Locations de vacances dans une copropriété de Fuerteventura : la loi canarienne, le numéro d'enregistrement après le Tribunal suprême et ce que l'assemblée peut décider

Quarante appartements à Corralejo, dont onze loués à des touristes depuis des années. Un nouveau propriétaire, au troisième étage, veut en faire douze. Les résidents voudraient un ascenseur plus calme et une piscine avec moins de valises autour, et le président a lu deux choses dans la presse : que le Tribunal suprême a annulé « le registre », et que la loi canarienne « donne cinq ans ». Les deux sont vraies, et aucune ne répond à la question qui va être posée à l'assemblée. Trois ensembles de règles se rencontrent à la porte de cet immeuble : la loi canarienne qui décide si un logement peut être loué à des touristes, le numéro d'enregistrement qui figure sur l'annonce, et la loi sur la propriété horizontale, qui dit ce que l'assemblée des copropriétaires peut décider. Deux d'entre eux ont bougé en 2026, et le troisième avait changé l'année précédente. Cette note expose où en est chacun au 4 octobre 2026, pour le propriétaire qui loue déjà, pour celui qui veut commencer et pour le conseil de la copropriété. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.

Une nouvelle location de vacances commence à la mairie

La loi canarienne sur l'usage touristique des logements (Ley 6/2025) est en vigueur depuis le 13 décembre 2025. Avec elle, une location de vacances commence par une déclaration responsable déposée auprès du Cabildo de l'île, et la déclaration ne vaut que ce que valent les pièces qui l'accompagnent. L'une d'elles décide de presque tout : une Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, un certificat d'urbanisme montrant que la planification de la commune autorise expressément l'hébergement touristique dans ce logement précis (article 7.7).

La planification ne peut pas l'autoriser librement. En règle générale, l'ouverture à l'usage touristique deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, doit réserver au moins 90 pour cent de la surface résidentielle constructible, aux logements qui ne sont pas loués à des touristes (article 4.1), et les logements qu'elle ouvre deben tener una antigüedad mínima de diez años, doivent avoir au moins dix ans, sauf si la planification elle-même raccourcit ce délai (article 5.1). Là où la planification ne l'autorise pas, rien de nouveau ne peut commencer. Le préambule de la loi admet lui-même que le retard d'une mairie à adapter sa planification implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, rendrait de fait impossible de lancer l'exploitation touristique de logements, et son remède est une solution de repli : à partir de décembre 2030, le Cabildo appliquera les règles subsidiaires de la loi (disposition transitoire huitième). Ces règles subsidiaires ouvrent la porte à la maison individuelle isolée (article 5.2), et la loi est explicite pour les appartements : En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, en aucun cas les logements indépendants situés dans des immeubles collectifs ou jumelés soumis au régime de la propriété horizontale ne sont considérés comme isolés (article 2). Tel que nous le lisons, un appartement en copropriété ne peut devenir une location de vacances que là où la planification municipale le dit expressément. Nous n'avons pas vérifié l'état de la planification dans chacune des six communes de Fuerteventura ; le certificat, c'est la mairie qui le délivre, et c'est là que la question va d'abord.

Quand les pièces sont en ordre, le reste va vite. La déclaration permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, permet de commencer l'activité dès le jour de son dépôt (article 8.1), et elle habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, habilite son titulaire à exercer l'activité pendant cinq ans (article 10.1), renouvelables si le logement remplit toujours toutes les conditions. Deux conséquences en découlent, auxquelles les propriétaires s'attendent rarement. La notification du Cabildo à la mairie vaut la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, la communication préalable relative au changement d'usage urbanistique du logement, de résidentiel à touristique (article 9.1), un changement que le propriétaire doit aussi déclarer au Cadastre. Et la mairie en informe les compagnies de services publics, pour que s'appliquent les tarifs et les taxes d'un usage touristique.

Une location de vacances qui existe déjà

Les logements enregistrés selon les règles de 2015 n'ont pas été éteints. La loi leur a donné un régime transitoire, et en août 2026 une loi modificative (Ley 7/2026) y a ajouté une date.

La règle générale est la deuxième ligne. Les exploitants dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, disposent de cinq ans pour continuer à louer le logement dans les conditions où ils le faisaient (disposition transitoire deuxième), et quand les cinq ans s'achèvent l'activité doit cesser, sauf si le logement a été autorisé selon les nouvelles règles. La première ligne, l'usage consolidé, est meilleure et plus étroite. Il n'a pas de terme, mais tant qu'il dure la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, le logement ne peut servir à aucun usage résidentiel, pas même pour son propriétaire, et il prend fin avec la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, la transmission de la propriété du logement à quelque titre que ce soit (disposition transitoire première). Un appartement ne se vend plus « avec sa licence ». Depuis août 2026, la seule exception est la succession.

La quatrième ligne est la nouvelle date. Elle concerne les déclarations déposées auprès du Cabildo alors que rien n'avait été déposé à la mairie. Leurs titulaires ont jusqu'au 31 juillet 2027 pour y déposer la communication qu'exigent les activités classées, avec un certificat municipal et le rapport d'un technicien, et la conséquence de ne pas le faire est écrite sans nuance : el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, l'intéressé devra cesser l'activité touristique immédiatement (disposition transitoire dixième).

Trente et un jours

La même loi modificative a tracé une ligne qui atteint des appartements auxquels personne ne pense comme à des locations de vacances. Sauf preuve contraire, la location touristique est présumée lorsqu'un logement est annoncé par un canal d'offre touristique, ou lorsqu'un hébergement y est fourni por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, pour une période continue de trente et un jours ou moins, une ou plusieurs fois dans la même année (article 11). Une location courte peut rester un bail ordinaire, mais le bailleur doit demander au locataire pourquoi l'hébergement est nécessaire pour cette durée et écrire le motif dans le contrat. Si le contrat se tait, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, il est traité comme une location touristique (article 12).

Pour une copropriété, cela compte plus qu'il n'y paraît. Un appartement loué à la semaine comme « location saisonnière », sans enregistrement, est une location de vacances aux yeux de la loi canarienne, et tel que nous lisons les deux lois ensemble, ce que les statuts ou l'assemblée ont décidé sur les locations de vacances s'y applique. Un décret-loi de l'État du 29 septembre 2026 avait écrit sa propre ligne de trente et un jours dans la loi sur les baux ; le Congrès l'a abrogé le 2 octobre, et un second décret-loi, le Real Decreto-ley 29/2026, l'a réécrite à partir du 8 octobre, dans l'attente de son propre vote ; la présomption canarienne, qui est du droit régional, n'a été touchée par aucun des deux. Ce qu'exige une vraie location saisonnière figure dans notre article frère sur le contrat saisonnier, et ce qui est tombé avec le décret dans celui sur les décrets d'octobre.

Le numéro sur l'annonce

À partir du 1er juillet 2025, une location de vacances avait besoin d'un second numéro, délivré par l'intermédiaire du Registre de la propriété en vertu d'un décret de l'État (Real Decreto 1312/2024). Le Tribunal suprême a annulé cette partie du décret dans l'arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, et dans ceux qui l'ont suivi : el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, l'État n'a pas compétence pour édicter les dispositions du décret relatives à la procédure d'enregistrement unique des locations de courte durée. Ce qu'il a laissé debout, c'est le guichet numérique de l'État, par lequel les plateformes envoient leurs données.

Le numéro n'a pas disparu ; il a changé de mains. Un règlement européen applicable depuis le 20 mai 2026 (règlement (UE) 2024/1028) dit aux plateformes que, partout où une procédure d'enregistrement existe, elles garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, veillent à ce que les hôtes fournissent un numéro d'enregistrement avant d'autoriser l'offre de services de location de courte durée, et il exige que una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, une unité ne soit pas soumise à plus d'une procédure d'enregistrement. Aux Canaries, cette procédure est la procédure régionale. Le Cabildo inscrit la déclaration au registre touristique des îles, et l'inscription comporte un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, un numéro d'enregistrement dont la mention est obligatoire dans toute publication ou annonce (article 8.6). C'est ce numéro qu'il faut garder sur l'annonce. Aucune disposition en vigueur ne demande le numéro d'État de 2025. Nous n'avons pas vérifié comment chaque plateforme rédige son formulaire ; notre lecture du règlement est que le numéro canarien est celui qu'elle doit demander.

Ce que l'assemblée peut décider

Depuis le 3 avril 2025, la loi sur la propriété horizontale parle des locations de vacances de quatre façons.

• Avant de commencer. Le propriétaire qui veut louer à des touristes deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, doit obtenir au préalable l'approbation expresse de la copropriété (article 7.3). Une location qui commence sans elle peut être contrainte de cesser : le président l'exige et, si cela ne suffit pas, l'assemblée peut porter l'affaire devant le juge.
• La majorité. L'accord qui approuve, limite, conditionne ou interdit les locations de vacances requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, requiert le vote favorable des trois cinquièmes de tous les propriétaires qui, à leur tour, représentent les trois cinquièmes des quotes-parts (article 17.12). Le Tribunal suprême a confirmé que ces trois cinquièmes peuvent interdire, et pas seulement limiter (arrêt 1205/2025 du 2 septembre 2025, qui reprend ses deux arrêts de plénière du 3 octobre 2024).
• Les charges. La même majorité peut faire payer davantage les appartements loués, par des quotes-parts spéciales ou une part plus grande des dépenses communes, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, à condition que ces modifications n'entraînent pas une hausse de plus de 20 pour cent.
• Le passé. L'article 17.12 se termine par une phrase courte : Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, ces accords n'auront pas d'effet rétroactif. Et une disposition ajoutée en 2025 protège le propriétaire qui louait déjà selon la réglementation du tourisme avant le 3 avril 2025, lequel podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, pourra continuer d'exercer l'activité aux conditions et pour les délais que cette réglementation fixe (disposition additionnelle deuxième).

Mis ensemble avec la loi canarienne, le tableau pour l'immeuble de Corralejo est le suivant. Les onze locations qui étaient enregistrées et en activité avant avril 2025 n'ont pas besoin de la permission de l'assemblée, et tel que nous lisons la loi un vote pris aujourd'hui ne les ferme pas ; leur horloge est celle des Canaries, décembre 2030 sauf si elles peuvent prétendre à l'usage consolidé. La douzième a besoin, avant toute chose, de l'approbation expresse de l'assemblée, puis du certificat de la mairie. Deux points restent ouverts, et nous le disons : si une quote-part majorée votée aujourd'hui peut être réclamée à une location commencée avant le vote, et jusqu'où des conditions peuvent lui être imposées. Sur les deux, nous demanderions l'avis d'un avocat avant de rédiger l'accord. Une interdiction qui figurait déjà dans les statuts est une autre affaire : aucune des deux règles, telles que nous les lisons, ne sauve une location que les statuts interdisaient.

Les trois cinquièmes se comptent sur tous les propriétaires, non sur ceux qui assistent. Dans un immeuble où la moitié des propriétaires vit à l'étranger, c'est toute la difficulté, et la loi offre une aide : les votes des propriétaires absents dûment convoqués comptent comme favorables si, une fois informés de l'accord, ils no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ne font pas connaître leur désaccord à la personne qui exerce les fonctions de secrétaire de la copropriété dans un délai de 30 jours calendaires (article 17.8). Un vote sur une règle pour tout l'immeuble se gagne donc dans les semaines qui suivent l'assemblée, en notifiant bien. Pour une approbation qui profite à un seul appartement, nous ne compterions pas sur le silence : la loi retire cette aide aux changements faits pour le bénéfice privé d'un propriétaire, et de vrais votes sont plus sûrs. Si le président ne veut pas inscrire la question à l'ordre du jour, notre note sur l'assemblée extraordinaire explique comment un quart des propriétaires peut en demander une.

Le certificat que l'on demande à la copropriété

La loi canarienne ne crée aucune règle propre aux copropriétés ; elle renvoie à la loi sur la propriété horizontale et demande la preuve. La déclaration pour un appartement en copropriété doit être accompagnée d'une certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias, un certificat ou document de l'assemblée des copropriétaires, attestant que ni le titre constitutif, ni les statuts, ni aucun accord de la copropriété opposable aux tiers n'exclut les usages autres que la résidence habituelle (article 7.7). Au propriétaire qui opte pour l'usage consolidé, on demande la même preuve, par le Registre de la propriété ou par tout autre moyen valable en droit. La demande arrive sur le bureau du secrétaire, et trois choses valent d'être sues avant qu'elle n'arrive.

• Il certifie ce que disent les livres. Le titre constitutif, les statuts et le registre des procès-verbaux, lus dans cet ordre. C'est un constat de faits, non une faveur que le conseil accorde ou refuse ; dans les copropriétés que nous administrons, le secrétaire le délivre avec le visa du président.
• Faites inscrire ce que l'assemblée décide. La loi sur la propriété horizontale dit des statuts d'un immeuble qu'ils no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, ne nuiront pas aux tiers s'ils n'ont pas été inscrits au Registre de la propriété (article 5). Un accord qui ne vit que dans le registre des procès-verbaux invite à soutenir qu'un acheteur ultérieur n'est pas lié par lui. Une copropriété qui vote une limite ou une interdiction devrait la porter au Registre.
• Le silence n'est pas une approbation. Un certificat qui ne trouve aucune interdiction n'est pas l'approbation expresse que l'article 7.3 exige pour une location qui commence après avril 2025. Tel que nous lisons les deux lois ensemble, une nouvelle location a besoin des deux : le vote de l'assemblée et le certificat.

Que faire, selon qui vous êtes

• Si vous louez déjà. Retrouvez votre déclaration et sa date. Demandez à la mairie si elle détient votre communication préalable d'activité classée et, si ce n'est pas le cas, déposez-la avant le 31 juillet 2027. Décidez avant décembre 2030 si vous pouvez déclarer l'usage consolidé. Gardez le numéro canarien sur chaque annonce.
• Si vous voulez commencer. Demandez d'abord à la mairie le certificat d'urbanisme. Si la planification le permet, demandez au président d'inscrire votre demande à l'ordre du jour. Alors seulement, déposez auprès du Cabildo.
• Si vous louez à la semaine sans enregistrement. Écrivez le motif du locataire dans chaque contrat de trente et un jours ou moins, ou enregistrez l'appartement.
• Si vous siégez au conseil. Lisez les statuts et le registre des procès-verbaux avant que quiconque ne demande un certificat. Si l'immeuble veut une règle, portez-la devant une assemblée dans les termes de l'article 17.12, notifiez correctement les propriétaires absents et faites inscrire le résultat.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

En tant que secrétaire et administrateur, nous conservons les statuts et le registre des procès-verbaux, délivrons le certificat quand un propriétaire en a besoin, inscrivons à l'ordre du jour les accords sur les locations de vacances dans les termes mêmes de la loi, comptons les trois cinquièmes sur la liste complète des propriétaires et des quotes-parts, notifions les absents et disons au conseil quand un accord devrait aller au Registre de la propriété. Nous ne gérons pas de locations de vacances et nous ne sommes pas avocats ; quand une question relève d'un avocat, nous le disons. Notre note précédente sur les locations de vacances dans votre copropriété explique plus en détail la réforme de 2025. La loi canarienne vue du côté du propriétaire se trouve dans nos articles frères chez Olga Caballero & Co. et, avec les impôts, chez AAA+ Consultants. Le service est décrit sur notre page gestion de copropriété, et une copropriété qui veut comparer peut demander un devis.

Questions fréquentes

La copropriété peut-elle fermer les locations de vacances qui existent déjà dans l'immeuble ?

Pas par un vote. Les accords sur les locations de vacances n'ont pas d'effet rétroactif, et le propriétaire qui louait selon la réglementation du tourisme avant le 3 avril 2025 peut continuer aussi longtemps que cette réglementation le permet. L'exception est la location que les statuts interdisaient déjà.

J'ai enregistré mon appartement il y a des années. Dois-je faire quelque chose maintenant ?

Oui, deux choses. Vérifiez que la mairie détient votre communication préalable d'activité classée, et déposez-la avant le 31 juillet 2027 si ce n'est pas le cas. Et voyez avant décembre 2030 si vous pouvez déclarer l'usage consolidé ; sinon, l'enregistrement prend fin à ce moment-là.

Ai-je encore besoin du numéro d'enregistrement de l'État ?

Aucune disposition en vigueur ne l'exige depuis que le Tribunal suprême a annulé la procédure d'enregistrement de l'État en mai 2026. Le numéro qui doit figurer sur chaque annonce est celui du registre touristique canarien.

Je loue mon appartement par périodes de trois semaines. Est-ce une location de vacances ?

Aux Canaries, c'est présumé depuis août 2026, dès lors que le séjour dure trente et un jours ou moins. La présomption tombe si le contrat indique pourquoi le locataire a besoin d'un hébergement temporaire.

La copropriété peut-elle faire payer davantage les locations de vacances ?

Oui : aux trois cinquièmes de tous les propriétaires et des quotes-parts, jusqu'à 20 pour cent de plus en quotes-parts spéciales ou dans la part des dépenses communes, et jamais rétroactivement.