résolution de l'assemblée, pas une bataille.
Questions fréquentes
Un propriétaire non résident peut-il être président de la copropriété ?
Oui. La loi exige que le président soit propriétaire, rien de plus — ni résidence dans l'immeuble, ni sur l'île, ni en Espagne. Vivre loin est un motif que vous pouvez soumettre au juge pour être relevé dans le mois suivant l'accès à la charge ; ce n'est ni un obstacle à la nomination, ni une dispense automatique.
Combien de temps dure la charge, et puis-je être révoqué ou réélu ?
Un an, sauf si les statuts de la copropriété fixent une autre durée. L'assemblée peut révoquer le président avant la fin de l'année en séance extraordinaire convoquée à cet effet, et rien n'empêche la réélection. À la fin de l'année, la copropriété nomme de nouveau — par élection ou, à défaut, par tour de rôle ou tirage au sort.
Le président est-il rémunéré ?
La loi ne dit rien de la rémunération : la charge est donc gratuite, sauf si l'assemblée décide une compensation, comme le font certaines copropriétés par résolution. Si la vôtre le fait, traitez la somme comme un revenu et demandez à votre conseiller fiscal comment la déclarer.
Que se passe-t-il si personne ne veut être président ?
La nomination est obligatoire : si personne ne se présente à l'élection, le tour de rôle ou le tirage au sort décide, et le propriétaire désigné tient la charge sauf si le juge l'en relève. Si l'assemblée ne peut désigner aucun président, on peut saisir le juge, qui en nomme un ; cette désignation vaut jusqu'à ce que la copropriété nomme de nouveau.
